摘要：房地產經濟分別可從微觀經濟、中觀經濟、宏觀經濟3個層面來考察。以房地產企業為經濟單位所發生的一切經濟行為以及對房地產開發經營項目的運作等屬于微觀層次。房地產部門經濟及房地產區域經濟基本屬于中觀經濟。房地產部門經濟作為產業經濟的一種，有其共性之外的諸多特性和特殊規律;房地產區域經濟主要是指各個省、市、區的房地產經濟，屬于區域產業結構的一個部門。以整個國民經濟為對象來考量屬于宏觀層次，房地產經濟既是國家宏觀調控的對象也是宏觀經濟的重要組成部分之一。

　　關鍵詞：房地產經濟,房地產市場,論文刊發

　　房地產經濟是指以房地產為對象，即圍繞房地產的生產、分配、交換和消費所發生的人與人之間的經濟關系，是房地產經濟關系與房地產生產力的有機結合。換言之，房地產經濟是房地產的生產、流通和消費過程中所發生的各種經濟活動及其條件的總稱。

　　一、房地產經濟發展現狀

　　(一)房地產市場過熱,但是有軟著陸現象

　　由于我國政策的扶持,推動著我國房地產經濟的快速發展,在我國房地產經濟高速發展的情況下,也暴露很多問題,這些問題如果沒有及時得到重視和解決,最終必定會導致我國房地產經濟受損,直接給國民經濟帶來沖擊和影響。目前政府實施的一系列政策都,如稅收政策、信貸政策等都進一步控制了房地產泡沫現象,并且根據相關調查結果顯示,房地產泡沫現象不是全局的,而是局部。目前我國京滬兩地因為實施了新的信貸政策,房價有明顯回落。地稅法的實施能有效控制房價的持續高漲,形成一種綜合效果和市場預期效果。雖然房價過熱,但是房地產的泡沫現象還是可以被控制的,相信隨著政策的試點和推廣,最終能實現房地產經濟的“軟著陸”。

　　(二)地產金融風險可控性明顯增強

　　近年來,隨著我國政府實施限購和嚴格的房地產信貸和稅收政策,有效控制了房價的持續上升,房地產金融風險的可控制性也在明顯上升,未來應該不會成為系統性的風險。凡涉及房地產信貸的主要開發貸款和按揭貸款,其開放商的自由資金率要求不低于35%,將原有的資金率要求從50%控制在35%左右。此外,政府也通過稅收等政策控制房地產經濟的過快發展,但是由于房價最終還是受到市場的控制,市場需求雙方的關系才是控制房價的最主要原因,也是不可違背的自然規律。近年來,我國購房首付和按揭以及房價都在不斷上升,但是通過政府的信貸政策的調整,地產金融風險還是可控制的。

　　二、影響房地產經濟發展的因素分析

　　(一)房地產與國民經濟之間的關系

　　房地產作為第三產業,它的快速發展直接與我國國民經濟發展相關,改革開放以來我國國民經濟得到快速的發展,我國建設資金越來越傾向房地產方面,我國推進城市化進程,為房地產開發商帶來發展的機遇。但是政府起初扶持房地產的發展其主要目的是解決城市低收入群體的住房問題,可是由于過于扶持而沒有加強對房地產市場的監督和管理,導致房地產市場過熱,導致房地產一度出現嚴重的市場泡沫問題。在房地產經濟得到快速發展的同時,我國國民經濟也得到快速發展,但是國民經濟增長趨勢并不平穩和均衡,增長波動比較大。由此可見,房地產經濟的發展與國民經濟之間存在著必然聯系,房地產經濟作為國民經濟的重要支柱,而房地產經濟的發展依賴國民經濟的發展。

