抵押貸款指借款者以一定的抵押品作為物品保證向銀行取得的貸款。它是銀行的一種放款形式、抵押品通常包括有價(jià)證券、國(guó)債券、各種股票、房地產(chǎn)、以及貨物的提單、棧單或其他各種證明物品所有權(quán)的單據(jù)。貸款到期，借款者必須如數(shù)歸還，否則銀行有權(quán)處理器抵押品，作為一種補(bǔ)償。實(shí)行抵押貸款制度促進(jìn)了住房商品化的進(jìn)程，大大改善了城鎮(zhèn)居民住房條件，抵押貸款的作用愈來(lái)愈明顯，其中房產(chǎn)抵押占有抵押貸款90%的。這種抵押貸款增強(qiáng)了客戶(hù)的信譽(yù)觀(guān)念，提高了銀企經(jīng)濟(jì)效益。客戶(hù)在辦理抵押貸款后，在獲取貸款運(yùn)用時(shí)，也有了按期如數(shù)歸還貸款的壓力。從而，有利于搞活金融、搞活經(jīng)濟(jì)、搞活信貸資金的使用效益，據(jù)建設(shè)銀行統(tǒng)計(jì)資料表明，個(gè)人住房抵押貸款逾期率均低于3%，利息實(shí)收率達(dá)到90%以上，同時(shí)，抵押貸款可以使商品、票據(jù)、有價(jià)證券等提前轉(zhuǎn)化為貨幣資金。對(duì)加速貨幣資金的周轉(zhuǎn)，刺激企業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)和流通具有一定的作用。 抵押貸款還對(duì)貸款客戶(hù)的約束力較之信用貸款大大增強(qiáng)了。企業(yè)一旦破產(chǎn)，信用貸款只是一種普通債權(quán)，銀行只能以普通債權(quán)人的身份，參與破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)的分配，無(wú)權(quán)要求優(yōu)先受償。抵押貸款的實(shí)行和推廣，是適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的新要求，是改革信貸資金供給制，確立信貸資金借貸制的必然要求和發(fā)展趨勢(shì)。

　　但在辦理抵押貸款過(guò)程中，有許多新的嘗試挑戰(zhàn)信用機(jī)制的抵押貸款案件，給他人、國(guó)家造成了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。筆者現(xiàn)將接觸到的幾種典型案例介紹如下。

　　一、假房產(chǎn)證抵押

　　2009年以來(lái)，由于許多民間借貸的鏈條斷裂，有些人嘗試用假房產(chǎn)證騙錢(qián)的現(xiàn)象呈現(xiàn)增多的趨勢(shì)。

　　筆者接觸的這若干起制假事件中，幾起為制造假身份證，幾起為制造假產(chǎn)權(quán)證。制假身份證的，主要是制假者為了騙賣(mài)他人的房產(chǎn)，從而制作真正的房屋產(chǎn)權(quán)人的身份證。

　　而制作假的房屋產(chǎn)權(quán)證，則主要是為了用假證去作抵押，以騙取債權(quán)人的信任和錢(qián)財(cái)。比如，此次被發(fā)現(xiàn)的一起制作假產(chǎn)權(quán)證事件中，一名男子因欠人家高利貸沒(méi)發(fā)還清，便根據(jù)原來(lái)自己家里已經(jīng)賣(mài)掉的一套房產(chǎn)情況，制作了一本假的房屋產(chǎn)權(quán)證抵押給了債權(quán)人。眼看還債的期限就要到來(lái)，有所警惕的債權(quán)人到市產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處檔案館查閱資料，這才發(fā)現(xiàn)這份產(chǎn)權(quán)證是假的。而另一起造假事件中的當(dāng)事人余某用朋友的一份產(chǎn)權(quán)證作抵押，向王某借了3萬(wàn)元。隨著還款日期的來(lái)臨，王某覺(jué)得有必要到產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處檔案館查驗(yàn)一下。檔案館工作人員經(jīng)查閱資料后發(fā)現(xiàn)，檔案里的產(chǎn)權(quán)人與余某作抵押的產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人姓名并不一致，從而證明余所提供的是假產(chǎn)權(quán)證。

