摘要：隨著我國經(jīng)濟建設的蓬勃發(fā)展及城市化速度的不斷加快，新興樓盤如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)，房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，已經(jīng)成為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)的造價管理和成本控制應當是貫穿于開發(fā)項目全過程的，即包括項目投資決策階段、項目設計階段、項目招投標發(fā)包階段、項目實施階段以及竣工驗收交付使用階段。下面就以房地產(chǎn)成本控制為切入點，闡述影響房地產(chǎn)造價有哪些方面的因素，以利于房地產(chǎn)項目降低成本、節(jié)約資源。

　　關鍵詞：房地產(chǎn)， 造價管理， 成本控制

　　Abstract: along with the vigorous development of our country's economic construction and accelerating urbanization rate, building new springing up constantly emerging, the rapid development of real estate market, has become a pillar industry of the economic development in our country. The cost of real estate management and cost control should be run through the whole process of development project, which includes project investment decision stage, project design phase, project bidding, project implementation stage contract awarding stage and delivered to use the completion acceptance stage. Here is a real estate cost control as the breakthrough point, this paper expounds the influence of housing construction what aspects of the factors, so as to facilitate the real estate project to reduce cost and save resources.

　　Keywords: real estate, cost management, cost control

　　中圖分類號：TU723.3 文獻標識碼：A 文章編號：

　　一、決策階段及設計階段

　　統(tǒng)計資料顯示，在項目決策階段及設計階段，影響建設項目造價的可能性為30%～75%，而在實施階段影響建設項目造價的可能性僅為5%～25%。控制工程造價的關鍵就在于項目實施之前的項目決策和設計階段，項目決策是決定因素，而設計則是關鍵因素。

　　在經(jīng)濟建設前期，我國大部分設計單位對工程項目的技術(shù)與經(jīng)濟進行深入分析不夠、在設計中大多重技術(shù)輕經(jīng)濟，設計人員似乎只對設計工程的質(zhì)量負責，對工程造價的高低不太關心。以致無法通過優(yōu)化設計方案，編制初步設計、概算起到控制總造價的作用。工程設計圖的質(zhì)量和深度等也不夠，使招投標工作的質(zhì)量難以保證，因而也無法有效控制工程造價。現(xiàn)如今，設計階段漸漸轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)項目工程造價控制的龍頭，在投資計劃得以合理確定以后，進入設計階段，它是把技術(shù)與經(jīng)濟有機結(jié)合在一起的過程。有效控制工程造價要求在施工圖設計中嚴密、全面。當前我國的工程設計也實行招投標制、公平競爭，把對設計階段有效控制工程造價作為選擇中標單位的主要標準之一，對全過程造價進行控制的管理，使人力、物力、財力有限的資源得到充分的利用，取得最佳的經(jīng)濟效益和社會效益。

　　二、建筑材料

　　在建筑工程中,材料費約占工程總造價的60~70%左右,是整個費用的主體。所以從材料所占比重來看,其成本是對工程造價影響最大的因素。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展,構(gòu)成工程成本比重最大的材料價格不斷波動起伏,工程成本不斷增加,一方面是由材料價格的不斷上漲,施工費用不斷增加造成的;另一方面是由于工程設計不合理及施工中管理不善造成的。材料使用成本高低對有限的投資獲取最大的經(jīng)濟效益,是房地產(chǎn)開發(fā)造價管理人員的一項重要課題。

　　從工程造價定額的構(gòu)成來看,材料價格是相對較靈活的因素。工程造價主要是由人工費、材料費、機械費等構(gòu)成的,材料費的相對較靈活也是對工程造價影響較大的一個重要因素,特別是可調(diào)整差價的材料和未計價的材料,如果控制管理不到位,即便是工程量計算和定額套用再準確,費用計取再合理,也會使工程造價失真,嚴重影響工程造價的有效控制。因此搞好材料的認價管理工作對于有效控制工程造價具有重要意義。建設單位造價人員和現(xiàn)場管理人員應當密切注意市場行情，掌握材料用費的相關市場信息，可以做到竣工后結(jié)算階段的有理有據(jù)。

　　三、進度款

　　進度款支付如要達到造價控制的目的,這就要造價人員能按與工程部協(xié)調(diào)的各個施工節(jié)點并做好節(jié)點概算,不必要求精確。此間,工作重點是在節(jié)點的合理設定,并完成時標網(wǎng)絡圖,匹配好節(jié)點概算后,決策人員對現(xiàn)金流就有了感性的認識。隨著招投標進行,在每項目合同簽定后,造價人員只須根據(jù)中標單位投標文件中確認的進度計劃重新規(guī)劃節(jié)點時間點,并將合同中商定的每個節(jié)點的合同金額標注在時標網(wǎng)絡圖上,替換掉以前的節(jié)點概算內(nèi)容,這樣工程款的實際支付就顯得更加明晰。如果施工單位的進度提前或推后,這時要求工程部在施工單位每完成一節(jié)點時就調(diào)整一次時標網(wǎng)絡計劃,使得后續(xù)的節(jié)點進度相對準確,決策層就能一目了然下一期的現(xiàn)金流計劃。造價人員結(jié)合合同,按工程部節(jié)點核定單,直接填寫進度款報審表就完成進度款審核的內(nèi)容了,簡單、易操作。

