摘 要：房地產(chǎn)價(jià)格影響因素是各種各樣的，本文發(fā)表在《商業(yè)經(jīng)濟(jì)》上，是房地產(chǎn)論文發(fā)表范文，文章就環(huán)境因素影響房地產(chǎn)價(jià)值的現(xiàn)狀，我國房地產(chǎn)評(píng)估中建立環(huán)境影響評(píng)估的對(duì)策建議，這兩點(diǎn)進(jìn)行了詳細(xì)的論述，并針對(duì)此做如下的分析!

　　房地產(chǎn)評(píng)估與環(huán)境影響評(píng)價(jià)之間的關(guān)系進(jìn)行了簡單論述。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估;環(huán)境影響;對(duì)策建議

　　前言

　　為了保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，建議房地產(chǎn)估價(jià)管理部門，積極借鑒其他國家關(guān)于環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響的評(píng)估方法和規(guī)范基礎(chǔ)上，調(diào)整目前的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。通過在房地產(chǎn)估價(jià)與環(huán)境影響評(píng)估之間建立橋梁，正確估計(jì)環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響，可以進(jìn)一步提高我國房地產(chǎn)估價(jià)水平，適應(yīng)社會(huì)各界對(duì)環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響量化的客觀需求。

　　1、環(huán)境因素影響房地產(chǎn)價(jià)值的現(xiàn)狀

　　1.1 環(huán)境影響評(píng)估應(yīng)遵循的環(huán)境保護(hù)方面的法律法規(guī)

　　我國在環(huán)境保護(hù)方面已經(jīng)通過了一些法律和條例，如《海洋環(huán)境保護(hù)法》(1982年)、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)定》(1987年)、《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》(1989年)、《固體廢物污染環(huán)境防治法》(1995年)、《水污染防治法》(1996年)、《環(huán)境噪聲防治法》(1996年)、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》(1998年)、《大氣污染防治法》(2000年)等多項(xiàng)法律和法規(guī)。2002年10月28日第九屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十次會(huì)議通過的《中華人民共和國環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》，指出環(huán)境影響評(píng)價(jià)是指對(duì)規(guī)劃和建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施后可能造成的環(huán)境影響進(jìn)行分析、預(yù)測(cè)和評(píng)估，提出預(yù)防或者減輕不良環(huán)境功能影響的對(duì)策和措施，進(jìn)行跟蹤監(jiān)測(cè)的方法和 。估價(jià)機(jī)構(gòu)在進(jìn)行環(huán)境因素影響評(píng)估時(shí)，要依據(jù)國家這些關(guān)于環(huán)境保護(hù)的法律法規(guī)，確認(rèn)哪些因素屬于環(huán)境污染或是應(yīng)被保護(hù)的范圍內(nèi)。

　　1.2 當(dāng)前房地產(chǎn)估價(jià)中環(huán)境影響評(píng)估的現(xiàn)狀

　　對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)估，我國沒有特別明確的技術(shù)規(guī)定和操作規(guī)程。在國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和中華人民共和國建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(1999年2月12日)的第四部分第五條規(guī)定：“估價(jià)人員必須到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，親身感受估價(jià)對(duì)象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，對(duì)估價(jià)對(duì)象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。”從這條規(guī)定可以看出，估價(jià)規(guī)范對(duì)估價(jià)人員到現(xiàn)場(chǎng)查勘的內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定，但對(duì)“周圍環(huán)境”的內(nèi)涵沒有進(jìn)一步解釋，只是要求估價(jià)師對(duì)估價(jià)標(biāo)的周圍環(huán)境進(jìn)行拍照，親身感受估價(jià)對(duì)象的周圍環(huán)境和景觀的優(yōu)劣，形成估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象的主觀判斷。多數(shù)估價(jià)報(bào)告和估價(jià)師沒有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物周圍污染物和污染源進(jìn)行查勘，在估價(jià)報(bào)告中也不包括環(huán)境污染對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值影響的測(cè)算和消除污染物的影響而應(yīng)該花費(fèi)的成本預(yù)測(cè)。

　　對(duì)于處于污染環(huán)境中已建成的不動(dòng)產(chǎn)，估價(jià)部門和估價(jià)師還沒有相應(yīng)的具體條款和程序進(jìn)行環(huán)境影響分析，并根據(jù)污染程度對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值影響做出判斷。公眾對(duì)此也沒有意識(shí)到在不動(dòng)產(chǎn)受到環(huán)境污染的危害時(shí)，應(yīng)該請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并向造成環(huán)境污染的責(zé)任人提出賠償請(qǐng)求。

