摘要：本論文通過對開發(fā)成本變化彈性以及現(xiàn)狀管理方法存在問題的研究分析，應(yīng)用管理學(xué)的目標(biāo)管理和控制理論的原理和方法，提出對房地產(chǎn)項(xiàng)目的建造成本采用目標(biāo)成本控制法實(shí)施控制的解決方案，并就目標(biāo)成本控制法的主要內(nèi)容與實(shí)施要點(diǎn)進(jìn)行了系統(tǒng)的研究和論述。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目;建造成本;目標(biāo)成本控制法

　　Abstract: Through analyzing the existing problems in development cost change elasticity and status quo management methods, by applying the target management in management and principles and methods of control theory, this paper puts forward the solutions to implement control on the construction cost of real estate projects by applying target control methods, and gives a sysmatic research and discussion on the the main content and point implementation of the target cost control methods.

　　Key words: real estate projects; construction costs; the target cost control method

　　中圖分類號：F293.31 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

　　前言：在基于競爭的戰(zhàn)略思想指導(dǎo)下，企業(yè)常常在“差異化”和“成本領(lǐng)先”戰(zhàn)略之間選擇其一，確立自身的產(chǎn)品或服務(wù)在市場中的獨(dú)特定位，以便打敗競爭對手，最大限度地占有市場份額 (1) 。房地產(chǎn)行業(yè)并非高科技行業(yè)，一項(xiàng)“差異化”創(chuàng)新往往會在短時(shí)間內(nèi)，被眾多同行模仿甚至超越，要持續(xù)保持“差異化”優(yōu)勢是非常困難的，對大多數(shù)企業(yè)來說，只能選擇“成本領(lǐng)先”戰(zhàn)略。尤其是近幾年，國家針對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控頻出重典，導(dǎo)致項(xiàng)目的開發(fā)成本提高、啟動資金與財(cái)務(wù)費(fèi)用激增，利潤空間日漸趨薄。如何實(shí)施成本精細(xì)化管理，采取科學(xué)有效的控制方法，努力降低建造成本提高盈利水平，在激烈的市場競爭中求得生存與發(fā)展，已成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的必然選擇。

　　一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本構(gòu)成與控制方向

　　1.1房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本構(gòu)成

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)期內(nèi)為完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，一般由土地成本、建造成本和開發(fā)間接費(fèi)等三部分構(gòu)成。其中：土地成本包括土地出讓或轉(zhuǎn)讓價(jià)款、征地及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、土地交易稅費(fèi);建造成本包括前期費(fèi)用、主體工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、其它開發(fā)費(fèi)用;開發(fā)間接費(fèi)包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、其它間接費(fèi)。

　　1.2開發(fā)成本的變化彈性

　　成本變化彈性是指具體的成本項(xiàng)目自身變化的穩(wěn)定性及其與其他成本項(xiàng)目之間的關(guān)聯(lián)影響程度。根據(jù)變化彈性大小，可以將開發(fā)成本的各成本項(xiàng)目分為三類：

　　(1)、低彈性成本項(xiàng)目。相對穩(wěn)定且對其他成本項(xiàng)目沒有影響或影響很小的成本項(xiàng)目。其中包括：(1)成本發(fā)生的剛性大，可挖掘潛力較小的成本項(xiàng)目，如土地成本、管理費(fèi)用等。(2)強(qiáng)制性規(guī)費(fèi)類成本項(xiàng)目，如城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、報(bào)批報(bào)建規(guī)費(fèi)等;(3)成本發(fā)生結(jié)果對其他成本項(xiàng)目影響不大，且計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)基本穩(wěn)定的成本項(xiàng)目，如設(shè)計(jì)圖紙審查費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、造價(jià)編審費(fèi)、技術(shù)咨詢服務(wù)費(fèi)等;

