摘要：文章從房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行“營改增”的必要性分析出發(fā)，然后結(jié)合政策改革研究了房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)的新問題，問題具體從經(jīng)營模式、發(fā)票管理和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)三個(gè)方面展開，最后根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀及財(cái)務(wù)管理問題表現(xiàn)給出了相應(yīng)的改進(jìn)對(duì)策，希望能為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員提供一定的借鑒和參考。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);“營改增”;財(cái)務(wù)管理;問題及對(duì)策

　　《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》(月刊)創(chuàng)刊于1989年，是由深圳市規(guī)劃與國土資源局主辦的綜合性經(jīng)濟(jì)刊物。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行“營改增”的必要性分析

　　房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行“營改增”，主要有以下幾個(gè)方面的積極意義。一是該項(xiàng)政策調(diào)整了我國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，使得經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式更加的科學(xué)化、合理化;二是實(shí)行“營改增”后營業(yè)收入成為不含稅收入，使得各行業(yè)的收入數(shù)據(jù)更加趨同，增強(qiáng)了不同行業(yè)數(shù)據(jù)與企業(yè)不同時(shí)期數(shù)據(jù)的縱橫可比性;三是該項(xiàng)政策的實(shí)施，合并了企業(yè)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的兩大稅種，簡(jiǎn)化了稅務(wù)機(jī)構(gòu)的稅收管理工作，進(jìn)一步完善了我國的稅收制度體系;四是在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)通過取消按營業(yè)收入全額征稅，只對(duì)增值部門進(jìn)行增稅，減少了對(duì)企業(yè)的重復(fù)增稅現(xiàn)象，促進(jìn)了稅收公平，強(qiáng)化了企業(yè)供應(yīng)鏈上下游企業(yè)與企業(yè)內(nèi)部價(jià)值鏈上不同環(huán)節(jié)的聯(lián)系與分工，拓展了企業(yè)的經(jīng)營邊界，極大地降低了企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，促進(jìn)了其生產(chǎn)效益的提高，進(jìn)而帶動(dòng)了整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的提升與發(fā)展。目前我國增值稅在范圍還過于狹窄，與營業(yè)稅的征收范圍難以作出明確劃分，重復(fù)征稅現(xiàn)象仍然存在，稅收管理效率難以進(jìn)一步提升，因此必須繼續(xù)深化改革，將房地產(chǎn)業(yè)納入增值稅征收范圍。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)的問題

　　(一)經(jīng)營模式層面

　　一方面“營改增”后，企業(yè)的增值稅率檔次較多，而一些房地產(chǎn)企業(yè)是以混合經(jīng)營模式進(jìn)行運(yùn)作的，此時(shí)如果企業(yè)不將各種業(yè)務(wù)進(jìn)行分開核算的話，就需按照最高稅率進(jìn)行稅費(fèi)繳納，會(huì)給企業(yè)造成巨大的稅收損失。另一方面企業(yè)需要通過各種發(fā)票來完成稅款的繳納，但是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展聯(lián)營合作項(xiàng)目時(shí)的合作方大多沒有經(jīng)營合法資質(zhì)，會(huì)計(jì)核算體系不健全，也缺乏基本的工程成本核算，發(fā)票意識(shí)不足，在各種工程、設(shè)備、材料等方面均未開具合法票據(jù)。在征收營業(yè)稅時(shí)，一般是按工程造價(jià)來計(jì)稅，因此這對(duì)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)的開展不會(huì)產(chǎn)生太大影響，但在實(shí)行“營改增”后，進(jìn)銷項(xiàng)稅額的計(jì)算方式與環(huán)節(jié)發(fā)生改變，增值稅除了與工程造價(jià)相關(guān)，與企業(yè)的成本費(fèi)用也緊密關(guān)聯(lián)，如果在采購等成本費(fèi)用環(huán)節(jié)，未能保證各票據(jù)如數(shù)獲取，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的應(yīng)繳稅款增加，稅負(fù)加大，甚至于超出實(shí)際的管理費(fèi)率，使得企業(yè)的營業(yè)利潤出現(xiàn)大幅下降。