　　房產(chǎn)部門(mén)指出，隨著市民經(jīng)濟(jì)活動(dòng)日益頻繁，用房屋產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行抵押的情況越來(lái)越多，制作假產(chǎn)權(quán)證的事件也隨之增多。所以，市民在遇到有人用房屋產(chǎn)權(quán)證向自己借錢(qián)的時(shí)候，一定要事先到房產(chǎn)部門(mén)查閱房產(chǎn)檔案。

　　二、離婚析產(chǎn)未過(guò)戶(hù)抵押

　　夏某在離異后，經(jīng)法院裁決討回了和前夫共同財(cái)產(chǎn)的那一部分，但在房管所卻未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，1年以后想出售，房管所告知她的房屋已于1年前因從某小額貸款公司，貸款200萬(wàn)元被辦理抵押登記。對(duì)此事一知半解的夏女士強(qiáng)烈要求房管所撤銷(xiāo)抵押登記，退還房產(chǎn)證，遭到拒絕。經(jīng)人人民法院對(duì)該起行政訴訟案，受理以后，先認(rèn)定對(duì)該宗房屋進(jìn)行了保全處理。

　　法院查明，夏某于2009年與其前夫郭某協(xié)議離婚。雙方約定：子女由夏某撫養(yǎng)，撫育費(fèi)由趙某承擔(dān);房屋歸夏某所有;雙方無(wú)外債。郭某一次性給夏某20萬(wàn)元，在雙方在場(chǎng)并出具相關(guān)證據(jù)的情況下，房地產(chǎn)管理所為趙某辦理房屋抵押手續(xù)，并發(fā)放了他項(xiàng)權(quán)證書(shū)。夏某、郭某同日到民政部門(mén)辦理離婚手續(xù)。以該證擔(dān)保向某小額貸款公司借款200萬(wàn)元。郭某和夏某在房管所辦理了房產(chǎn)抵押登記，郭某向小額貸款公司、房管所隱瞞了其與夏某離婚的事實(shí)。夏某得知，抵押期未滿(mǎn)，但自貸款發(fā)放之日起至今未還一分本息，繼而得知趙某哄騙她簽名蓋章，辦理房屋抵押登記，以套取貸款的事實(shí)。由于訴訟中郭某下落不明，為維護(hù)自己的合法權(quán)益，夏某幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)，找到趙某。趙某稱(chēng)自己行蹤不定，不愿出庭;但其提供了一份公證處辦理的“聲明公證書(shū)”。該公證書(shū)載明：“夏某同意，產(chǎn)證辦理抵押貸款手續(xù)。”為進(jìn)一步核實(shí)情況，法院來(lái)到該公證處。經(jīng)查證，“聲明公證書(shū)”內(nèi)容屬實(shí)。法院審理認(rèn)為，郭某優(yōu)先償還小額貸款公司貸款200萬(wàn)貸款。夏某不服判決，繼續(xù)上訴，本案正在審理當(dāng)中。

