當前我國房地產價格持續上漲，已引起了有關部門和社會各界的廣泛關注，近幾年我國對房地產業出臺了一系列的宏觀調控政策，但收效不甚明顯。理論界對房地產價格上升的原因仁者見仁，智者見智，但不少分析仍停留在表面上。筆者認為不同的市場結構具有不同的價格形成機制，分析我國房地產價格運行機制，首先需要對房地產的市場結構做出客觀判斷。

　　一、我國房地產市場是區域性寡頭壟斷市場

　　在產業組織理論中，產業的市場結構是指企業市場關系的特征和形式。它是一個反映市場競爭和壟斷關系的概念。根據競爭和壟斷程度的不同，一般把市場結構分為四種類型：(1)完全競爭市場;(2)完全壟斷市場;(3)壟斷競爭市場;(4)寡頭壟斷市場。寡頭壟斷市場是指一個市場中只有少數幾個廠商相互競爭，且新廠商的進入是受到阻礙的，各廠商生產的產品可以有差別，也可以是沒有差別的。在一個寡頭壟斷市場中，具有支配力的是少數幾個廠商，并且這些廠商之間相互依賴，各廠商之間經常存在非價格性競爭。根據產業組織理論，決定市場結構的主要因素有：市場集中度、市場進退障礙、產品差別化程度、市場需求的增長率、市場需求的價格彈性、以及短期的固定費用和可變費用的比例等。其中，前三項是影響市場結構或市場競爭關系和壟斷關系的三個主要因素。因此，判斷一個市場是否是寡頭壟斷市場的關鍵是看是否有幾個廠商占有大部分或者全部總產量、這個市場是否存在進入障礙以及產品的差別化程度。根據2004年“中國房地產百強企業研究”成果，2004年中國共有房地產企業5.9萬家，可是，全國前300家最大的房地產企業的市場占有率不足25%，也就是說CR300<25%。然而在香港房地產市場中，前九家房地產集團(新鴻基、和黃、新世界等)占據的市場份額達到80%，主宰了香港房地產市場的運行和發展。因此，從這點上看，我國房地產市場的集中度比較低，似乎談不上什么寡頭壟斷。但是，從下面的討論中可以看出，從全國視角來研究房地產市場結構并不恰當，并會導致許多結論的根本性錯誤。

　　(一)我國房地產市場是一個區域性市場，在此區域市場中有著很高的市場集中度

　　首先，由于土地位置的固定性，所以與其它一般的商品不同，房地產這一特殊商品在各個地區之間是不能流動的，同時，由于房地產尤其是住宅是人民生活的必需品，而一個區域的居民又不太愿意到區域外去買房子，他們往往會將購房目標鎖定在某一區域內，這樣，只要開發商不到另外一個區域去開發房地產，某個地區的房地產商與其它地區的房地產商就不存在直接的競爭關系。這個區域可以是一個市，但更可能是市中更小的一個區域。而對其它產業而言，生產者的產品是可以移動的(能從一地轉移到另一地)，這樣賣者就能在更大范圍內展開競爭。例如，生產彩電的四川長虹集團不僅要同廣東的TCL集團等國內眾多企業展開競爭，而且在開放條件下，還要同世界各地的電視機廠商展開競爭。由于房地產市場的區域性，一個房地產商就只同本區域的房地產商存在競爭關系，這樣一來，當我們研究某一區域的房地產市場時，就只要考慮本區域市場內的房地產商，而不需要把它放到更大的市場中如放在全國全省甚至全市的市場的框架中來研究。因而，當涉及到某個區域市場時，在此市場的廠商的數量就比我們研究全國市場時要少得多。再進一步，在一個區域房地產市場中，有實力的廠商更少，因此，如果從一個區域性市場來考慮，幾個有實力的廠商的市場占有率是很高的。為了更好地說明這一問題，我們來看一下北京的房地產市場。北京市有上千家開發商，因此，在很多人看來，北京的住宅市場是競爭性的市場。但實際上同全國各地情況類似，北京市的住宅市場就是區域寡頭壟斷的市場。首先，北京市雖然注冊的房地產開發企業有上千家，但實際上每年真正進行開發的只有一百家左右(包括郊區的開發企業)，因為注冊的企業中有相當一部分處于非營業狀態(停業、籌建、撤銷)，而即便是營業中的開發商也不是每年都在進行開發。這一百家企業開發的房地產項目分散在廣袤的北京大地上，項目之間的距離較遠。其次，房地產表現出相鄰競爭態勢。在北京北三環的房地產項目不僅不能與在南三環的項目進行競爭，而且也不能與在上海等外地的項目競爭，更無法與國外的競爭。實際上，盡管北京市住宅市場有如此之多的企業，但實際上每一家企業開發的項目只與鄰近的項目進行競爭，而與其它的并不構成很直接的競爭關系，在只與鄰近開發項目的企業進行競爭的情形下，只在少數企業間產生競爭，住宅的市場結構就是寡頭壟斷。根據這一結論，我們回過頭來看一看2004年“中國房地產百強企業研究”成果，在北京這個市場，作為行業龍頭的萬科企業股份有限公司和上海陸家嘴(集團)有限公司，在全國銷售額和銷售面積的市場占有率不足1%，但同屬于中國房地產百強企業的幾家開發商在北京開發的項目的銷售額和銷售面積卻占北京市場份額的41%和30.8%，而如果放在北京某一區域內這一數字會更大。因此，房地產市場區域性的特點，使得我們不能從全國的范圍和角度來分析一個房地產市場，而應該從一個區域來分析房地產市場。這就使得我們從全國、一個地區甚至一個城市來研究房地產市場集中度失去了意義。

