摘要：房地產(chǎn)經(jīng)濟分別可從微觀經(jīng)濟、中觀經(jīng)濟、宏觀經(jīng)濟3個層面來考察。以房地產(chǎn)企業(yè)為經(jīng)濟單位所發(fā)生的一切經(jīng)濟行為以及對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目的運作等屬于微觀層次。房地產(chǎn)部門經(jīng)濟及房地產(chǎn)區(qū)域經(jīng)濟基本屬于中觀經(jīng)濟。房地產(chǎn)部門經(jīng)濟作為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的一種，有其共性之外的諸多特性和特殊規(guī)律;房地產(chǎn)區(qū)域經(jīng)濟主要是指各個省、市、區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟，屬于區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的一個部門。以整個國民經(jīng)濟為對象來考量屬于宏觀層次，房地產(chǎn)經(jīng)濟既是國家宏觀調(diào)控的對象也是宏觀經(jīng)濟的重要組成部分之一。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟,房地產(chǎn)市場,論文刊發(fā)

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟是指以房地產(chǎn)為對象，即圍繞房地產(chǎn)的生產(chǎn)、分配、交換和消費所發(fā)生的人與人之間的經(jīng)濟關(guān)系，是房地產(chǎn)經(jīng)濟關(guān)系與房地產(chǎn)生產(chǎn)力的有機結(jié)合。換言之，房地產(chǎn)經(jīng)濟是房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通和消費過程中所發(fā)生的各種經(jīng)濟活動及其條件的總稱。

　　一、房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀

　　(一)房地產(chǎn)市場過熱,但是有軟著陸現(xiàn)象

　　由于我國政策的扶持,推動著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的快速發(fā)展,在我國房地產(chǎn)經(jīng)濟高速發(fā)展的情況下,也暴露很多問題,這些問題如果沒有及時得到重視和解決,最終必定會導(dǎo)致我國房地產(chǎn)經(jīng)濟受損,直接給國民經(jīng)濟帶來沖擊和影響。目前政府實施的一系列政策都,如稅收政策、信貸政策等都進一步控制了房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象,并且根據(jù)相關(guān)調(diào)查結(jié)果顯示,房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象不是全局的,而是局部。目前我國京滬兩地因為實施了新的信貸政策,房價有明顯回落。地稅法的實施能有效控制房價的持續(xù)高漲,形成一種綜合效果和市場預(yù)期效果。雖然房價過熱,但是房地產(chǎn)的泡沫現(xiàn)象還是可以被控制的,相信隨著政策的試點和推廣,最終能實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟的“軟著陸”。

　　(二)地產(chǎn)金融風(fēng)險可控性明顯增強

　　近年來,隨著我國政府實施限購和嚴(yán)格的房地產(chǎn)信貸和稅收政策,有效控制了房價的持續(xù)上升,房地產(chǎn)金融風(fēng)險的可控制性也在明顯上升,未來應(yīng)該不會成為系統(tǒng)性的風(fēng)險。凡涉及房地產(chǎn)信貸的主要開發(fā)貸款和按揭貸款,其開放商的自由資金率要求不低于35%,將原有的資金率要求從50%控制在35%左右。此外,政府也通過稅收等政策控制房地產(chǎn)經(jīng)濟的過快發(fā)展,但是由于房價最終還是受到市場的控制,市場需求雙方的關(guān)系才是控制房價的最主要原因,也是不可違背的自然規(guī)律。近年來,我國購房首付和按揭以及房價都在不斷上升,但是通過政府的信貸政策的調(diào)整,地產(chǎn)金融風(fēng)險還是可控制的。

　　二、影響房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的因素分析

　　(一)房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟之間的關(guān)系

　　房地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè),它的快速發(fā)展直接與我國國民經(jīng)濟發(fā)展相關(guān),改革開放以來我國國民經(jīng)濟得到快速的發(fā)展,我國建設(shè)資金越來越傾向房地產(chǎn)方面,我國推進城市化進程,為房地產(chǎn)開發(fā)商帶來發(fā)展的機遇。但是政府起初扶持房地產(chǎn)的發(fā)展其主要目的是解決城市低收入群體的住房問題,可是由于過于扶持而沒有加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督和管理,導(dǎo)致房地產(chǎn)市場過熱,導(dǎo)致房地產(chǎn)一度出現(xiàn)嚴(yán)重的市場泡沫問題。在房地產(chǎn)經(jīng)濟得到快速發(fā)展的同時,我國國民經(jīng)濟也得到快速發(fā)展,但是國民經(jīng)濟增長趨勢并不平穩(wěn)和均衡,增長波動比較大。由此可見,房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展與國民經(jīng)濟之間存在著必然聯(lián)系,房地產(chǎn)經(jīng)濟作為國民經(jīng)濟的重要支柱,而房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展依賴國民經(jīng)濟的發(fā)展。

