摘要：澳門與珠海之間存在明顯的經濟發展梯度，具備產業梯度轉移的基本條件，但是由于受到制度約束，其產業轉移不會像國內產業區域轉移那樣順利，但是也具備相當的可行性。

　　關鍵詞：房地產價格,跨區域相關研究,澳門,珠海,實證

　　一、引言

　　澳門與珠海一直有著密切的經濟聯系，兩地地理位置也極為接近，最近幾年，隨著CEPA協定和橫琴大開發戰略以及港珠澳大橋工程的實施，澳門與珠海以及香港之間的經濟聯系更為緊密。

　　澳門僅約30平方公里，人口50余萬，是典型的微型經濟體。澳門作為微型經濟體，其經濟社會結構的主要特征包括，人口少、經濟活動規模小、經濟運行體制相對獨立、產業結構對外部具有較高的依賴性。珠海作為當初定位帶動澳門經濟發展的內地經濟承接體，其產業發展也受到澳門經濟發展的顯性影響。由于澳門與珠海房地產市場在兩種截然不同的社會制度和經濟環境中，因此，受到經濟發展直接影響的房地產產業在兩地的發展也可能存在差異和聯系。基于此，本文旨在探討澳門與珠海房價之間的相關關系，從產業層面來研究兩地房地產市場發展的內在影響機制，分析澳門和珠海房價的內在聯動機制，試圖厘清澳門與珠海房地產市場聯系的內在機理。

　　二、兩地經濟發展階段與產業結構構成的比較

　　任何地區房地產產業的發展都是建立在一定的基礎之上的，經濟發展階段決定了房地產業的業態形式。從理論上來說，梯度轉移理論認為，區域經濟的發展取決于其產業結構的狀況，而產業結構的狀況又取決于地區經濟部門，特別是其主導產業在工業生命周期中所處的階段(李萌、張佑林，2005)[1]。從澳門回歸祖國之后，澳門經濟呈現持續增長趨勢，除了在金融危機期間出現小幅回落之外，其余年份的平均增長率超過了10%，這個增長速度甚至快于珠海。尤其是在近兩年，受到澳門賭權開放和橫琴大開發等因素的刺激，澳門實現了GDP快速增長，與此同時，澳門地區的房地產價格也呈現上漲趨勢。但是，一個明顯的現象就是在澳門房屋均價上漲的同時，珠海房屋均價也出現了快速上漲的局面，這種局面一致持續到珠海“雙限”時期。顯然，經濟增長是房地產市場發展的基礎，以下部分本文將從宏觀層面分析珠海與澳門經濟發展的階段差異，及其產業結構構成的比較。

　　(一)澳門與珠海的經濟發展階段和房地產發展階段比較

　　經濟發展階段的比較主要從國內生產總值(GDP)、人均GDP和GDP增速三個方面來進行比較。

　　澳門與珠海一直保持著密切的經濟往來關系，由于社會制度的差異，澳門回歸后實施“一國兩制”，澳門經濟發展不僅沒有減速，而是一直呈現良好的上升勢頭。從兩地的經濟總量水平來看，澳門經濟總體水平一直高于珠海，在兩地人口存在巨大差距的背景下，澳門人均GDP水平更是遠遠高于珠海人均GDP水平，兩者之間的落差大約達到5倍左右(如圖1～圖3，表1)。

　　從GDP增長情況來看，珠海市GDP增長速度總體高于澳門GDP增長速度，人均GDP增速珠海也在大部分年份領先于澳門，但是在金融危機之后，由于澳門博彩業迅速發展，2010年后其GDP增速和人均GDP增速都明顯超過了珠海，其中2010年澳門GDP增速和人均GDP增速都超過珠海水平的兩倍以上，顯示了澳門經濟強力的復蘇和增長趨勢。[論文網]

　　從以上分析可以發現，澳門和珠海實際上處于經濟發展的不同階段，按照錢納里對經濟增長階段劃分的標準，澳門2011年人均GDP達到66 300美元，處于發達經濟階段中的高級階段，是經濟發展的最高層次，處于此階段的國家和地區制成品收入彈性減少，制成品在國內需求中的份額逐漸降低，要素投入的綜合貢獻率逐漸減少，全要素生產率增長較快;珠海2011年的人均GDP為14 208.73美元，處于工業化階段的高級階段，處于此階段的國家和地區經濟重心逐漸向高級產品制造業轉移，資本積累貢獻率較高，生產率對產出增長的貢獻增加。

