摘要：房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)力日益加劇，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)把成本管理放在重要位置，才能獲得利潤(rùn)。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)建立目標(biāo)成本體系、責(zé)任成本體系、動(dòng)態(tài)成本體系、業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估體系，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本進(jìn)行有效控制。

　　關(guān)鍵字：房地產(chǎn);成本管理;目標(biāo)體系

　　Abstract: Competitiveness between the real estate industry is growing, various real estate enterprises to cost management in an important position in order to profit. Real estate enterprises through the establishment of the target cost system, the liability cost system, the dynamic cost system, performance evaluation system, the real estate business cost effective control.

　　Key words: Real estate; cost management; target system

　　中圖分類(lèi)號(hào)： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

　　隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)各種制度逐漸完善，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)力也在制度規(guī)范化過(guò)程中增強(qiáng)。成本管理是決定房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的重要指標(biāo)，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)只有把成本管理放在中心位置，才能增強(qiáng)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，必須降低開(kāi)發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。“利潤(rùn)=銷(xiāo)售收入-成本費(fèi)用”這一眾所周知的簡(jiǎn)單公式，充分反映了成本管理的重要性。

　　房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)樹(shù)立成本的系統(tǒng)管理觀念，引入戰(zhàn)略成本管理思想，將企業(yè)的成本管理工作視為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，通過(guò)對(duì)公司成本結(jié)構(gòu)、成本行為的全面了解、控制與改善，尋求長(zhǎng)久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)建立目標(biāo)成本體系、責(zé)任成本體系、動(dòng)態(tài)成本體系、業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估體系，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制進(jìn)行有效控制。

　　一、建立目標(biāo)成本體系

　　目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是項(xiàng)目成本的控制線(xiàn)。目標(biāo)成本的確定要根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所遵循的規(guī)律，建立規(guī)范的流程和估算方法，按階段形成相應(yīng)的控制目標(biāo)，下一階段控制目標(biāo)的制定置于上一階段目標(biāo)范圍內(nèi)，以達(dá)到層層控制的目的。

　　房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定目標(biāo)成本體系，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹(shù)層層分解，再通過(guò)將預(yù)算計(jì)劃落實(shí)到部門(mén)與行動(dòng)上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動(dòng)計(jì)劃，并在執(zhí)行過(guò)程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。建立規(guī)范的流程：在項(xiàng)目發(fā)展階段對(duì)估算成本進(jìn)行測(cè)算，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、擴(kuò)充設(shè)計(jì)、施工設(shè)計(jì)各個(gè)階段完成對(duì)目標(biāo)成本的層層細(xì)化修訂，并形成最終的目標(biāo)成本，指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購(gòu)等業(yè)務(wù)活動(dòng)中的成本費(fèi)用的使用與管理。

　　在綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，提煉出一套能兼容所有項(xiàng)目的全成本樹(shù)，作為目標(biāo)成本制訂的基線(xiàn)。通過(guò)制定統(tǒng)一的流程與標(biāo)準(zhǔn)，使目標(biāo)成本的準(zhǔn)確度不因項(xiàng)目差異而不同。通過(guò)項(xiàng)目間成本數(shù)據(jù)的對(duì)比分析，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目中潛在的問(wèn)題并及時(shí)采取措施予以解決。另外，我們還能很好的利用歷史數(shù)據(jù)，為新項(xiàng)目提供指引，避免犯重復(fù)錯(cuò)誤。

　　二、建立責(zé)任成本體系

　　目標(biāo)成本確定以后，就要按照成本形成過(guò)程分解目標(biāo)成本，并將其落實(shí)到相關(guān)部門(mén)，明確這些部門(mén)的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核評(píng)價(jià)其職責(zé)履行情況。責(zé)任成本體系包含四大要素，即責(zé)任范圍、責(zé)任部門(mén)、評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)部門(mén)。我們可以根據(jù)上述四要素建立起責(zé)任成本體系的基本框架，從而在組織架構(gòu)的層面保證目標(biāo)成本的順利執(zhí)行。落實(shí)責(zé)任到崗位，落實(shí)責(zé)任到人，最大程度的減少目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤現(xiàn)象的出現(xiàn)，真正做到權(quán)責(zé)明晰，有據(jù)可依。

　　企業(yè)應(yīng)對(duì)作業(yè)過(guò)程進(jìn)行管理，按照部門(mén)對(duì)其負(fù)責(zé)的責(zé)任范圍進(jìn)行合并，就可以得到部門(mén)的成本目標(biāo)集合。為了保證部門(mén)的成本目標(biāo)能被順利的完成，我們定義一套完整的作業(yè)過(guò)程指導(dǎo)書(shū)來(lái)對(duì)部門(mén)的行為進(jìn)行規(guī)范，從制度流程的層面保證對(duì)目標(biāo)成本的執(zhí)行，保證對(duì)成本的控制，這就是作業(yè)過(guò)程管理。我們可以把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程劃分為若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的作業(yè)過(guò)程，并為每個(gè)作業(yè)過(guò)程定義相應(yīng)的流程制度規(guī)范，同時(shí)重點(diǎn)定義每個(gè)作業(yè)過(guò)程中與成本控制相關(guān)的要點(diǎn)，包括量化的經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。這樣，我們就可以在日常業(yè)務(wù)這個(gè)層面實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的過(guò)程控制，真正的將成本控制的執(zhí)行力滲透到基層一線(xiàn)。

