目前，國外發(fā)達國家已普遍進入了物業(yè)管理的前期介入，國內(nèi)也已經(jīng)有一些富有遠見的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始嘗試讓物業(yè)服務企業(yè)在項目規(guī)劃設計階段開始提前介入，但也有不少開發(fā)企業(yè)對物業(yè)管理的前期介入認識不足，重視不夠，物業(yè)管理大多是在業(yè)主入住前半年左右進入的，所做的主要工作是就建筑安裝后期階段的工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，而沒有從實質(zhì)上參與到物業(yè)項目前期開發(fā)建設中來，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，給后續(xù)的物業(yè)管理帶來很多問題。

　　從總體上看，前期介入一直是困擾當前物業(yè)管理的一個薄弱環(huán)節(jié)。當前我國城市商品房住宅小區(qū)中業(yè)主與開發(fā)商指定的前期物業(yè)服務企業(yè)及業(yè)主委員會之間發(fā)生的各項矛盾，幾乎占群發(fā)性矛盾之首，住宅物業(yè)管理出現(xiàn)的大部分糾紛,多半是前期物業(yè)管理管理階段造成或建設單位遺留的。因此,要做好物業(yè)管理工作,規(guī)范物業(yè)管理行為,應首先從源頭抓起,從前期物業(yè)管理管理抓起。

　　一、前期物業(yè)管理的含義

　　前期物業(yè)管理管理一般是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理服務合同》生效時止的物業(yè)管理。建設部2003年頒布的《前期物業(yè)管理管理招標投標管理暫行辦法》規(guī)定:前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)實施的物業(yè)管理。

　　前期物業(yè)管理按照時間劃分可以分為兩個階段:第一階段是從項目初始至工程竣工驗收合格為止，對于物業(yè)服務企業(yè)而言可以稱為“早期物業(yè)管理介入”，這個階段的物業(yè)管理活動通常由開發(fā)公司自己負責;第二階段是從工程驗收合格開始到業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)依法簽訂的物業(yè)服務協(xié)議生效為止，這個階段的物業(yè)管理服務由開發(fā)商按法定程序和要求聘請的物業(yè)服務企業(yè)負責實施。但在實踐中，由于某一管理項目的分期建設時常使兩個階段沒有明確的界線。

　　二、前期物業(yè)管理的主要特征

　　1、前期物業(yè)管理管理可以由建設單位指定物業(yè)服務企業(yè)或通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)實施管理。國務院《物業(yè)管理條例》和建設部《前期物業(yè)管理管理招標投標管理暫行辦法》規(guī)定,建設單位可以選聘物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理管理。事實上,目前新建住宅小區(qū)大多數(shù)是由建設單位選聘的物業(yè)服務企業(yè)進行管理,而不是通過公開招投標來選聘物業(yè)服務企業(yè)。

　　2、前期物業(yè)管理管理是小區(qū)未建成投產(chǎn)前的管理。一個住宅小區(qū)由單幢樓宇、組團組成,當?shù)谝慌鷺I(yè)主入住后就需要物業(yè)管理,否則小區(qū)就成為一個無序的聚居地,秩序混亂不堪。

　　3、前期物業(yè)管理面對的是全體業(yè)主。物業(yè)服務企業(yè)在實施管理中必須接受所有業(yè)主的咨詢、質(zhì)疑,既要及時解答處理屬于物業(yè)管理的問題,又要收集反饋屬于建設單位和施工單位答復處理的問題。工作量和工作的難度盡管比較大,但物業(yè)服務企業(yè)必須全力以赴做好工作,確保有比較高的業(yè)主滿意率,以便為下步實施物業(yè)管理打好基礎。

　　4、前期物業(yè)管理收集大量的資料。物業(yè)管理的基礎在物業(yè)的基礎資料是否齊全,前期物業(yè)管理是各種資料大量形成的時期,物業(yè)服務企業(yè)要更好地開展物業(yè)管理,必須注意收集、整理、保管好各種資料,以便跟蹤檢查。

　　三、前期物業(yè)管理的意義

　　在物業(yè)開發(fā)階段適時地選擇恰當?shù)奈飿I(yè)服務企業(yè),能在很大程度上避免缺陷和漏洞,使物業(yè)更符合使用和管理的要求,因此,這是建設單位不容忽視的重要環(huán)節(jié)。前期物業(yè)管理對于做好以后的物業(yè)管理工作具有相當重要的作用:

　　1、前期物業(yè)管理是對所管物業(yè)的全面了解。物業(yè)管理行為的實質(zhì)是服務。然而要服務得好,使業(yè)主滿意,就必須對物業(yè)進行全面的了解。必須在物業(yè)的形成過程中就介入管理,才能對今后不便于養(yǎng)護和維修之處提出改進意見,并做好日后養(yǎng)護維修的重點記錄。唯有如此,物業(yè)服務企業(yè)方能更好地為業(yè)主服務。

