在目前有關(guān)房地產(chǎn)周期的新方向有哪些呢，應(yīng)該如何來(lái)推動(dòng)現(xiàn)在房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展呢?本文是一篇房地產(chǎn)論文。在我國(guó),對(duì)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的研究主要在改革開(kāi)放以后,且大多限于宏觀經(jīng)濟(jì)層面。其內(nèi)容主要為國(guó)外有關(guān)經(jīng)濟(jì)周期研究成果的介紹、我國(guó)改革開(kāi)放后經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的特點(diǎn)以及利用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的反向傳播(BP)模型預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)等。

　　摘要：政治周期學(xué)派認(rèn)為,前蘇聯(lián)和東歐國(guó)家的經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的主要原因是由政治變動(dòng)造成的[18]。雖然,我國(guó)的政治目標(biāo)同西方國(guó)家相比有著根本的區(qū)別,但由于政策因素引起經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的情況依然存在。由于我國(guó)政府對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)干預(yù)和控制能力強(qiáng),因而政策因素對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響甚至更大。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)周期,經(jīng)濟(jì)建設(shè),房地產(chǎn)論文

　　一、房地產(chǎn)周期波動(dòng)研究概況

　　20世紀(jì)60年代,美國(guó)Stephen A.Phyrr等房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家開(kāi)始致力于西方房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期研究,分別從宏觀和微觀角度,采用多模型和多方法,探索房地產(chǎn)周期波動(dòng)及其機(jī)理。

　　從宏觀的角度分析房地產(chǎn)的周期波動(dòng)規(guī)律,即著重于國(guó)家、世界或區(qū)域范圍內(nèi)的周期研究,如國(guó)家和地區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)需求周期、供給周期、占有周期、長(zhǎng)周期和短周期等。主要研究?jī)?nèi)容包括三個(gè)方面:以全國(guó)為對(duì)象研究房地產(chǎn)周期[1];以較長(zhǎng)的時(shí)間序列資料為基礎(chǔ)研究房地產(chǎn)周期[2];以宏觀經(jīng)濟(jì)周期為背景研究房地產(chǎn)周期[3]。

　　從微觀的角度分析某類物業(yè)的周期波動(dòng)規(guī)律,即著重于城市區(qū)域、次級(jí)市場(chǎng)或物業(yè)位置范圍內(nèi)的周期研究,如城市周期、社區(qū)周期、所有權(quán)生命周期、租金率周期和資本化率周期等。針對(duì)項(xiàng)目投資決策的研究也屬于微觀層面的研究,所涉及的物業(yè)包括辦公樓、住宅、工業(yè)用房和商業(yè)用房等,主要分析各類物業(yè)在不同市場(chǎng)周期階段的投資策略。在各類物業(yè)周期研究的文獻(xiàn)中,較多的是辦公物業(yè),如倫敦和悉尼的辦公樓市場(chǎng)周期[4][5]。

　　采用多方法和多模型研究房地產(chǎn)周期。一是采用不同指標(biāo)描述房地產(chǎn)周期,如空置率[6]、通貨膨脹率[7]、房地產(chǎn)價(jià)值[8]、價(jià)格和租金[9]等;二是利用多模型分析房地產(chǎn)周期,如系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型[10]、租金增長(zhǎng)率和租金分布模型[11];三是考慮風(fēng)險(xiǎn)因素分析房地產(chǎn)周期及其投資策略[12]。

　　房地產(chǎn)論文：《房地產(chǎn)世界》雜志社與上海中榮文化傳播有限責(zé)任公司攜手，將于2005年全新改版，重啟市場(chǎng)。房地產(chǎn)世界》雜志以房地產(chǎn)企業(yè)中高層經(jīng)理人及相關(guān)從業(yè)人士為目標(biāo)讀者，秉持“獨(dú)立、專業(yè)、深入、前瞻”的辦刊理念，密切關(guān)注行業(yè)趨勢(shì)，全面解碼地產(chǎn)財(cái)富，致力于成為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)之無(wú)愧的財(cái)富雜志，國(guó)內(nèi)頗具影響力的傳媒品牌。

　　本文結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)際,從投資、政策、市場(chǎng)行為心理和城市信息化水平等四個(gè)方面論述房地產(chǎn)周期波動(dòng)的成因,探討對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)進(jìn)行預(yù)警和調(diào)控的理論依據(jù)。

　　二、房地產(chǎn)周期波動(dòng)與房地產(chǎn)投資

　　以武漢市為例,選擇房地產(chǎn)業(yè)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額、住宅投資、房屋施工面積、房屋竣工面積、土地開(kāi)發(fā)面積、商品房銷售面積、城市居民可支配收入和居民居住消費(fèi)價(jià)格指數(shù)等9個(gè)指標(biāo),用其擴(kuò)散指數(shù)來(lái)描述房地產(chǎn)周期波動(dòng)。比較分析擴(kuò)散指數(shù)與房地產(chǎn)投資波動(dòng)的關(guān)系,可知這兩者之間具有明顯的相關(guān)性(相關(guān)系數(shù)為0.94),如圖1所示。

　　附圖

　　圖1 房地產(chǎn)投資與周期波動(dòng)