　　按照房地產產業與經濟發展階段的關系，第一階段，是在人均GDP 8 000美元以前，這時市場上所謂的房地產問題都是住宅問題。第二個階段，是人均GDP從8 000美元到25 000美元，這時市場上的房地產問題就升級為商業不動產的問題。第三個階段，是人均GDP達到25 000美元以后，此時房地產問題就是商用不動產和金融配合，逐步形成金融引導、支持高端的商用不動產長期持有和在此基礎上形成的金融產品交易(馮侖，2011)[2]。按照這樣的標準，澳門房地產市場應當屬于第三階段，即商業不動產和金融配合形成的金融產品交易問題。珠海房地產市場應當屬于第二階段中的早期市場，即從住宅逐漸向商業不動產升級，但此時的商業不動產的形態主要表現為社區商業。待人均GDP增長到15 000美元之后，則進入商業不動產的高級階段，即由社區商業向CBD核心區的投資性商用不動產、商用物業升級(如表2)。

　　(二)澳門與珠海的產業結構比較

　　澳門產業結構單一，主要是以第三產業為主，第二產業主要的產業形態為建筑業。從建筑業和博彩業的關系來看，具有一定負向關聯關系，在澳門博彩業陷入衰退的2003—2006年，建筑業呈現上行趨勢，但當博彩業從2007年開始快速增長后，建筑業在澳門產業中的比重就呈現明顯的下降趨勢。澳門的第三產業主要包括博彩業、房地產業和銀行業，這樣的產業結構符合澳門經濟發展階段對產業結構的要求，但是，由于博彩業的“一業獨大”，使得澳門產業結構具有明顯的單一性，博彩業在眾多產業中無論是總產值還是貢獻度都遠遠領先于其他產業。

　　珠海產業結構中，第二、三產業占據了對珠海市經濟發展的主要貢獻，在珠海市三次產業的貢獻構成中，第二產業與第三產業都有過成為珠海市主導產業的時期，呈現主導產業不明確的特征。在第二產業中，建筑業貢獻較為穩定，但是在2008年至2010年呈現出了較大波動，第三產業在2009年的貢獻率顯著超過了第二產業，到2010年工業貢獻率再次顯著超過第三產業。從珠海市的產業結構發展過程來看，其產業機構組成基本符合珠海市目前經濟發展階段特征，工業化后期的經濟發展階段對珠海產業結構調整來說具有工業逐漸穩定，第三產業快速增長的產業結構調整要求。

　　通過對澳門和珠海兩地產業結構發展變化的比較，可以發現兩地在產業結構調整方面的異同。兩地的共同點體現在第三產業在產業結構中都占據重要位置，尤其是在金融危機時期。兩地的第三產業在自身產業結構中都具有重要地位，澳門是完全以第三產業為主，而珠海在其經濟發展歷程中，工業發展增速一直不快，這樣，相對于珠三角其他地區，其對第三產業發展的依賴更強，其中，主要是房地產行業。另外，兩地的建筑業在金融危機期間都出現了先增長后衰退的情況，當然，內在原因有巨大區別。澳門主要是由于金融危機導致博彩業需求減少，建筑業作為替代產業獲得了成長，這種成長在博彩業恢復后就消失了。珠海則是來自金融危機后國內基礎設施建設投資增加，在進入后金融危機時期，國家投資減少，房地產調控，使這種增長趨勢消失。但是，由于兩地經濟發展階段存在差別，澳門第三產業尤其是博彩業的發展使得澳門經濟的主要發展模式要依賴第三產業，而珠海正在試圖從工業化進程中獲得新的增長。

　　從房地產產業發展的角度來看，澳門房地產業對澳門經濟貢獻較為穩定，一直在6%左右，這一方面顯示澳門房地產發展已經進入成熟期，受到經濟周期影響較小，另一方面也可以看到澳門房地產產業在澳門本地發展已經進入穩定期，向外轉移是澳門房地產產業未來發展的主要方向。珠海第三產業構成中，房地產投資長期是固定資產投資的主要部分，從圖6中可以看到，從1990年起，珠海市房地產固定資產投資占珠海市新增固定資產投資比重的均值是17.8%，中位數是42%，房地產產業發展對珠海市第三產業發展具有主導作用。

　　從以上分析可以看出，澳門房地產產業在本地發展進入零增長甚至負增長時期，向外轉移是趨勢，珠海房地產則正處于成長期，澳門房地產產業向珠海轉移具備產業轉移的動機和梯度條件(如圖4～圖7)。

　　三、澳門與珠海房地產市場的聯系：基本假設與驗證

　　從兩地的房地產產業發展階段來看，也存在梯度轉移的前提，一方面住宅和社區物業等房地產初中級的產業形態在澳門已經逐漸衰退，產業資本有將這些投資和產業進行轉移的動機，另一方面，兩地產業轉移除了制度成本之外，其他成本相對較小(陳赤平，2006)[3]。基于此，我們提出以下假設：