摘 要：本文以某房地產項目為背景，在原有建設投資方案的基礎上對該項目進行了方案優化，并從投資估算與計劃、綜合財務評價、銷售預測等方面對兩種方案進行了對比分析，分析可知：自由資金內部收益率、全部資金內部收益率及投資回收期方案1均小于方案2，方案2銷售周期與銷售收入均優于方案1。因此，采用方案2 投資前景更加可觀。

　　關鍵詞：房地產,項目投資,方案優化

　　1工程概況

　　該房地產項目占地面積98.37 畝，總建筑面積約為170410 m2，戶型從88m2～297m2，外立面采用高檔外墻磚及鋁合金窗，做工考究，現代簡約，線條流暢。該項目毗鄰鐵路獨具優勢，周邊經濟繁榮，交通發達。

　　2建設方案

　　本項目開發商通過研究，把此項目定為高檔居住區，設計簡潔大方、功能經典、戶型多樣，初步方案具有經濟技術指標及戶型配比指標分別見表1～2.

　　3建設方案優化

　　為使本項目獲得在滿足要求的情況下獲得最大的收益，在原有方案的基礎上進行優化或補充。優化后的方案經濟指標如表3～4.

　　4優化效益分析

　　為明確方案優化后的效益，本文將在以下幾個方面對原有建設方案(方案1)及優化后的建設方案(方案2)進行對比分析。

　　4.1 投資估算與計劃

　　(1)投資估算

　　通過對該項目周邊項目的調查及本項目的可行性研究可知，方案1 所需投資6867.44 萬元，而方案2 所需的總投資為13603.82 萬元。

　　(2)投資計劃

　　按照上述投資估算結果及投資計劃，根據開發商資金情況，兩種方案均可施行.

　　4.2 綜合財務評價

　　根據相關經濟學理論計算可知，本項目方案一稅前與稅后NPV>0 ;稅前投資回收期為10.68 月，稅后投資回收期為11.3 月，自由資金的內部收益率IRR=22.98%>IC，稅前全部資金的內部收益率IRR=10.81%>8%;稅后全部資金的內部收益率IRR=8.72%>8%。

　　方案二稅前與稅后NPV>0，自由資金稅前投資回收期為8.4 月，稅后投資回收期為8.6月，自由資金的內部收益率IRR=33.2%>IC，稅前全部資金的內部收益率IRR=26.7%> IC;稅后全部資金的內部收益率IRR=23.7%> IC。經過比較得兩方案的NPV>0，均是可行的。而自由資金內部收益率、全部資金內部收益率及投資回收期方案一均小于方案二。

　　4.3 銷售預測

　　4.3.1銷售價格分析

　　筆者對本地房地產供給市場進行了具體的抽樣調查，并以不同區域和價位的房地產為調查對象，其基本情況如表：以各個樓盤的比準價格為計算基礎，采用簡單的算術平均法確定房產價格為2075.88 元/ m2，由于本工程處于地段位置、市場、環境、創新的因素，本工程預計定價2888 元/ m2。

　　4.3.2銷售收入預測

　　通過上面的分析所確定的房產價格，以及初步設計方案銷售比例可以得到銷售面積和預計銷售收入預測表8～9。通過對兩方案的銷售情況預測不難看出，方案2 銷售周期與銷售收入均優于方案1。

　　5結 論

　　通過本文對背景項目的分析可以得到以下結論：

　　(1)經過對原有方案規劃設計理念、交通流線、配套設施、配套設施及建筑設計及經濟技術指標的優化使得該項目更具有適用性、多樣性、協調性、歸屬性、主題性、品位化、安全性、方便性和生態性。按照方案2 進行投資，前景更可觀;

　　(2)經過比較得兩方案的NPV>0，均是可行的。而自由資金內部收益率、全部資金內部收益率及投資回收期方案1 均小于方案2，方案2 銷售周期與銷售收入均優于方案1。

　　參考文獻：

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