摘 要：房地產價格影響因素是各種各樣的，本文發表在《商業經濟》上，是房地產論文發表范文，文章就環境因素影響房地產價值的現狀，我國房地產評估中建立環境影響評估的對策建議，這兩點進行了詳細的論述，并針對此做如下的分析!

　　房地產評估與環境影響評價之間的關系進行了簡單論述。

　　關鍵詞：房地產評估;環境影響;對策建議

　　前言

　　為了保護房地產權利人的合法權益，建議房地產估價管理部門，積極借鑒其他國家關于環境因素對房地產價值影響的評估方法和規范基礎上，調整目前的《房地產估價規范》。通過在房地產估價與環境影響評估之間建立橋梁，正確估計環境因素對房地產價值的影響，可以進一步提高我國房地產估價水平，適應社會各界對環境因素對房地產價值影響量化的客觀需求。

　　1、環境因素影響房地產價值的現狀

　　1.1 環境影響評估應遵循的環境保護方面的法律法規

　　我國在環境保護方面已經通過了一些法律和條例，如《海洋環境保護法》(1982年)、《建設項目環境保護設計規定》(1987年)、《中華人民共和國環境保護法》(1989年)、《固體廢物污染環境防治法》(1995年)、《水污染防治法》(1996年)、《環境噪聲防治法》(1996年)、《建設項目環境保護管理條例》(1998年)、《大氣污染防治法》(2000年)等多項法律和法規。2002年10月28日第九屆全國人民代表大會常務委員會第三十次會議通過的《中華人民共和國環境影響評價法》，指出環境影響評價是指對規劃和建設項目實施后可能造成的環境影響進行分析、預測和評估，提出預防或者減輕不良環境功能影響的對策和措施，進行跟蹤監測的方法和 。估價機構在進行環境因素影響評估時，要依據國家這些關于環境保護的法律法規，確認哪些因素屬于環境污染或是應被保護的范圍內。

　　1.2 當前房地產估價中環境影響評估的現狀

　　對房地產價值進行環境影響評估，我國沒有特別明確的技術規定和操作規程。在國家質量技術監督局和中華人民共和國建設部聯合發布的《房地產估價規范》(1999年2月12日)的第四部分第五條規定：“估價人員必須到估價對象現場，親身感受估價對象的位置、周圍環境、景觀的優劣，對估價對象及其周圍環境或臨路狀況進行拍照等。”從這條規定可以看出，估價規范對估價人員到現場查勘的內容進行了規定，但對“周圍環境”的內涵沒有進一步解釋，只是要求估價師對估價標的周圍環境進行拍照，親身感受估價對象的周圍環境和景觀的優劣，形成估價師對估價對象的主觀判斷。多數估價報告和估價師沒有對不動產標的物周圍污染物和污染源進行查勘，在估價報告中也不包括環境污染對不動產價值影響的測算和消除污染物的影響而應該花費的成本預測。

　　對于處于污染環境中已建成的不動產，估價部門和估價師還沒有相應的具體條款和程序進行環境影響分析，并根據污染程度對不動產的價值影響做出判斷。公眾對此也沒有意識到在不動產受到環境污染的危害時，應該請評估機構和估價師對不動產的價值進行評估，并向造成環境污染的責任人提出賠償請求。

　　2、對我國房地產評估中建立環境影響評估的對策建議

　　2.1 明確房地產估價中環境影響評估的適用范圍

　　由于工業化和城市化的快速發展，城市和城市周圍的生態環境遭到了很大的破壞，工業廢水、廢氣、汽車尾氣、熱島效應、噪音、光污染等使城市居住和工作環境變得差了很多。人們也更關注居住環境的健康舒適和安全。環境因素對房地產造成的價值減損，普通老百姓可能由于缺乏專業知識，在購買房地產時，往往不能預先知道。只有當入住后，出現了如身體方面的疾病，居住環境不健康安全等問題時，想轉手賣掉房子，才意識到房子已經貶值了。因此，房地產估價管理部門，應該研究房地產估價中的環境影響評估問題，明確一些類型的房地產估價報告或房地產開發咨詢報告必須要進行環境影響評估。

　　2.1.1房地產開發咨詢報告。房地產開發項目沒有進行開發前，有些開發單位要委托房地產估價機構做開發可行性咨詢報告。在報告中通常比較重視對區域房地產市場研究、項目的財務可行性等內容，而對項目開發地的環境污染情況的勘察和分析不夠專業，有些甚至省略了這項內容。由此可能造成項目周圍隱藏的一些環境因素造成對房地產價值的負面影響。