　　(2)、中彈性成本項(xiàng)目。成本變化存在一定的波動性，與其他成本項(xiàng)目之間存在一定的相互關(guān)聯(lián)影響，主要是財(cái)務(wù)費(fèi)用。提高工程付款比例會增加財(cái)務(wù)費(fèi)用，但有利于降低工程承包造價(jià);反之，降低付款比例或要求施工單位墊資，有利于控制財(cái)務(wù)費(fèi)用，但會提高承包造價(jià)。

　　(3)、高彈性成本項(xiàng)目。成本變化波動性較大，且與其他成本項(xiàng)目之間的相互影響、關(guān)聯(lián)性比較大，受制于其它成本成果或其成本成果對其他成本項(xiàng)目有較大影響的成本項(xiàng)目。主要是建造成本，包括成本結(jié)果對工程成本有較大影響的開發(fā)方案策劃、地質(zhì)勘查、設(shè)計(jì)類成本項(xiàng)目;受前道成本結(jié)果的影響較大的三通一平、臨時(shí)設(shè)施、主體工程、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施等工程類成本項(xiàng)目。

　　1.3開發(fā)成本控制的主攻方向

　　根據(jù)實(shí)施控制的可能性、控制效果及其對開發(fā)成本影響的可能程度，對不同變化彈性類型的開發(fā)成本，提出如下成本控制方向：

　　(1)、對低彈性和中彈性成本項(xiàng)目實(shí)施一般控制

　　低彈性成本項(xiàng)目，自身的變化彈性低，可挖掘的成本空間有限，對其實(shí)施控制對開發(fā)成本影響的可能性較小;中彈性變化的財(cái)務(wù)費(fèi)用，受制于股東自有資金比例、融資條件、開發(fā)進(jìn)度與銷售計(jì)劃等多方面的影響，不是一個(gè)簡單的控制問題。在控制方向上適宜實(shí)施一般控制，主要通過實(shí)施預(yù)算控制法，在成本發(fā)生過程中實(shí)時(shí)控制。

　　(2)、對高彈性變化類成本項(xiàng)目實(shí)行重點(diǎn)控制

　　高彈性成本項(xiàng)目是建造成本的核心組成部分，也是除土地成本外在開發(fā)成本中所占比例最大的成本，成本項(xiàng)目之間的關(guān)聯(lián)性緊密、相互影響比較大，實(shí)施控制對成本影響的可能性大，是成本控制的重點(diǎn)和主攻方向，應(yīng)將其作為相互關(guān)聯(lián)、相互影響的整體，采取科學(xué)、系統(tǒng)的控制方法進(jìn)行重點(diǎn)控制，這是本論文將要重點(diǎn)研究的內(nèi)容。

　　二、項(xiàng)目建造成本控制普遍存在的問題

　　對項(xiàng)目建造成本控制，房地產(chǎn)開發(fā)商基本上采用投資預(yù)算控制，存在的問題與不足主要表現(xiàn)在以下方面：

　　1、雖有投資預(yù)算，但往往沒有具體的成本控制目標(biāo)，將投資預(yù)算與成本目標(biāo)混為一談，把預(yù)算當(dāng)成企業(yè)的管理目標(biāo)，以及各部門及其員工的工作目標(biāo)?？刂频淖⒁饬χ饕杏谀切┘{入預(yù)算的工作，而忽視了對其他方面的控制，使預(yù)算控制缺乏應(yīng)有的靈活性和效果。

　　2、預(yù)算編制的邊界條件不明確，既無法反映預(yù)算的真實(shí)水平，不利于控制結(jié)果的責(zé)任界定，也可能成為某些不盡職者的保護(hù)傘。投資預(yù)算編制時(shí)，如果產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)等基本的邊界條件不明確，當(dāng)成本超標(biāo)時(shí)，執(zhí)行者往往就會鉆空子，以某些建造標(biāo)準(zhǔn)提高為由，要求追加預(yù)算，其實(shí)質(zhì)到底真的是建造標(biāo)準(zhǔn)提高，還是管理者無能甚至失職造成的?無法客觀評價(jià)。有些執(zhí)行者則干脆靠亂降低建造標(biāo)準(zhǔn)來解決，其結(jié)果是成本似乎得到了控制，但實(shí)質(zhì)是以降低產(chǎn)品品質(zhì)為代價(jià)換來的。

