摘　要：早在1992年，房地產(chǎn)市場就出現(xiàn)了開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓交易行為，但由于國家房地產(chǎn)管理法律法規(guī)不夠健全，政府對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓交易行為也未及時加以規(guī)范和管理，致使我國房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的規(guī)定依然存在諸多空白，大量房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓交易活動頻發(fā)爭議和糾紛。尤其是近期，受國家宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈受到嚴重影響，開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓活動越來越為頻繁，從最初一兩塊地的轉(zhuǎn)讓發(fā)展到整個項目公司的轉(zhuǎn)讓，如何規(guī)范和管理房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓交易行為，成為了一件急需解決的事情。本文將結(jié)合具體案例，探討房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓中的法律問題。

　　關鍵詞：房地產(chǎn)項目　轉(zhuǎn)讓交易　法律問題　法律糾紛

　　一、房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓

　　1、房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的概念

　　早在1992年，房地產(chǎn)市場就出現(xiàn)了開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓交易行為，但由于國家房地產(chǎn)管理法律法規(guī)不夠健全，政府對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓交易行為也未及時加以規(guī)范和管理，致使我國房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的規(guī)定依然存在諸多空白，大量房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓交易活動頻發(fā)爭議和糾紛。尤其是近期，受國家宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈受到嚴重影響，開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓活動越來越為頻繁，從最初一兩塊地的轉(zhuǎn)讓發(fā)展到整個項目公司的轉(zhuǎn)讓，如何規(guī)范和管理房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓交易行為，成為了一件急需解決的事情。

　　房地產(chǎn)項目的轉(zhuǎn)讓，不同于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和在建工程轉(zhuǎn)讓，是指開發(fā)商在開發(fā)過程中將具備一定條件的整個房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓給他人的行為。在房地產(chǎn)行業(yè)興起和發(fā)展的前期，并不允許房地產(chǎn)開發(fā)項目的交易。1990年國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的《關于進一步清理整頓房地產(chǎn)開發(fā)公司的意見》中就明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)公司必須在核準的經(jīng)營范圍內(nèi)真正從事房地產(chǎn)開發(fā)，只能經(jīng)營自己開發(fā)的商品房，不得轉(zhuǎn)手倒賣，不得向其他單位轉(zhuǎn)讓商品房屋建設計劃，嚴禁超范圍經(jīng)營。”不過自1992年后，隨著經(jīng)濟體制改革的深入和市場經(jīng)濟體制的確立，房地產(chǎn)開發(fā)項目交易轉(zhuǎn)讓行為以其手續(xù)簡單、費用節(jié)省、開發(fā)快捷的優(yōu)點，在我國很快有了極大的發(fā)展。

　　2、房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的條件

　　根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》中的相關規(guī)定：房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓交易活動中，轉(zhuǎn)讓方應具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格;轉(zhuǎn)讓方必須已經(jīng)按照出讓合同約定支付了全部土地出讓金，持有合法取得的土地使用權(quán)證或土地使用批文、紅線圖，如果沒有辦理土地出讓手續(xù)或雖然已經(jīng)辦理了出讓手續(xù)但轉(zhuǎn)讓時尚未付清出讓金的，應當對辦理出讓手續(xù)的具體責任人和相關費用進行約定，并約定尚未付清費用的承擔方式;轉(zhuǎn)讓交易的房地產(chǎn)項目，必須是已經(jīng)進行了一定投資，包括三通一平、工程地質(zhì)勘察、建筑設計等工作;此外，還必須是已經(jīng)取得了建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證，具備開工條件的項目。

　　3、房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓交易的類型

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓交易的類型，主要包括開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓兩種。開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓一般用于未成立項目公司的項目。對于開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓，項目投資人可以是現(xiàn)金轉(zhuǎn)讓，也可以是土地作價轉(zhuǎn)讓，其中因項目停建、緩建而進行的項目轉(zhuǎn)讓交易，除了需要交易雙方合意外，還必須按照項目的立項、用地、工程建設的有關審批程序重新辦理手續(xù)，其主要適用的法律法規(guī)包括《房地產(chǎn)法》、《規(guī)劃法》和《建筑法》。項目轉(zhuǎn)讓是一種成本高、手續(xù)繁瑣的轉(zhuǎn)讓交易活動，但這種轉(zhuǎn)讓形式只是對項目的開發(fā)主體進行變更，受讓方并不承擔轉(zhuǎn)讓方的債務，所以風險較小。

　　公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓適用于成立了項目公司的開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓活動由項目公司的股東通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓來轉(zhuǎn)讓項目，這種轉(zhuǎn)讓形式只是變更項目公司內(nèi)部的股權(quán)結(jié)構(gòu)，不會對土地使用和相關政府批文進行變更，所以整個轉(zhuǎn)讓活動相對簡單，免除了大量的手續(xù)和費用，受讓方以股東的身份直接參與項目公司的管理。

