在當下房地產建設管理成為人們生活中所關注的一個話題，房地產的改革對人們生活有什么新的影響及意義呢?本文是一篇房地產論文。文章從現在政府是保障性住房的供給者，也是保障性住房政策的制定者。地方政府的經濟發展水平以及財政能力直接影響著保障性住房建設規模。政府在土地供應、資金投入等方面的政策傾斜也影響著保障性住房建設的物資供應。如果地方政府經濟發展水平較高，財政能力較強，則促進保障性住房建設;如果地方政府經濟發展水平較低且財政能力有限，則保障性住房建設規模將受到限制。
摘要：山西省在取得保障性住房建設突出成績的同時，也面臨著土地供應緊張、資金缺口嚴重、分配及退出機制漏洞、管理制度不完善等問題，造成地方政府保障性住房供給壓力大、城鎮低收入群體住房得不到保障、住房市場不穩定等現象。在新型城鎮化發展大背景下，有必要對保障性住房建設的影響因素進行分析，以利于保障性住房科學合理建設。
關鍵詞：保障性住房,房地產建設,房地產論文
1 引言
在新型城鎮化發展時期，保障性住房建設在滿足居民基本住房需求的同時，應更全面考慮和分析保障性住房建設的影響因素，平衡居民、政府、市場三者之間的關系，針對存在的資金、土地等問題提出合理建議，實現健康可持續性發展。
房地產論文發表推薦：《中國房地產》，《中國房地產》于1980年創刊，宣傳黨和國家有關房地產業的方針、政策，傳播房地產開發經營方面的經濟、技術信息，介紹住房制度改革、土地使用制度改革和房地產管理體制改革的經驗。堅持為社會主義服務的方向，堅持以馬克思列寧主義、毛澤東思想和鄧小平理論為指導，貫徹“百花齊放、百家爭鳴”和“古為今用、洋為中用”的方針，堅持實事求是、理論與實際相結合的嚴謹學風，傳播先進的科學文化知識，弘揚民族優秀科學文化，促進國際科學文化交流，探索防災科技教育、教學及管理諸方面的規律，活躍教學與科研的學術風氣，為教學與科研服務。
本文以山西省保障性住房建設現狀為基礎，通過從保障性住房需求、供給等角度分析保障性住房建設規模的影響因素，運用灰色關聯度模型等方法對影響因素關聯度進行分析，并提出相關策略建議，為后期保障性住房建設進行科學決策提供參考。
2 山西省保障性住房建設現狀
1995年，山西省省會太原市成為國家首批安居工程建設城市，第一個經濟適用房小區“興華苑”開工建設。在國家政策的要求和指導下，山西省出臺了一系列政府文件以完善相關制度。從2006年以來，山西省先后出臺《山西省人民政府關于實施國有重點煤礦棚戶區改造的意見》(晉政發〔2006〕8號)、《關于健全和完善住房保障體系切實解決城市低收入家庭住房困難的通知》(晉政發〔2008〕2號)、《關于鼓勵和培育住房消費促進房地產市場健康發展的若干意見》(晉政發〔2009〕11號)、《關于加快保障性住房建設的若干意見》(晉政發〔2010〕3號)、《山西省公共租賃住房管理暫行辦法》(晉政辦發〔2010〕89號)等一系列關于住房保障工作的規范性文件，明確了各類保障性住房建設的目標任務、具體措施和支持政策，初步形成了住房保障工作協調機制、目標責任管理和監督檢查機制，構建了以廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房、限價普通商品住房、各類棚戶區改造、農村危房改造為主要內容的住房保障體系。
山西省在完善保障性住房相關制度的同時，也不斷加大保障性住房建設力度，并取得顯著成績。“十一五”期間，山西省累計開工建設保障性住房88.32萬套(戶)，總計5813.66萬平方米。其中，廉租房累計開工建設20.54萬套(戶)，經濟適用房開工建設23.29萬套(戶)，公共租賃住房1.34萬套(戶)，具體如表1所示。
經過“十一五”時期保障性住房建設，城鎮低收入群體住房得到顯著改善，城鎮人均住房建筑面積從26.41平方米增長到28.04平方米。針對煤礦資源的特點，山西省加大對煤礦棚戶區改造，在“十一五”期末，完成12.25萬套(戶)，使近8萬煤礦工人入住。進入“十二五”時期，山西省積極響應國家政策，提出建設116.93萬套(戶)以上保障性住房，覆蓋面達到城鎮家庭總戶數22.98%以上。
2011年是全國保障性住房建設的高潮，全國新開工1043萬套，完成投資13000多億元。山西省也實現歷史性突破，全省新開工建設44.62萬套，超額完成14.3%，總計完成投資431.1億元。2012年，山西省保障性住房繼續取得佳績，累計新開工建設42.48萬套。2013年，山西省新開工城鎮保障性住房24.2萬套、基本建成22.1萬套，完成農村住房抗震改建1萬戶、受災群眾住房改建1.86萬戶，完成投資542.85億元。2014年，國家下達山西省城鎮保障性住房建設任務為：新開工18萬套，基本建成18萬套(含續建工程)。2014年1-6月，全省城鎮保障性住房新開工10.36萬套，占下達任務的57.6%;基本建成5.94萬套，占下達任務的33%;完成投資224.76億元，占年度計劃的49.9%。
