摘要：近年來，由于國民對房價的高度關(guān)注，不少學(xué)者都開始編寫房地產(chǎn)論文，研究房地產(chǎn)市場。本文發(fā)表在《中國房地產(chǎn)業(yè)》，是房地產(chǎn)論文發(fā)表范文，文章從房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段提出了成本控制的有效措施;從房地產(chǎn)開發(fā)的整體和全局高度提出成本管理的方法，供發(fā)表房地產(chǎn)論文的學(xué)者參考。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);成本控制;成本管理

　　一、前言

　　房地產(chǎn)開發(fā)的工程成本是指在工程項目上發(fā)生的全部費用的總和，包括人工費、材料費、機械費和實施工程過程中發(fā)生的管理費和臨時設(shè)施費等。成本管理是對房地產(chǎn)開發(fā)過程中所發(fā)生的成本有組織、有系統(tǒng)地進行預(yù)測計劃、控制、計算、分析和考核等一系列的科學(xué)管理工作。其目的在于組織和全體工作人員，在保證房產(chǎn)質(zhì)量的前提下，挖掘降低成本的潛力，提高企業(yè)競爭力，實現(xiàn)產(chǎn)企業(yè)利潤的最大化。

　　二、房地產(chǎn)項目成本管理存在問題

　　(一)成本管理觀念落后。

　　我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在成本管理觀念落后的現(xiàn)象，對成本管理的范圍、目的及手段等方面的認識存在偏差。很多房地產(chǎn)企業(yè)仍將成本管理的范圍局限于企業(yè)內(nèi)部甚至只包括生產(chǎn)階段，而忽略了對其他領(lǐng)域和項目其他階段成本行為的管理。成本管理的目的局限于降低成本，較少從效益角度看成本的效用，降低成本的手段也主要依靠節(jié)約方式，不能應(yīng)用成本效益原則通過發(fā)生成本來實現(xiàn)更大的收益。這些落后的觀念已經(jīng)不能適應(yīng)競爭日益激烈的房產(chǎn)市場。

　　(二)施工圖預(yù)算不切現(xiàn)實

　　在施工圖設(shè)計階段，根據(jù)設(shè)計，編制項目預(yù)算。施工圖預(yù)算是設(shè)計成本的計算。施工圖預(yù)算的合理性在于按照科學(xué)的設(shè)計來如何組織建設(shè)，如何設(shè)計要求，采用什么樣的方法，施工期間如何安排，以及如何根據(jù)不同季節(jié)進行工人和機器的管理。所有這些工作都應(yīng)該由施工方安排，讓設(shè)計公司編制預(yù)算是不現(xiàn)實的。

　　(三)項目運作不注重計劃

　　項目成本管理管理方式很多，但首先要做的就是計劃。施工前做好工程的估算，必須依據(jù)材料計劃并對照市場材料價格估算出材料所需費用，還有加工費、臨時設(shè)施、辦公用品及生活設(shè)施費等，對每一項做一個較詳細的估算。把估算出的總金額與預(yù)算總金額進行對照，這對今后的工程實施和成本管理有很大的幫助。制定詳實、可行、精確的計劃對于項目管理目標完成有著重要的作用。現(xiàn)階段項目運行時，房地產(chǎn)商為了早開工，早開盤。計劃成立一張消耗了勞動力的廢紙，完全起不到應(yīng)有的作用。這樣在實際工程中沒有科學(xué)的計劃可以依據(jù)，某一分部分項工程不知花費是超還是省，成本管理效率低下。 (四)把項目成本管理的重點放在施工階段

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目成本由地價，土建和安裝成本費，配套建設(shè)費用，開發(fā)商的運營成本組成。施工成本在整個項目成本中所占的比率不是最高的，只能說施工階段可能是成本投入最明顯的一個階段。為防止在施工中產(chǎn)生的各種經(jīng)濟問題，各公司均采取分散權(quán)利的辦法，項目經(jīng)理的權(quán)力被減少至最低，職能部門的權(quán)力相對做大。控制成本被分解到各職能部門后，各部門就只關(guān)注自己的職能范圍內(nèi)的成本管理情況，至于對其他部門甚至全局會有什么影響根本就不是相應(yīng)職能部門關(guān)心的范圍。因此將項目成本管理重點放在施工階段是不可行的，應(yīng)該在每個部門每個階段都要注重項目成本的管理。

　　(五)融資結(jié)構(gòu)不合理、融資渠道過于依賴

　　目前，中國房地產(chǎn)項目開發(fā)的資金主要來自國內(nèi)貸款，利用外資和其他資金來源較少。雖然融資方式很少，且不成熟，限制更多。有時，資金不能及時到位。為了確保項目的正常進行，施工企業(yè)不得不從銀行貸款。因此，大量的建設(shè)資金為貸款銀行。然而信貸周期長，無法保證投資回報。房地產(chǎn)行業(yè)的特點決定投資回報的滯后性。只有一個融資渠道，會增加風(fēng)險和成本，銀行貸款余額的增加，會帶來日后建設(shè)成本的增加。

