房地產產品不同于一般產品,由于產品造價高、壽命期較長,其投資額較大、建設和使用周期長等特點，其產品的質量直接關系到房地產企業的經濟效益和業主的利益。從房地產的物質結構來看,房建不僅包括土地和建筑物,而且包括有關配套設備與設施,如水、電、煤氣、通訊、交通及智能化管理等。因此,房地產成本管理是一個綜合指標,除了工程質量外,規劃布局、功能設計、綜合配套、居住環境、物業管理、價格水準等,都要納入房地產質量管理的范圍。所以，加強房地產工程項目成本管理要從工程建設成本控制入手，主要集中在工程設計、項目施工這兩個階段。總的說來，房建費用的大小以及費用的發生是否合理，更大程度上取決于建設方進行的成本管理。

　　1.房地產工程項目成本管理存在的現象和問題

　　1.1房地產的生產和使用涉及政府部門、規劃部門、設計單位、開發商、施工單位、監理單位、物業管理單位、業主和公共服務部門等,它們之間是相互獨立的,共同參與房地產項目的生產和使用過程,對房地產質量都具有相應的影響力。就目前來看，成本管理方法雖然很多，但是，一些房建單位并沒有根據自身特點，形成一套切實可行的成本管理方法。而且，還有部分單位仍然沿用一些傳統的、過時的成本管理方法和手段，許多房建項目的成本管理只有事后的成本核算和簡單的成本分析，缺乏科學的事前成本預測和決策，缺乏嚴格的事中控制和事后成本考核等。同時，房地產的質量環是一個超企業的質量環。房地產質量管理不能單純依靠開發商、施工單位和監理單位,而要建立全社會和全行業廣泛參與的系統質量管理體系。

　　1.2成本管理體制問題。論文參考網。成本管理作為一種經濟管理活動，也必須有一套與其相適應的管理體制，才能真正發揮其效果。對于房地產建設來說,生產和使用周期較長,更新換代不可能很快。面對市場競爭的沉重壓力，有很多房建單位沒有深入調查所處的市場環境，與同類競爭對手沒有比較，對項目施工所需物料的市場價格了解不夠，對價格隨著市場變化發生的變動沒有充分的心理準備和足夠的應付能力。使得各部門基礎資料的收集、分析和處理不及時、不準確，從而對成本發生和形成中存在的問題，不能及時采取相應的改進措施，難以達到降低成本提高效益的目的。雖然房地產建成后,通過裝修和設備更新改造來也可以改進工程質量,但總是受到原有建筑物的制約。區位質量和環境質量等更不是微觀力量所能改變的。論文參考網。因此,房地產的質量和成本控制必須有較長的時間。并在規劃、布局、設計和建設過程中，做好房地產工程項目成本管理工作。

　　2.房建項目成本管理的措施和方法

　　2.1房地產是國民經濟各行各業和人民生活的基本生產和生活資料,其質量好壞關系到人民生命財產的安全。因此, 更新成本管理理念要從房地產單位的角度去考慮。論文參考網。在房地產質量形成過程中,政府行業管理部門和社會積極參與房地產質量管理,審核企業資質、審批工程項目、制定質量檢查標準、監督工程質量、組織工程竣工驗收等,形成了企業外部的宏觀質量管理體系。

　　房建施工項目仍然是國土資源管理部門的一部分。由于房地產產品具有具有投資額較大、產品固定性、建設和使用周期長的特點,決定了房建項目從成立項目部之后就具有一定的獨立性。從中標開始，經過組織施工生產到工程竣工直至保修期滿為止，整個運行過程都將影響其成本的變化。并且伴隨著市場經濟的發展，房地產外部環境的變化不斷向深度和廣度擴展，而現代成本管理正是緊緊圍繞影響成本變化的各個因素去實施運作的。因此，樹立新的成本管理理念將是搞好成本管理工作的前提條件。

　　2.2正確地選擇成本管理方法。房地產建設是一個廣泛的社會系統工程,單靠政府部門、開發商和施工企業自身的努力是不夠的,應該在房地產業中建立全產業參與、全方位控制、全過程協調的質量管理體系,開展政府管理、社會管理與企業管理相結合的房地產質量系統工程。同時，還要根據項目自身特點和實際情況，濟實力、技術狀況、人員因素以及項目的工期、質量要求等各方學合理的管理方法，才能真正達到降低成本、提高效益的目的。

　　2.3建立科學的成本管理保障體系。成本管理體系中，目的成本管理工作，在成本管理體系中，是極其重要的。政府在房地產業政策的制定和實施過程中,要突出質量政策和質量目標。要通過制定、宣傳和實施房地產質量政策和質量目標,在全社會形成重視和追求質量的風氣,使質量第一、質量興業、以質取勝等觀念深入人心,形成政府有關部門和企業的行為準則。發地產開發,要考慮我國經濟增長和人民生活水平提高的實際情況,有關質量標準應適當超前。對于民建住宅,如果標準太低,會縮短淘汰周期,造成很大浪費。房地產使用單位和消費者也要增強質量意識,在市場行為中不能忽視內在質量,更不能在裝修和使用過程中損害房地產的整體質量。從根本來說,如果社會對房地產質量需求提高,就能引導和迫使房地產供給注重質量、品牌、形象和長遠效益。同時，房地產開發、建筑規劃設計、建筑施工、項目監理等企業要充分面向市場,以規范的市場經濟體制為基礎,用有效的約束機制來保證，使得房地產行業向著健康穩定的方向發展。

　　3.建立完善的房地產質量保證體系

　　房地產成本控制要從企業內部加強成本管理，建立完善的信息體系，結合房地產建筑市場和競爭對手的情況，進行成本預測，提出投標決策意見。要在房建施工準備階段，制定出科學先進、經濟合理的施工方案，勞動定額、材料消耗定額和技術組織措施的節約計劃，編制明細而具體的成本計劃，為今后的成本控制作好準備。同時，要根據房建項目建設時間的長短和參加建設人數的多少，編制工程項目預算，為今后的成本控制和績效考核提供依據。特別要做好每一個分部分項工程完成后的驗收，以保證施工任務單和限額領料單的結算資料絕對正確，為成本控制提供真實可靠的數據。工程建成后，要重視竣工驗收工作。對驗收中業主提出的意見，應根據設計要求和合同內容認真處理，如果涉及費用，應請業主簽證，列入工程結算。

　　總之，房地產項目作為房建單位的成本中心，要實現項目成本管理的目標就必須以先進的管理思想為指導。房建項目管理者要有戰略的思維應對成本管理中所遇到的問題，從整體利益出發，對項目實施全面成本管理。同時，房地產工程項目成本管理是個系統工程，需要有相應完善的組織管理體系、切實可行的規章制度、運轉高效的信息網絡等做保障，才能取得顯著的效果。

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