　　(二)房地產(chǎn)與國家政策之間的關(guān)系

　　房地產(chǎn)作為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱之一,其市場經(jīng)濟的發(fā)展直接受到我國政府政策的影響。近年來,我國對房地產(chǎn)行業(yè)一直是采取扶持的手段,增大對房地產(chǎn)的資金投入力度,并且積極號召我國房地產(chǎn)開發(fā)商將資金投入到房地產(chǎn)開放中,極大地推進了我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。尤其是我國對房地產(chǎn)開發(fā)商提供較低利率的銀行貸款,并且放寬對開發(fā)商投資活動的征稅標(biāo)準(zhǔn),這些政策都促使我國房地產(chǎn)經(jīng)濟不斷向前發(fā)展。但是,在長期的發(fā)展歷程中,我國政府也在不斷調(diào)整房地產(chǎn)扶持政策,可是目前政策的執(zhí)行力度還不夠,對房地產(chǎn)的控制力度還不夠,因此,政府還需要進一步加強研究和創(chuàng)新政策,利用有效的手段和政策推進房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展。

　　(三)房地產(chǎn)資源配置方面的關(guān)系

　　城市化進程的不斷加快,導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展與資源配置方面的矛盾越來越突出,城市地產(chǎn)資源越來越緊缺,地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展受到土地資源的限制,制約著地產(chǎn)經(jīng)濟的過快發(fā)展。因此,針對這些影響因素,我國政府要實施有效的調(diào)控政策,實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟和國民經(jīng)濟的均衡、健康持久發(fā)展。

　　三、房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的調(diào)控手段

　　(一)利用政府經(jīng)濟調(diào)控手段

　　政府要調(diào)整對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的扶持政策,減少在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的資金投入,通過招資引商的方式,吸引其他群體參與到房地產(chǎn)開發(fā)中,減少政府的投入力度。但是政府要調(diào)整市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn),提高市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的主要目的是控制房地產(chǎn)市場的混亂,有效的將市場細(xì)分,進而才能全面控制房地產(chǎn)市場,控制房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。

　　(二)實現(xiàn)資源的合理配置

　　資源合理配置主要是合理配置城市有限的土地資源,政府可以通過調(diào)整土地政策,規(guī)定住房面積低于90平米的必須占開發(fā)面積的70%左右,對于經(jīng)濟適用房、廉租房以及普通住房,要通過征收不同程度的地稅,對房地產(chǎn)市場進行調(diào)整,控制房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象。其次,加強房地產(chǎn)市場管理,將市場細(xì)分,采取總量控制和區(qū)別對待。政府要統(tǒng)管公共用品,然后由市場調(diào)競爭性物品,不應(yīng)該用建筑項目衡量建筑面積的結(jié)構(gòu)比例,要根據(jù)新建建筑物的不同用途,而實施階梯地稅征收政策。只有加強對土地資源的管理,通過土地稅收來控制房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展,達(dá)到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的目的,真正將政策傾向我國低收入群體。實現(xiàn)建房為低收入群體提供住房的戰(zhàn)略目標(biāo),促進我國國民經(jīng)濟的穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　(三)突破房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟

　　房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象是目前比較常見的一種問題,針對這個問題,政府可以通過宏觀調(diào)控政策,來緩解房地產(chǎn)市場過熱現(xiàn)象。政府主要負(fù)責(zé)人一定要全面認(rèn)識房地產(chǎn)經(jīng)濟過快發(fā)展背后隱藏的危機,要控制房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。政府要繼續(xù)實施房地產(chǎn)限購政策,限購政策的不斷深入和落實,能有效控制房地產(chǎn)經(jīng)濟過熱現(xiàn)象,避免一些“投機倒把”活動,控制房價的持續(xù)上漲。其次政府可以開征房產(chǎn)稅,控制房地產(chǎn)的過快發(fā)展,降低房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。最后還要通過實施嚴(yán)格的金融信貸利率和稅收政策,全面控制房地產(chǎn)經(jīng)濟的過快發(fā)展。目前,我國房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫現(xiàn)象只是局部的,相信在政府的控制下,房地產(chǎn)經(jīng)濟能夠?qū)崿F(xiàn)“軟著陸”。

　　(四)提升購房者對房地產(chǎn)經(jīng)濟的認(rèn)識水平

　　目前我國很多國民都認(rèn)為現(xiàn)在不買房,以后更加買不起房,正是由于這種錯誤的認(rèn)識,導(dǎo)致很多國民將手上的流動資金全部投入到購房中,甚至一度引起房價的哄抬和高漲,這種現(xiàn)象不利于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展,只會將房地產(chǎn)經(jīng)濟從最高的地方摔下來,導(dǎo)致一場巨大的經(jīng)濟變革。因此,為了避免未來房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中出現(xiàn)危機,我國政府要幫助國民正確認(rèn)識房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展方向,避免國民出現(xiàn)盲目跟風(fēng)現(xiàn)象,讓房價理性回歸。我國政府要通過創(chuàng)新現(xiàn)在實行的住房保障政策,著實為低收入群體考慮,解決低收入群體住房問題,控制房價高漲問題。

