在經(jīng)濟科技的迅速發(fā)展的今天房地產(chǎn)的新建設管理上有什么新的改革方向呢，通過哪些條例來對房地產(chǎn)的建設管理呢?本文是一篇房地產(chǎn)論文。房地產(chǎn)價格首先是體現(xiàn)其本身的成本價格,包括土地成本、房屋建造成本和銷售成本;其次是房地產(chǎn)的附加價值的體現(xiàn),如周圍環(huán)境、未來升值空間、交通設施等。房地產(chǎn)商品在本質(zhì)和其他商品沒有什么不同,都是由使用價值和交換價值構成的。

　　摘要：我國的房地產(chǎn)調(diào)控政策是從1978年改革開發(fā)之后逐步進行實施的。我國的房地產(chǎn)市場的歷史大致可以分為制度改革與試行階段(1978-1991 年)、房地產(chǎn)市場去泡沫化階段(1992-1995年)、相對穩(wěn)健發(fā)展階段(1996-2002 年)、價格持續(xù)上漲、中央調(diào)控政策頻發(fā)階段)(2003-2013 年)。我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展脈絡與房地產(chǎn)政策相輔相成、互為因果,這主要是因為房地產(chǎn)市場調(diào)控政策嚴格控制著房地產(chǎn)市場的發(fā)展。因此本文將在記敘房地產(chǎn)市場發(fā)展的過程中將政策變遷進行了梳理。

　　關鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控,房地產(chǎn)條例,房地產(chǎn)論文

　　一、制度改革與試行階段(1978-1991年)

　　新中國成立以來,人們一直按照計劃經(jīng)濟市場規(guī)律來進行房地產(chǎn)分配,也就是按照福利分房來解決住房問題,那時候的住房分配制度顯然使人們喪失了選擇的靈活性與自由性。這種狀況一直持續(xù)到1978年。

　　1978 年 12 月 18 日到 22 日,黨的十一屆三中全會在京勝利舉行。從十一屆三中全會之后,中國的前進方向轉移到了發(fā)展經(jīng)濟這一核心目標。鄧小平總書記提出了“改革開放”的口號,中國邁出了改革開放的第一步。伴隨著改革開放的推進,房地產(chǎn)市場開始探索住房商品化的可能性。

　　房地產(chǎn)論文：《房地產(chǎn)世界》，《房地產(chǎn)世界》雜志創(chuàng)刊于1993年，江西省出版總社主管，江西人民出版社主辦，是中國最早的房地產(chǎn)類經(jīng)濟雜志。創(chuàng)刊以來，以其客觀、公正的立場和深入、實用的編輯理念，追蹤房地產(chǎn)行業(yè)的風云變幻，記錄領袖企業(yè)的成長軌跡，在業(yè)界贏得了廣泛影響，被稱之為一本“嚴肅的”“房地產(chǎn)經(jīng)理人的刊物”。

　　一年之后,鄧小平同志提出了我國城鎮(zhèn)住房制度改革的初步設想,并將住房商品化納入住房分配制度調(diào)整方案之中。此時的制度調(diào)整是圍繞“三三制”來進行的,即個人購買住房的房價款,由個人、單位、政府分別承擔三分之一。

　　1982 年,國務院通過試點來檢測新建公有住宅補貼出售政策的試運行效果,效果較好,為房地產(chǎn)政策的進一步調(diào)整積累了經(jīng)驗。

　　1983 年,我國的房地產(chǎn)政策主要是調(diào)整房地產(chǎn)市場的非理性增長、改革房地產(chǎn)市場制度并進一步對房地產(chǎn)市場中的不良現(xiàn)象進行大力整頓。主要包括允許老百姓自己建造房屋、進行住房制度改革、調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結構、對房地產(chǎn)市場的管理權進行松綁等。

　　1984 年國務院為將房地產(chǎn)商品化政策更進一步的推進,發(fā)布了相關的實行辦法,如《國營城市建設綜合開發(fā)公司財務管理暫行規(guī)定》等。

　　從1985年到1987年,國家加強了商品房住宅計劃管理,公有住房補貼出售,主要是為了防止盲目發(fā)展商品住宅。1987年12月1日,中國土地“第一拍”。我國憲法規(guī)定了土地使用權的商品屬性,這樣我國的土地商品化時代到來了。

　　1989 年的階段性目標是規(guī)范市場行為,整頓市場秩序,其標志是《關于加強房地產(chǎn)市場管理的通知》的發(fā)布,由此我國在法規(guī)制度層面保證了房地產(chǎn)市場的有效監(jiān)督。