　　(二)發(fā)票管理層面

　　“營改增”后，由原來的對(duì)營業(yè)額征稅，改為征收通過銷項(xiàng)稅額減可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅而得到的增值稅，這在一定程度上加大了企業(yè)的會(huì)計(jì)核算難度，以該政策對(duì)會(huì)計(jì)科目設(shè)置的影響為例，在未實(shí)行“營改增”之前，主要征收營業(yè)稅，營業(yè)稅所涉及的會(huì)計(jì)科目較少，會(huì)計(jì)核算內(nèi)容相對(duì)簡(jiǎn)單，但在實(shí)行“營改增”后，增值稅在企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)報(bào)表中缺乏體現(xiàn)，加上增值稅本身是由銷項(xiàng)稅額與可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額作差得到，因此企業(yè)需要在原有科目的基礎(chǔ)上增設(shè)進(jìn)項(xiàng)稅額、銷項(xiàng)稅額等多個(gè)二級(jí)科目，使得會(huì)計(jì)核算過程變得更加復(fù)雜。而且稅改后房地產(chǎn)企業(yè)的稅率也從營業(yè)稅的5%的稅率增加到增值稅中11%的稅率，這就意味著企業(yè)要想達(dá)到減稅目的，就必須做好稅收籌劃工作，而增值稅專用發(fā)票的管理是保障稅收籌劃得以有效開展的基礎(chǔ)保障，但當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票管理制度并不健全，因此企業(yè)獲取增值稅發(fā)票會(huì)相對(duì)困難，使得其可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額度較低，不僅無法實(shí)現(xiàn)減稅負(fù)擔(dān)，反而加大了企業(yè)的運(yùn)營管理成本，降低了企業(yè)整體的經(jīng)營效益。而且企業(yè)的進(jìn)銷項(xiàng)稅時(shí)間上不匹配，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目周期相對(duì)較長，尤其是在銷售環(huán)節(jié)，這使其成本與收入的發(fā)生時(shí)間不一致，也就意味著企業(yè)的可抵扣進(jìn)行稅額相對(duì)于其銷項(xiàng)稅額的產(chǎn)生存在一定的滯后性，而此時(shí)如果企業(yè)無法獲得相應(yīng)的增值稅發(fā)票，就會(huì)影響企業(yè)的資金流動(dòng)，不利于其正常經(jīng)營活動(dòng)的開展。

　　(三)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)層面

　　“營改增”政策的推行，實(shí)際上是在對(duì)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，對(duì)企業(yè)來說既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)，如果調(diào)整不當(dāng)，必然會(huì)給企業(yè)帶來新的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)，不利于企業(yè)長久健康地生存與發(fā)展。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要來源于以下幾個(gè)方面。首先，財(cái)務(wù)人員對(duì)“營改增”政策不夠了解，或者自身財(cái)務(wù)專業(yè)技能水平有限，不能適應(yīng)新政策的改革變化，也缺乏自主性的學(xué)習(xí)意識(shí)，導(dǎo)致企業(yè)改革進(jìn)度緩慢，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中喪失競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì);其次，在土地出讓管理環(huán)節(jié)，新舊項(xiàng)目在計(jì)稅方式、稅率以及土地出讓金等方面差別較大，若不清晰地對(duì)其進(jìn)行界定，則會(huì)給企業(yè)造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失，引發(fā)資金風(fēng)險(xiǎn);最后，項(xiàng)目開發(fā)成本方面，在獲取增值稅專用發(fā)票時(shí)，上游建筑企業(yè)會(huì)將自身的稅負(fù)轉(zhuǎn)移給房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)成本會(huì)因此有所增加，如果房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)這部分成本控制不力，也會(huì)引發(fā)相應(yīng)的成本風(fēng)險(xiǎn)。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后財(cái)務(wù)管理的改善策略