　　三、房地產(chǎn)項目的成本控制

　　(一)立項階段

　　在項目立項階段，企業(yè)首先要做好調(diào)查研究并收集大量的市場信息。房地產(chǎn)價格主要由所處地段、土地價格、環(huán)境配套、戶型、市場競爭度、市場購買力等因素決定。在項目方案設(shè)計、產(chǎn)品定位及預(yù)算上，企業(yè)要充分考慮到這些因素，可以根據(jù)市場價格采取擬定目標利潤的辦法來推算項目的目標成本，再將目標成本按期間費用和開發(fā)成本進行分類和分解。在正確劃分成本項目基礎(chǔ)上，對各環(huán)節(jié)支出確定開支范圍及擬訂費用標準，根據(jù)目標成本預(yù)測各項稅費支出，預(yù)訂支出計劃，讓目標成本及目標利潤具有可預(yù)見性和可控性。

　　(二)設(shè)計階段

　　項目設(shè)計委托時，要向設(shè)計單位及設(shè)計人員提供盡可能詳盡的準確的相關(guān)設(shè)計資料及各種技術(shù)經(jīng)濟指標，明確項目開發(fā)的定位、工程建設(shè)成本范圍、質(zhì)量及效果，特別要強調(diào)設(shè)計方案的“經(jīng)濟”“合理”，在保證工程質(zhì)量的前提下盡可能從源頭上作好成本節(jié)約。

　　施工圖設(shè)計階段是控制工程成本主要的一環(huán)。在設(shè)計過程中，有些工程設(shè)計人員只注重設(shè)計“質(zhì)量”及設(shè)計期限，沒有更多的考慮設(shè)計對工程建設(shè)成本的重大影響。因此在這一環(huán)要十分注重，不可忽視。

　　(三)施工階段

　　加強施工現(xiàn)場成本管理。嚴格督促施工方按圖施工，嚴格控制設(shè)計變更及材料代用，對必要的變更要做到先算帳后簽證，做好現(xiàn)場各種施工記錄，做好材料進料抽檢工作，及時掌握各種材料的市場價格信息，在保證質(zhì)量的前提下盡可能將工期提前。

　　對施工進度款的撥付要嚴格簽認制度及審查制度，要實行多級管理及控制。比如對工程量的審查，要做到不多算、不重算，誰簽字誰負責(zé)。另外，對定額取費的選擇要根據(jù)施工合同進行嚴格查核，對就高不就低的項目要堅決糾正。

　　四、房地產(chǎn)項目的成本管理

　　(一)提高人員成本意識

　　施工員應(yīng)注針對企業(yè)對材料成本管理認識不到位的現(xiàn)狀，提高單位領(lǐng)導(dǎo)和工程管理人員材料成本控制意識，使每一位職工都把工程成本管理工作放在主要位置，把加強項目成本管理控制變成職工的自覺行動，這是實現(xiàn)成本目標的保證。這樣，企業(yè)才可以在較小的耗費下取得更大的經(jīng)濟效益，得以提高企業(yè)的市場競爭力。還要將材料成本管理好壞與考評制度相結(jié)合，明確相關(guān)人員職責(zé)，獎罰分明，將工作表現(xiàn)情況與職工晉級加薪和職務(wù)聘任相掛鉤，以此調(diào)動各級人員的工作積極性和創(chuàng)造性，產(chǎn)生控制成本的內(nèi)在動力。

　　(二)完善成本管理體制

　　建立責(zé)、權(quán)、利三者結(jié)合的成本管理體制。企業(yè)在為每個責(zé)任部門下達成本目標的同時，要賦予該部門相應(yīng)的權(quán)利，做到權(quán)責(zé)的有機結(jié)合;同時，還必須定期對工作實績進行考評和考核，并同經(jīng)濟利益緊密掛鉤，以調(diào)動各部門在成本控制方面的主動性。

　　(三)擴大融資渠道降低資本成本

　　進一步擴大融資渠道，吸收更多的資金來參與到房地產(chǎn)項目開發(fā)。降低銀行貸款規(guī)模，避免過多依賴銀行。降低資本成本。施工方應(yīng)該嘗試獲得財政利益和官方津貼。探索新的融資渠道，如資產(chǎn)重組，股權(quán)融資，發(fā)行企業(yè)債，短期融資，BOT方式，拍賣，在市場上市，吸收外資。

　　(四)加強物資管理

　　公司內(nèi)部要有明確的物資管理規(guī)章制度，并嚴格執(zhí)行。確保物資采購和使用過程處于受控狀態(tài)。在建筑材料的采購方面，項目計劃員要根據(jù)施工圖編制工程物資主要材料總計劃，按照施工計劃和施工進度編制月/季物資采購計劃，并作好書面記錄工作。項目材料員必須按照經(jīng)過審批的物資采購計劃文件來供應(yīng)物資。所有進入施工現(xiàn)場的材料必須經(jīng)過驗收、檢驗和試驗，以防止不合格的材料而造成的損失。 在物資的發(fā)放方面，建立材料使用限額領(lǐng)料制度。超限額的用料，施工員應(yīng)注明超耗原因，以便今后預(yù)防控制。材料管理人員應(yīng)對材料使用情況進行監(jiān)督，做到工完、料凈、場清，建立監(jiān)督記錄，對存在的問題及時分析處理。 班組應(yīng)辦理剩余材料退料手續(xù)。臨建/輔助設(shè)施用料、包裝物及容器應(yīng)回收，并建立加收臺賬。

　　五、結(jié)論

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制與管理是一個多階段的、動態(tài)的和復(fù)雜的工作，要做好房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制就必須要樹立起企業(yè)的成本意識，建立起完善的成本管理制度，加強對物資材料成本的管理與監(jiān)督，做好開發(fā)過程各個環(huán)節(jié)的成本控制和管理工作。

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