【摘要】房地產業是關系國計民生的重要產業。住房問題，不僅僅是一個經濟問題，而且是一個事關社會和諧安定的社會和政治問題，所以，對于我國現行房地產來說，其發展是值得我們所思考的。文章發表在《房地產導刊》上，是經濟期刊論文發表范文，供同行參考。

　　【關鍵詞】房地產;發展;思考

　　1 現行房地產的分析

　　隨著，經濟的發展，房地產發展是非常迅速的，在近幾年的房地產發展中，政府不斷強化了房地產市場的監管，相繼采取了一系列宏觀調控的重要舉措，有效地調整和平衡房地產市場主體及參與各方利益;加大保障性住房建設力度，切實維護社會和諧安定;對維護房地產業市場的平穩健康發展發揮了積極的作用。所以房地產的發展迅速是必然的。房地產是土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。 房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態：即土地 、建筑物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地(或土地使用權)，建筑物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。在我國的房地產的市場主要是：

　　1.1 房地產業區域發展很不平衡，區域分割明顯。中國房地產業發展不平衡，一方面表現在東部沿海地區的發展大大快于中西部地區，另一方面則表現在廣東、上海、北京、江蘇、浙江五省市房地產投資、交易占全國的一半以上。從空間分布上看，中國房地產業增長將以華東地區為主，未來房地產業的投資中心也將集中在東部五省市上面。總的來說，中國東西部差距很大。這是與地區經濟發展水平，以及地區經濟體制改革的程度相適應的。房地產市場的區域發展的不平衡，也影響著全國房地產市場的發展，從而使房地產市場的發展處于一個較低的水平，或者說，處于一個較低的發展階段。

　　1.2 房地產企業數量多，規模小。在發展的過程中，中國房地產開發企業已由從所有制結構看，公有制房地產企業占據主導地位，雖然其比重處在下降趨勢之中，其主導地位卻十分穩固，從隸屬關系看，絕大部分房地產企業都是市、縣一級所有，鄉鎮一級的不少。從資質級別看，中低級別企業占主導地位，無級企業仍占很大比重。

　　1.3 房地產業對外開放的門戶日益擴大。中國房地產業對外開放的步伐很快。從1992年以來，外資(主要是直接投資)已成為中國房地產業投資的重要力量。利用外資占整個房地產投資資金來源的12%左右。1998年由于東南亞金融危機的影響，利用外資的比例下降到8.8%。這主要是因為中國房地產投資中外資主要來源于東南亞國家的原因所致。

　　2 現行房地產發展易出現的問題

　　在目前的現行房地產發展過程中易出現一些問題，主要有： 1 房地產資金來源結構單一，開發商自有資金比重低，房地產市場資金依賴度比較高。目前，有許多的開發商，在進行房屋建造的時候，許多的建房是經適房建造量的比重太低，分配混亂，經適房與普通商品房價差距不大，并存在向高層次看齊的傾向，住房分配缺乏管理，且出現高收入階層購買多套經適房的現象，導致社會上有相當部分中低收入者既買不起普通商品房又買不起經適房，且還享受不到廉租房，住房保障制度嚴重缺位。 2 房地產價格上漲過快。房屋不只是單純的消費品，還兼有投資品的性質。由于房屋能夠帶來收益(包含房租收益和房屋價格上漲帶來的差價收益)，因此投資者可以在房屋和儲蓄、股票等金融資產之間選擇，進行資產組合。中國儲蓄利率非常低，考慮到通貨膨脹的影響，單純儲蓄幾乎沒有收益，甚至是負的收益。中國經濟的發展又使得民間積累了相當的資本。為了獲得更高的收益，大批資本開端涌入房地產業。同時，受國民幣升值預期的影響，許多國外資本也通過各種渠道進入中國房地產市場。這導致房地產投資需求的大批增長。這也是許多人把房價上漲歸因于投資炒作的原因。然而如果沒有消費需求大批增長的背景，投資房地產獲得不了收益，投資炒作是無法進行的。 3 對住房的保障功能重視不夠。我國住房制度改革從實施之初就在某種程度上擔負了拉動經濟增長的功能。“房地產是國民經濟的支柱產業”被地方政府推至極致并演變成畸形的增長模式。許多是由于地方政府過于依賴土地收益，造成房屋的漲價。土地有償使用特別是土地使用權有償出讓，使土地成為地方政府的“搖錢樹”。在現行體制下，由土地產生的資產性收入和大部分稅費主要歸地方所有，造成地方政府高度依賴土地收益。經營土地成為投資增長和財政收入增加的重要法寶。在現行體制下，由土地產生的資產(源)性收益和大部分稅費基本上歸地方所有，加之我國實行財政“分灶吃飯”的政策，各地政府在財政收入不足的情況下，只有利用土地出讓籌集地方建設資金，土地收益在一些地區已成為典型的財政收入的另一利潤源。

