論文摘要：我國房地產(chǎn)廣告行業(yè)迅速發(fā)展，但在其發(fā)展過程中也暴露出了一些問題，不僅影響房地產(chǎn)廣告行業(yè)的健康發(fā)展，還在一定程度上損害了消費者的權益。本文著重分析了房地產(chǎn)廣告中存在的缺乏創(chuàng)意、虛假宣傳、概念炒作、崇洋炫富等問題，以引起相關人員的注意，希望從文化、語言、法律、教育等方面著手，共同努力，促進房地產(chǎn)廣告行業(yè)健康發(fā)展。

　　論文關鍵詞：房地產(chǎn)廣告;問題;改進策略

　　房地產(chǎn)廣告，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權利人、房地產(chǎn)中介服務機構發(fā)布的房地產(chǎn)項目預售、預租、出售、出租、項目轉(zhuǎn)讓以及其他房地產(chǎn)項目介紹的廣告。中國房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展為與之伴生的房地產(chǎn)廣告業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間，同時房地產(chǎn)廣告又促進了房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費和房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，兩者相輔相成、互相促進。房地產(chǎn)廣告以其獨特的魅力不僅影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售業(yè)績，甚至決定著樓盤的市場定位與品質(zhì)，而且在一定的程度上推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)廣告在發(fā)展過程中也暴露出了一些問題，不僅影響房地產(chǎn)廣告行業(yè)的健康發(fā)展，還在一定程度上損害了消費者的權益。

　　一、現(xiàn)狀及存在的問題

　　房地產(chǎn)廣告包含市場調(diào)研、分析、創(chuàng)意、文案表現(xiàn)等諸多細節(jié)。然而，由于國內(nèi)市場發(fā)展過快導致的浮躁，以及一些策劃人急功近利，缺乏專業(yè)素養(yǎng)等因素，常常步入房地產(chǎn)廣告策劃的誤區(qū)。

　　(一)缺乏創(chuàng)意

　　被譽為美國廣告教皇的大衛(wèi)·奧格威說過“要吸引消費者的注意力，同時讓他們來買你的產(chǎn)品，非要有很好的點子不可”。在這里“點子”就是創(chuàng)意，被廣告人視為廣告的生命，然而由于創(chuàng)意的差別，效果是天壤之別，尤其在房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化的今天，“有創(chuàng)新才有市場”己顯得越來越重要。雖然獨特銷售主張是每個策劃者都明白的，然而為了實現(xiàn)銷售，他們把大量的心思用來制造“賣點”，以引起購房者的注意，而忽視廣告作品的創(chuàng)意。雖然絞盡腦汁，卻依然離不開“遠離鬧市喧囂”、“坐擁城市繁華”。甚至有些策劃人為了“完成任務”，拿來北上廣的廣告抄襲、摹仿，追求短期效益。

　　(二)虛假宣傳

　　廣告就是“巧傳真實”，真實性和新奇性是廣告信息傳達中有兩個重要的原則，為了吸引更多的眼球就需要新奇，而真實卻是廣告生存的基礎，二者不可偏廢。在房地產(chǎn)項目的推廣中，通過廣告創(chuàng)意獨特的吸引力、說服力及記憶點的，以震撼人心的方式把產(chǎn)品中最使消費者關注的“真實”巧妙地傳達給消費者。

　　然而現(xiàn)在許多房地產(chǎn)廣告卻極盡新奇之能事，為了達到震撼的效果而放棄真實，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

　　1、廣告畫面缺乏真實性。為了視覺感受的直觀、簡潔，提高視覺沖擊力，大量采用效果圖、合成圖代替實景照片，亂人耳目、混淆視聽，為了逃避責任這類廣告往往再以極不起眼的字體標上“本廣告解釋權歸開發(fā)商”，將開發(fā)商的“心虛”表露無遺。

　　2、虛假價格宣傳。有的開發(fā)商在房地產(chǎn)廣告中標上不可思議的最底價格，而個價格往往是在售樓盤中朝向和樓層最不好的房屋的價格，或者是特定環(huán)境、時間下的促銷價，并不反映整個樓盤的真實價格。而購房者被低價吸引過去后卻發(fā)現(xiàn)真實的情況和廣告上宣傳的存在較大的差距。

　　(三)虛假承諾

　　廣告承諾是房地產(chǎn)開發(fā)商在宣傳樓盤的同時對購買事項做出的特定說明，以及對樓盤的質(zhì)量、環(huán)境、配套設施等有關方面的聲明、陳述或者對購房者的購買行為所做出的種種優(yōu)惠、鼓勵措施，以達到促銷目的的行為。其中存在的問題主要有以下幾種：

