一、增值稅會(huì)計(jì)科目的設(shè)置

　　營改增全面試點(diǎn)后, 增值稅一般納稅人應(yīng)在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目下, 增加增值稅二級(jí)科目“預(yù)交增值稅”, “預(yù)交增值稅”明細(xì)科目核算。根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文件規(guī)定需預(yù)交增值稅的幾種特殊情形, 一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)、提供建筑服務(wù)、采用預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目等, 以及其他按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定應(yīng)預(yù)繳的增值稅額。預(yù)交時(shí), 借:應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅, 貸:應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅。月份終了, 將當(dāng)月預(yù)繳的增值稅額自“應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅”科目轉(zhuǎn)入“未交增值稅”科目。但是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)等相關(guān)行業(yè), “預(yù)交稅款”的期末余額在納稅義務(wù)發(fā)生之前不能結(jié)轉(zhuǎn)入“未交增值稅”, 應(yīng)至納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)才可從“應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅”科目結(jié)轉(zhuǎn)至“應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅”科目。

　　二、一般納稅人適用一般計(jì)稅方法的處理

　　三、一般納稅人適用簡易計(jì)稅方法的會(huì)計(jì)處理

　　一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目, 房地產(chǎn)老項(xiàng)目指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目或建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目, 可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的, 36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的, 以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額, 不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。

　　四、房地產(chǎn)企業(yè)小規(guī)模納稅人會(huì)計(jì)處理

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人 (以下簡稱小規(guī)模納稅人) 采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目, 應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷ (1+5%) ×3%小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目, 以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額, 抵減已預(yù)繳稅款后, 向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

　　五、增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

　　財(cái)稅[2016]36號(hào)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第五十四條明確, 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天;先開具發(fā)票的, 為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項(xiàng), 是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天, 是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的, 為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。房地產(chǎn)一般納稅人企業(yè)收到預(yù)收款采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目, 應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

　　六、營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅發(fā)票開具問題

　　1.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款開票問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí), 向購房者開具增值稅普通發(fā)票, 在開具增值稅普通發(fā)票時(shí)暫選擇“零稅率”開票, 在發(fā)票備注欄單獨(dú)備注“預(yù)收款”。開票金額為實(shí)際收到的預(yù)收款全款, 待下個(gè)月申報(bào)期內(nèi)通過《增值稅預(yù)繳稅款表》進(jìn)行申報(bào)并按照規(guī)定預(yù)繳增值稅。預(yù)收款不通過申報(bào)表進(jìn)行體現(xiàn), 將來正式確認(rèn)收入開具不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票時(shí)也不再進(jìn)行紅字沖回。

　　2.關(guān)于“已繳納營業(yè)稅未開具營業(yè)稅發(fā)票”問題。“納稅人在地稅機(jī)關(guān)已申報(bào)營業(yè)稅未開具發(fā)票, 2016年5月1日以后需要補(bǔ)開發(fā)票的, 可以開具增值稅普通發(fā)票”。開具普通發(fā)票時(shí)暫選擇“零稅率”, 同時(shí)將繳納營業(yè)稅時(shí)開具的發(fā)票、收據(jù)及完稅憑證等相關(guān)資料留存?zhèn)洳? 在發(fā)票備注欄單獨(dú)備注“已繳納營業(yè)稅”字樣。對(duì)適用上述情況開具的增值稅普通發(fā)票, 不再征收增值稅, 也不通過申報(bào)表體現(xiàn)。

　　3.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2016年4月30日前已在地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營業(yè)稅, 正式銷售時(shí)增值稅發(fā)票開具問題。不動(dòng)產(chǎn)已部分繳納營業(yè)稅, 此種情況暫可通過新系統(tǒng)中差額征稅開票功能進(jìn)行開票。首先, 錄入含稅銷售額, 然后錄入扣除額。此處“扣除額”=該套房產(chǎn)已繳納營業(yè)稅金額÷5%, 系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算稅額和不含稅金額, 備注欄自動(dòng)打印“差額征稅”字樣。填報(bào)增值稅納稅申報(bào)表時(shí), 已征收營業(yè)稅對(duì)應(yīng)的收入, 暫不通過申報(bào)表體現(xiàn)。