　　由于長(zhǎng)期的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響,我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有資源約束型特征。投資作為關(guān)鍵的投入要素,自然是引起經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的主要因素。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一部分,因而過(guò)度投資同樣是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的重要原因,且具有三個(gè)特點(diǎn)。

　　一是在投資饑渴癥影響下的投資沖動(dòng)。首先,投資沖動(dòng)來(lái)自于投資者自我約束弱、責(zé)任主體不明確。如在1992—1993年房地產(chǎn)投資過(guò)熱時(shí),絕大多數(shù)投資者為國(guó)有企業(yè)。由于企業(yè)的產(chǎn)權(quán)不明晰,職責(zé)不明確,對(duì)投資者沒(méi)有形成有效的利益約束機(jī)制。其次,投資沖動(dòng)來(lái)自于投資者對(duì)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)的模糊性。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)具有資源約束和短缺經(jīng)濟(jì)特點(diǎn),即只要有投入就會(huì)有需求,這一特點(diǎn)在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期仍然影響很多投資者。再次,銀行信用極度擴(kuò)張。銀行對(duì)房地產(chǎn)投資資金有著無(wú)限供給的傾向,為熱情飽滿的投資者和善于鉆營(yíng)的投機(jī)者提供了條件,從而形成一種多元化的房地產(chǎn)投資沖動(dòng)。如1992年,我國(guó)專業(yè)銀行凈拆出資金增加了593.2億元,這些拆出的資金1/4被用來(lái)炒地皮[15]。再如東南亞金融危機(jī)與該地區(qū)長(zhǎng)期的房地產(chǎn)過(guò)熱有著密切的關(guān)系,一般地,金融機(jī)構(gòu)放貸給房地產(chǎn)業(yè)的款項(xiàng)以不超過(guò)總放貸額的10%為宜,而泰國(guó)、馬來(lái)西亞和印尼的金融機(jī)構(gòu)投放到房地產(chǎn)的資金占其貸款總額的比例分別為50%、29%和20%[16],隨著市場(chǎng)逐漸飽和,房地產(chǎn)日益暴露嚴(yán)重的供過(guò)于求現(xiàn)象。

　　二是房地產(chǎn)投資在時(shí)間上的集中性、物業(yè)類別及其定位上的同質(zhì)性。房地產(chǎn)投資集中發(fā)生在某個(gè)時(shí)段,是由于過(guò)多地強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)投資的計(jì)劃性而忽視投資者的微觀決策機(jī)制所致。物業(yè)類別的同質(zhì)不僅表現(xiàn)為房地產(chǎn)使用功能類別相同,而且物業(yè)類別的質(zhì)量和配套環(huán)境也在同一水平上,沒(méi)有考慮多層次的房屋需求,同時(shí)對(duì)房屋質(zhì)量和配套設(shè)施重視不夠。這種“齊步走”的投資行為加大了房地產(chǎn)周期波動(dòng)的幅度。

　　三是房地產(chǎn)有效需求嚴(yán)重不足。過(guò)度的房地產(chǎn)投資,如果沒(méi)有形成足夠的有效需求,勢(shì)必使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)由擴(kuò)張轉(zhuǎn)為收縮。房地產(chǎn)有效需求不足是多方面原因引起的,首先,住房制度改革有一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程。從上個(gè)世紀(jì)80年代中期的提租發(fā)補(bǔ)貼,到今天的貨幣化分房,住房需求者在心理上有一個(gè)適應(yīng)的過(guò)程。其次,房?jī)r(jià)收入比不合理。據(jù)世界銀行測(cè)算,一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)與收入比在3-6倍之間時(shí),房屋需求者才能在不降低正常生活質(zhì)量的前提下購(gòu)買住房[17]。而我國(guó)一些城市的房?jī)r(jià)比高達(dá)10-20倍以上,廣大居民無(wú)能力購(gòu)買住房。其三,社會(huì)福利保障制度不完善,城市居民在預(yù)期的收入和支出心中無(wú)底的前提下,不得不存錢以備后用。因此,銀行7次調(diào)低利率,但居民的儲(chǔ)蓄仍然有增無(wú)減。其四,房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理,住房質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量有待于提高。

　　三、房地產(chǎn)周期波動(dòng)與政策

　　1.政策因素對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響

　　經(jīng)濟(jì)波動(dòng)是經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)對(duì)外部沖擊的響應(yīng)曲線。政策周期是從經(jīng)濟(jì)活動(dòng)以外去尋找經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的成因。然而,政策因素的變動(dòng)也受到經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的影響,如財(cái)政政策、貨幣政策等,因此,內(nèi)生因素與外生因素常常交織一起,其界限難以區(qū)分。

　　政治通過(guò)相應(yīng)的政策去實(shí)現(xiàn)。政策周期源于西方的政治周期學(xué)說(shuō),即經(jīng)濟(jì)的結(jié)果是政府政績(jī)的重要標(biāo)志,由此,執(zhí)政黨在其周期性的大選中,為了獲得連任采取重大的政治決策,從而引起經(jīng)濟(jì)的周期波動(dòng)。政治周期不僅在多黨制國(guó)家存在,而且在實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的一黨執(zhí)政的國(guó)家也存在。