房地產是居民消費和投資的重要組成部分，房地產價格變動一方面直接影響到房地產自身的消費和投資水平，另一方面還將通過替代效應、收入效應和財富效應影響到其它商品和服務的消費。

　　1 影響房地產價格變動的宏觀因素分析

　　房地產價格與國家的經濟政策，居民的收人水平和經濟發展的景氣度等因素的變化有重要關聯性。分析這些影響因素，對于準確把握房地產市場的價格趨勢有重要意義。

　　1.1 經濟的發展水平

　　房地產業不僅具有較高的產業關聯效應和較高的就業帶動效應，而且與國民經濟發展態勢密切相關。經濟發展的景氣度高，房地產業通常較易于繁榮，反之，房地產業就會下滑和衰退。隨著國民經濟的發展和人們可支配收入的增加, 促使我國居民對住宅的需求不斷增加, 而供需矛盾突出則導致房價非理性上升。人們對經濟前景普遍持樂觀預期，是導致我國房地產業迅猛發展的重要影響因素之一。

　　1.2 國家政策的影響

　　我國的房地產價格不僅在構成過程中含有較多行政因素，而且由于購房由財政主體向私人主體的轉換過程帶起了許多抱沫成分，形成了若干不良的示范導向，理論上的價格決定機制在巨大行政消費的慣性影響下，真正變為現實還有待一定的時日。在此情況下，深化體制改革，積極塑造健康的市場主體和提高市場監督力度，對未來房地產市場的規范化和房地產價格的合理回歸極為重要。

　　2 我國房地產價格變動的趨勢分析

　　未來很長一段時間我國的房地產價格普遍大幅下跌的可能性較小，房價仍會持續上漲但飆升的勢頭將得到有效地遏制，這是因為： 1 住房消費需求不斷增加

　　近期, 我國房屋價格漲幅總體趨緩, 顯現了宏觀調控的初步效果, 但是未來形勢依然不容樂觀。由于住房需求堅挺、土地成本上升, 導致少數城市房價漲幅仍然較高。據“鏈家地產”統計資料分析, 在房產投資置業過程中, 88%的購買者均以自住為目的, 而僅有12%的購買者以投資為目的, 這就意味著只有12%的人群會隨著投資環境的變化而出現投資需求轉移的狀況。此外, 大量國際資本流入使長期利率走低,一方面, 有可能降低居民利息支付壓力, 保持房地產市場的有效需求; 另一方面, 也可能因投資機會成本下降而導致房地產市場供給增加, 并且國際投資凈收益增長也提高了中國居民的住房支付能力, 這些因素將導致房地產價格的上升。 2 消費意識的提升使得房產泡沫將逐漸被剔除

　　伴隨消費者經驗的積累和日趨理性化的選擇，目前房價中的許多泡沫將逐漸被剔除。而泡沫成分的剔除和消費者理性的回歸，又將對房價的上升形成相應的平抑作用。從這一意義上說，未來幾年，國內各大城市房價飆升的勢頭將得到有效地遏制。 3 國家政策的變化 3.1 房貸政策的影響

　　隨著房改進程的加快，住房金融的發展已進人了一個新的時期，人們的貸款消費意識不斷升溫，消費貸款已成為商業銀行信貸業務的重要增長點。從消費者的角度看，選擇超前消費不僅使社會各階層購房的承受能力大幅度提升，對不同價格的房產的選擇余地擴大，而且使人們的消費觀念發生了重要變化，它不僅為房地產開發商們提供了更為廣闊的用戶群和市場基礎，而且使得中端產品甚至“經濟適用房”的開發商找到發展空間。 3.2 住房制度的調整

　　近年來,國家先后出臺了廉租房制度、經濟適用房制度, 并實行土地、信貸、稅收等經濟杠桿聯動的方式, 使偏高的房價, 特別是一些大城市過高的房價得到抑制。未來年 ，我國將繼續堅持擴大內需的方針，實施投資和消費雙向拉動的發展戰略。住宅建設作為新的經濟增長點，其投資力度和建設規模勢必繼續擴大，但伴隨市場供給規模的擴大，房產供需關系將會發生顯著變化，開發商單邊決定價格、不愁產品賣不出去的局面將會發生根本性的改變。房地產業開始進人買方市場，并不意味著價格水平一直下降，但買方市場的形成對于房產價格來說，將平抑價格的非理性上升，使房價的構成要素和內部比例關系發生重大調整。

　　3.3 貨幣政策的影響

　　針對房地產市場投機過度, 我國央行采取了一系列措施, 試圖控制過剩的資金流動,但是效果并不理想。以提高準備金率為例, 2006年央行把準備金率上調了50基點, 但此次準備金率的調整, 對整體流動性及貨幣環境影響并不是很大。從以上分析看出, 央行的措施只會使房地產市場出現短暫而溫和的停頓, 導致交易量減少而不是建設量減少, 隨著銀行貸款力度的加大和投機者重返市場, 流動性過剩會重新出現。

　　3 房地產價格變動的政策建議 1 政府部門應加強宏觀調控和政策引導

　　政府應強化對土地的控制和管理,土地供給限制會對土地價格、住宅價格產生溢出效應, 土地利用限制越嚴格, 住宅價格和已開發土地價格上升得就越快。因此, 我國政府需要根據房地產市場的變化情況, 保持房地產投資規模, 適時調整土地供應總量、結構、供應方式、供應節奏及供應時間; 加大對城市存量土地的清理力度, 盤活存量土地; 要嚴格控制政府用地, 特別是應以立法方式控制和減少政府部門占用城市高級差地租地區的土地;另外, 針對不同結構的房地產商品, 應采取相應的土地出讓方式, 避免土地供應價格上漲拉動普通商品房價格的上揚。近年來, 政府出臺的一些措施, 在一定程度上抑制了房地產消費。但是, 目前中國居民的消費模式不是單一的模式, 小戶型、高密度、節儉化的住房不能滿足對住房有不同需要的消費群。因此, 政府在制定政策時應該考慮不同人群的需求, 根據不同居民的收入水平設計不同的住宅,以解決各個層次居民的住房問題。 2 完善住房保障制度

　　從多個角度來建立社會保障體系。一是對低收入者供應經濟適用住房, 可以實行政府定房價、定套型、定供應對象; 二是對最低收入者供應廉租屋, 由政府審定供應對象, 可以只租不售; 三是重視廉租房的建設與管理, 各地廉租房建設的現狀實行網上信息公開, 接受社會各界的評價和監督;四是采取減免稅收等激勵手段, 支持房地產企業進行經濟適用房和廉租屋的建設。這樣既有利于提升企業開發普通商品房的積極性, 又有利于加快廉租屋政策落實的速度。 3 加大房地產信貸監管力度,

　　加強對金融機構資產運行情況的監管, 嚴格規定金融部門向房地產貸款的比例和房地產抵押貸款融資的比率, 緊縮信貸總量;嚴格審查土地使用權抵押貸款條件, 降低融資比率, 加大對抵押物與信用擔保方的核實力度,建立一套全面評估貸款方的風險監控體系;遏制投機性需求。可以限制同一宗房地產在一定期限內的交易次數, 加大對房地產交易行為的調節力度, 從交易環節抑制炒房。

　　4 結束語

　　在經濟形勢沒有出現嚴重衰退的情況下，預計在未來的幾年房地產價格出現大幅下跌的可能性較小甚至略有上漲，房地產價格上漲在通過消費的擠出效應減少非住房消費的同時，也通過財富效應促進了居民的消費和投資。

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