摘要：吉隆坡是馬來(lái)西亞最大的城市，隨著經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和城市化進(jìn)程的加速，使得人們的生活方式和對(duì)住房的要求發(fā)生了改變。低收入人群住房緊缺及房屋質(zhì)量下降，市民無(wú)法得到一個(gè)健康的生活環(huán)境，社會(huì)滿(mǎn)意度調(diào)查出現(xiàn)危機(jī)，給社會(huì)安全帶來(lái)隱患。本文通過(guò)這一現(xiàn)象，深入調(diào)查分析，希望給我們得到一些啟示。
　　關(guān)鍵字：低收入 住房 吉隆坡
　　1、吉隆坡概況
　　吉隆坡歷史上是一個(gè)貿(mào)易和采礦小鎮(zhèn)。在英國(guó)接管他的政府之后，經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張吸引了更多的人。吉隆坡面積為24，221公頃，占據(jù)了馬來(lái)西亞的心臟地帶。是馬來(lái)西亞首都和最發(fā)達(dá)的城市，人口1，600，000(2006年)。吉隆坡包括城市中心，共有6個(gè)戰(zhàn)略區(qū)域：Sentul – Menjalara; Wangsa Maju-Maluri; Damansara- Penchala; Bukit Jalil – Seputih; Bandar Tun Razak – Sungai Besi ，較為適合行政管理城市規(guī)劃。
　　馬來(lái)西亞的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)循環(huán)如下圖所示：表1給出了1984~2000年馬來(lái)西亞經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，1996年GDP下降了8.6%，1998時(shí)下降了6.8%。在1998年第三個(gè)季度之后，開(kāi)始了緩慢增長(zhǎng)。期間建筑業(yè)的活動(dòng)也經(jīng)歷了類(lèi)似的趨勢(shì)。由于金融危機(jī)，1998年建筑業(yè)下降了19.2%。正如Omar 和 Yusof 在2002年指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)視國(guó)家經(jīng)濟(jì)情況而定， “交易值連續(xù)六年以年平均增長(zhǎng)率19.8%增長(zhǎng)。與之同時(shí)，交易數(shù)量則以年平均8.6%的速率增長(zhǎng)。”如下圖所示。
　　吉隆坡在二十世紀(jì)七八十年代的城市化進(jìn)程對(duì)現(xiàn)在的住房發(fā)展產(chǎn)生了重大影響。而20世紀(jì)90年代由于良好的經(jīng)濟(jì)條件和城市居民生活方式的改變，反而導(dǎo)致了，反城市化的發(fā)展。2000年，超過(guò)60%的馬來(lái)西亞人民居住在城市，預(yù)計(jì)到2020年時(shí)這一比例將增加到75%。隨著吉隆的坡城市化進(jìn)程，許多人搬出城市去尋找更好的便宜的住宅。如吉隆坡Structure Plan 2020(2003)表明，吉隆坡的人口增長(zhǎng)率和城市中心人口數(shù)量均在減少。吉隆坡，作為馬來(lái)西亞最發(fā)達(dá)的地區(qū)，正在經(jīng)歷最低的年人口增長(zhǎng)率(2.2%)。
　　1、吉隆坡住房問(wèn)題
　　馬來(lái)西亞人民包括住房問(wèn)題在內(nèi)的最基本的需求是公共機(jī)構(gòu)的責(zé)任。作為馬來(lái)西亞的首都，吉隆坡市議會(huì)也就是市政廳，為吉隆坡低收入居民尤其是從其他地區(qū)遷進(jìn)吉隆坡的人提供了大量的住房。吉隆坡在城市化進(jìn)程中的住房問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面。
　　2.1 數(shù)量不足
　　2.11 吉隆坡市中心住宅用地減少
　　第一個(gè)住房問(wèn)題是數(shù)量不足。由于城市化進(jìn)程，吉隆坡城市中心的作用在逐漸改變，原居住區(qū)被重建改建成辦公建筑和商業(yè)建筑。根據(jù)吉隆坡2020戰(zhàn)略規(guī)劃所公布的數(shù)據(jù)，住宅用地從1980年的523公頃下降到2000年的288公頃。與此同時(shí)居住在城市中心的人口也逐漸減少。而舊住宅區(qū)改造改建成商業(yè)和辦公區(qū)導(dǎo)致市中心住宅用地的減少，同時(shí)也反過(guò)來(lái)導(dǎo)致市中心住宅的建設(shè)。
　　2.22房屋數(shù)量不足
　　公共或私人機(jī)構(gòu)為不同收入群體提供的和不同價(jià)位的住宅主要有三種。低收入住宅：每套成本低于RM42，000(針對(duì)月收入在RM1,500以下的家庭);中等收入住宅：每套成本在RM42,001-RM150,000之間(針對(duì)月收入在1，500-3，999之間的家庭)高收入住宅：每套成本高于RM15,000(針對(duì)月收入高于RM4,000的家庭)。