　　3、建造成本控制重心主要放在按圖招標(biāo)與施工的末端環(huán)節(jié)，主要通過加強(qiáng)工程招標(biāo)與結(jié)算審核來實(shí)現(xiàn)，除了通過招標(biāo)確定合同承包價(jià)外，施工過程缺乏成本預(yù)警控制機(jī)制，工程變更基本是干完再算，合同價(jià)款包而不死、結(jié)算價(jià)嚴(yán)重超合同價(jià)的現(xiàn)象較為普遍。對工程造價(jià)偏高問題，往往將主要原因歸咎于市場造價(jià)行情提高或招標(biāo)能力不足，而對蘊(yùn)藏在施工圖和建造標(biāo)準(zhǔn)之中的不合理成本，缺乏主動的預(yù)防和控制措施，難以使成本在其發(fā)生的源頭得到有效的預(yù)防和控制。

　　4、沒有把建造成本的全部成本項(xiàng)目作為相互關(guān)聯(lián)的成本鏈條進(jìn)行系統(tǒng)控制，而是按具體成本項(xiàng)目獨(dú)立控制，各部門在各自的職責(zé)范圍內(nèi)獨(dú)立履行成本控制職能，重點(diǎn)控制直接支付成本不突破對應(yīng)的預(yù)算額度，較少考慮具體成本的發(fā)生結(jié)果對其他成本的影響，如設(shè)計(jì)付費(fèi)高低導(dǎo)致的結(jié)果對造價(jià)的影響程度等等。

　　根據(jù)以上分析，預(yù)算控制法以事中控制為主，對各成本項(xiàng)獨(dú)立控制，治標(biāo)不治本，對變化彈性大的建造成本很難起到全面控制成本的作用和目的。要從根本上使項(xiàng)目的建造成本得到系統(tǒng)有效的控制，應(yīng)研究采取更科學(xué)、系統(tǒng)的控制方法。

　　三、目標(biāo)成本控制法的基本內(nèi)容

　　3.1、論文研究運(yùn)用的管理理論概述

　　1、管理學(xué)的目標(biāo)管理理論

　　目標(biāo)管理(Managing By Objectives,MBO)是1954年由美國著名管理學(xué)家彼得·德魯克(Peter Drucker)在《管理實(shí)踐》一書中首次提出的管理思想，他認(rèn)為：“并不是有了工作才有目標(biāo)，而是相反，有了目標(biāo)才能確定每個(gè)人的工作。所以，企業(yè)的使命和任務(wù)必須轉(zhuǎn)化為目標(biāo)，如果一個(gè)領(lǐng)域沒有目標(biāo)，這個(gè)領(lǐng)域的工作必然被忽視。”(2)。

　　目標(biāo)是表明組織在未來一段時(shí)期內(nèi)，包括計(jì)劃在內(nèi)的所有活動追求和努力的結(jié)果。目標(biāo)管理就是通過目標(biāo)的制訂、執(zhí)行和評價(jià)的整個(gè)過程來實(shí)現(xiàn)對組織的有效管理，是編制計(jì)劃的方法之一。目標(biāo)管理的精髓在于，它實(shí)現(xiàn)了組織目標(biāo)與個(gè)體目標(biāo)的完美結(jié)合，通過自我控制和自我激勵(lì)來促使目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　2、管理學(xué)的控制理論

　　所謂控制，就是要消除計(jì)劃與實(shí)際的偏差，使組織的一切活動都能按有利于實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)的方向進(jìn)行，以確保組織的目標(biāo)和為此而制定的計(jì)劃得以實(shí)現(xiàn)。按照控制的時(shí)點(diǎn)不同，可以把控制的方法分為前饋控制、實(shí)時(shí)控制和反饋控制三種：

　　前饋控制：對即將發(fā)生的問題進(jìn)行預(yù)測，提出預(yù)防措施，把問題消滅在偏離標(biāo)準(zhǔn)的情況發(fā)生之前，從而減少不當(dāng)?shù)腻e(cuò)誤，表現(xiàn)為事前控制。

