摘要：本文提出了城鎮(zhèn)化對房地產發(fā)展的推動作用，在城鎮(zhèn)化進程不斷深入的情況下，對山東省房地產業(yè)的發(fā)展空間進行了分析，最后，提出了房地產業(yè)在新形勢下的幾點策略。

　　關鍵詞：房地產 城鎮(zhèn)化 山東省

　　城鎮(zhèn)化是當前重要的社會經濟現(xiàn)象之一，城市、鎮(zhèn)規(guī)模急劇擴張，隨之帶來的是城市建設尤其是房地產行業(yè)前所未有的發(fā)展機遇。山東省作為我國的人口第二大省和沿海發(fā)達省份，城鎮(zhèn)化的任務更是艱巨，但同樣給建筑和房地產行業(yè)留下了巨大的發(fā)展空間。

　　1.城鎮(zhèn)化與房地產業(yè)發(fā)展的關系

　　城鎮(zhèn)化是指農業(yè)人口轉化為非農業(yè)人口的過程。在我國計劃經濟時期，這一過程相當緩慢，但改革開放以后，這一過程明顯加快。同時，改革開放以來尤其是20世紀90年代以來，我國的房地產業(yè)一直以一種超常規(guī)的速度向前發(fā)展。筆者認為，房地產業(yè)的發(fā)展是與城鎮(zhèn)化不可分離的，城鎮(zhèn)化是房地產業(yè)發(fā)展的助推劑。

　　衣、食、住、行是人類的基本需求，在人們解決了基本的食物問題之后，住房成為首當其沖的問題。許多剛剛走出農村進入城市的人成為房地產業(yè)的潛在消費者，同時隨著人們生活水平的提高和對居住條件改善的需求的日益強烈，巨大的住房需求儼然吸引了開發(fā)商的眼球。同時隨著城鎮(zhèn)化帶來的城市規(guī)模的擴大和城市檔次的提升，工業(yè)用房地產、商業(yè)用房地產業(yè)以極快的速度發(fā)展，可以說，在一定程度上，正是城鎮(zhèn)化催生了我國的房地產業(yè)。

　　2.山東城鎮(zhèn)化進程的趨勢分析

　　按照城鎮(zhèn)化發(fā)展的一般規(guī)律，當一個國家或地區(qū)的城鎮(zhèn)化水平處于30%到50%之間時，其城鎮(zhèn)化將進入一個高速發(fā)展階段。根據(jù)統(tǒng)計資料顯示，2002年至2007年，山東省城鎮(zhèn)化水平由40.3%增至46.75%，每年提高1.29各百分點。按照這一速度，2010年底，山東省城鎮(zhèn)化水平將超過50%，意味著山東省的城鎮(zhèn)化進程經歷了高速發(fā)展后，將進入一個新的發(fā)展階段。

　　2011年山東省城市化領導小組向各市、縣、區(qū)下發(fā)《關于加快推進新型城鎮(zhèn)化工作的通知》。《通知》提出，根據(jù)新的形勢和任務，確定全省“十二五”城鎮(zhèn)化發(fā)展目標為，城鎮(zhèn)化水平達到55%以上，年均提高1個百分點，給山東省的城鎮(zhèn)化注入了一針強心劑。如果目前山東省總人口以9600萬計，那么每年就有96萬人口由農村進入城市，可想而知，這是一個非常大的數(shù)字。

　　3.山東房地產行業(yè)發(fā)展前景分析

　　最近幾年山東省房地產行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢是十分良好的。結合未來五年山東省城鎮(zhèn)化進程的分析，筆者認為未來幾年山東省房地產行業(yè)的發(fā)展前景基本平穩(wěn)，主要基于以下幾方面的原因：

　　第一，我國整體經濟運行態(tài)勢良好，這一點是房地產業(yè)發(fā)展的宏觀環(huán)境。房地產業(yè)是國民經濟的先導性產業(yè)，也是國民經濟的重要增長點，但房地產業(yè)也有其自身弱點，需要資金量大并且對宏觀經濟的變化非常敏感。如果宏觀經濟出現(xiàn)低潮，房地產業(yè)往往先于其他行業(yè)表現(xiàn)出來。改革開放以來，我國GDP的增長率一直保持在8%左右，顯示了政府對經濟的宏觀把握能力，也增強了房地產行業(yè)的信心。