　　2、對(duì)我國房地產(chǎn)評(píng)估中建立環(huán)境影響評(píng)估的對(duì)策建議

　　2.1 明確房地產(chǎn)估價(jià)中環(huán)境影響評(píng)估的適用范圍

　　由于工業(yè)化和城市化的快速發(fā)展，城市和城市周圍的生態(tài)環(huán)境遭到了很大的破壞，工業(yè)廢水、廢氣、汽車尾氣、熱島效應(yīng)、噪音、光污染等使城市居住和工作環(huán)境變得差了很多。人們也更關(guān)注居住環(huán)境的健康舒適和安全。環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)造成的價(jià)值減損，普通老百姓可能由于缺乏專業(yè)知識(shí)，在購買房地產(chǎn)時(shí)，往往不能預(yù)先知道。只有當(dāng)入住后，出現(xiàn)了如身體方面的疾病，居住環(huán)境不健康安全等問題時(shí)，想轉(zhuǎn)手賣掉房子，才意識(shí)到房子已經(jīng)貶值了。因此，房地產(chǎn)估價(jià)管理部門，應(yīng)該研究房地產(chǎn)估價(jià)中的環(huán)境影響評(píng)估問題，明確一些類型的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告或房地產(chǎn)開發(fā)咨詢報(bào)告必須要進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)估。

　　2.1.1房地產(chǎn)開發(fā)咨詢報(bào)告。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目沒有進(jìn)行開發(fā)前，有些開發(fā)單位要委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)做開發(fā)可行性咨詢報(bào)告。在報(bào)告中通常比較重視對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性等內(nèi)容，而對(duì)項(xiàng)目開發(fā)地的環(huán)境污染情況的勘察和分析不夠?qū)I(yè)，有些甚至省略了這項(xiàng)內(nèi)容。由此可能造成項(xiàng)目周圍隱藏的一些環(huán)境因素造成對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的負(fù)面影響。

　　2.1.2簽訂房地產(chǎn)買賣合同前做環(huán)境影響評(píng)估報(bào)告。當(dāng)事人進(jìn)行房地產(chǎn)買賣時(shí)，或者由于一方的故意行為，或者是不知情，當(dāng)事人買到的房子有可能是處于污染的環(huán)境，其價(jià)值已經(jīng)減損了。如前面談到的案例，如果業(yè)主將受污染的房子賣給其他人，如果買者是從其他地區(qū)來本地購買房子的，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)不了解，那么就容易上當(dāng)。因此在簽訂房地產(chǎn)買賣合同前，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提醒或告知當(dāng)事人要做環(huán)境影響評(píng)估報(bào)告。

　　2.1.3房地產(chǎn)抵押貸款合同。在銀行的房地產(chǎn)抵押貸款合同中，銀行最擔(dān)心的是貸款者不能償還貸款，銀行得到的是價(jià)值減損的抵押物。如果金融機(jī)構(gòu)有這方面的需求，簽署房地產(chǎn)貸款合同之前，可以委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)環(huán)境影響評(píng)估或者地點(diǎn)周圍環(huán)境評(píng)價(jià)。

　　2.2 制定房地產(chǎn)估價(jià)中環(huán)境影響評(píng)估的操作規(guī)程

　　在房地產(chǎn)估價(jià)中進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)估，關(guān)鍵要在估價(jià)程序中給予明確，并在估價(jià)規(guī)程中建立環(huán)境影響評(píng)估操作程序和具體規(guī)范，把房地產(chǎn)估價(jià)與環(huán)境影響評(píng)估溝通起來。在這方面我們可以借鑒美國房地產(chǎn)估價(jià)中環(huán)境影響評(píng)估的一些經(jīng)驗(yàn)。