　　四、變更簽證

　　一般來講，房地產(chǎn)項目的變更簽證會比較多，原因多種多樣，設計圖紙不完善、市場的變更、客戶群意見的反饋、現(xiàn)場施工情況的改變等等，其流程一般為施工單位提出簽證表單,工程部與預算部現(xiàn)場認可,各部門簽字歸檔,結(jié)算時計算匯總。這樣的流程往往會造成施工現(xiàn)場不合理簽證非常多,公司高層只有在結(jié)算時才知道簽證到底花去了多少錢，常會出現(xiàn)嚴重超預算的情況，使管理層無法對工程造價有個提前的預判,往往也就無法對工程造價進行合理的控制了。所以為了最終控制好施工成本,必須做好變更簽證這一塊的工作。因此，當每份簽證單發(fā)生后，由相關預算員做好簽證金額計算并對同一項目進行累計，如累計額超過一數(shù)額，則預算部上報公司管理層,由管理層招集工程部、設計部、預算部等相關部門進行討論。看是否是設計上出了問題,是否要重新設計，還是工程部管理上出了問題，或是現(xiàn)場情況特殊。通過更改設計或改善現(xiàn)場管理使得簽證費用可控，而不是讓簽證管理流于形式。

　　五、竣工決算

　　在確定工程造價時，堅持以現(xiàn)行的計價規(guī)范為依據(jù)，按照施工合同和招標文件的規(guī)定，根據(jù)竣工圖、結(jié)合現(xiàn)場簽證和設計變更進行審核。工程審計人員不但要熟練掌握工程量的計算規(guī)則、定額子目的組成及包含的工作內(nèi)容、工程造價計算程序、費用定額包含內(nèi)容及記取方法，還要掌握它們的編制原理，內(nèi)在聯(lián)系，確保工程造價計算的準確性。在結(jié)算時不能只是對圖紙和工程變更的計算審核，要深入現(xiàn)場，細致認真的核對，確保工程結(jié)算的質(zhì)量，提高投資效益。應采取二審終審制，第一審為內(nèi)審，第二審為外審，嚴格控制每個環(huán)節(jié)，層層把關，使工程造價經(jīng)濟合理，符合現(xiàn)行的計價規(guī)范。

　　竣工決算是反映建設工程實際造價和投資效果的文件。及時、準確地對竣工決算審核，對于總結(jié)分析建設過程的經(jīng)驗教訓，提高工程造價管理水平及積累技術(shù)經(jīng)濟資料都具有重要意義。

　　六、管理團隊

　　“以人為本”是眾多企業(yè)所強調(diào)的一個管理理念，在工程造價管理中，人的因素更顯重要，工程造價控制涉及多個環(huán)節(jié)和專業(yè)，如：前期規(guī)劃、施工管理、竣工驗收等，哪個環(huán)節(jié)都需要具有相應水準的人去高質(zhì)量地完成相關工作，他們工作中的任何失誤，都會最直接、最迅速、最殘酷地令企業(yè)“合理合法”的效益遞減，要提高工程投資效益，企業(yè)就必須在工程造價控制所涉及的重要環(huán)節(jié)上，有膽有識地重視 “以人為本”，要強化激勵和約束機制，充分發(fā)揮造價管理人員的創(chuàng)造力和能動性，時刻把企業(yè)利益放在首位，這樣，就如同一部跑車配上了一臺頂級發(fā)動機，管理團隊的功能才能最大化。

　　綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程造價管理是一個動態(tài)進行的全過程，房地產(chǎn)企業(yè)在對工程造價的控制與管理上始終應貫穿于項目建設的全過程。房地產(chǎn)建設工程的造價確定與投資控制的實質(zhì)就是運用科學原理和經(jīng)濟以及法律等等手段，解決房地產(chǎn)開發(fā)項目建設活動中的經(jīng)濟和技術(shù)、管理和經(jīng)營等等實際問題，以利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理流動，實現(xiàn)投資的良性循環(huán)。因此在推行房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程全面造價管理中，注重研究和分析建設管理中各個環(huán)節(jié)和建設投資中各種影響因素，將有效地控制房地產(chǎn)建設項目的投資，為企業(yè)實現(xiàn)效益最大化、獲得持續(xù)健康發(fā)展奠定堅實的基礎。