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保障品質(zhì) 保證專(zhuān)業(yè),沒(méi)有后顧之憂
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摘要:二十一世紀(jì)背景下,經(jīng)濟(jì)與科技的進(jìn)步,推動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,使得競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈,進(jìn)而降低了投資收益,企業(yè)應(yīng)給予其重視,為未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展打下基礎(chǔ),其中成本控制為重要環(huán)節(jié),可對(duì)后期運(yùn)行、投資戰(zhàn)略起到積極作用,也可以降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本,發(fā)揮利益最大化。本文將圍繞房地產(chǎn)企業(yè)成本控制為主線,對(duì)其意義、問(wèn)題、措施進(jìn)行闡述,希望為企業(yè)帶來(lái)建設(shè)性意見(jiàn)。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);成本管理;問(wèn)題與對(duì)策
一、新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)房地產(chǎn)成本控制的意義
眾所周知,新形勢(shì)背景下國(guó)家做出了經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略、發(fā)展戰(zhàn)略的宏觀調(diào)控,改善了傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)模式弊端,逐漸演變成了新經(jīng)濟(jì)形勢(shì),在此情形下,可分為兩體系:產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、技術(shù)創(chuàng)新。本文提到的房地產(chǎn)便是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的經(jīng)典類(lèi)型,代表著高速發(fā)展向著中高速發(fā)展靠近,市場(chǎng)機(jī)制更加科學(xué)而合理,以及三大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展向著綠色可持續(xù)轉(zhuǎn)變,不再依靠犧牲生態(tài)獲得經(jīng)濟(jì)利益。鑒于此,房地產(chǎn)企業(yè)必須做出戰(zhàn)略調(diào)整,改變經(jīng)營(yíng)理念,進(jìn)而面對(duì)新形勢(shì)下市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。技術(shù)創(chuàng)新也是一重大要義,代表著科技發(fā)展,人口紅利優(yōu)勢(shì)不復(fù)存在,企業(yè)需要借助科技完成商品建造,不再依賴(lài)廉價(jià)勞動(dòng)力,說(shuō)明了企業(yè)未來(lái)發(fā)展應(yīng)重視技術(shù)創(chuàng)新,這樣才能立于不敗之地[1]。
二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問(wèn)題
(一)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于成本控制的認(rèn)識(shí)不夠
現(xiàn)階段,房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)追求普遍通過(guò)投資建設(shè)項(xiàng)目獲取,且作為運(yùn)營(yíng)重點(diǎn)環(huán)節(jié),進(jìn)而忽略了內(nèi)部成本管理的重要性,以及管理層人員和工作人員對(duì)成本管理認(rèn)知低下,極大阻礙了可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,也有部分房地產(chǎn)企業(yè)意識(shí)到成本管理重要性,在內(nèi)部開(kāi)啟了相關(guān)體系構(gòu)成。實(shí)際上,仍有大半部分企業(yè)不重視該環(huán)節(jié),在思想上存在錯(cuò)誤認(rèn)知,認(rèn)為投資建設(shè)項(xiàng)目回報(bào)率大,當(dāng)然部分企業(yè)在原材料、機(jī)械設(shè)備等環(huán)節(jié)進(jìn)行了控制,可是卻忽略了時(shí)效性、費(fèi)用兩方面,依然不能產(chǎn)生積極效應(yīng)。另一方面,成本項(xiàng)目通常在整體工作費(fèi)用全部進(jìn)行完成后,才能得到準(zhǔn)確數(shù)字,更好的確定成本支出,可項(xiàng)目處在動(dòng)態(tài)過(guò)程,加上企業(yè)管理體系的不足,很容易造成經(jīng)濟(jì)與效益的混淆,不能將真實(shí)成本控制體現(xiàn)出來(lái)[2]。