　　三、建立動(dòng)態(tài)成本體系

　　明確了目標(biāo)與責(zé)任之后，需要對(duì)成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)、實(shí)時(shí)的全過(guò)程監(jiān)控。動(dòng)態(tài)成本是指截至某一時(shí)間點(diǎn)預(yù)計(jì)項(xiàng)目完工結(jié)算所需要投入的全部成本，其中包括已發(fā)生的成本和尚未發(fā)生、按剩余工程量估算的成本，通過(guò)實(shí)時(shí)反映目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，幫助相關(guān)部門(mén)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的管理控制。

　　動(dòng)態(tài)成本的核心是實(shí)時(shí)性，動(dòng)態(tài)指的是在項(xiàng)目整個(gè)生命周期的任一時(shí)間點(diǎn)，都能實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目最新的成本狀態(tài)。在項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中對(duì)項(xiàng)目的全成本進(jìn)行實(shí)時(shí)測(cè)算，只有這樣才能控制成本、輔助營(yíng)銷(xiāo)決策。如果只是在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)得到相關(guān)成本數(shù)據(jù)，實(shí)際上只能完成基本成本核算功能，對(duì)項(xiàng)目成本控制卻沒(méi)有任何幫助，因?yàn)榈搅隧?xiàng)目結(jié)束時(shí)，木已成舟，談控制為時(shí)已晚。

　　為了實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本的測(cè)算，要采用一個(gè)中心，三條主線(xiàn)。動(dòng)態(tài)成本=合同性成本+非合同性成本+待發(fā)生成本。合同性成本是動(dòng)態(tài)成本中變動(dòng)性最大的部分，其高變動(dòng)性決定了它是成本控制的重中之重。而非合同性成本，如政府報(bào)批報(bào)建費(fèi)用等，則相對(duì)容易控制。正是因?yàn)楣こ毯贤牟淮_定性，導(dǎo)致了成本控制的復(fù)雜性，反映在實(shí)際業(yè)務(wù)中，就表現(xiàn)為變更黑洞、款項(xiàng)超付等成本失控現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。所以，我們?cè)诔杀竟芾碇斜仨氁院贤瑸橹行模龡l主線(xiàn)：動(dòng)態(tài)成本、實(shí)際發(fā)生成本、實(shí)付成本。動(dòng)態(tài)成本反映任意時(shí)段項(xiàng)目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布;實(shí)際發(fā)生成本指的是項(xiàng)目當(dāng)前已審定的工程量，與動(dòng)態(tài)成本對(duì)比可反映出項(xiàng)目整體進(jìn)度;實(shí)付成本指的是實(shí)際已支付的款項(xiàng)，與實(shí)際發(fā)生成本對(duì)比反映出款項(xiàng)的支付進(jìn)度，包括應(yīng)付、實(shí)付的情況。這三條主線(xiàn)可以很好的反映項(xiàng)目成本執(zhí)行的全貌。

　　四、建立業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估體系

　　在項(xiàng)目建成后，將項(xiàng)目最終的動(dòng)態(tài)成本即實(shí)際成本與目標(biāo)成本對(duì)比，評(píng)價(jià)整個(gè)項(xiàng)目的成本管理水平，從中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，將實(shí)際完成的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)與責(zé)任成本體系中的評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)比，評(píng)估各部門(mén)在成本管理方面的業(yè)績(jī)，作為獎(jiǎng)罰的依據(jù)。 制定目標(biāo)成本、明確責(zé)任體系、對(duì)業(yè)務(wù)過(guò)程進(jìn)行了實(shí)時(shí)的跟蹤與控制，在完成前面三個(gè)步驟之后，最后我們就可以根據(jù)執(zhí)行的結(jié)果對(duì)相關(guān)的業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)估，并真正做到優(yōu)獎(jiǎng)劣罰，拿數(shù)據(jù)說(shuō)話(huà)。

　　總之，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的水平直接關(guān)系到企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益水平，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行控制，建立房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制體系，實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)，從而使企業(yè)立于不敗之地。

　　參考文獻(xiàn)

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　　2、克而瑞(中國(guó))信息技術(shù)有限公司決策資源圖書(shū)策劃中心.贏在成本控制. 大連理工大學(xué)出版社.2010年

　　3、王德敏.成本費(fèi)用控制精細(xì)化管理全案.人民郵電出版社.2009年