　　2.1.2簽訂房地產買賣合同前做環境影響評估報告。當事人進行房地產買賣時，或者由于一方的故意行為，或者是不知情，當事人買到的房子有可能是處于污染的環境，其價值已經減損了。如前面談到的案例，如果業主將受污染的房子賣給其他人，如果買者是從其他地區來本地購買房子的，對當地市場不了解，那么就容易上當。因此在簽訂房地產買賣合同前，房地產估價機構提醒或告知當事人要做環境影響評估報告。

　　2.1.3房地產抵押貸款合同。在銀行的房地產抵押貸款合同中，銀行最擔心的是貸款者不能償還貸款，銀行得到的是價值減損的抵押物。如果金融機構有這方面的需求，簽署房地產貸款合同之前，可以委托估價機構進行房地產環境影響評估或者地點周圍環境評價。

　　2.2 制定房地產估價中環境影響評估的操作規程

　　在房地產估價中進行環境影響評估，關鍵要在估價程序中給予明確，并在估價規程中建立環境影響評估操作程序和具體規范，把房地產估價與環境影響評估溝通起來。在這方面我們可以借鑒美國房地產估價中環境影響評估的一些經驗。

　　1991年，美國通過的《職業估價實務通用標準》對環境評估有了規定和要求。估價師根據環境方面的法律規定對影響估價標的物價值的環境因素進行調查和分析，并將其反映在房地產市場價值估計值上。估價師的作用和責任包括勘測、衡量及考慮影響不動產價值的環境條件，但僅局限于自己專業技術知識。估價師可以合理地采用環境專家針對排除污染的糾正措施及其費用成本估計方面的結論與意見。為了便于估價師記錄所觀察到的可能影響標的物的環境的因素，美國估價師協會于1995年制定了《不動產觀察核檢清單》，這個清單是一個格式化、易于使用(包括可能范圍)及限制性責任的指南。

　　美國房地產價值環境影響評估涉及的專業調查分三個階段，第一階段著重于調查潛在污染的證據，如到實地調查噪音、有毒的氣味或化學制劑造成的枯死的落葉等;第二階段檢測并決定嫌疑污染是否存在，抽取樣本進行分析。如進行土壤和地下水的污染樣本分析;第三階段描述污染程度，制定減低污染程度的計劃和預測清除污染的費用。事實上，環境影響評估的作用在于估價師向房地產交易的買賣雙方、金融機構、銀行和保險公司等交易參與者，提供環境污染問題和與環境問題有關的信息，使各方在交易中做到信息對稱。

　　我國在1999年頒布實施的《房地產估價規范》，對指導和規范全國的房地產估價工作起到了很大的作用，但隨著房地產市場的發育，對房地產估價提出了更高的要求，應該適時地更新并加入新的內容。本人建議進一步細化房地產估價程序，對房地產估價對象的周圍環境描述和評價做更系統和規范的規定，明確勘察程序，使估價師盡量按照統一的標準和格式操作。把目前規定的估價師對周圍環境親身體驗變為客觀量度，減少估價師的主觀判斷，量化環境因素對房地產估價對象價值的影響。

　　2.3 確定環境影響評估是民用住宅價值評估程序中的可選程序

　　城市化已經成為中國實現現代化的重要戰略之一，這意味著越來越多的人從農村進入城市或者從小城市集聚到大城市中，城市的規模有進一步擴大的趨勢。能夠使城市居民有一個安全、健康、舒適的居住環境是非常重要的。在住房建設和開發過程中，房地產估價中的環境影響評估扮演著十分重要的角色。

　　由于受知識或專業的限制，普通市民盡管了解環境污染對身體健康有害，可能不知道有些傷害是從天天居住的房子中引起的，不知道在房地產估價中可以委托估價師進行環境影響評估，以決定是否購買某處房產。因此，房地產估價管理機構應該將環境影響評估作為民用住宅買賣價值評估的可選程序。如果估價師為了促成一宗交易的完成，出具了虛假的環境影響分析報告，估價師應該負有道德和經濟責任。從老百姓的角度出發，可能因委托估價師做環境影響評估會多支付一些費用，但估價費用與購買房地產的巨額支出相比，還是微不足道的。

　　3、結束語

　　綜上所述，不僅公眾要有環保意識和保護公民財產不受損失的法律觀念，更是期望政府部門建立環境影響評估的技術規范，使我國的房地產評估更加深入和細化。