摘要：房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，前期的招投標(biāo)過(guò)程，是控價(jià)的關(guān)鍵，具體工作事項(xiàng)有：設(shè)定合理的招標(biāo)流程、嚴(yán)格審核投標(biāo)組織的資質(zhì)、編寫(xiě)可行的招標(biāo)方案、給出可用的招標(biāo)控價(jià)方法等。本文以澳海文瀾府項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱“澳海項(xiàng)目”)為實(shí)例，對(duì)其招投標(biāo)控價(jià)工作開(kāi)展細(xì)致研究，分析控價(jià)工作問(wèn)題：招標(biāo)方案粗放、工程量設(shè)計(jì)不準(zhǔn)確等，給出了對(duì)應(yīng)的控價(jià)方法，借助精裝標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)，提升材料控價(jià)有效性，在招投標(biāo)全流程中融合成本管控工作，以此控制成本。

　　關(guān)鍵詞：招標(biāo);澳海項(xiàng)目;成本

　　引言：招標(biāo)是房建組織確定項(xiàng)目投入方案、施工規(guī)劃的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，此階段會(huì)直接決定著供應(yīng)商的選取質(zhì)量、合同控價(jià)的有效性。以清單計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，積極構(gòu)建全流程的控價(jià)體系，給予招標(biāo)成控依據(jù)，保障價(jià)控質(zhì)量。為此，以房建招標(biāo)環(huán)節(jié)為出發(fā)點(diǎn)，研究成本控制方法，對(duì)于項(xiàng)目整體流程的價(jià)控工作，具有較高的實(shí)踐指導(dǎo)價(jià)值。

　　1地產(chǎn)項(xiàng)目前期成控的具體內(nèi)容

　　1.1合理設(shè)定招標(biāo)形式

　　在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展前期招標(biāo)工作時(shí)，以招投標(biāo)法為主要依據(jù)。此法律內(nèi)容，從招標(biāo)流程、招標(biāo)項(xiàng)目給出了細(xì)致說(shuō)明。比如，政府主建的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)選擇公開(kāi)招標(biāo)形式。一般情況下，招標(biāo)方式有兩種：一是公開(kāi)招標(biāo);二是邀請(qǐng)招標(biāo)。企業(yè)可結(jié)合自身狀況，綜合確定招標(biāo)形式。企業(yè)可選擇的招標(biāo)方式有：邀請(qǐng)式、委托式、議標(biāo)式。在實(shí)踐中，主要參考項(xiàng)目施工難易性、招標(biāo)金額。如果項(xiàng)目投入資金較高、工藝流程較為復(fù)雜，應(yīng)在公開(kāi)招標(biāo)時(shí)選出具有競(jìng)爭(zhēng)力的供應(yīng)商，此時(shí)公開(kāi)招標(biāo)具有適用性。如果項(xiàng)目投入資金量較小、工藝復(fù)雜性不高，往期的合作商可以勝任，企業(yè)可采取議標(biāo)式、委托式兩種方法，以此簡(jiǎn)化招標(biāo)程序，節(jié)省招標(biāo)資源的消耗量，提升招投標(biāo)的工作能效。

　　1.2嚴(yán)格審核投標(biāo)組織的資質(zhì)

　　資質(zhì)審核工作是在投標(biāo)前期，用于前期選擇各參標(biāo)單位，保證參標(biāo)組織符合招標(biāo)組織的需求，降低評(píng)標(biāo)的復(fù)雜性。在資質(zhì)評(píng)審時(shí)，會(huì)運(yùn)行資格預(yù)審文件，由招標(biāo)人發(fā)放，投標(biāo)內(nèi)容應(yīng)包括參標(biāo)組織的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、近年成功項(xiàng)目、資金運(yùn)轉(zhuǎn)能力等。資質(zhì)文件提交后，招標(biāo)組織開(kāi)展能力對(duì)比，給出入圍投標(biāo)的組織名單。被選中的參與組織，繼續(xù)進(jìn)行投標(biāo)工作。