　　一是缺乏科學依據(jù)的升值回報承諾。如某商鋪廣告稱:“一鋪養(yǎng)三代，一鋪旺三代”;某商廈廣告稱“投資回報率可能(‘可能’二字小號淡化)高達200%”。這種承諾既缺乏科學依據(jù)，又不符合客觀情況，實屬欺詐。

　　二是缺少法律依據(jù)的落戶承諾。如上海某房地產(chǎn)項目稱:“外地人士在滬安家，提供戶口入滬，子女就讀等全方位服務”，但是根據(jù)上海市商品房買賣和辦理戶口的相關規(guī)定，購房落戶有購房面積、總價、試行地區(qū)等多重限制，這種購房落戶的承諾容易給消費者帶來認知上的差錯。

　　三是允諾模糊，誘騙購房者。比如廣告稱:“買現(xiàn)房，送裝修”，卻不明示裝修的細節(jié)，為日后的糾紛留下借口;甚至出現(xiàn)“買房子送家具”是運送不是贈送的幽默。把尚不具備的公共配套設施在廣告中宣傳，交通、市政配套都能被拿來在廣告中忽悠。這些不實宣傳，已經(jīng)違反了《消費者權益保護法》中“經(jīng)營者應該向消費者提供有關商品或服務的真實信息，不得做引人誤解的虛假宣傳”的規(guī)定。

　　(四)炒作概念

　　概念營銷是以某種有形或無形的產(chǎn)品為依托，向消費者宣傳傳遞一種新的消費概念，賦予企業(yè)或產(chǎn)品以豐富的內(nèi)涵或特定的品位和社會定位，從而引起消費者的關注與認同，并最終喚起消費者需求的一種營銷策略，往往以其獨特的構思為企業(yè)贏得市場先機。然而時下的房地產(chǎn)市場，真正的概念營銷不多，概念炒作卻風靡盛行，通過杜撰出或時尚或似乎帶有文化品位的概念，反復炒作。翻看各地的房地產(chǎn)廣告，“花園”、“廣場”比比皆是，“卡布其諾”、“普羅旺斯”讓人摸不著頭腦，再看廣告畫面似曾相識，這種缺乏新意的模仿已經(jīng)傷害了房地產(chǎn)廣告的健康發(fā)展。

　　(五)崇洋炫富

　　房地產(chǎn)產(chǎn)品作為目前老百姓生活中最大的支出項目，是理性程度最高的領域之一，不同檔次的房子有其特定的消費者，不同的樓盤，在廣告宣傳中應有恰當?shù)氖址ú呗詡鬟_到目標受眾。然而在當前的房地產(chǎn)廣告中卻在蔓延著崇洋與炫富兩股歪風。“北歐花園”、“加州·陽光城”……作為項目名稱無可厚非，但是如果廣告策劃者本人都不能說清楚這些名字和項目之間的聯(lián)系時，這就只能是一種崇洋媚外的虛假宣傳，甚至有些設計與宣傳本身就不搭界，例如有些小區(qū)宣傳的“歐洲花園”卻是中式典型的亭臺軒榭，小橋流水，有人將這股“自取其辱”“崇洋風”批評為“自我殖民主義”。

　　除了崇洋風，還有炫富風，雖然許多地方政府多次整治房地產(chǎn)炫富廣告，炫富之風依然在蔓延，所有的樓盤都在努力刻畫了自己的奢華形象，“至尊”、“奢華”、“獨享”、“名門”、“世家”、“皇家”等成為房地產(chǎn)廣告里出現(xiàn)最多的詞，竭力通過這些廣告，制造出夢境，讓我們相信選擇這樣的房子就擁有最高尚的品位，享受到最頂級的奢華。有廣告甚至用“有的人只能一輩子仰望，有的人卻唾手可得”來割裂社會，成為和諧社會的噪音。這樣的廣告不僅是在渲染不健康的消費觀念，更加劇民眾的不公正感，這種炫耀財富的廣告，既不符合我國經(jīng)濟社會的發(fā)展實際，也有悖于構建和諧社會的時代主旋律。

　　二、房地產(chǎn)廣告存在問題的改進策略

　　(一)文化

　　設計與文化是相互作用，相互影響的，文化定位貫穿整個房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。“行要好伴，住要好鄰”，房地產(chǎn)廣告中反映時代特色，體現(xiàn)人文關懷，還要有傳統(tǒng)文化的傳承。其實中國傳統(tǒng)居住觀念不僅追求自然環(huán)境的和諧，也重視人文環(huán)境的選擇，孟母三遷就是要為兒子找一個合適的成長環(huán)境。追求“和諧”的居住環(huán)境早在古代就已經(jīng)出現(xiàn)了，正如現(xiàn)在創(chuàng)建“和諧社會”，其實與城市建設也是密切聯(lián)系的。