　　(二)房地產與國家政策之間的關系

　　房地產作為我國國民經濟發展的重要支柱之一,其市場經濟的發展直接受到我國政府政策的影響。近年來,我國對房地產行業一直是采取扶持的手段,增大對房地產的資金投入力度,并且積極號召我國房地產開發商將資金投入到房地產開放中,極大地推進了我國房地產事業的發展。尤其是我國對房地產開發商提供較低利率的銀行貸款,并且放寬對開發商投資活動的征稅標準,這些政策都促使我國房地產經濟不斷向前發展。但是,在長期的發展歷程中,我國政府也在不斷調整房地產扶持政策,可是目前政策的執行力度還不夠,對房地產的控制力度還不夠,因此,政府還需要進一步加強研究和創新政策,利用有效的手段和政策推進房地產經濟健康發展。

　　(三)房地產資源配置方面的關系

　　城市化進程的不斷加快,導致房地產經濟發展與資源配置方面的矛盾越來越突出,城市地產資源越來越緊缺,地產開發發展受到土地資源的限制,制約著地產經濟的過快發展。因此,針對這些影響因素,我國政府要實施有效的調控政策,實現房地產經濟和國民經濟的均衡、健康持久發展。

　　三、房地產經濟發展的調控手段

　　(一)利用政府經濟調控手段

　　政府要調整對房地產經濟發展的扶持政策,減少在房地產經濟發展的資金投入,通過招資引商的方式,吸引其他群體參與到房地產開發中,減少政府的投入力度。但是政府要調整市場準入標準,提高市場準入標準的主要目的是控制房地產市場的混亂,有效的將市場細分,進而才能全面控制房地產市場,控制房地產經濟的發展。

　　(二)實現資源的合理配置

　　資源合理配置主要是合理配置城市有限的土地資源,政府可以通過調整土地政策,規定住房面積低于90平米的必須占開發面積的70%左右,對于經濟適用房、廉租房以及普通住房,要通過征收不同程度的地稅,對房地產市場進行調整,控制房地產投資過熱現象。其次,加強房地產市場管理,將市場細分,采取總量控制和區別對待。政府要統管公共用品,然后由市場調競爭性物品,不應該用建筑項目衡量建筑面積的結構比例,要根據新建建筑物的不同用途,而實施階梯地稅征收政策。只有加強對土地資源的管理,通過土地稅收來控制房地產經濟發展,達到調節房地產市場的目的,真正將政策傾向我國低收入群體。實現建房為低收入群體提供住房的戰略目標,促進我國國民經濟的穩定健康發展。

　　(三)突破房地產泡沫經濟

　　房地產泡沫現象是目前比較常見的一種問題,針對這個問題,政府可以通過宏觀調控政策,來緩解房地產市場過熱現象。政府主要負責人一定要全面認識房地產經濟過快發展背后隱藏的危機,要控制房地產泡沫現象。政府要繼續實施房地產限購政策,限購政策的不斷深入和落實,能有效控制房地產經濟過熱現象,避免一些“投機倒把”活動,控制房價的持續上漲。其次政府可以開征房產稅,控制房地產的過快發展,降低房地產泡沫現象。最后還要通過實施嚴格的金融信貸利率和稅收政策,全面控制房地產經濟的過快發展。目前,我國房地產經濟泡沫現象只是局部的,相信在政府的控制下,房地產經濟能夠實現“軟著陸”。

　　(四)提升購房者對房地產經濟的認識水平

　　目前我國很多國民都認為現在不買房,以后更加買不起房,正是由于這種錯誤的認識,導致很多國民將手上的流動資金全部投入到購房中,甚至一度引起房價的哄抬和高漲,這種現象不利于我國房地產經濟的健康發展,只會將房地產經濟從最高的地方摔下來,導致一場巨大的經濟變革。因此,為了避免未來房地產經濟發展中出現危機,我國政府要幫助國民正確認識房地產經濟發展方向,避免國民出現盲目跟風現象,讓房價理性回歸。我國政府要通過創新現在實行的住房保障政策,著實為低收入群體考慮,解決低收入群體住房問題,控制房價高漲問題。