　　但是，這種轉(zhuǎn)讓活動如果涉及外商投資企業(yè)，則涉及了項目投資人及合同、章程等的變更，需要報主管部門審批。雖然這種轉(zhuǎn)讓形式相對簡單，費用較低，但受讓方除了承擔項目本身的建設風險外，還需要承擔項目公司原有的債務、擔保、合同違約等風險，主要用于停建、緩建項目的轉(zhuǎn)讓。

　　4、房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓交易需要辦理的法律手續(xù)

　　在房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓交易活動中，需要辦理的法律手續(xù)根據(jù)項目轉(zhuǎn)讓的方法略有不同。開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓需要辦理的手續(xù)主要包括項目轉(zhuǎn)讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)、項目建設者更名手續(xù)、備案手續(xù);項目公司的轉(zhuǎn)讓需要的手續(xù)包括股權(quán)工商登記變更手續(xù)、債權(quán)債務約定公告、項目公司的清算，如果是外商投資企業(yè)，還需要外經(jīng)貿(mào)部門審批手續(xù)。

　　二、房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓中需要注意的問題

　　1、項目轉(zhuǎn)讓付款問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目所包括的內(nèi)容極為復雜，不管是項目的轉(zhuǎn)讓還是項目公司的轉(zhuǎn)讓，在整個轉(zhuǎn)讓交易活動中，需要辦理的手續(xù)都極為繁瑣，同時要清算和落實項目資產(chǎn)情況及負債情況都需要大量時間，付款方式也成為房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓交易活動中不得不考慮的一個問題。這其中需要注意，一旦土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，即便轉(zhuǎn)讓款項尚未付清，受讓人依然享有不動產(chǎn)物權(quán)，轉(zhuǎn)讓人只享有向受讓人的主張權(quán)。現(xiàn)在通常采用銀行保函、雙方共同監(jiān)管或第三方托管的方式，來規(guī)避轉(zhuǎn)讓付款所產(chǎn)生的風險，保證在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)期間不出現(xiàn)其他風險因素。

　　2、土地負擔問題

　　在項目轉(zhuǎn)讓交易中，項目轉(zhuǎn)讓人為了獲得更多的利益，很有可能會在轉(zhuǎn)讓交易時故意隱瞞在土地使用權(quán)或地上物上存在的負擔，這種隱瞞行為可能會導致轉(zhuǎn)讓合同的失效，或因為債務的相對性而不會損害受讓人的實際利益，但由于立法或司法解釋的改變，這種隱瞞行為很可能會對受讓人形成直接的經(jīng)濟損失。

　　比如以往的法律規(guī)定，工程款如何支付是發(fā)包人與承包人的事，土地使用權(quán)在項目建設期間轉(zhuǎn)讓，尚未支付的工程款，承包人只能與用地人進行交涉，對土地使用權(quán)的受讓人無法主張權(quán)利。而在新《合同法》中，第二百八十六條則規(guī)定，發(fā)包人未按約定支付價款的，承包人可催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款，發(fā)包人逾期支付的，除按照建設工程的性質(zhì)不能折價、拍賣的部分以外，可以與發(fā)包人將該工程適宜部分進協(xié)議折價，或申請人民法院將工程進行拍賣，以優(yōu)先償還建設工程價款。這種債隨地走和優(yōu)先受償?shù)脑瓌t，如果用地人在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時隱瞞了有關工程款支付的事實，承包人在主張權(quán)利時有了向土地使用權(quán)受讓人主張權(quán)利的可能。

　　3、合同問題

　　項目轉(zhuǎn)讓交易活動，需要注意所有轉(zhuǎn)讓、受讓的當事人必須以書面形式協(xié)商一致，項目所涉及的各種政府批文包括立項和規(guī)劃批文均需在合同中一一列明。整個轉(zhuǎn)讓交易活動，必須符合項目開發(fā)過程不同階段中政府有關的轉(zhuǎn)讓條件。對于成立了項目公司的項目轉(zhuǎn)讓，如果是以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式對全部項目或部分項目進行轉(zhuǎn)讓的，必須按公司法中有關規(guī)定辦理工商變更登記手續(xù)，并辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓變更登記手續(xù)，澄清債權(quán)債務并約定公告程序。如果項目轉(zhuǎn)讓時未按出讓合同約定期限和條件進行開發(fā)，轉(zhuǎn)讓合同需要約定補辦政府主管部門認可手續(xù)及具體責任人，如果合同中的土地使用年限已經(jīng)開始使用的，應在合同約定的土地使用年限中作相應的扣除。如果是已經(jīng)實行預售的房地產(chǎn)項目，雙方應約定通知預購業(yè)主，并在合約中明確因此引起相應責任時的處理方法。

　　總之，房地產(chǎn)項目由于涉及內(nèi)容較為復雜，轉(zhuǎn)讓活動中所需辦理的手續(xù)繁多，所以在轉(zhuǎn)讓活動中，不管是轉(zhuǎn)讓方還是受讓方，不管是采用何種方法進行轉(zhuǎn)讓，都應當仔細分析整個項目的相關情況，澄清相關債權(quán)債務，以及各種審批文件、技術(shù)文件、土地使用文件等相關內(nèi)容，從而避免因此引起的法律風險。

　　參考文獻

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