【文章摘要】房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。隨著房地產業務的疾速開展，納稅謀劃遭到人多數房地產企業的廣泛注重。所謂納稅謀劃，是指通過劉一涉稅業務進行謀劃，制造一整套完全的納稅操作計劃，從而到達節稅目標。因而，納稅謀劃不同于逃稅、偷稅，是企業一項重要的則務治理運動。本文卞要簡樸介紹有關環r節房地產企業的納稅謀劃。文章發表在《宏觀經濟研究》上，是省級房地產論文發表范文，供同行參考。

　　【關鍵詞】房地產：納稅。

　　據《中國房地產行業月度市場監測分析報告》數據統計，從2013年1-3月總資金來源構成情況來看，國內貸款占房地產資金來源的19%，利用外資占比低于1%，自籌資金占38%，其他資金占43%。從3月單月總資金來源構成情況來看，國內貸款占房地產資金來源的15%，利用外資占比不到1%，自籌資金占35%，其他資金占49%。

　　一、簽署合同時斟酌通過劃定合理的收入名目進行謀劃。

　　營業稅和土地增值稅是房地產企業買賣環節觸及的重要稅種，而買賣環節的前奏是簽署合同。稅務謀劃的癥結是在不增添收入的前提下，通過劃定合理的收入名目，下降稅率、增添稅基，到達下降稅負的目標。若房地產企業發售的是經過裝修的房屋，假如將房屋售價和裝修價款一同包含在售房收入中，那么裝修價款將無法遵照修建業3%的稅率計征營業稅，計征土地增值稅古裝修價款也會成為增值額的一局部。

　　二、房地產名目立項時應用代建方法進行稅收謀劃。

　　在房地產名目立項時應用代建方法進行稅收籌，可獲得較大的稅收謀劃空間。

　　這種方法是指房地產開發企業代客戶進行房地產開發并向客戶收代替建費用的行動。就房地產開發企業而言，盡管獲得了肯定的收入，但一直沒有發作房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的納稅規模，不是土地增值稅的納稅領域。房地產開發企業可以應用這種方法加重稅負，但前提是在開發之初肯定最終用戶，簽署代建房合同，以此下降稅負;同時，可以恰當下降代建房地產的勞務費用，將節儉的稅款讓利于客戶，一方面得到其更大的配合，另一方面對下降房價也起到肯定作用。

　　三、房地產名目建立中的稅收謀劃。

　　重要是通過增添扣除名目和應用相干借款利息進行的稅收謀劃。

　　1、通過增添扣除名目對土地增值稅進行稅收謀劃土地增值稅是房地產開發的重要老本之一，而土地增值稅在建造普通規范住宅增值率不超越20%的狀況下可免得征，企業可以通過增添扣除名目使得房地產的增值率不超越20%，從而享受免稅待遇。

　　2、相干借款利息的稅收謀劃依據《中華國民共和領土地增值稅暫行條例實行細則》第七條第(三)項規則，財務費用中的利息收入，凡可以按轉讓房地產名目盤算攤派并供給金融機構證實的，許可據實扣除，但最高不能超越按商業銀行同類同期存款利率盤算的金額。其余房地產開發費用(重要指銷售費用和治理費用)，按本條(一)、(二)項規則盤算的金額之和的5%以內盤算扣除。凡不能按轉讓房地產開發名目盤算攤派利息收入或不能供給金融機構證實的，房地產開發費用按獲得土地運用權所領取的金額與房地產開發老本之和的10%以內盤算扣除。

　　房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態：即土地 、建筑物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地(或土地使用權)，建筑物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。

　　四、房地產企業銷售時應斟酌的稅收謀劃。

　　若房地產運營企業通過設立獨立銷售公司擔任房地產銷售，這種分立使土地增值稅、營業稅、企業所得稅的稅收謀劃空間很大。

　　例：某房地產公司銷售的普通規范住宅，在許可扣除的名目金額基真雷同的前提下，可采取以下售價方法。①若以1500萬元的價錢售出，可扣除的名目金額為1200萬元，增值率為25%，應納120萬元的土地增值稅，凈賺180萬元。②以1400萬元的價錢售出，可扣除的名目金額為1200萬元，增值率為16。67%，免征土地增值稅，凈賺200萬元。③假如房地產公司設立獨立房屋銷售公司，那么房地產公司可以將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，然后由銷售公司再以1500萬元的價錢賣出，當開發公司賣給銷售公司時，因為其增值率為16。67%，免納土地增值稅。

　　當銷售公司以1500萬元售出時，營業稅及附加算計：1500×5。5%=82。5(萬元)，可扣除的名目金額為1200+82。5=1282。5(萬元)，其增值率為16。96%，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時只增添營業稅等稅金1400×5。5%=77(萬元)，獲利潤1500-(1200+77)=223(萬元)，比謀劃前增添223-180=43(萬元)。

　　總之，應用稅收謀劃，房地產企業到達節稅目標的方法有很多種，但應該是在契合國度的稅收政策，不以違背稅法規則為前提。

　　人們從已經出臺的房地產調控手段不難看出，中央政府對房地產調控采取了步步為營、多招密集連發的策略，說明中央政府對房地產調控的態度是明確且有決心的。

　　省級房地產論文發表須知：《宏觀經濟研究》是經濟理論刊物。宣傳黨和國家有關改革開放、發展社會主義市場經濟的方針、政策，并配合國家計委的中心工作部署，反映經濟改革與發展中重大的政策性問題及理論研究成果。16開，郵發代號 82-791。