論文摘要：保利地產作為國有上市的地產企業，在經歷2010年限購政策的風波后，其不僅沒有縮減業務，反而加速了擴張的腳步，該文針對保利地產擴張中體現的財務狀況，對其核心財務指標進行分析，為財務報表的使用者提供一個新的觀察角度。

　　論文關鍵詞：營運資本需求;存貨周轉速度;營銷戰略

　　保利房地產(集團)股份有限公司(以下簡稱“保利地產”)是由中國保利集團公司全資子公司保利南方集團有限公司于1992年9月14日在廣州市注冊成立的全民所有制企業，公司經批準的經營范圍為：一級房地產開發，出租本公司開發的商品房，房屋工程設計、舊樓拆遷等。

　　1行業分析

　　根據國家統計局數據分析，2010年1～9月全國房地產完成投資335l1.25億元，住宅投資額23512.05億元，同比增長33.8%商品房銷售面積63150.23萬平方米，銷售額31916.58億元，銷售額增速15.9%。9月份，全國房地產開發景氣指數為103.52，比8月份回落0.59個百分點，比去年同期提高2.44+百分點。由此可見我國房地產投資行業仍然處于一個高度發展的時期，并且隨著一線城市的帶動，二三線城市的房地產投資業逐漸進入了一個快速發展的時間段。

　　2關注政策

　　《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》中提出“對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%;對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高。”由于相關政策影響，公司要求提高流動資產比例，保證公司正常運營，加快存貨的周轉，降低企業的短期風險。

　　3戰略分析

　　保利地產著眼于六個方向的地產投資項目分別是：精品住宅、商務辦公、高端休閑、商貿會展、購物中心及五星酒店，對投資項目實行差異化戰略，力求在房地產的投資中有別于國內的其它投資企業，由于其母公司中國保利集團公司隸屬于國務院國有資產管理委員會，其在自身管理體制及投資方向上較其它企業更適應中國國情需要，并且在母公司的配套企業財務公司的協助下可以更加有效地進行資本籌集和資產管理，其存貨(主要為土地)在2010年前三季度增長69.02%，遠高于國內房地產龍頭企業萬科地產的36.75%。

　　4財務分析

　　4.1營運資本潛在不足

　　保利地產連續三年營運資本需求對于營運資本保障倍數為1.516、1.249、1.515，算術平均值為1.365，三年經營活動現金流入量為一26107000000、一ll44790000、一7590470000。

　　保利地產在近三期的營運資本基本保持了其對于經營所需的資本需求，然而由于在經營活動的凈現金流量長年為負數，維持保利地產的現金流人量的一個重要因素是籌資的現金凈流量，而主要為短期借款的現金凈流量，且在2010年第二、三季度，短期借款的現金流入量增長超過一倍，說明保利地產由于經營周期長，需要大量借人資金持其周轉，而在《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》這一限制購房首付款比例的政策出臺后，保利地產的資金回流速度明顯下降，需要進一步對自身投資進行控制，加強現金管理，保證經營的穩定性。

　　4.2存貨周轉慢增加財務風險

　　保利地產三年的流動比率分別為2.338、2.3148、2.7267，行業平均為1.797，三年速動比率分別為0.5638、0.7429、0.667。行業平均為0.5187，當年存貨占流動資產比例75.89%，行業平均為71.14%，存貨量為101578000000，存貨周轉天數為2491.3495。

　　對保利地產短期資產運行相關比率進行分析，流動比率和速動比率及存貨占流動資產的比例都高于行業平均水平，可見其流動資產缺乏細致管理，而且由于房地產行業的存貨占用資金量大，周轉慢，而保利地產存貨占流動資產比例高于同期行業平均水平，會嚴重影響保利地產償債能力。

　　4.3盈利缺乏競爭性

　　保利地產2010年前三季度的銷售毛利率、營業利潤率、營業凈利率分別為32.4272%、19.5861%、14.398%，都低于房地產行業龍頭公司的38.803%、22.3773%、17.0937%。

　　對比保利地產三年來與萬科公司的銷售毛利率、營業利潤率和營業凈利率，我們可以發現，將多元化、差異化作為長遠戰略的保利地產的主營業務成本率遠高于萬科，在房地產這樣規模經營的行業中，希望保持差異化的高利潤率需要有更加高效的營銷系統、財務系統來保障其銷售利潤，保利地產需在營銷方面加大投資，從而找到擴大差異化渠道，取得高利潤率的目標。

　　5財務分析建議

　　5.1對投資者

　　保利地產作為國內地產界前五名的一個國有化企業，雖然在財務風險及銷售利潤上有一定的缺陷，但其自身具有的強大信息資源與銀行信用可以相應降低風險對企業的沖擊，而其長遠戰略的定位是其它國內上市公司所不具備的，作為長期投資項目，其具有很強的增長性，但需要投資者緊密關注公司的財務政策，以防止不必要的損失。

　　5.2對管理者

　　保利地產的經營規模在2010年有了長足的進步，資產總量已接近中國地產的龍頭老大萬科公司，但是在規模經營下，實現差異化戰略，需要對營銷戰略更加重視。要想在公司戰略轉型的階段，有更為優秀的表現，需要在關鍵的營銷戰略和存貨周轉管理上認真籌劃，減少盲目擴張帶來的風險，在適度增長的條件下，做好企業內部管理，適應市場經濟規律。