　　實(shí)時(shí)控制：通過對系統(tǒng)運(yùn)行各階段的執(zhí)行情況進(jìn)行檢查和監(jiān)督，對與預(yù)定目標(biāo)發(fā)生的偏差事項(xiàng)采取措施進(jìn)行糾正，表現(xiàn)為事中控制。

　　反饋控制：是把系統(tǒng)運(yùn)行結(jié)果與預(yù)定目標(biāo)進(jìn)行比較，找出實(shí)際與計(jì)劃之間的差異，將歷史結(jié)果作為糾正將來行為的基礎(chǔ)，表現(xiàn)為事后控制。

　　3.2、目標(biāo)成本控制法

　　目標(biāo)成本控制法是應(yīng)用管理學(xué)的目標(biāo)管理理論和控制理論的原理和方法，將目標(biāo)管理與成本控制有機(jī)結(jié)合，對成本實(shí)施控制的一種方法，是目標(biāo)管理法在房地產(chǎn)項(xiàng)目建造成本控制中的實(shí)際應(yīng)用。

　　目標(biāo)成本是根據(jù)項(xiàng)目的經(jīng)營計(jì)劃與產(chǎn)品特點(diǎn)，以項(xiàng)目的目標(biāo)利潤和市場可接受的價(jià)格為基礎(chǔ)，根據(jù)企業(yè)的資源配置和管理能力、管理水平預(yù)先確定的，在一定時(shí)期內(nèi)經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是項(xiàng)目成本的控制標(biāo)桿。目標(biāo)成本控制法強(qiáng)調(diào)在項(xiàng)目投資活動中，將全部成本項(xiàng)作為一個(gè)系統(tǒng)的管理鏈條，充分調(diào)動各方面資源，全員全過程參與，在成本發(fā)生的不同階段采取各種有效措施，對各項(xiàng)成本實(shí)行主動預(yù)防和動態(tài)控制，以實(shí)現(xiàn)全面、系統(tǒng)、科學(xué)的成本管理與控制目標(biāo)。

　　3.3、目標(biāo)成本控制法的指導(dǎo)思想

　　目標(biāo)成本的確定并不是要找到成本的準(zhǔn)確值而是其合理值，成本花多會有浪費(fèi)，花得少也不見得就對效益貢獻(xiàn)大，花多花少并不重要，是否花得有效才是關(guān)鍵，成本控制的目的就是要做到心中有數(shù)，確保成本的支出獲得最佳的效益。例如，設(shè)計(jì)成本控制，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只占工程總造價(jià)的2~3%，而其發(fā)生結(jié)果即所得到的施工圖，對工程造價(jià)的影響能力卻高達(dá)80%左右，壓低設(shè)計(jì)費(fèi)固然可以節(jié)約設(shè)計(jì)成本，但卻可能換來低水平設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)結(jié)果所造成的造價(jià)增加;而如果適當(dāng)提高設(shè)計(jì)費(fèi)，請高水準(zhǔn)的設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，則可能通過合理的設(shè)計(jì)大幅度節(jié)約造價(jià)，對項(xiàng)目總成本控制的貢獻(xiàn)更大、更有意義，這才是實(shí)現(xiàn)成本全面控制的根本。

　　目標(biāo)成本控制法的指導(dǎo)思想，并不是為了省錢而簡單的限制或壓低成本，而是力求通過科學(xué)系統(tǒng)的控制，努力提升成本的使用效益。一方面使預(yù)算成本得到有效控制，達(dá)到降低成本提高利潤的目的;另一方面，通過對新增成本必要性和合理性的科學(xué)論證與控制，使新增成本不但可以通過其產(chǎn)生的收益得到合理補(bǔ)償，并盡一切可能創(chuàng)造超值利潤。

