摘要：2018年下半年開始，房地產企業逐步迎來償債高峰期。然而，隨著政府“房住不炒”的調控總方針，根據2018年12 月底庫存商品房及當年去化速度計算，房地產企業很難短期內變現以償還到期的債務。文章通過SWOT模型分析，分析了當前房企資金管理方面凸顯的問題，有房地產項目缺乏科學的可行性研究;資金的風險管理意識淡薄;資金預算管理制度有待完善;融資渠道狹窄;企業發展戰略調整不及時。通過分析提出應對措施，加強項目可行性研究，組織專家對可行性研究報告進行充分論證和評審，重點審核投資方案、資金籌措、投資效益;根據籌資目標和規劃，結合年度全面預算，擬訂籌資方案，明確籌資用途、規模、結構和方式等相關內容，對籌資成本和潛在風險做出充分估計;積極開拓股權融資、債券融資、投資基金、信托等融資渠道。并提出，房地產企業轉變發展戰略，開展商品房租賃業務、資產證券化是有效的解決途徑。

　　關鍵詞：房地產企業;庫存商品房規模;商品房租賃業務;資金管理

　　一、引言

　　房地產企業的黃金10年已經成為過去時，隨之而來的資金鏈問題，萬科、萬達、泛海等一批明星企業通過出售資產變現、轉變公司發展方向等手段尋求渡過難關之道。恒大研究院報告顯示，2018年下半年開始，房企逐步迎來償債高峰期。截至2018年6月底，除民間融資和類金融機構貸款，房企有息負債余額約19.2萬億元，規模最大的是房地產開發貸。從兌付時間來看，2018年下半年到2021年到期規模分別為2.9萬億元、6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元。

　　在此背景下，2018年房企頻頻融資，利率大幅上升，除發行債券外，還通過信托渠道高價“補血”。根據用益信托網數據顯示，2018年四季度以來，68家信托公司共發行2172.7億元的集合房地產信托產品，產品平均年收益率高達8.59%，而2017年同期則僅為7.31，在高融資需求下，房企海外融資成本也將繼續上升。

　　再從政府層面看，2018年“兩會”政府工作報告將“房住不炒”作為樓市調控總體方針。2018年7月中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”口號，2018年全國陸續發布調控政令400余次，隨著調控措施落實到位，調控效應明顯顯現，樓市回歸理性。

　　政府調控在商品房庫存及去化速度上得到了充分體現，根據世聯行發布的報告顯示(由于統計時間和口徑的差異，可能出現與相關政府部門最終公布數據不一致的情形，最終以政府部門權威數據為準)，截止至2018年12月底，全國商品房待售面積5.24 億m2。

　　根據2018年去化速度計算，去化周期高于 18 個月的有石家莊、廈門、北京、天津、昆山，分別為56.2個月、37.8 個月、35.5個月、18.6個月、20.5個月;即石家莊現有庫存去化需要4.68年。

　　從城市群庫存來看，北方地區庫存大大高于南方。東三省、京津冀、內蒙、山西庫存高企，去化周期都在 5 年以上，尤其是內蒙古，去化需要7.4年，全國最高;東三省則需6.5年以上;京津冀需5.5年。

　　2018年12月，全國住房和城鄉建設工作會議提出，要將“穩地價穩房價穩預期”作為調控主要目標，維穩仍是2019年樓市政策基調。房地產企業需轉變銷售和獲利預期， 由“短期獲利”轉向“長期收益”。中小型房企生存狀況堪憂，很可能選擇與有實力的房企加深合作甚至接受并購，未來房地產行業將持續規?；?/p>

　　二、房地產企業開展商品房租賃業務SWOT分析

　　房地產企業在內憂外患情況下，如何解決資金問題，如何生存下去，把一部分商品房投入租賃市場不失為一種解決辦法，現在我們運用SWOT分析模型分別從優勢(strength)、劣勢(weakness)、機會(opportunity)、與威脅(threats)四個維度進行分析。

　　(一)優勢(strength)

　　1. 企業在商品房銷售推廣工作中積累了一部分潛在客戶和市場認可度，有一部分看好樓盤但暫時達不到購買條件的客戶可以先租住，待客戶達到購買條件或能力時，采用已交租金抵減房款銷售策略，事先鎖定目標客戶。

　　2. 房企如果能從設計、建造階段就規劃出用于出租樓棟，精裝修根據承租人目標客戶群設計，實施精裝修，那么出租商品房階段就不存在改造成本，大大增加出租業務戰略目標實現的可能性。

　　3. 承租人一般在一個住宅小區居住習慣以后，如果不是客觀條件變化，一般都選擇長期居住下去，房地產企業不像個人房主有隨時變更出租意愿的可能，承租人更愿意從開發商手中租賃嶄新的住房。在起步階段小區配套還不完善，出租率不高，為快速拉攏客戶聚攏人氣，可以采用滲透定價法，以略低于市場價格出租，當出租率達到一定高度以后，再調整出租價格達到市場平均價格，對于信譽良好的客戶，可以低于市場上個人出租人租金漲幅留住承租人。未來不斷完善小區配套如零售、干洗、網吧、健身等把租金溢價逐步提高上去。積極開拓衍生服務不斷開發新的利潤增長點，例如通過發展智能物業改造，實現預約搬家、手機開門、繳費、交友、維修、保潔等服務。

　　4. 房地產企業對于開發商品房后的下游租賃業務普遍較熟悉，更利于開展租賃業務，可實現前向一體化戰略。

　　5. 房地產企業銷售人員一般業務素質較高，對開發項目更熟悉，比一般中介公司的中介人員能更好的服務承租人。房地產企業一般都有ERP系統，如果租賃業務上線使用，可以實現全流程準確管理。

　　(二)劣勢(weakness)

　　1. 房地產企業對于住宅租賃業務缺乏經驗。

　　2. 需要重新招聘一批負責租賃業務的員工。

　　應對：為減少起步階段的試錯概率、投訴概率及新增過多人力成本，可尋求市場上的租賃業務中介公司或者專業的物業管理公司為合作伙伴，通過支付服務費的形式委托給有經驗的專業公司，隨著出租率的增加，單位服務費隨之降低。

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