3 保障性住房影響因素理論分析
本文從保障性住房供給、需求以及對供給和需求都有影響的綜合角度對保障性住房建設規模影響因素進行分析。
3.1 供給角度
因此，從供給角度分析，人均地區GDP以及財政收入對保障性住房建設規模有影響，并且在前期階段為正相關，但是隨著居民生活水平繼續提高，在后期住房保障需求將下降，呈現負相關，并最后達到一定平衡值。
3.2 需求角度
城鎮低收入群體是保障性住房的需求者。因此，城鎮低收入群體的收入、消費支出、人口數量、年齡組成、居住狀況等對保障性住房建設規模有直接影響。本文以人均可支配收入、人均住房消費支出、城鎮化率、老齡化比例(本文選取65歲以上人口所占比例)、恩格爾系數以及人均住房建筑面積6個變量分析需求角度影響因素對保障性住房建設規模的影響。其中，人均可支配收入與人均住房消費支出反映收入及住房支付能力，城鎮化率可以反映城鎮常居住人口數量，與保障性住房建設規模直接相關;老齡化比例反映在總人口中老年人所占的比例，隨著我國人口老齡化速度加快，老年人的基本社會保障成為重要關注對象(根據聯合國《人口老齡化及其社會經濟后果》有關規定，60歲或65歲以上的人口比列超過10%或7%，則表示該國或地區進入老齡化。以65歲以上人口為標準，我國2002年已達到7.3%，到2012年已經增長為9.4%。2013年山西省65歲以上人口比例已達到8.37%，已進入老齡化發展階段)，本文預測老年人比例與住房保障需求有一定的相關性，將進一步進行驗證;恩格爾系數指食品消費支出額占消費支出總額的比例。恩格爾系數越低，則說明食品消費支出越低，用于其他消費支出的比例越大，但不能確定用于住房消費支出，需要進一步驗證;人均住房建筑面積常常用來衡量居民的住房水平，人均住房建筑面積增加，則表明住房狀況改善，但保障性住房實際需求增大還是減小不能確定。
3.3 綜合角度
除政府和住房保障需求者以外，商品住房價格變動、投資、土地供應等綜合因素對保障性住房建設規模也有直接影響。本文引入商品住房平均價格、投資額、土地供應面積3個變量從綜合角度對保障性住房建設進行分析。商品住房是相對保障性住房的另一種住房形式，商品住房價格上升，則保障性住房需求相對增加。同樣，資金與土地是保障性住房建設的基礎，政府在投資額及土地供應有政策傾斜，也有利于保障性住房建設規模增大。
4 保障性住房建設規模影響因素實證分析
4.1 模型理論
本文采用灰色關聯度模型對保障性住房建設規模影響因素進行分析。灰色關聯度模型是根據因素之間發展趨勢的相似或相異程度(即關聯度系數)，衡量因素之間關聯程度的方法。灰色關聯度模型主要計算步驟如下：
(1)設{X0(t)}={X01，X02...X0t}為參考數列，即本文中保障性住房建設規模;設{X1(t)}={X11，X12...X1n}，{X2(t)}={X21，X22...X2n}...{Xq(t)}={Xq1，Xq2...xqn}為比較數列，即各影響因素。q個比較數列可以構建矩陣E，Eqt={X1(t)，X2(t)，...Xq(t)}，q為比較數列個數，n為每個比較數列的數據個數，t=1，2，...n。
(2)對參考數列和比較數列進行無量綱化處理，通常采用均值化處理和初值化處理兩種方法。本文采用均值化處理，即求出各個數列原始數據的平均值，再用平均值去除相對應數列的各原始數據，得到新的參考數列和比較數列。{x'0(t)}={x0(t)/m0}={x01/m0，x02/m0...x0t/m0}，m0是參考數列平均值;E'qt={x1(t)/m1，x2(t)/m2，...xq(t)/mq}，m1，m2，...mq是比較數列平均值。
(3)計算無量綱化處理后參考數列與比較數列的差值絕對值：
求出所有差值序列中各數據的最大值和最小值。
(4)根據差值最大值和最小值，計算各比較數列與參考數列在t時期的關聯系數，計算公式如下：
公式中為分辨系數，(0，1)，一般取值0.5，用于減小過大而造成關聯系數失真的影響。
(5)計算關聯度，通過各比較數列在各時期關聯系數的平均值計算關聯度，具體計算公式如下：
r0k是各比較數列與參考數列的關聯度，通過比較各關聯度的大小可以分析各影響因素對保障性住房建設規模的影響程度。
4.2 指標選取及數據整理
模型變量以各影響因素為基礎，詳細定義如表2。山西省保障性住房建設以公租房、廉住房、經濟適用房、棚戶區改造等為主，然而在公布的數據中，保障性住房建設規模具體數據不完善，本文選取保障性住房開工建設量x0反映保障性住房建設規模。山西省從“十一五”時期開始大力開展保障性住房建設，因此本文以2006-2013年山西省相關數據為基礎進行分析。