(二)成本控制缺乏全面性
根據(jù)經(jīng)驗(yàn)分析,絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)存在費(fèi)用管理局限的狀況,對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用管理獨(dú)立控制,不能有效融入整體成本工作中來(lái),如:設(shè)施費(fèi)用、土地成本、規(guī)劃設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié),實(shí)施定期核算制度,即按期撥款,雖在一定程度控制了成本,但容易出現(xiàn)問(wèn)題,特別在選址規(guī)劃方面尤為嚴(yán)重,后期還需要再次彌補(bǔ)錯(cuò)誤,進(jìn)而耽誤工作進(jìn)度進(jìn)展。由此可見(jiàn),成本管理應(yīng)全面化展開(kāi),真正將管理與控制融合,才能推動(dòng)企業(yè)效益獲取[3]。
(三)沒(méi)有先進(jìn)的成本控制方法
客觀講,房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制在與財(cái)務(wù)部門(mén)核算,但因時(shí)效性滯后,并不能為企業(yè)帶來(lái)管理依據(jù),也不能落實(shí)控制手段,以及內(nèi)部人員意識(shí)低下,為做好事前、事中準(zhǔn)備工作,嚴(yán)重限制了企業(yè)發(fā)展。由此可見(jiàn),這種落后模式已經(jīng)不適應(yīng)新時(shí)代發(fā)展軌道,所以需要對(duì)管理再次創(chuàng)新和調(diào)整,及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題,為后期工作打下基礎(chǔ)。
(四)沒(méi)有完善的成本控制體系
目前,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈,房地產(chǎn)為了站得一席之地,逐漸認(rèn)識(shí)到成本控制重要性,雖意識(shí)覺(jué)醒,但內(nèi)部管理形式粗放,說(shuō)明了成本控制體系不完善,許多工作無(wú)處下手,以及存在矛盾,導(dǎo)致實(shí)際工作中無(wú)法發(fā)揮成效。同樣,形式只是形式,幾乎形同虛設(shè),難以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。
三、新型下房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制措施
(一)投資決策階段的成本控制
眾所周知,房地產(chǎn)企業(yè)投資決策意義重大,可對(duì)擬建投資項(xiàng)目進(jìn)行分析,明確可行性度,對(duì)各個(gè)階段運(yùn)營(yíng)展開(kāi)合理評(píng)價(jià),進(jìn)而選擇最科學(xué)的一種執(zhí)行方案。決策階段成本控制是一重要環(huán)節(jié),可對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制起到積極作用,管理人員應(yīng)將本職工作落實(shí)好,完成對(duì)地塊資料、周邊環(huán)境、市場(chǎng)定位等內(nèi)容的分析和整理,并逐漸上升與成本費(fèi)用、投資效益、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等專(zhuān)業(yè)問(wèn)題分解,為其后期決策和判斷打下基礎(chǔ),上級(jí)人員也可根據(jù)數(shù)據(jù)對(duì)投入產(chǎn)出有一定了解,進(jìn)而更加科學(xué)合理進(jìn)行后期工作[4]。
(二)規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制
相對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)而言,可著眼于兩方面思考:一是占房地產(chǎn)項(xiàng)目總成本較低,二是規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)影響著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的方方面面,其重要性不言而喻,通常項(xiàng)目成本會(huì)根據(jù)該設(shè)計(jì)進(jìn)行。再者,規(guī)劃設(shè)計(jì)階段涉及了眾多項(xiàng)目,如:結(jié)構(gòu)形式、工程投資等,也就是說(shuō)大部分內(nèi)容已被規(guī)劃,開(kāi)工只需根據(jù)圖紙進(jìn)行即可,便看出成本控制與規(guī)劃設(shè)計(jì)之間微妙的關(guān)系。設(shè)計(jì)人員能否掌控好目標(biāo)人群需求,是決定項(xiàng)目進(jìn)行的關(guān)鍵,應(yīng)對(duì)本環(huán)節(jié)格外重視,必須要選擇經(jīng)驗(yàn)豐富、資質(zhì)充足、專(zhuān)業(yè)能力強(qiáng)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu),進(jìn)而開(kāi)展后期工作計(jì)劃。以及在簽訂合同當(dāng)中,需要對(duì)相關(guān)指標(biāo)做出明確指示和標(biāo)注,既不失經(jīng)濟(jì)手段又不忽略技術(shù)手段,兩者結(jié)合可為計(jì)劃方案提供科學(xué)指導(dǎo),為后期實(shí)際工作打下基礎(chǔ)[5]。