　　1991年，美國通過的《職業(yè)估價(jià)實(shí)務(wù)通用標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)環(huán)境評(píng)估有了規(guī)定和要求。估價(jià)師根據(jù)環(huán)境方面的法律規(guī)定對(duì)影響估價(jià)標(biāo)的物價(jià)值的環(huán)境因素進(jìn)行調(diào)查和分析，并將其反映在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值估計(jì)值上。估價(jià)師的作用和責(zé)任包括勘測(cè)、衡量及考慮影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的環(huán)境條件，但僅局限于自己專業(yè)技術(shù)知識(shí)。估價(jià)師可以合理地采用環(huán)境專家針對(duì)排除污染的糾正措施及其費(fèi)用成本估計(jì)方面的結(jié)論與意見。為了便于估價(jià)師記錄所觀察到的可能影響標(biāo)的物的環(huán)境的因素，美國估價(jià)師協(xié)會(huì)于1995年制定了《不動(dòng)產(chǎn)觀察核檢清單》，這個(gè)清單是一個(gè)格式化、易于使用(包括可能范圍)及限制性責(zé)任的指南。

　　美國房地產(chǎn)價(jià)值環(huán)境影響評(píng)估涉及的專業(yè)調(diào)查分三個(gè)階段，第一階段著重于調(diào)查潛在污染的證據(jù)，如到實(shí)地調(diào)查噪音、有毒的氣味或化學(xué)制劑造成的枯死的落葉等;第二階段檢測(cè)并決定嫌疑污染是否存在，抽取樣本進(jìn)行分析。如進(jìn)行土壤和地下水的污染樣本分析;第三階段描述污染程度，制定減低污染程度的計(jì)劃和預(yù)測(cè)清除污染的費(fèi)用。事實(shí)上，環(huán)境影響評(píng)估的作用在于估價(jià)師向房地產(chǎn)交易的買賣雙方、金融機(jī)構(gòu)、銀行和保險(xiǎn)公司等交易參與者，提供環(huán)境污染問題和與環(huán)境問題有關(guān)的信息，使各方在交易中做到信息對(duì)稱。

　　我國在1999年頒布實(shí)施的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，對(duì)指導(dǎo)和規(guī)范全國的房地產(chǎn)估價(jià)工作起到了很大的作用，但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)提出了更高的要求，應(yīng)該適時(shí)地更新并加入新的內(nèi)容。本人建議進(jìn)一步細(xì)化房地產(chǎn)估價(jià)程序，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象的周圍環(huán)境描述和評(píng)價(jià)做更系統(tǒng)和規(guī)范的規(guī)定，明確勘察程序，使估價(jià)師盡量按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和格式操作。把目前規(guī)定的估價(jià)師對(duì)周圍環(huán)境親身體驗(yàn)變?yōu)榭陀^量度，減少估價(jià)師的主觀判斷，量化環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響。

　　2.3 確定環(huán)境影響評(píng)估是民用住宅價(jià)值評(píng)估程序中的可選程序

　　城市化已經(jīng)成為中國實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的重要戰(zhàn)略之一，這意味著越來越多的人從農(nóng)村進(jìn)入城市或者從小城市集聚到大城市中，城市的規(guī)模有進(jìn)一步擴(kuò)大的趨勢(shì)。能夠使城市居民有一個(gè)安全、健康、舒適的居住環(huán)境是非常重要的。在住房建設(shè)和開發(fā)過程中，房地產(chǎn)估價(jià)中的環(huán)境影響評(píng)估扮演著十分重要的角色。

　　由于受知識(shí)或?qū)I(yè)的限制，普通市民盡管了解環(huán)境污染對(duì)身體健康有害，可能不知道有些傷害是從天天居住的房子中引起的，不知道在房地產(chǎn)估價(jià)中可以委托估價(jià)師進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)估，以決定是否購買某處房產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)估價(jià)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)該將環(huán)境影響評(píng)估作為民用住宅買賣價(jià)值評(píng)估的可選程序。如果估價(jià)師為了促成一宗交易的完成，出具了虛假的環(huán)境影響分析報(bào)告，估價(jià)師應(yīng)該負(fù)有道德和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。從老百姓的角度出發(fā)，可能因委托估價(jià)師做環(huán)境影響評(píng)估會(huì)多支付一些費(fèi)用，但估價(jià)費(fèi)用與購買房地產(chǎn)的巨額支出相比，還是微不足道的。

　　3、結(jié)束語

　　綜上所述，不僅公眾要有環(huán)保意識(shí)和保護(hù)公民財(cái)產(chǎn)不受損失的法律觀念，更是期望政府部門建立環(huán)境影響評(píng)估的技術(shù)規(guī)范，使我國的房地產(chǎn)評(píng)估更加深入和細(xì)化。