造成房價上漲預期剛性的首要原因是供需錯配，其他因素都是次要和輔助因素。房地產稅雖然短期內會增加囤房和炒房行為的成本，使得市場供給增加，但長期來看，房地產稅并沒有改變住房供需狀況和土地財政，可能難以抑制房價上漲。

　　近期，房地產稅及相關話題熱度持續上升。今天5月中旬召開的房地產稅改革試點工作座談會被普遍看作是房地產稅加速推進的信號。6月財政部發文，自2022年起，在全國范圍內將土地使用權出讓收入等非稅收入全部劃轉給稅務部門征收。此舉被視為房地產稅正式出臺前的重要準備，房地產稅中“地”的部分已經就緒，接下來的工作將主要聚焦于解決與“房”相關的稅制設計。

　　在梳理國外現行房地產稅主要模式和經驗的基礎上，本文分析我國房地產稅可能采取的方案，重點針對房地產稅是否能夠抑制房價上漲的話題展開討論，并提出相關政策建議。

　　中國房地產稅方案已有傾向性選擇

　　從稅收要素看，房地產稅在世界范圍內并無定式。稅收最關鍵的要素是計稅依據和稅率，計稅依據又叫稅基。多數國家和地區以房地產市場評估價值作為稅基，主要包括三種計算方式。一是市場評估價值;二是評估租值，根據所取得的租金收入計算年度價值;三是政府公示價值、地籍價值或賬面價值，一般都遠遠低于市場價值。

　　稅率的確定方法大致分為兩大類：一是由法律規定的稅率;二是基于以支定收原則，由地方政府在法律框架內根據每年支出預算和房地產稅基倒推的稅率。不同國家和地區稅率水平差異巨大，從1%以下到10%左右不等，即使在一國范圍內，不同地區的稅率也可能存在差異(圖1)。

　　市場評估價值能夠綜合城市、地段、折舊等因素，科學合理地反映房產現值，因而成為大多數國家房地產稅的選擇，也很有可能被我國房地產稅所采用。而稅率方面的爭議相對較大。近期國內相關研究為房地產稅設計了五套稅率。從結構上看，多數研究人員主張實行累進稅制，這與多數國家的選擇一致，邊際稅率從0.1%到2%不等，稅級為4～9級不等。也有學者認為實行比例稅即可。

　　未來，我國房地產稅制度設計需要綜合考慮政策的目標定位和居民的稅負可接受度。對政府而言，房地產稅的主要目標是將其作為地方主體稅種，促進稅制結構完善，協調政府間財政關系。同時，在調節財富分配、控制住房價格過快上漲等方面，房地產稅也被寄予期望。目前，土地出讓金入稅可能意味著房地產稅中“地”的部分已經完成，剩下的工作將聚焦于“房”的稅制設計。如無特殊說明，本文剩余部分中房地產稅均指針對住房課征的稅收。對國內大多數城市家庭和居民而言，房產是其最為重要的財產和負債。如果房地產稅稅負過高，很可能會產生很大的社會負面影響。因此，目前有兩種方案可供選擇：一種是以所有個人經營性住房的市場評估價值作為計稅依據的“窄稅基”，搭配各級邊際稅率相對較高的累進稅率結構，即“窄稅基+高稅率”方案。另一種則是將個人經營性和非經營性住房的市場評估價值之和進行綜合計算，按照人均居住面積扣除適當寬免額后作為計稅依據的“寬稅基”，搭配各級邊際稅率相對較低的累進稅率結構，即“寬稅基+低稅率+個人免征面積”方案。從國際經驗和國內各方傾向性意見來看，后者比較符合政策導向與客觀現實。

　　房地產稅涉及政府、房地產相關產業和廣大城鎮居民的切身利益，影響重大，出臺會十分審慎。財政部高層最近幾次關于房地產稅的講話均為“按照‘立法先行、充分授權、分步推進’的原則，積極穩妥推進房地產稅立法和改革”。樂觀估計，房地產稅最快明年能夠進入立法程序，“十四五”末有可能在人大通過立法程序，之后正式頒布施行。但不排除部分省市繼續推進試點的可能性。未來在較短時間內，試點城市會修改原有方案，大致按照“寬稅基+低稅率+個人免征面積”設計新的方案。新的方案很可能對包括首套房在內的全部居民房產征稅，但稅率會比現行方案低。鑒于免征面積會達到較高水平，中高收入群體可能成為主要的納稅人。

　　房地產稅對房價上漲難有抑制效應

　　從理論上看，增加稅收通常會使產品的使用、交易或持有成本上升，最終導致其價格上升。住房兼具商品和財產屬性。從商品稅角度看，在供給曲線和需求曲線不變的情況下，加稅將導致房價上升和交易量下降。而從資本稅角度看，加稅會導致投資房地產的資本數量減少，價格漲跌取決于供給和需求曲線的相對彈性。

　　假設房價不發生變化，那么房屋租金將是持有房產的主要收益。調查數據顯示，全國大中城市租售比位于0.001-0.0035之間。這表明，只要房地產稅稅率超過0.4%，在大多數一、二線城市中，居民持有的超過個人免征面積的非自用住房就將變得不經濟。因此在房價不變的假設下，房地產稅可能在短期內通過抑制炒房和囤房行為，使得市場供給暫時增加，從而對房價產生一定的向下壓力。但長期來看，房地產稅不僅不會改變住房市場的供求格局，而且會通過增加持有成本，最終導致房價上升。如果土地出讓金上升，漲價效應將更多地傳導至需求端，其結果是房地產稅可能難以有效抑制房價上漲。

　　現實中，國內絕大多數購房行為源于房地產的保值增值屬性。2009～2020年，中國10年期國債(到期收益率與資本利得收益率之和)和上證A股指數的收益率分別為44.67%和90.42%，而同期全國住宅價格的漲幅達到179.11%，分別是10年期國債和上證A股指數收益率的4倍和2倍，是過去20年國內累計收益率最高的資產類別。同時，歷年全國住房價格始終保持正增長，從未跌落負值區間，最低增速為2014年的1.43%，最高增速為2009年的24.72%。如果聚焦北上廣深等一二線主要城市，房價總漲幅更高。與資本利得相比，房子的租金收益幾乎微不足道。在稅負大大低于房價上漲收益的前提下，只要房價上漲預期存在，房地產稅不僅難以抑制房價上漲，而且還會起到助推作用。

　　造成房價上漲預期剛性的首要原因是供需錯配。在中國傳統思想和文化中，房子是安居樂業的基礎。這種觀念一定程度上決定了國人擁有房產的意愿較為強烈。經過近四十年的經濟高速增長，我國城鎮居民家庭收入和財富出現了大幅增長。收入和財富的顯著增長為住房需求上升提供了堅實的基礎。調查數據顯示，2019年城鎮居民家庭擁有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%，戶均擁有住房1.5套。1999～2019年，全國城鎮居民人均住宅面積從22平方米增加至39.8平方米。而2010年至今，全國房地產開發投資完成額(住宅)中，90～144平方米的占比保持穩步上升，今年以來已經超過65%，較2010年上升近20個百分點(圖2)。供需兩端的數據皆表明，城鎮居民對住房的新增需求和改善需求持續增加，而房價上漲帶來的財富效應則反過來刺激了投資和投機需求增長。