　　1.3編寫(xiě)可行的招標(biāo)方案

　　(1)招標(biāo)方案應(yīng)保證內(nèi)容準(zhǔn)確、評(píng)標(biāo)公正。在招標(biāo)文件編寫(xiě)時(shí)，招標(biāo)方應(yīng)具備招標(biāo)能力，符合招標(biāo)條件方可進(jìn)行招標(biāo)工作。招標(biāo)活動(dòng)應(yīng)保證真實(shí)，招標(biāo)方需說(shuō)明項(xiàng)目的施工難點(diǎn)，保證投標(biāo)方對(duì)項(xiàng)目形成正確判斷，減少履約爭(zhēng)議。(2)招標(biāo)文件的內(nèi)容次序。一，招標(biāo)方劃分投標(biāo)任務(wù)、內(nèi)容類別。二，招標(biāo)方需明確說(shuō)明項(xiàng)目情況、施工要求。三，招標(biāo)方應(yīng)詳細(xì)列出工程量。四，說(shuō)明各項(xiàng)工藝的操作規(guī)范、施工標(biāo)準(zhǔn)。五，清晰給出施工時(shí)間、施工任務(wù)的起止時(shí)間。六，對(duì)于招投標(biāo)各環(huán)節(jié)的時(shí)間安排，給出明確說(shuō)明。

　　1.4給出可用的招標(biāo)控價(jià)方法

　　招標(biāo)控價(jià)環(huán)節(jié)，是由招標(biāo)方對(duì)參與投標(biāo)的組織，給出價(jià)位報(bào)告的界限。如果參與投標(biāo)的組織，給出的報(bào)價(jià)大于界限值，其投標(biāo)方案會(huì)被淘汰。在招標(biāo)成控體系中，控價(jià)設(shè)計(jì)具有重要作用。控價(jià)設(shè)計(jì)時(shí)，需結(jié)合市場(chǎng)的實(shí)際走向，融合價(jià)位變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)因素，保障控價(jià)設(shè)計(jì)的可用性。

　　1.5引入適宜的評(píng)標(biāo)規(guī)則

　　評(píng)標(biāo)是一項(xiàng)由多名評(píng)標(biāo)成員、招標(biāo)方成員，依據(jù)招標(biāo)要求、既有的評(píng)標(biāo)規(guī)則，核實(shí)投標(biāo)方案，進(jìn)行投標(biāo)方案對(duì)比、評(píng)價(jià)的過(guò)程。評(píng)標(biāo)具有一定成控效果，可保證項(xiàng)目質(zhì)量，從多個(gè)投標(biāo)方案中進(jìn)行優(yōu)選，最大程度地保證項(xiàng)目質(zhì)量。評(píng)標(biāo)方式含有多種類型，比如低價(jià)評(píng)標(biāo)式、標(biāo)書(shū)綜評(píng)法等。一，低價(jià)評(píng)標(biāo)法可用于工藝復(fù)雜性較小、投建金額不高的項(xiàng)目，此種評(píng)標(biāo)流程簡(jiǎn)單、操作方法易學(xué)，可能存在報(bào)價(jià)失衡問(wèn)題，形成后期索賠爭(zhēng)議。二，標(biāo)書(shū)綜評(píng)法。此種評(píng)標(biāo)方式會(huì)綜合參看各投標(biāo)方成員的工藝能力、方案內(nèi)容、報(bào)價(jià)合理性，具有評(píng)價(jià)的綜合性，能夠選出優(yōu)異的供應(yīng)單位，具有評(píng)標(biāo)的客觀性[1]。

