摘要：本論文通過對開發成本變化彈性以及現狀管理方法存在問題的研究分析，應用管理學的目標管理和控制理論的原理和方法，提出對房地產項目的建造成本采用目標成本控制法實施控制的解決方案，并就目標成本控制法的主要內容與實施要點進行了系統的研究和論述。

　　關鍵詞：房地產項目;建造成本;目標成本控制法

　　Abstract: Through analyzing the existing problems in development cost change elasticity and status quo management methods, by applying the target management in management and principles and methods of control theory, this paper puts forward the solutions to implement control on the construction cost of real estate projects by applying target control methods, and gives a sysmatic research and discussion on the the main content and point implementation of the target cost control methods.

　　Key words: real estate projects; construction costs; the target cost control method

　　中圖分類號：F293.31 文獻標識碼：A 文章編號：

　　前言：在基于競爭的戰略思想指導下，企業常常在“差異化”和“成本領先”戰略之間選擇其一，確立自身的產品或服務在市場中的獨特定位，以便打敗競爭對手，最大限度地占有市場份額 (1) 。房地產行業并非高科技行業，一項“差異化”創新往往會在短時間內，被眾多同行模仿甚至超越，要持續保持“差異化”優勢是非常困難的，對大多數企業來說，只能選擇“成本領先”戰略。尤其是近幾年，國家針對房地產行業的宏觀調控頻出重典，導致項目的開發成本提高、啟動資金與財務費用激增，利潤空間日漸趨薄。如何實施成本精細化管理，采取科學有效的控制方法，努力降低建造成本提高盈利水平，在激烈的市場競爭中求得生存與發展，已成為房地產開發企業的必然選擇。

　　一、房地產項目的開發成本構成與控制方向

　　1.1房地產項目的開發成本構成

　　房地產項目的開發成本，是指房地產項目在開發期內為完成房地產產品開發建設所需投入的各項成本和費用，一般由土地成本、建造成本和開發間接費等三部分構成。其中：土地成本包括土地出讓或轉讓價款、征地及拆遷安置補償費、土地交易稅費;建造成本包括前期費用、主體工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費、其它開發費用;開發間接費包括管理費用、財務費用、其它間接費。

　　1.2開發成本的變化彈性

　　成本變化彈性是指具體的成本項目自身變化的穩定性及其與其他成本項目之間的關聯影響程度。根據變化彈性大小，可以將開發成本的各成本項目分為三類：

　　(1)、低彈性成本項目。相對穩定且對其他成本項目沒有影響或影響很小的成本項目。其中包括：(1)成本發生的剛性大，可挖掘潛力較小的成本項目，如土地成本、管理費用等。(2)強制性規費類成本項目，如城市基礎設施配套費、報批報建規費等;(3)成本發生結果對其他成本項目影響不大，且計算標準基本穩定的成本項目，如設計圖紙審查費、工程監理費、招標代理費、造價編審費、技術咨詢服務費等;

　　(2)、中彈性成本項目。成本變化存在一定的波動性，與其他成本項目之間存在一定的相互關聯影響，主要是財務費用。提高工程付款比例會增加財務費用，但有利于降低工程承包造價;反之，降低付款比例或要求施工單位墊資，有利于控制財務費用，但會提高承包造價。

　　(3)、高彈性成本項目。成本變化波動性較大，且與其他成本項目之間的相互影響、關聯性比較大，受制于其它成本成果或其成本成果對其他成本項目有較大影響的成本項目。主要是建造成本，包括成本結果對工程成本有較大影響的開發方案策劃、地質勘查、設計類成本項目;受前道成本結果的影響較大的三通一平、臨時設施、主體工程、基礎設施和公共配套設施等工程類成本項目。

　　1.3開發成本控制的主攻方向

　　根據實施控制的可能性、控制效果及其對開發成本影響的可能程度，對不同變化彈性類型的開發成本，提出如下成本控制方向：

　　(1)、對低彈性和中彈性成本項目實施一般控制

　　低彈性成本項目，自身的變化彈性低，可挖掘的成本空間有限，對其實施控制對開發成本影響的可能性較小;中彈性變化的財務費用，受制于股東自有資金比例、融資條件、開發進度與銷售計劃等多方面的影響，不是一個簡單的控制問題。在控制方向上適宜實施一般控制，主要通過實施預算控制法，在成本發生過程中實時控制。