　　地域歷史文化也應成為房地產(chǎn)廣告的重要部分，不同地區(qū)要體現(xiàn)不同的地域文化，在中國這個歷史悠久、傳統(tǒng)文化根深蒂固的地方，本土文化在廣告中所營造的文化氛圍占有重要地位的，文化上的認同，風俗習慣上的契合，是房地產(chǎn)文化的重要來源。例如鄭州的龍泊圣地，就是由其位置所在的雙龍湖而得來的;而萬科通過對嶺南及香港文化的認識、理解而推出了城市花園、四季花城、花園洋房等系列產(chǎn)品。城市花園可以追溯到位于香港北角區(qū)的城市花園，四季花城得名于南粵大地四季如春的氣候，花園洋房則是對上海歷史街區(qū)上老洋房的學習，加上自身對現(xiàn)代居住方式的理解開發(fā)出來的新產(chǎn)品。廣告以“遵循自然、臨山而居近水而棲、建筑自然、自然的生活、遵循自己的心靈、自然成長、生活于此時此地”生活方式為法則，使廣告充分反映出產(chǎn)品的精神實質(zhì)，與購房者的心里產(chǎn)生共鳴，與購房者順利的產(chǎn)生溝通并拉近距離。

　　(二)規(guī)范語言

　　廣告的傳播范圍廣，影響大，在無所不能的修辭策略和夸張華美的語言下，地產(chǎn)文化的公信力大打折扣。房地產(chǎn)廣告不切實際的復制，抄襲，造詞、錯字、濫用術語或形容詞，無休止地套用句式的現(xiàn)象，玩文字游戲，使房地產(chǎn)廣告成為一種文化烏托邦。應對項目進行深入理解，尋找有力的支持點，用簡短、明確、易讀易懂的文字，客觀、真實、科學地向受眾傳達信息，提高語言公信力。

　　(三)加強政府監(jiān)管，完善法律體系

　　政府作為市場管理部門，對房地產(chǎn)廣告中存在的問題，應加強監(jiān)管、完善法律制度、規(guī)范市場競爭、引導企業(yè)行為，為房地產(chǎn)市場發(fā)展創(chuàng)造一個良好的環(huán)境。政府部門應介入房地產(chǎn)廣告的審查，要求他們做好自律，這對廣告經(jīng)營者、發(fā)布者是一種督促，并引導社會成員和組織對發(fā)布后的廣告做嚴格的監(jiān)督，使他們能夠認真的遵守法律法規(guī)，維護消費者的利益。

　　在加強政府監(jiān)管的同時，還要完善涉及房地產(chǎn)行業(yè)的法律，改變房地產(chǎn)領域的立法滯后的現(xiàn)狀。目前我國調(diào)整房地產(chǎn)廣告的法律法規(guī)主要有三個，即《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》、《商品房銷售管理辦法》。《廣告法》作為專門法，只是對所有的商品發(fā)布廣告做出一個籠統(tǒng)的原則性的規(guī)定，房地產(chǎn)商品不同于一般的商品，它的商品信息具有很強的專業(yè)性。而對于房地產(chǎn)這個個性化的市場里的違法行為(如關于地圖、位置圖、示意圖在房地產(chǎn)廣告中誤導人們;投資者回報率的虛假承諾等等行為)卻顯的很無力。《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》作為國家工商總局的一個暫行規(guī)定，對虛假廣告的懲治措施不立，效力也不高。《商品房銷售管理辦法》對引誘式的房地產(chǎn)廣告是沒有約束力的，也不具有法律約束力。這些都在客觀上放縱了開發(fā)商的違法行為，損害了消費者的合法權益。

　　(四)教育

　　房地產(chǎn)廣告作為房地產(chǎn)行業(yè)的重要的組成部分，行業(yè)特點正在逐步形成。目前，房地產(chǎn)廣告專業(yè)教育還是一項空白，但是隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對房地產(chǎn)廣告的設計人才的需求也將大量的增加，人們對其相關行業(yè)的重視，對人才的需求會帶來教育的變化，專業(yè)的人才出現(xiàn)也會為解決房地產(chǎn)廣告行業(yè)目前存在的問題帶來根本性改變，有助于房地產(chǎn)廣告行業(yè)走上健康的發(fā)展道路。

　　正確把握房地產(chǎn)行業(yè)特點，正確認識當前房地產(chǎn)廣告普遍存在的問題，加強對房地產(chǎn)廣告的監(jiān)管和引導，避免虛假宣傳、炫富崇奢、崇洋媚俗等不良傾向，堅持房產(chǎn)廣告的真實，簡約，易懂原則，通過優(yōu)秀的廣告作品發(fā)掘市場需求，貫徹消費理念，創(chuàng)造社會文化，提升人的生活追求和精神境界。讓我們共同期待房地產(chǎn)廣告的健康、快速的發(fā)展及房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)繁榮促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，具有重要的現(xiàn)實意義。