　　2、前期物業(yè)管理能促使工程質(zhì)量難點提前解決。從業(yè)主或使用人的角度,憑專業(yè)人士的經(jīng)驗和以往管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設計上的種種問題和缺陷,對物業(yè)的規(guī)劃、設計進行審視,對不適之處提出修改方案,優(yōu)化、完善設計中的細節(jié),從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業(yè)竣工之前,逐項加以妥善解決,減少后遺癥,避免日后物業(yè)管理工作中的矛盾和困難。

　　3.前期物業(yè)管理是為后期管理做好準備。物業(yè)管理也是一項綜合管理工程,通過物業(yè)管理把分散的社會分工集合為一體,并理順關(guān)系,建立通暢的服務渠道,以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。

　　四、我國前期物業(yè)管理管理中存在的主要問題

　　1、前期《物業(yè)管理服務合同》》侵犯業(yè)主合法權(quán)益。建設單位始終處于絕對的主導地位，無論是對物業(yè)服務企業(yè)，還是對業(yè)主都具有支配權(quán)。依照我國《物業(yè)管理條例》建設單位擁有對物業(yè)服務企業(yè)的選聘權(quán)、《臨時管理規(guī)約》的制定權(quán)以及將前期《物業(yè)管理服務合同》強制性賣給業(yè)主的權(quán)利。在前期物業(yè)管理選聘中，決定權(quán)完全在建設單位手中，前期物業(yè)服務企業(yè)為了中標，而一味強調(diào)最低價格，造成中標企業(yè)利潤空間較小。而中標企業(yè)為了謀取更大的利潤，就可能會將一些不合理的條件轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主身上。

　　2、物業(yè)承接驗收制度不完善，移交不完整。在前期物業(yè)管理中，由于建管不分，依附于建設單位的物業(yè)服務企業(yè)往往無法接正常規(guī)定，進行嚴格的物業(yè)承接驗收工作，在物業(yè)承接驗收時敷衍了事，造成了物業(yè)承接驗收制度不完善，移交不完整。

　　3、共用設施設備不明確。有的建設單位在房屋建設中，忽視了共用設施設備的配套建設，造成了共用設施設備的不完整，會給物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)管理帶來諸多困難，也容易使廣大業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間產(chǎn)生不少矛盾和糾紛。

　　4、前期物業(yè)管理招投標不規(guī)范。目前，由于不少地方對推行招投標制度的重要性缺乏認識，導致招投標選聘物業(yè)服務企業(yè)沒有成為主要的方式。有些招標方在實際已內(nèi)定中標對象的情況下進行虛假招標，使招標成為一種過場和形式;有些招標的業(yè)主不考慮“質(zhì)價相符”的原則，片面強調(diào)最低價格，造成投標企業(yè)的競相壓價;有些參與投標的物業(yè)服務企業(yè)惡性競爭，相互殺價，靠不切實際的承諾贏得中標;物業(yè)管理招投標代理市場發(fā)育還不成熟;政府主管部門的監(jiān)管方式和能力還有待提高。

　　五、解決前期物業(yè)管理管理中存在問題的對策

　　1、提高對前期物業(yè)管理的認識。小區(qū)的真正主人是業(yè)主，不是建設單位，前期物業(yè)服務企業(yè)是為業(yè)主服務，應該把業(yè)主的利益放在第一位，只有這樣才能夠在小區(qū)“站穩(wěn)腳”，以求公司的長遠發(fā)展。“態(tài)度決定一切”，因此應該端正前期物業(yè)管理的短期思想，應該認識到前期物業(yè)管理就等于聘用人才的試用期，干得好可以繼續(xù)留下來，續(xù)簽《物業(yè)管理服務合同》。前期物業(yè)服務企業(yè)在人員使用上務必要慎重，應綜合考慮人員各方面的能力和素質(zhì)。前期管理人員可以說是物業(yè)服務企業(yè)的代表，特別是主要管理人員，代表著企業(yè)各方面的利益，因此企業(yè)要從責任心、能力和思想覺悟等多個角度統(tǒng)籌考慮人員安排。

　　2、建立《前期物業(yè)管理服務合同》備案制。應明確以法律的形式規(guī)定前期物業(yè)公司與建設單位簽訂的《前期物業(yè)管理服務合同》要進入房地產(chǎn)行政主管部門備案。由房地產(chǎn)行政主管部門審查備案合同:審查合同中是否有法律禁止的條款、是否有顯失公平的條款，當有法律禁止的條款時應認定條款無效;當存在顯失公平的條款并有業(yè)主提出侵害其權(quán)益時，應當撤消該條款，責令業(yè)主與物業(yè)公司重新協(xié)商討論，制定出新的公平合理條款。同時房地產(chǎn)管理部門要加強對前期物業(yè)管理合同的指導和監(jiān)管力度。