　　(2)、對高彈性變化類成本項目實行重點控制

　　高彈性成本項目是建造成本的核心組成部分，也是除土地成本外在開發成本中所占比例最大的成本，成本項目之間的關聯性緊密、相互影響比較大，實施控制對成本影響的可能性大，是成本控制的重點和主攻方向，應將其作為相互關聯、相互影響的整體，采取科學、系統的控制方法進行重點控制，這是本論文將要重點研究的內容。

　　二、項目建造成本控制普遍存在的問題

　　對項目建造成本控制，房地產開發商基本上采用投資預算控制，存在的問題與不足主要表現在以下方面：

　　1、雖有投資預算，但往往沒有具體的成本控制目標，將投資預算與成本目標混為一談，把預算當成企業的管理目標，以及各部門及其員工的工作目標。控制的注意力主要集中于那些納入預算的工作，而忽視了對其他方面的控制，使預算控制缺乏應有的靈活性和效果。

　　2、預算編制的邊界條件不明確，既無法反映預算的真實水平，不利于控制結果的責任界定，也可能成為某些不盡職者的保護傘。投資預算編制時，如果產品建造標準等基本的邊界條件不明確，當成本超標時，執行者往往就會鉆空子，以某些建造標準提高為由，要求追加預算，其實質到底真的是建造標準提高，還是管理者無能甚至失職造成的?無法客觀評價。有些執行者則干脆靠亂降低建造標準來解決，其結果是成本似乎得到了控制，但實質是以降低產品品質為代價換來的。

　　3、建造成本控制重心主要放在按圖招標與施工的末端環節，主要通過加強工程招標與結算審核來實現，除了通過招標確定合同承包價外，施工過程缺乏成本預警控制機制，工程變更基本是干完再算，合同價款包而不死、結算價嚴重超合同價的現象較為普遍。對工程造價偏高問題，往往將主要原因歸咎于市場造價行情提高或招標能力不足，而對蘊藏在施工圖和建造標準之中的不合理成本，缺乏主動的預防和控制措施，難以使成本在其發生的源頭得到有效的預防和控制。

　　4、沒有把建造成本的全部成本項目作為相互關聯的成本鏈條進行系統控制，而是按具體成本項目獨立控制，各部門在各自的職責范圍內獨立履行成本控制職能，重點控制直接支付成本不突破對應的預算額度，較少考慮具體成本的發生結果對其他成本的影響，如設計付費高低導致的結果對造價的影響程度等等。

　　根據以上分析，預算控制法以事中控制為主，對各成本項獨立控制，治標不治本，對變化彈性大的建造成本很難起到全面控制成本的作用和目的。要從根本上使項目的建造成本得到系統有效的控制，應研究采取更科學、系統的控制方法。

　　三、目標成本控制法的基本內容

　　3.1、論文研究運用的管理理論概述

　　1、管理學的目標管理理論

　　目標管理(Managing By Objectives,MBO)是1954年由美國著名管理學家彼得·德魯克(Peter Drucker)在《管理實踐》一書中首次提出的管理思想，他認為：“并不是有了工作才有目標，而是相反，有了目標才能確定每個人的工作。所以，企業的使命和任務必須轉化為目標，如果一個領域沒有目標，這個領域的工作必然被忽視。”(2)。

　　目標是表明組織在未來一段時期內，包括計劃在內的所有活動追求和努力的結果。目標管理就是通過目標的制訂、執行和評價的整個過程來實現對組織的有效管理，是編制計劃的方法之一。目標管理的精髓在于，它實現了組織目標與個體目標的完美結合，通過自我控制和自我激勵來促使目標的實現。

　　2、管理學的控制理論

　　所謂控制，就是要消除計劃與實際的偏差，使組織的一切活動都能按有利于實現組織目標的方向進行，以確保組織的目標和為此而制定的計劃得以實現。按照控制的時點不同，可以把控制的方法分為前饋控制、實時控制和反饋控制三種：