　　第二，城鎮(zhèn)化進程的加快保持了需求拉動住房增長的良好態(tài)勢。正如上文分析，山東省每年約有100萬人口進入城市，如果人均住房面積就以15平方米計算，每年至少需要新增住宅1300萬平方米，事實上還遠不止這個數(shù)字。隨著城市居民人均可支配收入的逐年增加，如果再算上城市居民為改善居住條件而購買新房，每年新增的住宅需求還是相當大的。同時隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，省內一些城市也逐漸的對老城區(qū)實行改造，這也在一定程度上增加了住房的需求。

　　第三，隨著經濟的發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程的加快，其它類型房地產如工業(yè)房地產、商業(yè)房地產、辦公寫字樓等物業(yè)的需求也必將增長。而這部分房地產如商業(yè)房地產、寫字樓等由于其較高的進入門檻往往能創(chuàng)造出更大的價值，而且勢必會成為有實力的大企業(yè)競相投資的熱點。

　　第四，隨著房地產行業(yè)的競爭加劇，房地產市場必將越來越規(guī)范，而規(guī)范的房地產市場往往能帶來新的發(fā)展空間。當前山東省房地產企業(yè)比較多并且比較混雜，一些沒有資質、沒有實力的小企業(yè)嚴重擾亂了市場秩序，隨著市場經濟的發(fā)展和外資企業(yè)的進入，那些有資質等級有誠信的開發(fā)企業(yè)將逐漸主導市場并且形成行業(yè)內的良性競爭和發(fā)展，這對整個房地產行業(yè)來說無疑是一件好事。

　　第五，隨著房地產市場的不斷完善，房地產中介服務行業(yè)的發(fā)展空間必然會越來越寬闊。房地產行業(yè)是一個包含門類非常多的行業(yè)，它不但包括各類房地產開發(fā)企業(yè)，還包括各類房地產中介行業(yè)如房地產咨詢、評估、策劃、銷售代理等。目前山東省房地產中介服務業(yè)發(fā)育不健全，與南方房地產市場相對比較完善的城市相比，山東省的房地產中介代理行業(yè)還比較落后，沒有形成一套規(guī)范的運作體系，正因為如此，留給房地產中介行業(yè)的發(fā)展空間還是非常大的。

　　4.房地產行業(yè)應對城鎮(zhèn)化進程加快的經營戰(zhàn)略

　　山東省的房地產業(yè)應在以下幾方面采取措施以應對不斷深入的城鎮(zhèn)化：

　　第一，搞好房地產需求的市場調研工作。首先，開發(fā)企業(yè)應該做好市場需求的調查工作，查清短期和長期的市場需求，根據(jù)需求量確定開發(fā)量;其次，隨著經濟和社會的發(fā)展，人們的收入差距也越來越大，不同收入的檔次也越來越多，不同的收入檔次有不同的住房消費需求，房地產開發(fā)商應針對不同消費需求開發(fā)出價格各異的房地產產品。

　　第二，住宅產品的設計要突出居住理念，要符合人性化要求。當前人們對住房的要求已不再單單滿足于解決基本需求，而是對住房的舒適性、個性、高科技性等提出了很高的要求，開發(fā)商可以針對消費者的消費需求推出一批綠色住宅、高檔時尚住宅。

　　第三，應該大力發(fā)展房地產評估、咨詢、代理、策劃等中介組織，同時這些中介行業(yè)應進一步規(guī)范運作，要做到中介程序清晰化、簡潔化、合法化。要建立更多的評價和審查企業(yè)行為的組織，確保企業(yè)的公平競爭規(guī)范和幫助企業(yè)維護自身的權益，為企業(yè)提供多方預測、預警、報價、結算、技術交易等服務的監(jiān)督機構。

　　第四，因為城鎮(zhèn)化的發(fā)展促進了城市密集區(qū)、城市群等的產生，正如山東半島城市群一樣，所以房地產開發(fā)企業(yè)也應該突破城市的界限，尋求房地產開發(fā)企業(yè)的跨區(qū)域投資以及不同區(qū)域房地產企業(yè)的聯(lián)合，只有這樣，才能將房地產企業(yè)做大做強，形成真正的品牌，而只有真正的品牌企業(yè)，才能夠在不同地域、不同背景中保持強勁的活力。

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