　　(二)我國房地產市場存在較高的進入障礙

　　進入障礙，也稱進入壁壘，是指進入廠商必須承擔而在位廠商不必承擔的成本，它是不完全競爭市場存在的根本條件，如果不存在進入障礙，廠商可以自由進入或者退出某一市場，則市場可以達到完全競爭或者可競爭狀態。進入壁壘一般可以分為經濟性市場進入壁壘和行政性市場進入壁壘。結合我國房地產市場的實際情況，筆者認為，構成房地產企業的進入壁壘主要有兩方面：一是土地資源壁壘。盡管可以說，我國的房地產業在資金(相對土地壁壘而言)、規模經濟、技術等方面不存在進入壁壘。但是，作為一個房地產企業，如果不能獲得房地產開發所需的土地這一核心資源的話，即使房地產企業在一個地區設立起來了，也不能認為真正進入了這個地區的市場。我國自開展城市土地有償出讓制度以來，大多采用協議出讓土地的方式。協議出讓方式是由出讓方和受讓方就特定地塊通過協商談判而有償轉讓土地使用權。在此方式下，由于土地使用權的取得不是通過開發商間的相互競爭來決定，而是由政府與開發商雙方私下協商確定，最終誰能獲得土地使用權在很大程度上取決于開發商的尋租能力和政府的主觀偏好。在這種情況下，一些真正有實力的開發商可能因為拿不到土地而陷入無地可開發的窘境，而一些實力有限的開發商則更是難以拿到士地;相反，一些有政府背景或是善于尋租的開發商則可能圈占大量的土地并成為土地批發商。雖然，這種協議出讓方式在2004年前后實行土地公開拍賣制度后予以中止，但由于一些地方前幾年土地圈占量很大，直到現在，一些大的開發商以前圈占的土地還沒有開發完，也就是說舊的土地出讓制度的影響在一些地方仍在起作用。而即使是實行公開拍賣制度后，由于土地資源的固定性、稀缺性和不可再生性，某一開發商獲得了某一地塊的開發權后，也就意味著排除了其它開發商對該地塊的開發權。由于土地供給量有限，市場中只有有限的開發商在進行開發。這樣，潛在的進入者很難對現有的企業形成競爭壓力，這為在位企業行使壟斷力量、索取壟斷高價提供了條件。二是行政管理壁壘。在開發一個項目之前，房地產商必須取得5個證書：“建設用地規劃許可證、“國有土地使用權證”、“建設工程規劃許可證”、“建設工程許可證”、“商品房預售許可證”。而要取得這5個證書就需要當地政府的入區批文、基建立項批文、土地出讓合同、土地劃撥文件、土地征用批文、規劃定點圖、建設用地核定表、土地出讓金交納證明、地籍測量成果表、土地登記審批表、土地登記申請書、法人委托書、建設項目收費通知單、建設工程報建表、城建費用統征交納書、建設工程施工圖設計審查意見書、建筑節能登記審批表、工程監理合同書、中標通知書、施工合同、施工組織設計申報書、工程質量監督申報書等等。為了辦好這5個證，總共要蓋20多個章，涉及到當地政府的城市規劃、房屋管理、國土資源、工商管理、稅務、建設、交通、環保、節能、衛生等部門，每一次往往都要燒香拜佛。由于政府管理的越位，導致過度干預房地產市場，加上政府審批的繁雜和效率的低下，官員在審批中的尋租，形成了行政性進入壁壘。