　　前饋控制：對即將發生的問題進行預測，提出預防措施，把問題消滅在偏離標準的情況發生之前，從而減少不當的錯誤，表現為事前控制。

　　實時控制：通過對系統運行各階段的執行情況進行檢查和監督，對與預定目標發生的偏差事項采取措施進行糾正，表現為事中控制。

　　反饋控制：是把系統運行結果與預定目標進行比較，找出實際與計劃之間的差異，將歷史結果作為糾正將來行為的基礎，表現為事后控制。

　　3.2、目標成本控制法

　　目標成本控制法是應用管理學的目標管理理論和控制理論的原理和方法，將目標管理與成本控制有機結合，對成本實施控制的一種方法，是目標管理法在房地產項目建造成本控制中的實際應用。

　　目標成本是根據項目的經營計劃與產品特點，以項目的目標利潤和市場可接受的價格為基礎，根據企業的資源配置和管理能力、管理水平預先確定的，在一定時期內經過努力所要實現的成本目標，是項目成本的控制標桿。目標成本控制法強調在項目投資活動中，將全部成本項作為一個系統的管理鏈條，充分調動各方面資源，全員全過程參與，在成本發生的不同階段采取各種有效措施，對各項成本實行主動預防和動態控制，以實現全面、系統、科學的成本管理與控制目標。

　　3.3、目標成本控制法的指導思想

　　目標成本的確定并不是要找到成本的準確值而是其合理值，成本花多會有浪費，花得少也不見得就對效益貢獻大，花多花少并不重要，是否花得有效才是關鍵，成本控制的目的就是要做到心中有數，確保成本的支出獲得最佳的效益。例如，設計成本控制，設計費一般只占工程總造價的2~3%，而其發生結果即所得到的施工圖，對工程造價的影響能力卻高達80%左右，壓低設計費固然可以節約設計成本，但卻可能換來低水平設計院設計結果所造成的造價增加;而如果適當提高設計費，請高水準的設計院設計，則可能通過合理的設計大幅度節約造價，對項目總成本控制的貢獻更大、更有意義，這才是實現成本全面控制的根本。

　　目標成本控制法的指導思想，并不是為了省錢而簡單的限制或壓低成本，而是力求通過科學系統的控制，努力提升成本的使用效益。一方面使預算成本得到有效控制，達到降低成本提高利潤的目的;另一方面，通過對新增成本必要性和合理性的科學論證與控制，使新增成本不但可以通過其產生的收益得到合理補償，并盡一切可能創造超值利潤。

　　3.4、目標成本控制法的管理原則

　　目標成本控制是在企業經營路線指導下的專業運作，涉及項目開發全過程的各項生產技術活動，不僅需要公司內部各專業部門的有機協作，也有賴于設計、施工、監理等供應商資源的有效整合與配合，最終達成項目整體成本目標的實現，因此，應遵循以下五項管理原則：

　　市場導向原則：目標成本指標應以市場為導向，確保符合企業管理實際和市場價格行情。

　　準確嚴謹原則：目標成本指標應準確、科學、依據充分，保證目標成本的權威性。

　　事前控制原則：凡事做到事先控制為主，事中事后控制為輔，在事前發現問題，減少無效成本。

　　動態管理原則：要及時將動態成本與目標成本進行比較，發現問題及時糾偏，確保實際成本控制在目標成本范圍內。

　　全員全程原則：把成本控制作為貫穿項目開發全過程每一階段的系統性管理工作，將全部成本項目作為相互關聯的成本鏈條，充分整合和調動內外部各方面資源的有機協作與配合，圍繞目標成本的達成，共同參與成本控制。

　　3.5、目標成本控制法的主要內容

　　目標成本控制法的主要內容包括目標成本的確定、目標成本的控制和目標成本的反饋，管理文件一般包括以下三個組成部分：

　　《目標成本測算表》反應項目的總目標成本和分項目標成本，總目標成本是項目成本的總控制線，由各分項目標成本組成。

　　《目標成本控制責任書》是目標成本控制的指導性文件，其中包括各項目標成本的控制責任部門及其主要控制職責，以及控制內容、控制指標、控制原則、控制手段和控制要點等主要內容。