　　如圖3，2000年提供的高成本住宅滿(mǎn)足需求，而低成本和中等成本住宅卻無(wú)法滿(mǎn)足。2000年低成本需求量是107，323套，而建設(shè)量只有80,465套;中等成本住宅的需求量是114，215套，建設(shè)量只有78,955套。與此同時(shí)，超過(guò)50，000套高成本住宅的建設(shè)都是多余的。
　　除了中低成本住房短缺以外，吉隆坡的住房建設(shè)量在其六個(gè)區(qū)中的分布并不平均，因此導(dǎo)致某些區(qū)域的房屋數(shù)量有限而有些區(qū)域的房屋數(shù)量過(guò)多。根據(jù)吉隆坡2020戰(zhàn)略規(guī)劃上顯示的數(shù)據(jù)可以知道大部分現(xiàn)在有房屋和正在建造房屋坐落在Bukit Jalil - Seputeh, Wangsa Maju - Maluri, Sentul - Menjalara and Bandar Tun Razak - Sungai. Besi等區(qū)。這些會(huì)導(dǎo)致中心城區(qū)和Damansara- Penchala的住宅短缺。
　　2.2住宅質(zhì)量
　　Sulaiman 和Yahaya在1987年曾經(jīng)提出，對(duì)住宅滿(mǎn)意度和住宅質(zhì)量之間存在密切聯(lián)系。因此在吉隆坡中低成本住宅質(zhì)量是一個(gè)重要問(wèn)題。在市中心有7447套低收入住宅中，其中絕大部分處于破舊狀態(tài)。根據(jù)吉隆坡strcture plan 2020(2003年)所述，低成本住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，公共設(shè)施數(shù)量和停車(chē)位短缺。建造質(zhì)量和材料質(zhì)量不達(dá)標(biāo)。甚至臨時(shí)房屋也面臨質(zhì)量差、基礎(chǔ)設(shè)施缺乏等問(wèn)題。
　　2.3 解決住宅問(wèn)題的方法和成果
　　2.31 解決住宅問(wèn)題的方法
　　吉隆坡2020年戰(zhàn)略規(guī)劃指出足夠的經(jīng)濟(jì)適用房將會(huì)滿(mǎn)足居民的需要。同時(shí)鼓勵(lì)建設(shè)低中成本的住宅。 住宅應(yīng)按類(lèi)型盡可能平衡分布在6個(gè)行政區(qū)，并適當(dāng)?shù)姆从橙丝谄胶?。在市中心，在?jīng)歷了居民遷出之后，在市中心建造居住區(qū)是吸引據(jù)居民重回市中心居住的手段之一。在建造中高檔住宅的同時(shí)配套充足的通向商業(yè)區(qū)的便捷的交通設(shè)施。
　　吉隆坡市議會(huì)在住房問(wèn)題上的主要目標(biāo)是：確保有足夠的住宅滿(mǎn)足所有收入群體的需要，同時(shí)提高居住環(huán)境尤其是低收入群體的居住環(huán)境。在關(guān)于住房質(zhì)量方面有4條政策影響和約束開(kāi)發(fā)商，同時(shí)規(guī)定在升級(jí)和改造現(xiàn)有房屋時(shí)必須達(dá)到有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的最少要求。
　　2.32 成果
　　如Structure Plan 2020(2003年)指出，吉隆坡市中心住宅數(shù)量略有增加，從1984年的29，562套到2000年的31，106套。同時(shí)居住在貧民區(qū)和公共套房的居民將減少。新建住宅環(huán)境質(zhì)量近些年來(lái)有了很大的提高，雖然許多老的私人住宅的公共基礎(chǔ)設(shè)施不到位，居住區(qū)景觀(guān)設(shè)施差，但新建的住宅環(huán)境質(zhì)量在近些年已經(jīng)有了很大的提高。用發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房的方式來(lái)吸引居民重回市中心居住，以此達(dá)到城市可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)依舊處于重要地位。
　　3、社會(huì)方面
　　3.1社會(huì)問(wèn)題
　　安全問(wèn)題是社會(huì)問(wèn)題中最重要的一個(gè)。如前文所述，人們把住宅遷出城市中心，白天在城市中心工作，晚上離開(kāi)。這就會(huì)使城市中心在夜晚成為“死城”。盡管政府在城市中心開(kāi)發(fā)了一些高成本公寓以保留城市中心的居住區(qū)，但是政府無(wú)法保證那里夜晚也會(huì)充滿(mǎn)生機(jī)，因?yàn)榇蠖鄶?shù)居民寧愿留在自己那居住環(huán)境并不適宜的家中。Yahaya,N. And Sulaiman, H. (1987年)認(rèn)為，在對(duì)低收入家庭的滿(mǎn)意度調(diào)查中，如果對(duì)一些重要因素的感覺(jué)不好，則會(huì)造成受訪(fǎng)者對(duì)住宅的不滿(mǎn)意。很多居民表示對(duì)居住條件不足表示不滿(mǎn)。例如臥室距離較遠(yuǎn)則會(huì)引起家庭矛盾。長(zhǎng)時(shí)間的不滿(mǎn)會(huì)造成心理困擾，同時(shí)也會(huì)引起家庭矛盾。此外，由于居住條件惡劣，低成本住宅區(qū)會(huì)發(fā)生盜竊、搶劫及其他犯罪行為。吉隆坡是一個(gè)發(fā)達(dá)城市，不同國(guó)籍的人們?nèi)缰袊?guó)，日本，印度等等來(lái)這里尋找工作。在城市地區(qū)，特別是城市中心區(qū)域，人口的民族構(gòu)成有所不同。
