這篇物業(yè)管理論文發(fā)表了物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)有效防范措施，論文介紹了物業(yè)管理在企業(yè)中存在的風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)管理在城市管理水平上發(fā)揮著重要作用，物業(yè)管理是一個(gè)新型的行業(yè)，論文探討了物業(yè)管理企業(yè)存在的主要風(fēng)險(xiǎn)，通過物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)提供舒適的環(huán)境，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的統(tǒng)一管理。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理論文,風(fēng)險(xiǎn),有效防范

　　物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)步帶動(dòng)了我國城市化管理水平有了質(zhì)的飛躍，它的完善和創(chuàng)新不但為國家日常管理秩序打造了良好的條件，促使人們生活品質(zhì)提高，同時(shí)改善了工作環(huán)境。盡管物理管理可以帶來非常可觀的效益，但是每一個(gè)物業(yè)企業(yè)還是需要面臨行業(yè)公司所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。如何有效的對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范認(rèn)識(shí)，就是當(dāng)前物業(yè)公司所需要面對(duì)的挑戰(zhàn)。

　　1物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的涵義

　　物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過程中，因?yàn)槠髽I(yè)受到自然和社會(huì)其他因素造成物業(yè)管理單位需要承擔(dān)意外損失。物業(yè)對(duì)企業(yè)的服務(wù)，除去要對(duì)管轄區(qū)內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)、高效管理進(jìn)行考慮，還需要將物業(yè)管理當(dāng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，同時(shí)利用對(duì)應(yīng)的保證措施。

　　2物業(yè)管理企業(yè)存在的主要風(fēng)險(xiǎn)

　　2.1投資決策和項(xiàng)目管理存在的風(fēng)險(xiǎn)

　　首先，開發(fā)設(shè)計(jì)物業(yè)管理需要的資金量大，開發(fā)周期長，使用決策帶來的結(jié)果去驗(yàn)證決策是否正確的方式比較落后，物業(yè)管理開發(fā)當(dāng)中每一個(gè)決策都具備非常高的風(fēng)險(xiǎn)性。總之，物業(yè)管理前期決策十分關(guān)鍵，躲避風(fēng)險(xiǎn)獲得利潤的根本就是要精準(zhǔn)定位，掌握好時(shí)機(jī)，合理的對(duì)資金進(jìn)行管理運(yùn)用。其次，項(xiàng)目管理當(dāng)中存在風(fēng)險(xiǎn)，就是指物業(yè)管理單位管理層人員管理不到位導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。詳細(xì)來講，主要表現(xiàn)為崗位決策者不能承擔(dān)其企業(yè)經(jīng)營管理的責(zé)任，各種合同關(guān)系不能良好處理，存在違法違章的情況，工作人員的專業(yè)技能不能滿足崗位需求。

　　2.2物業(yè)企業(yè)管理經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

　　因?yàn)槲飿I(yè)管理單位在平時(shí)的經(jīng)營管理過程中，所持有的物業(yè)經(jīng)營管理理念和經(jīng)營方針策略導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失的出現(xiàn)。

　　2.3人為風(fēng)險(xiǎn)

　　物業(yè)管理當(dāng)中所存在的人為風(fēng)險(xiǎn)主要包括下面兩個(gè)方面：①業(yè)主方面，在平時(shí)的生活過程中出現(xiàn)的一系列的風(fēng)險(xiǎn)，比如業(yè)主和使用者裝飾裝修工作違規(guī)，造成物業(yè)公用位置出現(xiàn)了破損，出現(xiàn)了安全問題以及因?yàn)檠b修導(dǎo)致噪聲出現(xiàn)糾紛的情況。②物業(yè)企業(yè)的員工服務(wù)不到位，由于員工出現(xiàn)操作違規(guī)的情況，按照法律來講成為雇主責(zé)任，物業(yè)管理單位還是需要承擔(dān)因?yàn)閱T工所導(dǎo)致問題的賠償。

　　3物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的有效防范措施

　　3.1建設(shè)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理文化和組織體系

　　企業(yè)需要增加對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理文化的培育塑造力度，企業(yè)當(dāng)中樹立正確的風(fēng)險(xiǎn)管理理念，將企業(yè)員工的個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)管理理念提高，促使員工在平時(shí)生活中自覺的將風(fēng)險(xiǎn)避開。目前經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的時(shí)代背景之下，物業(yè)管理單位面對(duì)著非常激烈的競爭。企業(yè)為了更好的將企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理組織系統(tǒng)建立完善，項(xiàng)目設(shè)置早期就是需要專門的風(fēng)險(xiǎn)管理工作，確保從開始到銷售的階段具備良好的風(fēng)險(xiǎn)分析，確保項(xiàng)目能夠順利進(jìn)行，企業(yè)可以在比較激烈的競爭環(huán)境中穩(wěn)住腳跟。物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理工作，重點(diǎn)的載體就是項(xiàng)目建設(shè)活動(dòng)，就需要在建設(shè)項(xiàng)目的早期將風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)形成，編制好項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃。項(xiàng)目實(shí)施過程中，需要按照有關(guān)政策和環(huán)境改變情況及時(shí)進(jìn)行計(jì)劃的更改，利用實(shí)際行動(dòng)有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。有效編制風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃可以從最大程度上保證項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的過程中的科學(xué)安排，從而將項(xiàng)目當(dāng)中的多種風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。