　　《動態成本評估報告》反映各成本項目的動態變化情況與結果，及時評估分析成本變化原因，提出進一步的成本控制建議。

　　四、目標成本控制法的實施要點

　　4.1、實施前的準備工作

　　1、理順成本控制管理組織架構，明確各職能部門的成本管控職責，形成分工明確、職責清晰、互動協作的成本管控組織體系。

　　2、建立建造成本數據庫。通過廣泛收集本企業及標桿企業各類開發項目的工程造價信息資料，建立適應本企業開發項目管理需要、具有針對性的建造成本數據庫，一般包括《造價數據庫》和《產品建造標準數據庫》，以充分了解本企業及標桿企業同類型項目的成本水平，為目標成本、產品建造標準及設計限額指標的快速合理確定提供科學依據，是實施目標成本控制法必須進行的專業性基礎工作。

　　4.2、目標成本的確定

　　4.2.1目標成本的確定原則

　　目標成本的確定應遵循符合市場行情和企業管理實際的原則，確保各項指標的合理性，既要避免目標定得高不可及，影響實施人的工作積極性或為達目的盲目降低成本造成不必要的負面影響;也要避免目標定得過低，達不到預期的理想控制效果，否則就失去制定目標成本的意義。

　　4.2.2目標成本的確定時機

　　項目的成本測算一般在可行性研究、方案設計、施工圖設計等三個階段分別編制投資估算、概算、預算。可研階段，項目的規劃設計的不確定性大，成本測算深度不夠;施工圖設計階段，成本測算的準確性高，但建造成本的影響因素約80%已經形成，可挖掘的成本控制空間有限，不利于從源頭控制成本，對責任人缺乏控制動力和壓力;方案設計階段，規劃設計已基本定型，成本測算的邊界條件已基本明確，具有較強的針對性，也給成本控制留出較大的空間，是確定目標成本的最合適時機。

　　4.2.3、目標成本的確定步驟

　　目標成本的編制與確定，一般可采取詳細估算法(按圖計算)、模擬法(借助典型工程造價數據推算)、參數法(開發期內的造價變動系數等)和專家估測法相結合的方法，按以下步驟進行：

　　1、明確建造標準。根據項目對產品的定位檔次要求，編制產品建造標準，明確工程擬選用的主要材料、設備、部品部件的技術參數及品牌檔次要求，并確保與產品定位檔次合理匹配。

　　2、編制投資概算。根據方案設計文本，詳細測算不同類別工程的建筑面積，估算主要工程量，并借助《造價數據庫》中類似的典型工程的工程量、造價含量指標數據，按建造標準確定的主要材料設備及測算期的造價行情對造價指標進行調整，形成投資概算。

　　3、確定目標成本。以投資概算為基礎，根據本企業的成本管理經驗和控制水平，以及項目對成本的控制要求和控制難度，充分估計執行期間的市場造價變化，編制《目標成本測算表》，并明確目標成本編制和調整的邊界條件，按規定的流程審批后確定目標成本。

　　4.3、目標成本的修訂

　　目標成本經批準后不能隨意變更，但由于項目開發周期比較長，各種不可預見的變動因素多，因此，在確定目標成本時，一般規定，當規劃條件或其它政策性因素、地質條件發生重大變化，或主要材料設備、人工單價的整體市場價格發生較大波動達到一定幅度時，允許對具體目標成本項進行必要的修訂和調整;對變動幅度較小的成本項目，則作為正常的成本動態變化，在《項目動態成本評估表》中反映，不做修訂。對目標成本進行修訂，按原審批流程批準后形成目標成本修訂版。

　　4.4、目標成本的分解

　　目標成本的分解，是根據批準的目標成本，編制《目標成本控制責任書》，按各部門的成本管控職責，對具體成本項的目標成本的控制責任進行分解，形成各控制責任部門的責任目標成本。

　　4.5、目標成本的控制實施

　　針對具體成本項目，在項目開發各階段采取對應的控制措施和手段，使最終的成本控制在目標成本范圍內，是實施目標成本控制法的基本要求和核心內容，重點從以下方面實施控制：

　　1、項目策劃階段的產品定位是開發工作的龍頭，對項目的建造成本和經營效果起關鍵性影響。重點是挖掘項目開發價值，確保產品定位及對應的產品建筑風格、建造標準等符合目標客戶需求、消費能力與項目實際，努力提高成本投入的性價比。注意避免由于建造標準過高，以及一些華而不實的裝飾和配套要求，導致成本投入在銷售中得不到有效補償引起的成本增加甚至浪費，從源頭上使建造成本得到控制。