　　(三)房地產產品的異質性

　　由于土地是不可移動的，所以房地產都有一個唯一的不可復制的位置。從這個意義上說，房地產都是唯一的、獨特的，因此是異質的。加之房屋所處不同區位的自然、社會、經濟條件的差異，以及建筑物的式樣、朝向、層次、規模、裝飾、設備等方面的千差萬別，更強化了房地產的異質性，所以說房地產是完全差別化的產品。房地產產品的異質性，意味著能使資源得到有效配置的完全競爭市場不可能存在。房地產與玉米、石油或礦產這樣的普通商品具有明顯的區別。對于后者來說，商品同質，可以按照數量來進行交易。除上述兩種市場之外，大多數的耐用商品市場介于上述兩種極端狀況之間，屬于產品部分差異化市場。例如，在汽車市場上，大量不同型號的汽車被認為非常接近，雖然不完全相同，但可以在一定程度上互相替代。而對于住宅市場，沒有任何兩宗物業是完全相同的。產品的差別意味著壟斷的存在，產品的可替代性則意味著競爭的存在。如有差別則壟斷發生，差別的程度越大，壟斷的因素就越大。產品的差別使每一個廠商所提供的產品都是與眾不同的，因而，開發商每開發一個小區或一座大廈都實質上成為該物業的壟斷者，因此各開發商就擁有對自己的產品一定程度的壟斷權，可以在一定程度上決定該產品的價格，這就構成了市場中的壟斷價格。

　　這里需要指出的是，房地產產品差異性較許多寡頭壟斷行業的產品差異性大得多。因此，隨之帶來的是房地產壟斷競爭的企業數量可能多于其它寡頭壟斷行業的企業數量，但是房地產行業的壟斷力量卻強得多。

　　二、我國房地產合謀的價格形成機制

　　(一)巨額的沉淀成本使得價格合謀十分必要

　　自鮑摩爾等人(1982)提出“可競爭市場理論”以來，沉淀成本已成為決定市場退出壁壘的重要因素。在筆者對開發商的調查中，所有的企業都將大量賣不掉的商品房作為退出房地產業的首要壁壘。這是因為一旦開發的商品房賣不掉，則可能造成爛尾或爛盤，開發商的巨額投資就無法收回，這部分投資就會轉變為沉淀成本。在巨額投資無法收回的情況下，開發商很難有足夠的資金開發下一個項目，開發商就會被“套牢”，甚至破產。