　　下表是1975—1985間馬來(lái)西亞人口組成表。由于不同民族國(guó)籍的人擁有不同的生活信仰方式，會(huì)時(shí)常產(chǎn)生矛盾沖突。這也是吉隆坡市中心不安全的因素之一。
                                                                     
馬來(lái)西亞半島1975—1985年城市少數(shù)民族人口組成表                     
                     1975            1980           1985
                    （千人） （%） （千人） （%） （千人） （%）   
馬來(lái)西亞人            0.99     30     1.61    37     2.16     40
中國(guó)人                1.87     56     2.17    51     2.56     48
印度人                0.42     13     0.40    11     0.58     11 
其他                  0.04      1     0.03     1     0.04      1
總數(shù)                  3.32    100     4.29  100      5.34   100         

　　圖表5 馬來(lái)西亞半島1975—1985年城市少數(shù)民族人口組成表
　　資料來(lái)源： Third Malaysia Plann 1976-80 cited in Bruton, M 1985.
　　3.2 對(duì)社會(huì)問(wèn)題的解決方法
　　為了避免晚上的“死城”，第一步要做的就是吸引人們回到城市中心，創(chuàng)造一個(gè)更美好的生活環(huán)境，包括改善空氣質(zhì)量，交通系統(tǒng)，以滿(mǎn)足不同認(rèn)識(shí)的需求。吉隆坡的目標(biāo)是成為國(guó)際化大都市，關(guān)于改善環(huán)境，吉隆坡Structure Plan 2020(2003)提出，“......包括所有方面.......如高品質(zhì)住房，適宜、方便和高質(zhì)量的公共設(shè)施，健康、安全、輕松的工作環(huán)境.....在城市中工作的人們可與家人一起享受盡可能最高標(biāo)準(zhǔn)的生活......進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)文化遺產(chǎn)的重視，形成良好的價(jià)值觀(guān)......促進(jìn)社區(qū)交流和不同民族的融合.....”。低收入家庭的滿(mǎn)意度應(yīng)該從以下四個(gè)方面來(lái)提高。如居住單元，社區(qū)設(shè)施，社區(qū)服務(wù)和獨(dú)立臥室數(shù)量。((Sulaiman and Yahaya 1987)。良好的居住環(huán)境會(huì)促進(jìn)社會(huì)的和諧。居民的安全感也會(huì)得到加強(qiáng)。
　　3.3結(jié)果
　　生活環(huán)境的改善，特別是在城市中心區(qū)域;吉隆坡 Structure Plan 2020 (2003)提到環(huán)境研究方面，認(rèn)為吉隆坡的空氣質(zhì)量介于好和中等之間。同時(shí)，城市中心應(yīng)該更適合居住、充滿(mǎn)生機(jī)和更加安全。改善現(xiàn)有建筑設(shè)計(jì)將會(huì)幫助人們減輕壓力和不滿(mǎn)，特別是對(duì)于那些除了居住在目前的住宅中之外沒(méi)有選擇的家庭。
　　4 結(jié)論
　　以下結(jié)論是基于之前的所有分析。首先，必須特別關(guān)注低、中成本住房，無(wú)論是質(zhì)量和數(shù)量都應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)。應(yīng)當(dāng)提高低成本住房的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和居住家庭的滿(mǎn)意度。良好的城市居住環(huán)境應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造和加強(qiáng)居民的安全感。其次，應(yīng)加大城市中心住宅用地面積，保證在城市中心工作的人們的住宅。再次，不同類(lèi)型的住宅應(yīng)該被適當(dāng)?shù)姆峙?。最后，政府?yīng)鼓勵(lì)使用公共交通工具出行。吉隆坡政府在Structure Plan 2020 (2003)提出了建立可持續(xù)城市的目標(biāo)。市議會(huì)應(yīng)當(dāng)確保城市、物理、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等方面的均衡發(fā)展。
　　參考文獻(xiàn)：
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