　　(五)房地產開發商要理性

　　房地產開發商要正確認識地產經濟發展問題,房地產市場經濟過快發展會給自身帶來嚴重的損失。地產經濟的過熱發展一旦破裂,就會直接給房地產開發商帶來巨大的損失,投資資金無法回收,如果開發商無法正確認識房地產經濟發展趨勢,必然會帶來嚴重的后果。因此,政府要通過政策調整,幫助開發商正確和理性的認識房地產經紀發展趨勢,約束自己的行為,逐漸讓房價回歸理性,實現經濟的可持續發展。

　　四、房地產經濟發展的趨勢

　　上述調控手段的實施能有效的緩解我國當前房地產經濟發展中存在的問題,相信在政府的調控下,我國房地產經濟發展會越來越,越來越平穩,房地產泡沫現象會漸漸消退,其未來發展趨勢如下分析。

　　(一)房地產市場日趨成熟

　　房地產經濟的過快發展必然會暴露一些問題,但是我國政府最終能通過宏觀調控政策控制房地產經濟的不健康發展現象。相信通過我國政府的控制,未來我國房地產經濟市場會日趨成熟,市場準入標準也會提升,開發商對政府政策的認識也會更加清楚和明確,必定會理性對待房地產經濟的發展和投資問題。政府政策的調整能引導開發商的投資行為,有效控制房地產經濟的過熱過快發展。最終能突破房地產經濟發展的泡沫現象,突破發展的瓶頸階段。但是,在未來房地產經濟發展對國民經濟的影響依然很重要,在國民經濟的發展中占據著重要的地位,因此,未來房地產經濟發展必然會日趨走向成熟。房地產經濟發展日趨平穩能有效促進我國國民經濟的平穩發展,使得人們生活水平得到顯著改善,尤其是我國低收入群體的生活狀況,能改善低收入群體的住房問題,真正實現全民奔小康的偉大戰略目標。

　　(二)房地產泡沫現象將平緩下來

　　政府政策的調整首先對開發商的影響是最大的,開發商的一切投資行為都是受到我國政府實施的政策的影響。未來隨著政府政策的調整,房地產經濟發展會理性回歸,而房地產開發商也會轉變投資方向,將資金流向其他的方面,真正做到先富帶動后富。房地產開發商投資方向的轉變能有效的降低房價,將持續高漲的房價回歸理性,讓人們能買得起房,住得起房。相信在未來房價一定會越來越趨向平衡,不會出現房價高漲的現象。由于房地產銷售價格最終由供求雙方決定,政府政策能平緩泡沫現象,但是房地產泡沫現象會不會再次出現,甚至破滅,仍然是一個值得思考的問題。

　　(三)未來房地產業將更加傾向低收入群體

　　所謂低收入群體就是指月毛收入低于2500的家庭,這些生活在城市周邊,為城市建設做出巨大貢獻的群體,政府要幫助這些群體解決住房問題。目前我國已經實施的廉租房保障政策,并且為低收入群體提供住房保障,這些政策的實施已經取得一些成就,未來政府要繼續深入和落實廉價租房、購房的優惠政策,真正讓低收入群體能買得起房。通過不斷完善住房保障體系和住房供應體系切實改善人們生活水平和質量,促進國民經濟的健康平衡發展。未來房地產經濟發展將趨向平衡和穩定,這些都得益于政府的宏觀調控政策,實現社會經濟的均衡平穩發展。

　　綜上所述,房地產經濟的快速發展,暴露了很多問題,導致我國房價漲幅過大,上升頻繁,購房者對房價的未來趨勢存在錯誤認識,這些都是目前我國房地產經濟發展中存在的問題。針對這些問題,我國政府必須要采取解決的措施,首先要幫助購房者正確認識目前房價高漲情況,其次房地產需要理性對待房地產經濟發展,最后,尋求供需平衡,突破房地產泡沫經濟等等。通過這些有效的措施和手段能很好地解決目前我國房地產經濟發展中存在的問題,緩解房地產經濟發展的泡沫現象。