　　另一方面，由于房地產市場的不確定性，加劇了發生沉淀成本的可能性。這種不確定性表現在：由宏觀經濟形勢的不確定性造成的對房地產市場的沖擊;人們需求偏好的改變使開發商開發的產品不合時令;開發商選址以及設計上的失敗所導致的產品無人問津，等等。所有這些都可能導致開發商賣不掉房子，從而形成巨大的沉淀成本，使開發商血本無還。再加上房屋的不可移動性造成的市場相對固定，一旦爛尾或爛盤出現，開發商將非常難以應對和處理。正是由于害怕房子賣不掉而形成巨大的沉淀成本，開發商希望“團結”起來，壟斷市場，避免競爭。對住宅業而言，開發商形成的“聯盟”主要是“價格聯盟”。這是因為：如果房價下跌，不僅減少了開發商所能獲得的利潤，而且更嚴重的是消費者會對住宅的質量產生懷疑，甚至會認為開發商賣給他們的房子是假貨，這樣，就會陷入房子越便宜越賣不出去的尷尬境地。因此，開發商不敢輕易降低房價。我們可以用表1來說明開發商之間的競爭策略。表1表明，若開發商之間進行價格戰，則雙方都將損失500萬元，而這500萬元就是價格戰的代價，也是開發商的沉淀成本。若開發商中的一方打價格戰，另一方不打價格戰，則打價格戰的開發商將獲得100萬元的收益，不打價格戰的開發商將損失500萬元，這500萬元對開發商而言也是沉淀成本。若雙方都不打價格戰，進行價格合謀，則雙方都將獲得300萬元的收益。因此，在供求矛盾不是很突出的情況下，即便開發商之間進行一次性博弈(靜態博弈)，開發商也有進行傾向，因為不打價格戰比打價格戰能夠獲得更大的收益。在開發商進行多次博弈的情況下，開發商更容易進行合作。也就是說，開發商進行博弈的最終結果為合作均衡。

　　(二)區域寡頭壟斷使得開發商價格合謀成為可能

　　開發商有傾向并不意味著合作一定會發生。奧爾森在《集體行動的邏輯》一書中提出，要實現“集體行動”(可簡單地將“集體行動”理解為“合作”)，必須具備兩個前提條件：一是使集體內所包含的成員數量盡可能地少。二是在集體內設立“選擇性激勵”，做到獎罰分明。

　　由于開發商之間的競爭為區域寡頭壟斷競爭，在同一區域的開發商的數量非常少。這樣，在同一競爭圈內企業的數量就非常少，符合奧爾森教授提出的第一個條件。這些為數不多的寡頭房地產企業大多相當熟知，同時各地房地產行業協會的存在使得各開發商之間的溝通更加方便，信息交換與監督更加有效，從而使得各個寡頭企業能夠默契定價，互相監督，減少了違背協議情形的發生。另一方面，在企業數目少的情況下，企業之間就會明顯感受到競爭對手的行為對本企業經營業績的影響。例如，鵬潤家園的開發商為國美電器的生產商，該開發商在當年推銷鵬潤家園時提出了要采取國美電器一樣的低價策略。也就是說，將鵬潤家園的房子以5折的價格出售。此價格策略一出，立即遭到了周圍開發商的口誅筆伐，認為鵬潤家園是存心與他們作對。在周圍開發商的強大壓力與危脅下，鵬潤家園被迫改變了原來的價格策略，又恢復了與周圍樓盤相同的價格策略。

　　可見，同一區域開發商所采取的“懲罰機制”，類似于奧爾森提出的“選擇性激勵”。因此，地區寡頭壟斷企業的行為符合奧爾森所言的“集體行動”的兩個前提條件。這樣，同一區域的開發商就容易采取“一致行動”而形成“聯盟”。施蒂格勒(1964)提出在秘密削價不易進行的情形下，更加有利于進行合謀。我國房地產消費群體以小客戶為主導，購房者從總體上來說絕大多數是小客戶，所以開發商不會考慮與那些買入量低的小客戶進行秘密削價，這又使得合謀更加牢固。

　　因此，房地產市場競爭的特點使區位市場集中度高，很容易集體行動。巨額沉淀成本的威脅又迫使房地產商認識到：當只有少數幾個銷售者時，自己的行為對競爭者有相當大的影響，打價格戰可能遭到報復。由于任何一方的削價的結果都不可避免地減少自身的利潤，沒有人會削價。盡管銷售者是完全獨立的，競爭的均衡結果卻像他們簽訂了壟斷協議一樣(泰勒爾，1997)。房地產商通過默契合作，互相比照定價，實現了一種非正式協定的價格合謀，通過這種產業群體利潤最大化的價格，從而使整個房地產業獲取了壟斷利潤。