　　三、二手房未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)而抵押

　　王某與2007年已將位于市區(qū)一處屬于他2006年購(gòu)買(mǎi)的二手房已12000萬(wàn)元出售給李某，當(dāng)時(shí)李某因王某居住未滿(mǎn)5年再次過(guò)戶(hù)需繳納差額的5.67%的營(yíng)業(yè)稅，經(jīng)李某和王某商量以后等滿(mǎn)5年以后再辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。但是在2009年10月的某一天，李某家接到法院傳票，他所住房屋法院要拍賣(mài)償還銀行貸款。李某說(shuō)他未辦理過(guò)抵押貸款，但經(jīng)法院以解釋李某才知道是王某拿他已買(mǎi)來(lái)房屋在2008年做的抵押，至今抵押到期本息一直未償還，銀行多次討要無(wú)果，無(wú)奈起訴拍賣(mài)抵押物償還抵押本息。李某拿著王某給他的房產(chǎn)證和買(mǎi)賣(mài)協(xié)議到當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)咨詢(xún)，說(shuō)房產(chǎn)證他拿著，王某為何能辦理抵押手續(xù)。經(jīng)房管部門(mén)工作人員查證以后才知道，2007年王某和李某的二手房買(mǎi)賣(mài)交易，當(dāng)時(shí)只是在房管部門(mén)咨詢(xún)了一下過(guò)戶(hù)費(fèi)用但未做任何其他登記手續(xù)。王某在別人催賬情急之下，2008年到房管部門(mén)辦理了房產(chǎn)證掛失補(bǔ)辦登記手續(xù)，將李某手中的房產(chǎn)證掛失，重新辦理了一本王某名下房產(chǎn)證，做了抵押登記貸款。就此情況，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，在房管部門(mén)沒(méi)做任何登記的，按法院受理登記時(shí)間先后順序，還有優(yōu)先償還銀行貸款的規(guī)定。所以李某只能接受法院拍賣(mài)償還銀行后，李某再向法院起訴王某。

　　二手房買(mǎi)賣(mài)未過(guò)戶(hù)抵押、離婚析產(chǎn)未過(guò)戶(hù)抵押，還有繼承未過(guò)戶(hù)抵押這幾種抵押都是利用在各個(gè)機(jī)構(gòu)沒(méi)有轉(zhuǎn)移登記手續(xù)而實(shí)施的假貸案件。造成這幾項(xiàng)抵押騙貸案件的發(fā)生主要有原因是有關(guān)規(guī)定對(duì)抵押的登記部門(mén)確認(rèn)不統(tǒng)一，致使銀行無(wú)所適從。

　　如中國(guó)人民銀行和建設(shè)部聯(lián)合簽發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)與銀行貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評(píng)估管理工作的通知》中規(guī)定，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)為城市房地產(chǎn)抵押登記部門(mén)。而某省工商行政管理局與中國(guó)人民銀行某省分行聯(lián)合簽發(fā)的《關(guān)于對(duì)金融機(jī)構(gòu)貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的抵押物進(jìn)行登記的通知》中卻規(guī)定，工商行政管理機(jī)關(guān)為以企業(yè)動(dòng)產(chǎn)和廠(chǎng)房等建筑物作抵押的登記機(jī)關(guān)。

　　另外，由于沒(méi)有在各抵押登記部門(mén)之間建立起必要的溝通制度，導(dǎo)致了債務(wù)人重復(fù)抵押登記，騙取貸款人資金，損害債權(quán)人利益現(xiàn)象的發(fā)生，帶來(lái)了一些不必要的混亂和糾紛。如某債務(wù)人以無(wú)地上定著物的土地使用權(quán)向貸款人甲銀行作抵押，并在土地管理部門(mén)辦理登記;此后此債務(wù)人在同一片土地上建筑房產(chǎn)，待辦理合法的產(chǎn)權(quán)證后，又用房產(chǎn)向貸款人乙銀行作抵押，在房產(chǎn)部門(mén)辦理抵押登記，這就發(fā)生了債務(wù)人重復(fù)抵押，債權(quán)人權(quán)利發(fā)生沖突的問(wèn)題。這便是由于登記機(jī)關(guān)分屬不同的行政機(jī)關(guān)，缺乏相互間聯(lián)系而造成的不應(yīng)有的結(jié)果。

　　所以建議政府明確抵押登記的登記機(jī)關(guān)，在各抵押登記部門(mén)之間建立起必要的溝通制度;建議當(dāng)事人應(yīng)及時(shí)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，抵押權(quán)人隨時(shí)到房管部門(mén)調(diào)閱抵押人信息，防止此類(lèi)事件再次發(fā)生。