　　3 現行房地產發展的思考

　　作為市場經濟的產物，房地產會在逐漸在擴大，并發展到多元化。主要需要我們做的是要開展社會誠信建設的社會行動。首先從提高公共服務水平，提高政府的公信力，防止公職人員的瀆職行為，發揮公共媒體的引領作用。 1 以房地產業帶動其他產業的發展。至于房地產與制造業的關系，我們認為不但不是相互排擠與競爭資源的關系，而是互相推動、相互促進的關系。即通過對生活配套、商務配套、工業配套的打造，在原有地區產業承載基礎上，增加對外來人口、技術、資金的吸引力，而當工業制造業發展后，又會反過來成為推動房地產發展的最好動力。至于出現所謂“過度發展房地產業”的現象，在很多情況下，是由于工業制造業升級的困難阻力巨大，導致其發展速度遠遠不及房地產業，所以，我們可以利用房地產業促進制造業等方面的發展。 2 發展節能型住宅。根據我國現有國情，應建設住有所居的住房體系，應建立適合中國國情的住房建設模式和消費模式，使土地、資源、能源利用更加合理，多數居民家庭住房條件能夠得到明顯改善。而土地和能源的約束決定了考慮中國的住房問題必須從人多地少、能源短缺的基本國情出發。中國的土地、能源狀況將對未來住房建設發展構成嚴重的制約，住房建設必須向“緊湊型”方向發展，發展節能省地型住宅是當前中國的必然選擇。更重視其作為民生基礎對社會公平和城市化的促進效應，住房保障體系建設提上日程。國家住房和城鄉建設部的組建意味著住房問題將得到更加強有力的領導。我國住房政策理念和方向將發生轉變，土地、資金等資源將向保障性住房建設傾斜。 3 利用政府宏觀調控穩定房地產市場價格。針對市場交易緩慢的現狀，政府可以通過限房價、限戶型、競地價來限制房地產企業因壟斷而獲得的暴利，這不但可以使房屋的平均銷售價格保持平穩，而且可以使房地產行業的利潤率接近市場的平均利潤率，通過這種方式使中低檔住房的供應趨近競爭性的市場結構。由于利潤率的降低，囤積土地和房屋會使房地產企業的資金鏈斷裂的風險加大，使房地產企業囤積土地和房屋變得不再有利可圖，從而使房屋的供給能夠有效增加。

　　參考文獻：

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　　經濟期刊論文發表須知：《房地產導刊》是立足廣州的國內外公開發行刊物，創刊四年來目前累計發刊100期，總量500萬冊，已成為華南最具影響力的權威刊物并逐步向北京、天津、重慶等地做強勢發展。雜志負責報道中國房地產業的產經新聞，解讀國家產業政策，描述中國房地產業的發展趨勢，探討中國城市化進程中的各種深層次矛盾和中國地產熱潮中的新的城市文化;反映房地產業的新思路、新理念，從而形成權威公信、人文關懷的高端品格。