　　2澳海項(xiàng)目控價(jià)分析

　　2.1項(xiàng)目概述

　　澳海項(xiàng)目的主流房屋戶型米數(shù)介于106.06米與137.72米之間，多數(shù)為3居室、4居室，建筑類型無(wú)多層，均以小高層、高層為主。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)綠化比例達(dá)到40%，項(xiàng)目擬定住戶2300個(gè)。澳海項(xiàng)目設(shè)定11號(hào)樓、20號(hào)樓為精裝樓王，對(duì)其進(jìn)行精裝產(chǎn)品招標(biāo)工作時(shí)，嚴(yán)謹(jǐn)落實(shí)成控思想，合理選定裝飾材料，保證控價(jià)質(zhì)量。

　　2.2項(xiàng)目控價(jià)問(wèn)題

　　2.2.1招標(biāo)方案粗放性

　　澳海項(xiàng)目招標(biāo)前期，擬定了目標(biāo)投標(biāo)方。在實(shí)踐中，簡(jiǎn)化了招標(biāo)流程，并未進(jìn)行全面的資格審核，同時(shí)競(jìng)標(biāo)的單位僅有2個(gè)，且競(jìng)標(biāo)單位能力欠佳，無(wú)法保障招標(biāo)方案的可用性[2]。

　　2.2.2文件編制不全面

　　澳海項(xiàng)目的主辦方，在各個(gè)項(xiàng)目中出具的招標(biāo)文件，均有流程不完整、制度執(zhí)行力不高等問(wèn)題，無(wú)法跟進(jìn)單位的發(fā)展需求。公司內(nèi)含有多個(gè)招標(biāo)版本，使用的招標(biāo)文件表現(xiàn)出較大差異性，難以清晰闡述施工任務(wù)，有礙于成本管控工作的進(jìn)行。

　　2.2.3工程量設(shè)計(jì)不準(zhǔn)確性

　　澳海項(xiàng)目的承辦單位，在多個(gè)城市中均設(shè)有造價(jià)小組，成本管控人員表現(xiàn)出能力差異，無(wú)法清晰描述項(xiàng)目情況，甚至存在工程條款表述不清問(wèn)題。此類工程量設(shè)計(jì)不完整的情況，會(huì)增加工程量編制的失誤性，繼而形成工程索賠問(wèn)題。多數(shù)單位在投標(biāo)時(shí)，選用失衡性報(bào)價(jià)方法，對(duì)于重復(fù)類工程量采取低價(jià)計(jì)量方法，對(duì)于計(jì)量錯(cuò)漏的項(xiàng)目采取高價(jià)計(jì)量方法。此種報(bào)價(jià)方式，形成較高的成本報(bào)價(jià)偏差量，無(wú)法保證工程進(jìn)度。

　　2.3項(xiàng)目控價(jià)改進(jìn)方案

　　2.3.1細(xì)化招標(biāo)方案

　　(1)邀請(qǐng)招標(biāo)組織。此種方式是擬定投標(biāo)單位，邀請(qǐng)各單位進(jìn)行投標(biāo)，具有組織選擇的限制性。結(jié)合澳海項(xiàng)目11#、20#的精裝需求，選定材料、設(shè)備的供應(yīng)組織，有序開(kāi)展招標(biāo)活動(dòng)。(2)戰(zhàn)略性采購(gòu)。澳海項(xiàng)目采取直接委托方式，綜合選擇材料供應(yīng)單位。在確定供應(yīng)商后，招標(biāo)小組給出定標(biāo)審核依據(jù)，說(shuō)明委托理由，針對(duì)材料性能、價(jià)位優(yōu)勢(shì)，逐一給出對(duì)比說(shuō)明，作為供應(yīng)商的終選標(biāo)準(zhǔn)。(3)競(jìng)爭(zhēng)商洽。此種商洽方式，是由招標(biāo)方、供貨方進(jìn)行采購(gòu)商談，以合作為商談目的。采取招標(biāo)談判形式，從至少3個(gè)供應(yīng)商進(jìn)行優(yōu)選，以此形成競(jìng)爭(zhēng)體系，獲取更優(yōu)質(zhì)的招標(biāo)結(jié)果。

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