摘要：近年來，由于國民對房價的高度關注，不少學者都開始編寫房地產論文，研究房地產市場。本文發表在《中國房地產業》，是房地產論文發表范文，文章從房地產開發的不同階段提出了成本控制的有效措施;從房地產開發的整體和全局高度提出成本管理的方法，供發表房地產論文的學者參考。

　　關鍵詞：房地產;成本控制;成本管理

　　一、前言

　　房地產開發的工程成本是指在工程項目上發生的全部費用的總和，包括人工費、材料費、機械費和實施工程過程中發生的管理費和臨時設施費等。成本管理是對房地產開發過程中所發生的成本有組織、有系統地進行預測計劃、控制、計算、分析和考核等一系列的科學管理工作。其目的在于組織和全體工作人員，在保證房產質量的前提下，挖掘降低成本的潛力，提高企業競爭力，實現產企業利潤的最大化。

　　二、房地產項目成本管理存在問題

　　(一)成本管理觀念落后。

　　我國房地產企業普遍存在成本管理觀念落后的現象，對成本管理的范圍、目的及手段等方面的認識存在偏差。很多房地產企業仍將成本管理的范圍局限于企業內部甚至只包括生產階段，而忽略了對其他領域和項目其他階段成本行為的管理。成本管理的目的局限于降低成本，較少從效益角度看成本的效用，降低成本的手段也主要依靠節約方式，不能應用成本效益原則通過發生成本來實現更大的收益。這些落后的觀念已經不能適應競爭日益激烈的房產市場。

　　(二)施工圖預算不切現實

　　在施工圖設計階段，根據設計，編制項目預算。施工圖預算是設計成本的計算。施工圖預算的合理性在于按照科學的設計來如何組織建設，如何設計要求，采用什么樣的方法，施工期間如何安排，以及如何根據不同季節進行工人和機器的管理。所有這些工作都應該由施工方安排，讓設計公司編制預算是不現實的。

　　(三)項目運作不注重計劃

　　項目成本管理管理方式很多，但首先要做的就是計劃。施工前做好工程的估算，必須依據材料計劃并對照市場材料價格估算出材料所需費用，還有加工費、臨時設施、辦公用品及生活設施費等，對每一項做一個較詳細的估算。把估算出的總金額與預算總金額進行對照，這對今后的工程實施和成本管理有很大的幫助。制定詳實、可行、精確的計劃對于項目管理目標完成有著重要的作用。現階段項目運行時，房地產商為了早開工，早開盤。計劃成立一張消耗了勞動力的廢紙，完全起不到應有的作用。這樣在實際工程中沒有科學的計劃可以依據，某一分部分項工程不知花費是超還是省，成本管理效率低下。 (四)把項目成本管理的重點放在施工階段

　　房地產開發項目成本由地價，土建和安裝成本費，配套建設費用，開發商的運營成本組成。施工成本在整個項目成本中所占的比率不是最高的，只能說施工階段可能是成本投入最明顯的一個階段。為防止在施工中產生的各種經濟問題，各公司均采取分散權利的辦法，項目經理的權力被減少至最低，職能部門的權力相對做大。控制成本被分解到各職能部門后，各部門就只關注自己的職能范圍內的成本管理情況，至于對其他部門甚至全局會有什么影響根本就不是相應職能部門關心的范圍。因此將項目成本管理重點放在施工階段是不可行的，應該在每個部門每個階段都要注重項目成本的管理。

　　(五)融資結構不合理、融資渠道過于依賴

　　目前，中國房地產項目開發的資金主要來自國內貸款，利用外資和其他資金來源較少。雖然融資方式很少，且不成熟，限制更多。有時，資金不能及時到位。為了確保項目的正常進行，施工企業不得不從銀行貸款。因此，大量的建設資金為貸款銀行。然而信貸周期長，無法保證投資回報。房地產行業的特點決定投資回報的滯后性。只有一個融資渠道，會增加風險和成本，銀行貸款余額的增加，會帶來日后建設成本的增加。

　　三、房地產項目的成本控制

　　(一)立項階段

　　在項目立項階段，企業首先要做好調查研究并收集大量的市場信息。房地產價格主要由所處地段、土地價格、環境配套、戶型、市場競爭度、市場購買力等因素決定。在項目方案設計、產品定位及預算上，企業要充分考慮到這些因素，可以根據市場價格采取擬定目標利潤的辦法來推算項目的目標成本，再將目標成本按期間費用和開發成本進行分類和分解。在正確劃分成本項目基礎上，對各環節支出確定開支范圍及擬訂費用標準，根據目標成本預測各項稅費支出，預訂支出計劃，讓目標成本及目標利潤具有可預見性和可控性。