　　(五)房地產(chǎn)開發(fā)商要理性

　　房地產(chǎn)開發(fā)商要正確認(rèn)識地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展問題,房地產(chǎn)市場經(jīng)濟過快發(fā)展會給自身帶來嚴(yán)重的損失。地產(chǎn)經(jīng)濟的過熱發(fā)展一旦破裂,就會直接給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來巨大的損失,投資資金無法回收,如果開發(fā)商無法正確認(rèn)識房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展趨勢,必然會帶來嚴(yán)重的后果。因此,政府要通過政策調(diào)整,幫助開發(fā)商正確和理性的認(rèn)識房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)發(fā)展趨勢,約束自己的行為,逐漸讓房價回歸理性,實現(xiàn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

　　四、房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的趨勢

　　上述調(diào)控手段的實施能有效的緩解我國當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中存在的問題,相信在政府的調(diào)控下,我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展會越來越,越來越平穩(wěn),房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象會漸漸消退,其未來發(fā)展趨勢如下分析。

　　(一)房地產(chǎn)市場日趨成熟

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟的過快發(fā)展必然會暴露一些問題,但是我國政府最終能通過宏觀調(diào)控政策控制房地產(chǎn)經(jīng)濟的不健康發(fā)展現(xiàn)象。相信通過我國政府的控制,未來我國房地產(chǎn)經(jīng)濟市場會日趨成熟,市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)也會提升,開發(fā)商對政府政策的認(rèn)識也會更加清楚和明確,必定會理性對待房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展和投資問題。政府政策的調(diào)整能引導(dǎo)開發(fā)商的投資行為,有效控制房地產(chǎn)經(jīng)濟的過熱過快發(fā)展。最終能突破房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的泡沫現(xiàn)象,突破發(fā)展的瓶頸階段。但是,在未來房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展對國民經(jīng)濟的影響依然很重要,在國民經(jīng)濟的發(fā)展中占據(jù)著重要的地位,因此,未來房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展必然會日趨走向成熟。房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展日趨平穩(wěn)能有效促進我國國民經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展,使得人們生活水平得到顯著改善,尤其是我國低收入群體的生活狀況,能改善低收入群體的住房問題,真正實現(xiàn)全民奔小康的偉大戰(zhàn)略目標(biāo)。

　　(二)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象將平緩下來

　　政府政策的調(diào)整首先對開發(fā)商的影響是最大的,開發(fā)商的一切投資行為都是受到我國政府實施的政策的影響。未來隨著政府政策的調(diào)整,房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展會理性回歸,而房地產(chǎn)開發(fā)商也會轉(zhuǎn)變投資方向,將資金流向其他的方面,真正做到先富帶動后富。房地產(chǎn)開發(fā)商投資方向的轉(zhuǎn)變能有效的降低房價,將持續(xù)高漲的房價回歸理性,讓人們能買得起房,住得起房。相信在未來房價一定會越來越趨向平衡,不會出現(xiàn)房價高漲的現(xiàn)象。由于房地產(chǎn)銷售價格最終由供求雙方?jīng)Q定,政府政策能平緩泡沫現(xiàn)象,但是房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象會不會再次出現(xiàn),甚至破滅,仍然是一個值得思考的問題。

　　(三)未來房地產(chǎn)業(yè)將更加傾向低收入群體

　　所謂低收入群體就是指月毛收入低于2500的家庭,這些生活在城市周邊,為城市建設(shè)做出巨大貢獻的群體,政府要幫助這些群體解決住房問題。目前我國已經(jīng)實施的廉租房保障政策,并且為低收入群體提供住房保障,這些政策的實施已經(jīng)取得一些成就,未來政府要繼續(xù)深入和落實廉價租房、購房的優(yōu)惠政策,真正讓低收入群體能買得起房。通過不斷完善住房保障體系和住房供應(yīng)體系切實改善人們生活水平和質(zhì)量,促進國民經(jīng)濟的健康平衡發(fā)展。未來房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展將趨向平衡和穩(wěn)定,這些都得益于政府的宏觀調(diào)控政策,實現(xiàn)社會經(jīng)濟的均衡平穩(wěn)發(fā)展。

　　綜上所述,房地產(chǎn)經(jīng)濟的快速發(fā)展,暴露了很多問題,導(dǎo)致我國房價漲幅過大,上升頻繁,購房者對房價的未來趨勢存在錯誤認(rèn)識,這些都是目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中存在的問題。針對這些問題,我國政府必須要采取解決的措施,首先要幫助購房者正確認(rèn)識目前房價高漲情況,其次房地產(chǎn)需要理性對待房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展,最后,尋求供需平衡,突破房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟等等。通過這些有效的措施和手段能很好地解決目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中存在的問題,緩解房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的泡沫現(xiàn)象。