　　3.4、目標(biāo)成本控制法的管理原則

　　目標(biāo)成本控制是在企業(yè)經(jīng)營路線指導(dǎo)下的專業(yè)運(yùn)作，涉及項(xiàng)目開發(fā)全過程的各項(xiàng)生產(chǎn)技術(shù)活動，不僅需要公司內(nèi)部各專業(yè)部門的有機(jī)協(xié)作，也有賴于設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等供應(yīng)商資源的有效整合與配合，最終達(dá)成項(xiàng)目整體成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，因此，應(yīng)遵循以下五項(xiàng)管理原則：

　　市場導(dǎo)向原則：目標(biāo)成本指標(biāo)應(yīng)以市場為導(dǎo)向，確保符合企業(yè)管理實(shí)際和市場價(jià)格行情。

　　準(zhǔn)確嚴(yán)謹(jǐn)原則：目標(biāo)成本指標(biāo)應(yīng)準(zhǔn)確、科學(xué)、依據(jù)充分，保證目標(biāo)成本的權(quán)威性。

　　事前控制原則：凡事做到事先控制為主，事中事后控制為輔，在事前發(fā)現(xiàn)問題，減少無效成本。

　　動態(tài)管理原則：要及時(shí)將動態(tài)成本與目標(biāo)成本進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾偏，確保實(shí)際成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。

　　全員全程原則：把成本控制作為貫穿項(xiàng)目開發(fā)全過程每一階段的系統(tǒng)性管理工作，將全部成本項(xiàng)目作為相互關(guān)聯(lián)的成本鏈條，充分整合和調(diào)動內(nèi)外部各方面資源的有機(jī)協(xié)作與配合，圍繞目標(biāo)成本的達(dá)成，共同參與成本控制。

　　3.5、目標(biāo)成本控制法的主要內(nèi)容

　　目標(biāo)成本控制法的主要內(nèi)容包括目標(biāo)成本的確定、目標(biāo)成本的控制和目標(biāo)成本的反饋，管理文件一般包括以下三個(gè)組成部分：

　　《目標(biāo)成本測算表》反應(yīng)項(xiàng)目的總目標(biāo)成本和分項(xiàng)目標(biāo)成本，總目標(biāo)成本是項(xiàng)目成本的總控制線，由各分項(xiàng)目標(biāo)成本組成。

　　《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》是目標(biāo)成本控制的指導(dǎo)性文件，其中包括各項(xiàng)目標(biāo)成本的控制責(zé)任部門及其主要控制職責(zé)，以及控制內(nèi)容、控制指標(biāo)、控制原則、控制手段和控制要點(diǎn)等主要內(nèi)容。

　　《動態(tài)成本評估報(bào)告》反映各成本項(xiàng)目的動態(tài)變化情況與結(jié)果，及時(shí)評估分析成本變化原因，提出進(jìn)一步的成本控制建議。

　　四、目標(biāo)成本控制法的實(shí)施要點(diǎn)

　　4.1、實(shí)施前的準(zhǔn)備工作

　　1、理順成本控制管理組織架構(gòu)，明確各職能部門的成本管控職責(zé)，形成分工明確、職責(zé)清晰、互動協(xié)作的成本管控組織體系。

　　2、建立建造成本數(shù)據(jù)庫。通過廣泛收集本企業(yè)及標(biāo)桿企業(yè)各類開發(fā)項(xiàng)目的工程造價(jià)信息資料，建立適應(yīng)本企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目管理需要、具有針對性的建造成本數(shù)據(jù)庫，一般包括《造價(jià)數(shù)據(jù)庫》和《產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)庫》，以充分了解本企業(yè)及標(biāo)桿企業(yè)同類型項(xiàng)目的成本水平，為目標(biāo)成本、產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)計(jì)限額指標(biāo)的快速合理確定提供科學(xué)依據(jù)，是實(shí)施目標(biāo)成本控制法必須進(jìn)行的專業(yè)性基礎(chǔ)工作。