　　2、設計階段的成本控制，要樹立全方位控制成本理念，不要片面以設計費高低作為選定設計單位的依據，關鍵在于提高設計費性價比，把重點放在對設計單位的技術實力與設計水平的綜合評估，從技術、成本層面把好設計質量關，把項目潛在的不合理成本在設計源頭得到有效控制，促使項目建造成本的最優化。

　　總平規劃階段，應善于打規范的“擦邊球”，單體建筑盡可能用足同級別層數規范上限，在建筑、結構、消防、人防等主要規范之間找到合理成本的最佳契合點。委托設計前應明確設計內容及成本控制要求，將單位建筑面積的鋼筋和砼含量等主要限額設計指標作為施工圖設計的一項重要控制內容，并通過經濟獎罰杠桿調動設計單位主動配合控制成本的積極性和責任心，共同促成成本控制目標的實現。加強設計過程的監控，對一些影響成本比較大的環節，如結構型式、基礎型式、樁型的選擇，地耐力、結構荷載取值、結構計算參數，以及各專業各部位的設計等，凡有多種技術解決方案可供選擇的，應在設計過程中與設計人員充分溝通、研討，經比較、論證后確定成本最優化的設計方案。通過分階段對建造標準的逐步深化、細化和優化，并加強對設計成果的評審及設計優化，使不合理的成本在交付施工前得到有效控制。

　　3、工程招標階段，重點是通過科學的招標組織，在合理低價原則下擇優選擇承包商。尤其應注意評估承包商實力、付款條件對承包價及工程款財務成本的影響，以及對工程品質、工程進度、售價、銷售資金回籠進度的效益貢獻;注意避免盲目壓價對工程質量、進度及售價收益可能帶來的負面影響。

　　4、施工階段，重點是加強施工前的審圖與優化，加強對設計變更與現場簽證的必要性、成本合理性審查，算好再干，確需變更的應事前實施，避免施工后再行變更帶來的造價增加，避免責任簽證及無效成本。

　　5、驗收交付階段，應加強對工程質量問題或缺陷的監控，發現問題應及時得到施工方的確認，以明晰工程質量責任，控制工程維保成本。

　　4.6、目標成本的反饋

　　在項目實施過程中，應定期編制《項目動態成本評估表》，及時反映項目的成本動態與結果，其中包括：

　　(1)、動態成本反饋。反映合同的簽訂、付款、設計變更與工程簽證情況，匯總已發生并審結的項目及金額，對已發生但未審結及待發生的成本進行評估，及時分析成本變化原因，提出進一步的成本控制建議。

　　(2)、成本結果反饋。工程竣工結算完成后，應及時將造價指標整理成標準格式錄入《造價數據庫》，并將成本控制結果與目標成本進行對比，總結分析成本控制的成功經驗與不足，為今后類似工程的目標成本測算與控制積累數據和管理經驗。

　　4.7、目標成本的考核

　　按照《目標成本控制責任書》的內容，定期對成本控制結果進行評估和績效考核。目標成本控制法實施初期應重在控制意識、方法、措施的培養，及控制積極性、主動性的調動，對考核及獎懲標準宜適度放寬，隨著該控制方法實施的逐步成熟和控制水平的提高，再逐步提高考核標準加大獎罰力度。

　　結束語。綜上所述，目標成本控制法將建造成本的全部成本項做為相互關聯的成本鏈條，全員全過程實施系統科學的管理，更突出前饋控制，強化對成本形成源頭的主動預防控制，力求使不合理的成本在尚未發生之前得到有效的預防，努力提高成本的投入效益，使應該發生的成本在發生過程及時得到糾偏和動態控制，實現全面、系統、科學的成本控制目標。實踐證明，目標成本控制法是對房地產項目建造成本實施系統控制的一種科學有效方法。

　　參考文獻:

　　(1)[韓]金,[美]勒妮·莫博涅著;吉宓譯《藍海戰略——超越產業競爭，開創全新發展》，北京：商務印書館.2005-i.

　　(2)張振剛主編.《企業管理實務》，北京：化學工業出版社，2004.7-172.