期刊VIP學(xué)術(shù)指導(dǎo) 符合學(xué)術(shù)規(guī)范和道德
保障品質(zhì) 保證專業(yè),沒有后顧之憂
來源:期刊VIP網(wǎng)所屬分類:房地產(chǎn)時間:瀏覽:次
摘要:亟需盡快將商業(yè)不動產(chǎn)從住宅調(diào)控中解放出來。釋放商業(yè)不動產(chǎn)的生產(chǎn)力、重構(gòu)基于商業(yè)不動產(chǎn)的“產(chǎn)業(yè)X金融”新生態(tài)(之所以用“X”,因釋放能量之大為倍乘關(guān)系而非簡單疊加),應(yīng)該成為中國經(jīng)濟(jì)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要一環(huán)。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)調(diào)控;住宅市場調(diào)控;解放
1 商業(yè)不動產(chǎn)經(jīng)營巨虧、債務(wù)壓力、股本奇缺
中國的經(jīng)濟(jì)有賴于城市的高速發(fā)展。城市的發(fā)展有賴于科技、文旅、消費、物流、醫(yī)療等產(chǎn)業(yè)的增長。商業(yè)不動產(chǎn)作為空間載體,其提供的空間服務(wù)是上述一切產(chǎn)業(yè)的重要生產(chǎn)要素。
各位可以想象一下:如果沒有設(shè)備完善、服務(wù)周全、技術(shù)過硬的中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園,中關(guān)村的高科技產(chǎn)業(yè)如何與發(fā)達(dá)國家同臺競爭?如果沒有環(huán)境舒適、產(chǎn)品精美、服務(wù)周到的大悅城、SKP、正大廣場、紅星·美凱龍、印象城、龍湖天街,消費如何能夠繁榮?如果沒有商業(yè)文旅物業(yè)中的電影院、劇院和兒童游樂場,人們的精神生活將會何其匱乏?
因此,商業(yè)不動產(chǎn)的發(fā)展是城市競爭力塑造的根本一環(huán),也是中國經(jīng)濟(jì)競爭力重塑的關(guān)鍵一環(huán)。
商業(yè)不動產(chǎn)由于其在房地產(chǎn)大類中占比相對較小,不少業(yè)態(tài)離生活和個人投資距離較遠(yuǎn)等原因,我們慣常于將其放在對住宅的認(rèn)知的陰影之下,因此提到房子、房價問題就指向房地產(chǎn),提到住宅調(diào)控就擴(kuò)大為房地產(chǎn)調(diào)控。
然而,商業(yè)不動產(chǎn)與住宅具有完全不同的屬性,是一項地地道道的實業(yè)。從圖1的6個方面可以看出不同。
2 房地產(chǎn)調(diào)控政策是否能加之于商業(yè)地產(chǎn)?
房地產(chǎn)調(diào)控政策對商業(yè)不動產(chǎn)造成傷害,主要體現(xiàn)在以下幾個方面:
第一,金融政策。
從銀行角度來講,商業(yè)不動產(chǎn)整體額度貸款受制于整個住宅調(diào)控,從而造成商業(yè)物業(yè)貸款額度不足;從產(chǎn)品創(chuàng)新上來說,有助于纖解困難企業(yè)、促進(jìn)行業(yè)整合和出清的并購貸款沒有被重視,而并購貸款洽簽是中央重視的存量盤活的重要金融產(chǎn)品。
處于去杠桿和流動性壓力的夾擊之下,注入新的股本金幾乎是唯一的纖困方案。然而,有動力也有必要配置商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)的保險資金、社保資金等受制于整體調(diào)控的基調(diào),無法合理地配置于商業(yè)不動產(chǎn)。而銀行的私人銀行部門本來可以提供部門股本,然而在調(diào)控背景下也采取“政治正確”的態(tài)度。
公募REITs對中國金融生態(tài)的意義已經(jīng)達(dá)成充分共識。然而,受制于住宅調(diào)控的緊箍咒,無法盡快推出。要知道,公募REITs的推進(jìn)從2005年香港第一個REITs領(lǐng)展上市開始到現(xiàn)在已經(jīng)超過巧年,而作為實驗版的類REITs在中國市場誕生已逾5年并達(dá)約1400億元。但是,行業(yè)仍“靜聽樓梯響,不見那人來”。