　　(二)設計階段

　　項目設計委托時，要向設計單位及設計人員提供盡可能詳盡的準確的相關設計資料及各種技術經濟指標，明確項目開發的定位、工程建設成本范圍、質量及效果，特別要強調設計方案的“經濟”“合理”，在保證工程質量的前提下盡可能從源頭上作好成本節約。

　　施工圖設計階段是控制工程成本主要的一環。在設計過程中，有些工程設計人員只注重設計“質量”及設計期限，沒有更多的考慮設計對工程建設成本的重大影響。因此在這一環要十分注重，不可忽視。

　　(三)施工階段

　　加強施工現場成本管理。嚴格督促施工方按圖施工，嚴格控制設計變更及材料代用，對必要的變更要做到先算帳后簽證，做好現場各種施工記錄，做好材料進料抽檢工作，及時掌握各種材料的市場價格信息，在保證質量的前提下盡可能將工期提前。

　　對施工進度款的撥付要嚴格簽認制度及審查制度，要實行多級管理及控制。比如對工程量的審查，要做到不多算、不重算，誰簽字誰負責。另外，對定額取費的選擇要根據施工合同進行嚴格查核，對就高不就低的項目要堅決糾正。

　　四、房地產項目的成本管理

　　(一)提高人員成本意識

　　施工員應注針對企業對材料成本管理認識不到位的現狀，提高單位領導和工程管理人員材料成本控制意識，使每一位職工都把工程成本管理工作放在主要位置，把加強項目成本管理控制變成職工的自覺行動，這是實現成本目標的保證。這樣，企業才可以在較小的耗費下取得更大的經濟效益，得以提高企業的市場競爭力。還要將材料成本管理好壞與考評制度相結合，明確相關人員職責，獎罰分明，將工作表現情況與職工晉級加薪和職務聘任相掛鉤，以此調動各級人員的工作積極性和創造性，產生控制成本的內在動力。

　　(二)完善成本管理體制

　　建立責、權、利三者結合的成本管理體制。企業在為每個責任部門下達成本目標的同時，要賦予該部門相應的權利，做到權責的有機結合;同時，還必須定期對工作實績進行考評和考核，并同經濟利益緊密掛鉤，以調動各部門在成本控制方面的主動性。

　　(三)擴大融資渠道降低資本成本

　　進一步擴大融資渠道，吸收更多的資金來參與到房地產項目開發。降低銀行貸款規模，避免過多依賴銀行。降低資本成本。施工方應該嘗試獲得財政利益和官方津貼。探索新的融資渠道，如資產重組，股權融資，發行企業債，短期融資，BOT方式，拍賣，在市場上市，吸收外資。

　　(四)加強物資管理

　　公司內部要有明確的物資管理規章制度，并嚴格執行。確保物資采購和使用過程處于受控狀態。在建筑材料的采購方面，項目計劃員要根據施工圖編制工程物資主要材料總計劃，按照施工計劃和施工進度編制月/季物資采購計劃，并作好書面記錄工作。項目材料員必須按照經過審批的物資采購計劃文件來供應物資。所有進入施工現場的材料必須經過驗收、檢驗和試驗，以防止不合格的材料而造成的損失。 在物資的發放方面，建立材料使用限額領料制度。超限額的用料，施工員應注明超耗原因，以便今后預防控制。材料管理人員應對材料使用情況進行監督，做到工完、料凈、場清，建立監督記錄，對存在的問題及時分析處理。 班組應辦理剩余材料退料手續。臨建/輔助設施用料、包裝物及容器應回收，并建立加收臺賬。

　　五、結論

　　房地產開發項目的成本控制與管理是一個多階段的、動態的和復雜的工作，要做好房地產項目開發的成本控制就必須要樹立起企業的成本意識，建立起完善的成本管理制度，加強對物資材料成本的管理與監督，做好開發過程各個環節的成本控制和管理工作。

　　參考文獻:

　　[1]沈紅，黃衛霞.完善我國的企業內部控制[J].中國石油財會.

　　2007(3).

　　[2]董輝，張永凱.建立和完善國有企業內部會計控制制度的幾點建議[J].中國石油財會,2007(5).

　　[3]李明俠.關于強化成本控制問題的分析[J].中國總會計師, 2009(07)

　　[4]溫香芹.結合企業實際降低采購成本[J].河北企業2007( 1) .