　　1990 年 5 月,國家頒布了《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。從此,我國的土地使用權有償出讓有了法律基礎。

　　1991 年 11 月,《關于全面推進城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》的出臺,更加規(guī)范了房地產(chǎn)市場的發(fā)展,并進一步深化了住房制度改革,此《意見》明確規(guī)范了房地產(chǎn)制度改革的目標、原則和基本政策等。

　　二、房地產(chǎn)市場去泡沫化階段(1992-1995年)

　　1992 年可以認為是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個里程碑式的年份。房地產(chǎn)市場在改革開放后的政策調(diào)整、制度轉變過程中,獲得了迅猛的發(fā)展。到1992年下半年,房地產(chǎn)市場迅速膨脹,全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額比1991年第增長175%,全年商品房銷售額比1991年增長80%,房地產(chǎn)公司的數(shù)量也翻了一番。1992年,鄧小平的南巡講話,使我國經(jīng)濟開始又一輪的高漲,伴隨著政府審批權的下放,中國房地產(chǎn)市場進入了快速擴張期。同年房改全面啟動,住房公積金制度全面推行。

　　1993 年開始,國務院加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)整力度,并出臺《關于加強房地產(chǎn)市場宏觀管理,促進房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的意見》,主要調(diào)控方向包括建設規(guī)模、資金結構和房地產(chǎn)市場行為等方面,調(diào)節(jié)房地產(chǎn)在國民生產(chǎn)總值中的比重。當時的調(diào)整目的是進一步規(guī)范房地產(chǎn)業(yè),促進本行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。

　　1994 年國務院出臺《國務院關于繼續(xù)加強固定資產(chǎn)投資宏觀調(diào)控的通知》,以進一步加強房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控力度。另外,國務院針對如何進行城鎮(zhèn)住房制度改革出臺了相關辦法,進一步推進房地產(chǎn)制度改革的力度,并明確其方向。這樣,房地產(chǎn)制度的改革開始納入了住房公積金、保障性住房等內(nèi)容。由此,房地產(chǎn)市場進入調(diào)控、消化、穩(wěn)定的發(fā)展階段。

　　1995 年是國家宏觀調(diào)控繼續(xù)深化的一年,房地產(chǎn)進入理性回落、平穩(wěn)發(fā)展的階段,規(guī)范房地產(chǎn)市場的目標基本實現(xiàn)。主要表現(xiàn)在住宅、辦公用房、商業(yè)服務業(yè)用房等商品房的投資比重更趨于市場需求結構。

　　第二章 房地產(chǎn)調(diào)控政策對吉林省房地產(chǎn)價格的影響

　　一、 房地產(chǎn)價格

　　1.1房地產(chǎn)價格的基本理論

　　馬克思曾經(jīng)在《資本論》中詳細闡述了勞動價值理論和價格理論,商品房本質(zhì)上也依舊是商品,這樣房地產(chǎn)價格體現(xiàn)就是其使用價值與交換價值。但是房地產(chǎn)作為一種商品,具有其商品的一般特性,也具有其自身的特殊性。因此我們在探討房地產(chǎn)價格特性的時候,不僅要看到它的普遍規(guī)律,還有看到它的特殊規(guī)律。

　　房地產(chǎn)價格,從字面上來看,一方面是房產(chǎn)價格,另一方面是地產(chǎn)價格,也就是土地的價格與房屋建筑物的價格的合體。這是因為房與地是不可分割的,房產(chǎn)必然要通過地產(chǎn)才能存在。所以,涉及到房地產(chǎn)價格,就必然是這倆個層面上的價格,而不能僅僅考慮其中的一個方面。房屋建筑物必然是我們通過勞動才能建造出來的,在這個層面上它與一般商品價值是具有一致意義的。然而,當我們考慮土地價值的時候,就必須認識到土地是不完全勞動產(chǎn)品。這是因為我們使用的土地是大自然的一部分,人類不用作用其上的時候它就已經(jīng)存在了,但之所以其具有價格是因為地租的存在。

　　地租,在馬克思看來,可以分為絕對地租與極差地租,“絕對地租等于個別價值與費用價格之間的差額,極差地租等于市場價值與個別價值之間的差額。”

　　人類將原始土地改造成符合自己要求的土地,以便更好的開展生活與生產(chǎn)活動。在這一過程中,人們必然將大量的物化勞動和人類勞動投入到土地改造中去。