　　(三)價格合謀下的非價格競爭

　　現階段開發商采用價格合謀的定價機制，意味著開發商不打價格戰。結果價格競爭手段基本被放棄，而非價格競爭成為主要的競爭形式，并被強化。剛性的生產能力約束使產量競爭難以展開。房地產業是高度產品差異化產業，使房地產業呈現出以非價格競爭為主，以產品差異化競爭為中心的競爭格局。而產品差異化競爭意味著進一步弱化價格競爭，形成房地產商價格合謀的必要條件。通常，房地產企業的產品差別化行為主要有兩種：客觀差別化和主觀差別化?？陀^產品差別化主要包括區位、品種、質量、功能、戶型和服務等方面的差別化;主觀產品差別化主要是通過廣告、宣傳等促銷活動以影響消費者的偏好，從而造成消費者對不同品牌的房地產產品主觀偏愛上的差異。

　　這種理論在況偉大的調查中得到充分證實。(見表2：北京市27家開發商競爭方式調查情況)。況偉大所調查的北京27家開發商中，僅有一家開發商選擇與其它開發商的競爭方式為“打價格戰”。這家開發商為北京市住房開發總公司(以下簡稱“住總”)。筆者認為，“住總”之所以敢于打價格戰，是因為它是國有企業，國有的產權使企業不怕打價格戰，因為國企的經理可以不計成本，可以將成本推給國家。這也是為什么中國的航空公司不怕打價格戰，而以民營企業為主的彩電價格大戰打到一定程度后就會通過協商制定一個行業“自律價”，這是因為民營企業是要考慮成本的，價格長期低于成本，民營企業就“死”了。

　　表2還顯示，27家企業全部選擇了產品創新，24家企業選擇了加大廣告宣傳與提高產品質量。這表明開發商之間的競爭主要為非價格競爭。也就是說，誰的產品有特色、誰的產品質量高、誰的廣告做得好，誰的房子就賣得好。在非價格競爭中，選擇廣告與產品質量的企業較選擇產品創新的企業少，這主要是因為有些小企業沒有足夠的經濟實力進行廣告宣傳，也沒有實力進一步提高產品質量。

　　表2：北京市開發商競爭方式調查情況 競爭方式 打價格戰 加大廣告宣傳 提高產品質量 進行產品創新 企業數量 1 24 24 27

　　從況偉大的調查中可以看出，房地產非價格競爭有兩個重點：一是創新，二是廣告。就產品創新而言，近年來開發商在產品創新上是做足了功課，這是建立產品差異化的一個重要環節。對地產產品有一定了解的人會發現，這幾年我國房地產產品更新換代的速度是很快的，從外墻的噴涂到馬賽克到條磚再到方磚，從明廳到明衛再到動靜分離，從錯層到復式到寬敞氣派的挑高大廳，從中心花園到寬棟距再到短進深，從獨棟別墅到雙拼別墅到聯排別墅再到疊拼別墅，我國房地產市場短短幾年時間走完了國外幾十年的發展歷程。創新賦予了房地產產品更大的差別性，為房地產企業獲取壟斷利潤創造了條件。

　　就廣告而言，已成為房地產市場競爭中非常重要的一個手段。有句戲言：“我國的媒體主要是由房地產開發商養著的。”這點從報刊、雜志、電視上鋪天蓋地的房地產廣告中很容易得到驗證。房地產廣告夸大了產品的差異化。房地產作為經驗商品在購買之前非常難于鑒定其質量好壞。每一個企業都力圖利用消費者可得到的有限信息做文章，從中獲取大量的收入(斯蒂格里茨，1998)。因此，存在著使人誤入歧途的廣告，包含事實的歪曲、自稱產品具有實際上根本不存在的優良性能。我國現階段的房地產廣告很多不是減少信息的差異化，而是在制造和利用信息的差異化來夸大產品的差異化從而勸誘和愚弄消費者，達到銷售產品的目的。廣告成為房地產商概念炒作的工具。在房地產市場上，廣告成為了房地產商市場競爭的主要手段。大量的廣告支出形成了產品差別的壁壘。大量的廣告增加了房地產市場的進入壁壘，鞏固了寡頭企業的壟斷地位。