　　(一)調(diào)整管理模式，適應(yīng)政策變化

　　首先，在經(jīng)營模式上，房地產(chǎn)企業(yè)可盡量采取“包工包料”的形式與建筑企業(yè)進(jìn)行交易，不僅可避免材料價(jià)格虛高問題還可獲得稅率比例為11%的增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，增加可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，保證企業(yè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流量。其次，優(yōu)化會(huì)計(jì)核算方式，由財(cái)務(wù)部門牽頭組織企業(yè)內(nèi)部其他部門對(duì)業(yè)財(cái)管理各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行全面梳理，制定相應(yīng)的二級(jí)科目類別，并根據(jù)各環(huán)節(jié)實(shí)際需求設(shè)置具體的明細(xì)科目分類，然后，規(guī)范增值稅財(cái)務(wù)處理行為，要對(duì)項(xiàng)目類別進(jìn)行詳細(xì)劃分，區(qū)分哪些項(xiàng)目雖然取得專項(xiàng)發(fā)票但無法進(jìn)項(xiàng)抵扣，而哪些是無法獲取專票，但是可以進(jìn)項(xiàng)抵扣，通過嚴(yán)格區(qū)分項(xiàng)目納稅類別，多次分開納稅，以降低企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。最后，積極適應(yīng)企業(yè)納稅程序的變化，注重納稅義務(wù)時(shí)點(diǎn)的管理，選擇合適的銷售模式，以平衡好進(jìn)銷項(xiàng)稅的不匹配情況，對(duì)于繳稅環(huán)節(jié)出現(xiàn)的會(huì)計(jì)處理以及材料提交的問題，要主動(dòng)加強(qiáng)與征稅部門的交流溝通，降低企業(yè)的納稅違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。

　　(二)完善發(fā)票管理，合理稅收籌劃

　　首先，企業(yè)要提升其增值稅發(fā)票管理意識(shí)，強(qiáng)化發(fā)票內(nèi)控管理，建立健全發(fā)票管理制度，在企業(yè)內(nèi)部設(shè)置專門的發(fā)票管理崗位，將發(fā)票交由專人保管，同時(shí)財(cái)務(wù)部門要對(duì)各個(gè)部門加強(qiáng)票據(jù)管理行為監(jiān)督，依據(jù)成本二級(jí)科目，預(yù)估增值稅率，定期整理和核查進(jìn)項(xiàng)稅專用發(fā)票，保證發(fā)票信息的完整、準(zhǔn)確無誤。如對(duì)采購部門在采購時(shí)獲取的增值稅專用發(fā)票及時(shí)審查，保證增值稅發(fā)票的有效性，最大程度上降低企業(yè)稅負(fù)。其次，梳理企業(yè)的經(jīng)營管理流程，明確各各流程中需進(jìn)行稅收籌劃管理的環(huán)節(jié)，組織專家聯(lián)合企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員制定合理的納稅籌劃方案，并對(duì)方案的可行性進(jìn)行綜合評(píng)估，要按照審核批準(zhǔn)后方案嚴(yán)格執(zhí)行，規(guī)范企業(yè)的納稅行為，提升企業(yè)稅收管理效率。如在土地管理環(huán)節(jié)，不僅要嚴(yán)格劃分并分開處理新老項(xiàng)目，而且要合理安排土地支付的對(duì)價(jià)方式，在獲取土地時(shí)選擇土地轉(zhuǎn)讓或者出讓的方式來實(shí)現(xiàn)土地成本的增值稅扣除，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的稅收籌劃目標(biāo)。

　　(三)加強(qiáng)人員培訓(xùn)，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制

　　企業(yè)要提高內(nèi)部財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)水平，加強(qiáng)內(nèi)部人員的政策理論教育培訓(xùn)，提高其管理認(rèn)識(shí)，幫助其快速適應(yīng)新的稅法政策改革，同時(shí)建立嚴(yán)格的激勵(lì)獎(jiǎng)懲機(jī)制，實(shí)行競(jìng)爭(zhēng)淘汰制度，以優(yōu)化內(nèi)部人才結(jié)構(gòu)，激發(fā)員工的管理積極性。另外，企業(yè)要強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控管理，在提高人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的同時(shí)，還需建立健全企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)價(jià)體系，形成有效地風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，充分地結(jié)合“營改增”后的企業(yè)的財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)及財(cái)務(wù)問題表現(xiàn)，設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵內(nèi)控點(diǎn)，通過對(duì)內(nèi)控點(diǎn)加強(qiáng)管理控制，提高企業(yè)的內(nèi)部管理效率，提升管理水平。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]鄒瑜.“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響及對(duì)策分析[J].低碳世界，2018(05).

　　[2]李薇，裴瀟.房地產(chǎn)行業(yè)在“營改增”初期出現(xiàn)的問題及對(duì)策[J].中國市場(chǎng)，2018(04).

　　[3]蔣晶，李曉寧.“營改增”對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響及對(duì)策探討[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2018(01).