　　4.2、目標(biāo)成本的確定

　　4.2.1目標(biāo)成本的確定原則

　　目標(biāo)成本的確定應(yīng)遵循符合市場行情和企業(yè)管理實(shí)際的原則，確保各項(xiàng)指標(biāo)的合理性，既要避免目標(biāo)定得高不可及，影響實(shí)施人的工作積極性或?yàn)檫_(dá)目的盲目降低成本造成不必要的負(fù)面影響;也要避免目標(biāo)定得過低，達(dá)不到預(yù)期的理想控制效果，否則就失去制定目標(biāo)成本的意義。

　　4.2.2目標(biāo)成本的確定時(shí)機(jī)

　　項(xiàng)目的成本測算一般在可行性研究、方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等三個(gè)階段分別編制投資估算、概算、預(yù)算。可研階段，項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)的不確定性大，成本測算深度不夠;施工圖設(shè)計(jì)階段，成本測算的準(zhǔn)確性高，但建造成本的影響因素約80%已經(jīng)形成，可挖掘的成本控制空間有限，不利于從源頭控制成本，對責(zé)任人缺乏控制動力和壓力;方案設(shè)計(jì)階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)已基本定型，成本測算的邊界條件已基本明確，具有較強(qiáng)的針對性，也給成本控制留出較大的空間，是確定目標(biāo)成本的最合適時(shí)機(jī)。

　　4.2.3、目標(biāo)成本的確定步驟

　　目標(biāo)成本的編制與確定，一般可采取詳細(xì)估算法(按圖計(jì)算)、模擬法(借助典型工程造價(jià)數(shù)據(jù)推算)、參數(shù)法(開發(fā)期內(nèi)的造價(jià)變動系數(shù)等)和專家估測法相結(jié)合的方法，按以下步驟進(jìn)行：

　　1、明確建造標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)項(xiàng)目對產(chǎn)品的定位檔次要求，編制產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)，明確工程擬選用的主要材料、設(shè)備、部品部件的技術(shù)參數(shù)及品牌檔次要求，并確保與產(chǎn)品定位檔次合理匹配。

　　2、編制投資概算。根據(jù)方案設(shè)計(jì)文本，詳細(xì)測算不同類別工程的建筑面積，估算主要工程量，并借助《造價(jià)數(shù)據(jù)庫》中類似的典型工程的工程量、造價(jià)含量指標(biāo)數(shù)據(jù)，按建造標(biāo)準(zhǔn)確定的主要材料設(shè)備及測算期的造價(jià)行情對造價(jià)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，形成投資概算。

　　3、確定目標(biāo)成本。以投資概算為基礎(chǔ)，根據(jù)本企業(yè)的成本管理經(jīng)驗(yàn)和控制水平，以及項(xiàng)目對成本的控制要求和控制難度，充分估計(jì)執(zhí)行期間的市場造價(jià)變化，編制《目標(biāo)成本測算表》，并明確目標(biāo)成本編制和調(diào)整的邊界條件，按規(guī)定的流程審批后確定目標(biāo)成本。

　　4.3、目標(biāo)成本的修訂

　　目標(biāo)成本經(jīng)批準(zhǔn)后不能隨意變更，但由于項(xiàng)目開發(fā)周期比較長，各種不可預(yù)見的變動因素多，因此，在確定目標(biāo)成本時(shí)，一般規(guī)定，當(dāng)規(guī)劃條件或其它政策性因素、地質(zhì)條件發(fā)生重大變化，或主要材料設(shè)備、人工單價(jià)的整體市場價(jià)格發(fā)生較大波動達(dá)到一定幅度時(shí)，允許對具體目標(biāo)成本項(xiàng)進(jìn)行必要的修訂和調(diào)整;對變動幅度較小的成本項(xiàng)目，則作為正常的成本動態(tài)變化，在《項(xiàng)目動態(tài)成本評估表》中反映，不做修訂。對目標(biāo)成本進(jìn)行修訂，按原審批流程批準(zhǔn)后形成目標(biāo)成本修訂版。

　　4.4、目標(biāo)成本的分解

　　目標(biāo)成本的分解，是根據(jù)批準(zhǔn)的目標(biāo)成本，編制《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》，按各部門的成本管控職責(zé)，對具體成本項(xiàng)的目標(biāo)成本的控制責(zé)任進(jìn)行分解，形成各控制責(zé)任部門的責(zé)任目標(biāo)成本。