(三)施工過(guò)程中的成本控制
客觀講,施工過(guò)程中成本控制可分為兩個(gè)范疇:工程招標(biāo)工作、加強(qiáng)合同管理。首先,對(duì)招標(biāo)工作進(jìn)行介紹,要知道房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施由眾多環(huán)節(jié)組成,這里提到的招標(biāo)工作便是其中之一,通常企業(yè)要了解招標(biāo)準(zhǔn)備工作、范圍、工期、結(jié)算等內(nèi)容,這樣可以為后期的評(píng)標(biāo)打下基礎(chǔ),進(jìn)而更加順利地開(kāi)展工作。承包商是完成企業(yè)工程的關(guān)鍵因素,聯(lián)系著質(zhì)量、進(jìn)度等方面,所以在選擇上必須要周全思考,最好資質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)、誠(chéng)信具備,才能放心交付工作,以及到實(shí)地考察機(jī)構(gòu)詳情,以確保事情的真實(shí)性。此時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙做好預(yù)算,以完善編制標(biāo)底最后環(huán)節(jié),在派請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員前往市場(chǎng)調(diào)研,將工程內(nèi)使用到的材料、設(shè)備做好詢(xún)問(wèn)、定價(jià),進(jìn)而控制成本。
其次,是關(guān)于加強(qiáng)合同管理的介紹,為了顯其重視性,可以建立專(zhuān)門(mén)法律小組或者合同部門(mén),全程參與合同各項(xiàng)事宜,不僅方便了解具體情況,還可以監(jiān)督執(zhí)行力度。以及項(xiàng)目施工合同要確定一定標(biāo)準(zhǔn),必須要規(guī)范化,以保證內(nèi)容完整,確保責(zé)任落實(shí)到雙方。最后,若有條件可執(zhí)行律師評(píng)審機(jī)制,此目的是為了減少風(fēng)險(xiǎn)。
(四)工程竣工結(jié)算階段的成本控制
真正意義上的工程竣工并非項(xiàng)目建造完成,而是各項(xiàng)費(fèi)用、驗(yàn)收全部完成,才可以定義為工程竣工。對(duì)于該階段結(jié)算成本控制,可分為以下兩方面:資金成本管理、銷(xiāo)售費(fèi)用控制。
首先,是對(duì)資金成本管理的分析,通常房地產(chǎn)面對(duì)資金有著需求大、周轉(zhuǎn)長(zhǎng)的特點(diǎn),不僅要具備支付能力,還應(yīng)對(duì)資金成本進(jìn)行管理,這樣才能統(tǒng)籌兼顧工作。一般情況下,企業(yè)會(huì)選擇貸款來(lái)解決支付問(wèn)題,所以管理人員要以實(shí)際情況為準(zhǔn),制定籌資方案,以按時(shí)完成還款計(jì)劃。
其次,是對(duì)銷(xiāo)售費(fèi)用控制的分析,這里的銷(xiāo)售指商品銷(xiāo)售環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用,畢竟現(xiàn)階段人群物質(zhì)生活豐富,為了達(dá)到售賣(mài)目的,企業(yè)會(huì)制定多種營(yíng)銷(xiāo)方案,加之廣告、推廣、不可控因素等,又會(huì)增加成本投入,所以應(yīng)盡快構(gòu)建完善的廣告推廣方案,這樣才能推動(dòng)后期收益成效,即利用最低資金、獲取最高效益。
四、結(jié)束語(yǔ)
綜上所述,房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管理尤為重要,因?yàn)槭且豁?xiàng)綜合性較強(qiáng)的工作,需要關(guān)注到方方面面,說(shuō)明了只有共同配合才能顯現(xiàn)效益最大化,是企業(yè)內(nèi)部人員共同的任務(wù),并非部門(mén)或個(gè)人單獨(dú)負(fù)責(zé)。再者,企業(yè)應(yīng)選擇執(zhí)行力度強(qiáng)、綜合能力水平高的人員作為管理人員,這樣可落實(shí)責(zé)任制度,強(qiáng)化企業(yè)部門(mén)共同協(xié)作,進(jìn)而為蓬勃發(fā)展貢獻(xiàn)力量。
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