　　3、加強對建設單位主導地位的監(jiān)督。為了保障物業(yè)的順利開始，建設單位在前期物業(yè)管理中必然占有明顯的優(yōu)勢，這是由前期物業(yè)管理特點所決定的。在這一前提下，為了平衡各方當事人的法律地位，就需要對建設單位的優(yōu)勢地位進行一定的限制，以防侵犯業(yè)主合法權(quán)益。我認為可以從以下兩個方面予以考慮：一是對于建設單位制定的《臨時物業(yè)規(guī)約》由行政部門進行審查或要求其履行備案手續(xù)，或由行政部門制定《臨時物業(yè)規(guī)約》或指導樣本由建設單位選用;二是行政部門直接參與前期物業(yè)服務企業(yè)的選聘，或監(jiān)督選聘。

　　4、規(guī)范前期物業(yè)服務企業(yè)的選聘制度。前期物業(yè)服務企業(yè)是否具有獨立性的身份，能否按市場規(guī)律選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，不僅對前期物業(yè)管理服務的質(zhì)量，以及開展的是否順利具有重要影響，而且完全獨立的前期物業(yè)服務企業(yè)對于建設單位也能形成一種制約。

　　我認為，保障前期物業(yè)服務企業(yè)的獨立，規(guī)范選聘制度可從以下方面進行：

　　(1)強調(diào)房產(chǎn)開發(fā)建和必須與物業(yè)管理相分離，物業(yè)服務企業(yè)不得與開發(fā)建設單位有任何實質(zhì)上的聯(lián)系，特別是對于特定的物業(yè)區(qū)域，其建設單位不得和物業(yè)服務企業(yè)有任何聯(lián)系;

　　(2)進一步嚴格物業(yè)選聘的招投標制度，對于物業(yè)規(guī)模小的或只要有投標者的，就應采用招投標方式，只有在無人投標的情況下，在行政部門的監(jiān)督下才能采用協(xié)議的方式，并且必須進行公示，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　5、進一步規(guī)范物業(yè)承接驗收工作。物業(yè)服務企業(yè)通過對物業(yè)的承接驗收，將正式從開發(fā)建設單位處接管物業(yè)，對物業(yè)進行實體管理，它在一定程度上決定了整個物業(yè)將來的管理質(zhì)量。要解決前期物業(yè)管理交接驗收難的問題，關(guān)鍵要確立前期物業(yè)管理交接驗收制度，明確物業(yè)服務企業(yè)的職責，廣大業(yè)主共同參與，三管齊下，才能切實解決。

　　(1)要確立前期物業(yè)管理交接驗收制度。根據(jù)《物業(yè)管理條例》精神，由物業(yè)行政主管部門制定前期物業(yè)管理交接驗收配套文件，明確前期物業(yè)交接驗收流程，及需要注意的事項，物業(yè)管理協(xié)會及物業(yè)管理培訓中心可以組織人員編制物業(yè)項目及配套設施設備的交接驗收基本標準，搞好物業(yè)從業(yè)人員前期物業(yè)交接驗收培訓，以提升物業(yè)服務企業(yè)的整體素質(zhì)和管理服務水平。同時，加強監(jiān)督指導，各區(qū)縣物業(yè)行政主管部門應參與物業(yè)的交接驗收。對前期物業(yè)項目質(zhì)量不合格、配套不完善的開發(fā)建設單位，責令其限期整改，對其情節(jié)嚴重的，可按《條例》第條予以罰款處罰，依法行政，使《條例》的精神落到實處。

　　(2)明確物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)交接驗收中的職責和義務。在物業(yè)管理法規(guī)中賦予物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)交接驗收的主體資格，明確其職責及義務及不履行此項職責的責任，從而對物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)管理交接驗收行為進行約束。

　　(3)廣大業(yè)主共同參與。通過宣傳《條例》，樹立業(yè)主的責任意識，提高其參與物業(yè)管理服務事項的積極性。同時，要求物業(yè)服務企業(yè)應將前期物業(yè)交接驗收以動態(tài)的形式及時告知業(yè)主，也可以讓有一定能力的業(yè)主參與此項工作，讓業(yè)主對自己的物業(yè)享有廣泛的知情權(quán)，對開發(fā)建設單位的違約行為進行直接監(jiān)督，共同做好前期物業(yè)的交接驗收工作。

　　結(jié)束語

　　認真做好前期物業(yè)管理管理工作,對于減少糾紛,建立前期物業(yè)管理的長效化管理機制,提高服務質(zhì)量,維護小區(qū)穩(wěn)定,構(gòu)建和諧社區(qū),其意義、地位與作用是顯而易見的，加強前期物業(yè)管理是規(guī)范物業(yè)管理的非常重要的前提。

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