　　3.2學(xué)法、懂法和守法

　　物業(yè)管理當(dāng)中有關(guān)的合同在簽訂之前要關(guān)注合同主體的合法性質(zhì)，合同服務(wù)所規(guī)定的內(nèi)容要盡可能詳細(xì)，防止出現(xiàn)歧義。訂立合同當(dāng)中要將有關(guān)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量、收費(fèi)情況、違約責(zé)任、免責(zé)條件和糾紛處理方式進(jìn)行明確。比如新接管的住宅項(xiàng)目，開發(fā)銷售合同當(dāng)中有關(guān)前期物業(yè)管理的裝修條款只約定繳納1千元裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)/戶，根據(jù)往常的經(jīng)驗(yàn)，因?yàn)槊恳粦艚ㄖ娣e不同、裝修檔次周期不同、出現(xiàn)的垃圾數(shù)量也不同，這筆費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。為了將這種情況避免，業(yè)主入住同時(shí)簽訂有關(guān)協(xié)議，補(bǔ)充說明規(guī)定費(fèi)用涵蓋范圍同時(shí)重新明確具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和要求，防止物業(yè)在這項(xiàng)費(fèi)用當(dāng)中收不抵支。在參加到投標(biāo)、接管項(xiàng)目和提供服務(wù)等多個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中要自覺的執(zhí)行物業(yè)管理有關(guān)法律規(guī)范，同時(shí)充分使用法律手段保護(hù)自身的利益，有效的將風(fēng)險(xiǎn)防范法律意識(shí)、合同意識(shí)、服務(wù)意識(shí)提高。

　　3.3加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理

　　目前，我國大多數(shù)的物業(yè)管理單位內(nèi)部的現(xiàn)實(shí)情況主要表現(xiàn)為，內(nèi)部制度比較完善，但是制定制度的人并沒有對(duì)制度操作的可行性充分進(jìn)行考慮，造成員工對(duì)制度無處可用，有的制度雖然可行性比較強(qiáng)，但是后期缺乏比較強(qiáng)大的執(zhí)行力。導(dǎo)致即使管理制度完善也并未發(fā)揮其真正的作用。為了更好的將內(nèi)部管理當(dāng)中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)解決，最理想的解決方法就是要按照行業(yè)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)系統(tǒng)規(guī)定，綜合企業(yè)內(nèi)外部的現(xiàn)實(shí)情況，制定完善健全、科學(xué)、合理、簡單、高效、持續(xù)進(jìn)步的管理制度。從上到下的每一員工都能夠貫徹落實(shí)。

　　3.4對(duì)物業(yè)的相關(guān)情況進(jìn)行深入調(diào)查

　　居住物業(yè)角度上來說，物業(yè)單位所需要做好的就是對(duì)當(dāng)前的實(shí)際環(huán)境、物業(yè)的收費(fèi)狀況以及業(yè)主對(duì)物業(yè)的了解情況，為將來的工作做好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。物業(yè)管理公司要充分做到房地產(chǎn)開發(fā)商給予業(yè)主的承諾，將物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商的責(zé)任區(qū)分開，降低未來出現(xiàn)物業(yè)事件的可能性。第三，物業(yè)管理單位要對(duì)管理區(qū)域當(dāng)中的公共設(shè)備做好備案，充分將他們的安裝日期，使用年限了解，更好的做好及時(shí)檢查，預(yù)防人身事故的出現(xiàn)。對(duì)非居住物業(yè)來說，要充分關(guān)心園區(qū)入駐企業(yè)的經(jīng)營狀況。尤其是參加到物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)的準(zhǔn)備階段，充分對(duì)標(biāo)的項(xiàng)目進(jìn)行了解，將可行性分析做好。

　　3.5適當(dāng)引入市場化的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制

　　為了接管物業(yè)公用部位和公用設(shè)備設(shè)施購買保險(xiǎn)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移降低，預(yù)防因?yàn)楣芾砹鞒讨械氖韬龊瓦^錯(cuò)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失出現(xiàn)。例如為了接管物業(yè)購買公共責(zé)任保險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)了樓宇外墻墻皮脫落傷害到行人或者砸壞車輛等意外事故，要由保險(xiǎn)公司承擔(dān)對(duì)應(yīng)的賠償責(zé)任。當(dāng)前，公司給所有項(xiàng)目都購買了保險(xiǎn)，基本上包括了物業(yè)管理公共區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，與此同時(shí)，有些高端項(xiàng)目，為了促使業(yè)主主動(dòng)交費(fèi)，嘗試和保險(xiǎn)公司合作贈(zèng)送業(yè)主家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，防止出現(xiàn)損失就要求物業(yè)公司進(jìn)行賠償?shù)氖录？偠灾瑢?duì)物業(yè)管理當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)，隨著法律的不斷健全完善，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的快速提升以及物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)不斷的集聚，物業(yè)管理工作當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)也可以被控制，風(fēng)險(xiǎn)是不會(huì)消失，只有經(jīng)過不斷的積累經(jīng)驗(yàn)，預(yù)防好風(fēng)險(xiǎn)，意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)確定對(duì)應(yīng)的預(yù)防措施，進(jìn)行妥善的解決，才能夠更好的將物業(yè)管理水平提高，確保業(yè)主和居民的生活品質(zhì)。

　　參考文獻(xiàn)

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　　作者：何蕾春 單位：浙江大學(xué)

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