4.3 模型運用及結果分析
首先對數據進行均值化處理，然后求出各指標變量2006-2013年各年的差值絕對值，如表3所示，可以得到最大值=0.807和最小值=0.008。
根據表3中差值絕對值，可以求出關聯系數，如表4所示，取分辨系數=0.5。
根據表4中各指標變量的關聯系數，求各影響因素的關聯度，如表5所示。
(1)通過表5中各影響因素可知，11個指標變量的關聯度均大于0.5，可以說明各影響因素對保障性住房建設均有影響。
(2)在所有的影響因素中，保障性住房建設綜合角度的三個影響因素的關聯度在前三位。其中，土地供應面積關聯度最大，這說明山西省保障性住房建設受土地供應的影響比較顯著。山西省應結合本省情況，在后期繼續加大土地供應，并增加投資額，控制商品住房平均價格。
(3)從保障性住房供給角度，代表山西省經濟發展水平和財政能力的人均地區GDP和財政收入的關聯度較為顯著，說明山西省整體經濟發展水平以及財政支付能力對保障性住房建設具有一定影響，需要針對保障性住房建設增加專項資金投資，以增加住宅投資額。
(4)在保障性住房需求角度，變量指標比較復雜，關聯度的顯著性也不相同。其中，城鎮化率和恩格爾系數的關聯度較為顯著，說明城鎮常住人口增加，低收入群體相對增加，保障性住房需求也增加，表現出正相關性，與預期分析相同。同樣，城鎮人口消費支出的變化對保障性住房建設規模有一定影響。另外，人均可支配收入及人均住房消費支出的關聯度比較顯著，人均住房建筑面積關聯度最小，顯著性一般。在現階段城鎮居民平均收入差距大及房價收入比偏高的情況下，隨著收入及住房消費的提高，住房保障需求也會上升;同樣，對于人均住房建筑面積的增加或減小，不能說明保障性住房需求規模的變化，需要進一步分析。老齡化比例關聯度顯著性一般，但是存在一定的相關性，說明隨著城鎮人口中老年人比例上升，老年人存在一定的住房需求，而且應注意老年人住房的選址、戶型適宜性以及醫療、休閑娛樂等基本配套設施建設。
5 保障性住房建設相關策略建議
通過對山西省保障性住房建設影響因素分析研究，山西省保障性住房建設的主要困境在于保障性住房建設資金、土地以及在住房價格控制方面平衡政府市場的關系，針對存在的難題，本文提出以下幾方面建議。
5.1 拓寬土地供應渠道
山西省不斷加大對保障性住房土地供應，先后出臺“計劃單列，快速審批”等優惠政策。但是保障性住房建設用地主要來源于行政劃撥用地，來源比較單一，而且地方政府對土地出讓金依賴嚴重。因此，山西省首先應該改革土地財政制度，改一次性征收土地出讓金為階段性收取，以減輕對土地出讓金的依賴并降低土地建設成本;其次因地制宜對工礦廢棄用地以及棚戶區進行整治建設，利用城鎮郊區農村荒廢的農村集體建設用地及空置宅基地(2013年10月19日，十七屆三中全會通過《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》。文件指出，按照依法自愿有償原則，允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，發展多種形式的適度規模經營)，以聯合產權形式建設公共租賃住房，租金以土地出讓金所占建設資金比例進行分配，返還給村集體或者農民。
5.2 創新資金融資模式
2011-2013年，我國保障性住房已完成近3.4萬億元的投資額，山西省也完成投資1300多億元，對于政府財政能力是巨大考驗。在保障性住房資金需求大、投資回報周期長等約束下，建設資金單靠政府投入具有不穩定性并且影響經濟平衡發展。
山西省經過2008年煤炭資源整合之后，社會資本儲量大，閑余資金較多，可以通過改善投資環境，參照國內成功試點經驗構建地方融資平臺，成立專門投資管理公司，通過BOT、BT等模式引進社會資本參與保障性住房建設，充分發揮社會資本作用(2014年4月23日，李克強總理在國務院常務會議上提出鼓勵社會資本參與到社會基礎設施等領域，并確定進一步落實企業投資自主權的政策措施。我國社會資本充足，資金量大。以其中的主體居民儲蓄為例，2013年已經突破40萬億，居民儲蓄已經突破50%)。例如，廉租房和公租房并軌將開啟公租房快速發展時期，公租房具有收益穩定、風險低等特點，通過REITs模式進行融資，是一個社會資本投資的良好途徑。
5.3 平衡政府與市場關系
黨的十八屆三中全會拉開了我國全面深化改革的序幕，其中重點是經濟體制改革，核心是處理好政府和市場的關系，使市場在資源配置中起決定性作用。房地產市場一直是比較敏感的資源分配市場，政府應該在維持房地產市場價格穩定的基礎上，保持市場調節靈活性，充分發揮政府主導作用，構建住房市場長效管理機制平臺，相關部門及時跟蹤住房建設情況，把長期閑置或違法等不合理商品住房向保障性住房轉變，以實現住房市場協調發展。