　　4.5、目標(biāo)成本的控制實(shí)施

　　針對具體成本項(xiàng)目，在項(xiàng)目開發(fā)各階段采取對應(yīng)的控制措施和手段，使最終的成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)，是實(shí)施目標(biāo)成本控制法的基本要求和核心內(nèi)容，重點(diǎn)從以下方面實(shí)施控制：

　　1、項(xiàng)目策劃階段的產(chǎn)品定位是開發(fā)工作的龍頭，對項(xiàng)目的建造成本和經(jīng)營效果起關(guān)鍵性影響。重點(diǎn)是挖掘項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值，確保產(chǎn)品定位及對應(yīng)的產(chǎn)品建筑風(fēng)格、建造標(biāo)準(zhǔn)等符合目標(biāo)客戶需求、消費(fèi)能力與項(xiàng)目實(shí)際，努力提高成本投入的性價(jià)比。注意避免由于建造標(biāo)準(zhǔn)過高，以及一些華而不實(shí)的裝飾和配套要求，導(dǎo)致成本投入在銷售中得不到有效補(bǔ)償引起的成本增加甚至浪費(fèi)，從源頭上使建造成本得到控制。

　　2、設(shè)計(jì)階段的成本控制，要樹立全方位控制成本理念，不要片面以設(shè)計(jì)費(fèi)高低作為選定設(shè)計(jì)單位的依據(jù)，關(guān)鍵在于提高設(shè)計(jì)費(fèi)性價(jià)比，把重點(diǎn)放在對設(shè)計(jì)單位的技術(shù)實(shí)力與設(shè)計(jì)水平的綜合評估，從技術(shù)、成本層面把好設(shè)計(jì)質(zhì)量關(guān)，把項(xiàng)目潛在的不合理成本在設(shè)計(jì)源頭得到有效控制，促使項(xiàng)目建造成本的最優(yōu)化。

　　總平規(guī)劃階段，應(yīng)善于打規(guī)范的“擦邊球”，單體建筑盡可能用足同級別層數(shù)規(guī)范上限，在建筑、結(jié)構(gòu)、消防、人防等主要規(guī)范之間找到合理成本的最佳契合點(diǎn)。委托設(shè)計(jì)前應(yīng)明確設(shè)計(jì)內(nèi)容及成本控制要求，將單位建筑面積的鋼筋和砼含量等主要限額設(shè)計(jì)指標(biāo)作為施工圖設(shè)計(jì)的一項(xiàng)重要控制內(nèi)容，并通過經(jīng)濟(jì)獎罰杠桿調(diào)動設(shè)計(jì)單位主動配合控制成本的積極性和責(zé)任心，共同促成成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。加強(qiáng)設(shè)計(jì)過程的監(jiān)控，對一些影響成本比較大的環(huán)節(jié)，如結(jié)構(gòu)型式、基礎(chǔ)型式、樁型的選擇，地耐力、結(jié)構(gòu)荷載取值、結(jié)構(gòu)計(jì)算參數(shù)，以及各專業(yè)各部位的設(shè)計(jì)等，凡有多種技術(shù)解決方案可供選擇的，應(yīng)在設(shè)計(jì)過程中與設(shè)計(jì)人員充分溝通、研討，經(jīng)比較、論證后確定成本最優(yōu)化的設(shè)計(jì)方案。通過分階段對建造標(biāo)準(zhǔn)的逐步深化、細(xì)化和優(yōu)化，并加強(qiáng)對設(shè)計(jì)成果的評審及設(shè)計(jì)優(yōu)化，使不合理的成本在交付施工前得到有效控制。