第二,城市更新的審批政策。
以商業(yè)物業(yè)為抓手的城市更新是重塑城市競爭力的法寶,也是國際大都市竭力關(guān)注的內(nèi)容,本應(yīng)該受到重視和鼓勵。然而,受制于房地產(chǎn)的屬性,在改造審批等過程中,監(jiān)管層不能暢快地給予支持。雖有個別城市在探索審批流程的優(yōu)化,然而各項法規(guī)仍然極不完善。
第三,宏觀層面的潛在損失。
商業(yè)不動產(chǎn)被“誤中副車”,大大抵消了住宅調(diào)控的效果。中國房地產(chǎn)的問題是一個系統(tǒng)問題,其調(diào)控也應(yīng)是在全面系統(tǒng)化的平衡和抉擇中推進(jìn)。對商業(yè)不動產(chǎn)的一刀切,喪失了利用商業(yè)不動產(chǎn)來重塑中國房地產(chǎn)和金融循環(huán)的機(jī)會。以商業(yè)不動產(chǎn)作為基礎(chǔ)的“產(chǎn)業(yè)一金融”閉環(huán),實際上有望塑造一個健康的生態(tài),可以吸納淤塞于住宅投資/投機(jī)的資金,緩解住宅上漲的壓力。
對商業(yè)不動產(chǎn)潛在增長能力的壓制實際上造成了經(jīng)濟(jì)和地方財政對住宅開發(fā)更大的依賴。
另外,誤中副車的調(diào)控政策壓制了中國商業(yè)不動產(chǎn)的活力,延緩了本該蓬勃發(fā)展的城市空間服務(wù)的升級,實際上嚴(yán)重阻礙了中國城市競爭力的塑造。
3 如何解放商業(yè)不動產(chǎn)?政策調(diào)整后會有什么紅利?
如何將商業(yè)不動產(chǎn)從房地產(chǎn)調(diào)控中解放出來?
首先肯定是要解放思想。中央對于房地產(chǎn)行業(yè)過熱的調(diào)控,以及減少經(jīng)濟(jì)對住宅開發(fā)過分依賴的政策思路受到了多數(shù)的擁護(hù)。特別是中央關(guān)于“房住不炒”的定位很清楚,僅僅是指向住宅房地產(chǎn)。
對散售型商鋪的投資投機(jī)已經(jīng)由于嚴(yán)格的信貸政策而幾乎絕跡。大宗商業(yè)不動產(chǎn)從來就是按照“以租金定價”的邏輯,按照業(yè)態(tài)位置之不同,毛租金收益率在5%-8%之間,可嚴(yán)格與國際市場對標(biāo),非常理性。
然而,在即使了解商業(yè)不動產(chǎn)的實業(yè)特性的情況下,受制于“房地產(chǎn)宏觀調(diào)控”的總基調(diào),單一監(jiān)管部門靈活的、有預(yù)見的政策調(diào)整都要承受巨大壓力。
其次應(yīng)該注重跨部門的高層協(xié)調(diào)機(jī)制。由于房地產(chǎn)政策涉及到各個部門,政策的制定需要各個部門的協(xié)調(diào),跨部門的協(xié)調(diào)機(jī)制至關(guān)重要。包括人民銀行、銀保監(jiān)會、住建部、證監(jiān)會、發(fā)改委、稅務(wù)總局等部門。以公募REITs為例,其必要性幾乎已成常識。然而,由于需要人民銀行、證監(jiān)會、住建部、發(fā)改委和稅務(wù)總局等協(xié)調(diào)配合方可推出,只要有任何一家顧慮與宏觀政策的一致性,進(jìn)展都會受阻。
高層的統(tǒng)一部署恐怕是必要條件。在房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)下,加上各部門出于自身責(zé)任的考慮,沒有自上而下的統(tǒng)一部署,較大的政策調(diào)整難度極大。
所以,筆者建議應(yīng)明確將“房地產(chǎn)調(diào)控”改為“住宅市場調(diào)控”,將商業(yè)不動產(chǎn)從調(diào)控中獨立出來。
如何獨立,區(qū)別于住宅,先從金融政策和稅收政策兩個角度來說明。
第一,金融政策。
從銀行角度,商業(yè)不動產(chǎn)貸款額度從房地產(chǎn)總額調(diào)控中脫離出來,不進(jìn)行限定,同時大力鼓勵行業(yè)重組的并購貸款,鼓勵私人銀行配置商業(yè)不動產(chǎn)。
保險和社保方面,鼓勵通過直接或者間接形式進(jìn)入商業(yè)不動產(chǎn)的投融資。