　　3、工程招標(biāo)階段，重點(diǎn)是通過科學(xué)的招標(biāo)組織，在合理低價(jià)原則下?lián)駜?yōu)選擇承包商。尤其應(yīng)注意評估承包商實(shí)力、付款條件對承包價(jià)及工程款財(cái)務(wù)成本的影響，以及對工程品質(zhì)、工程進(jìn)度、售價(jià)、銷售資金回籠進(jìn)度的效益貢獻(xiàn);注意避免盲目壓價(jià)對工程質(zhì)量、進(jìn)度及售價(jià)收益可能帶來的負(fù)面影響。

　　4、施工階段，重點(diǎn)是加強(qiáng)施工前的審圖與優(yōu)化，加強(qiáng)對設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場簽證的必要性、成本合理性審查，算好再干，確需變更的應(yīng)事前實(shí)施，避免施工后再行變更帶來的造價(jià)增加，避免責(zé)任簽證及無效成本。

　　5、驗(yàn)收交付階段，應(yīng)加強(qiáng)對工程質(zhì)量問題或缺陷的監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)得到施工方的確認(rèn)，以明晰工程質(zhì)量責(zé)任，控制工程維保成本。

　　4.6、目標(biāo)成本的反饋

　　在項(xiàng)目實(shí)施過程中，應(yīng)定期編制《項(xiàng)目動態(tài)成本評估表》，及時(shí)反映項(xiàng)目的成本動態(tài)與結(jié)果，其中包括：

　　(1)、動態(tài)成本反饋。反映合同的簽訂、付款、設(shè)計(jì)變更與工程簽證情況，匯總已發(fā)生并審結(jié)的項(xiàng)目及金額，對已發(fā)生但未審結(jié)及待發(fā)生的成本進(jìn)行評估，及時(shí)分析成本變化原因，提出進(jìn)一步的成本控制建議。

　　(2)、成本結(jié)果反饋。工程竣工結(jié)算完成后，應(yīng)及時(shí)將造價(jià)指標(biāo)整理成標(biāo)準(zhǔn)格式錄入《造價(jià)數(shù)據(jù)庫》，并將成本控制結(jié)果與目標(biāo)成本進(jìn)行對比，總結(jié)分析成本控制的成功經(jīng)驗(yàn)與不足，為今后類似工程的目標(biāo)成本測算與控制積累數(shù)據(jù)和管理經(jīng)驗(yàn)。

　　4.7、目標(biāo)成本的考核

　　按照《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》的內(nèi)容，定期對成本控制結(jié)果進(jìn)行評估和績效考核。目標(biāo)成本控制法實(shí)施初期應(yīng)重在控制意識、方法、措施的培養(yǎng)，及控制積極性、主動性的調(diào)動，對考核及獎懲標(biāo)準(zhǔn)宜適度放寬，隨著該控制方法實(shí)施的逐步成熟和控制水平的提高，再逐步提高考核標(biāo)準(zhǔn)加大獎罰力度。

　　結(jié)束語。綜上所述，目標(biāo)成本控制法將建造成本的全部成本項(xiàng)做為相互關(guān)聯(lián)的成本鏈條，全員全過程實(shí)施系統(tǒng)科學(xué)的管理，更突出前饋控制，強(qiáng)化對成本形成源頭的主動預(yù)防控制，力求使不合理的成本在尚未發(fā)生之前得到有效的預(yù)防，努力提高成本的投入效益，使應(yīng)該發(fā)生的成本在發(fā)生過程及時(shí)得到糾偏和動態(tài)控制，實(shí)現(xiàn)全面、系統(tǒng)、科學(xué)的成本控制目標(biāo)。實(shí)踐證明，目標(biāo)成本控制法是對房地產(chǎn)項(xiàng)目建造成本實(shí)施系統(tǒng)控制的一種科學(xué)有效方法。

　　參考文獻(xiàn):

　　(1)[韓]金,[美]勒妮·莫博涅著;吉宓譯《藍(lán)海戰(zhàn)略——超越產(chǎn)業(yè)競爭，開創(chuàng)全新發(fā)展》，北京：商務(wù)印書館.2005-i.

　　(2)張振剛主編.《企業(yè)管理實(shí)務(wù)》，北京：化學(xué)工業(yè)出版社，2004.7-172.