摘要：本文結合筆者多年從事房地產項目工程成本管理的實際工作經驗，從房地產企業內部管理出發，針對項目工程成本管理中關鍵的幾個環節，淺析如何通過做好這些環節上的工作來做好工程成本管理，最終達到合理有效降低房地產項目開發成本，提高利潤的目的。

　　關鍵詞： 房地產開發;工程成本管理;降低成本

　　Abstract: the author discusses many years engaged in the real estate project engineering cost management experience, from real estate enterprise internal management of project cost management for the project of the key some links, analyze how to do these link through the work to make the cost for the project management, and finally achieve reasonable effectively reduce the real estate project development costs, improve the purpose of profit.

　　Keywords: real estate development; Project cost management; Reduce cost

　　中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

　　一、引 言

　　工程成本管理是房地產項目開發管理中重要的一部分，一方面需要預先科學合理的確定工程成本，為整個工程成本管理確定目標;另一方面需要在工程的施工階段，對成本進行合理的過程控制，努力使最終實際成本控制在一定的范圍之內。房地產項目工程成本涉及的因素比較復雜，幾乎涉及所有的工程關系方：設計單位的水平好壞直接影響整個工程項目的總成本，而施工單位和監理單位的經營效果和溝通也直接影響到工程項目的總成本。可以這么說，工程成本管理貫穿了整個項目從設計到最后施工驗收完畢的所有階段，關鍵是要加強重點階段和關鍵環節的成本管理。房地產開發商必須在確保品質的前提下嚴格控制工程造價，合理有效降低項目成本，才能在市場競爭中立于不敗之地。筆者將從以下幾個方面分析怎樣做好房地產的工程成本管理。

　　二、設計階段的成本控制

　　設計階段是房地產項目成本控制的關鍵與重點。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，但對工程造價的影響有著比其他過程不可比擬的優勢和作用，并且通過優化設計，可做到花費最小的代價獲得最大的效果。首先是項目產品定位及規劃方案設計，其次是設計質量的好壞直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，都直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學的設計，可合理有效地降低工程造價 ，但在工程設計中，不少設計人員更注重安全性，偏向高安全系數或設計標準，而較少考慮經濟性，從而在根本上影響了項目成本的合理有效控制，造成了一定的浪費。因此，設計階段對項目投資的影響是極其重要的。要做好設計階段的成本管理工作，可從開展限額設計、采用合同措施等方面入手。

　　首先在設計委托工作中要推行限額設計，健全設計經濟責任制。開發商工作人員應與設計單位和設計人員做好交流，熟悉建筑工程的目標和要求，然后按項目投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。因此，各專業在保證功能及技術指標的前提下，必須合理分解和使用投資限額，將施工圖設計和施工圖預算統一考慮，把技術和經濟有機結合起來。目前設計人員普遍存在著設計不精、深度不夠的情況，造成設計頻繁變更，給工程成本控制帶來一定的難度，有的變更得晚了，還會帶來很大的返工，產生一定的無效成本，這是設計階段增加不必要工程成本的主要原因。依據開發經驗和投資估算的要求，必須有效地確定設計限額(造價、三材消耗指標等)，并建立獎懲考核激勵機制。對哪個專業或哪一段突破了成本指標，必須分析原因，用設計修改的辦法加以彌補。不能只顧畫圖、不顧算賬，并利用同類建筑工程的技術指標進行科學分析、比較，優化設計，降低工程成本。

　　另外，針對目前設計人員經濟觀念淡薄，圖紙深度不夠引起設計變更隨心所欲的問題，筆者認為加強合同措施是十分必要的。在設計合同經濟條款上，增加設計變更及修改的費用額度限制條款，如未經開發商允許的情況下，設計變更費超出施工合同價的某一比例(如 5%)時，則扣罰一定比例的設計費。采取一定的約束力是對設計規范、設計標準、設計質量、工程量與概預算指標等各方面控制的一種舉措。

　　三、目標成本管理

　　許多房地產開發商所做的目標成本起不到控制標準的作用，導致成本失控，資金緊張。因此，按照工程目標成本合理地進行成本核算是房地產開發企業成本管理工作中的又一重點，其中包括目標成本編制與執行。

　　(一)項目工程目標成本的編制

　　項目目標成本的管理必須做到事前控制，借鑒當地類似項目的成本，結合本公司的產品類型和建筑經濟指標，綜合當地建筑市場行情，包括勞務、材料市場的價格行情，合理編制目標成本;項目目標成本編制完畢經領導審批確定后，及作為控制標準進行執行，后續工程成本核算工作就有了“有的放矢”的目標。會計科目中成本類明細科目的設置應盡量與工程成本主體內容相一致，以便日后能與工程成本目標數同口徑進行對比、分析，從而有效實施事中成本管理和控制;并為事后的經驗總結和新開發項目的成本管理與控制提供參考和標準。

　　(二)目標成本的分解與執行

　　房地產項目開發涉及很多專業和人員，應把目標成本作為項目經營考核內容之一，寫進項目年度工作計劃和管理目標之中，并同項目的進度目標、銷售目標等項目經營指標一起，組織向項目全體人員宣傳，統一思想、統一目標，不僅清楚公司的總體目標，而且清楚自己的目標，形成人人有目標，人人關心目標，為目標而努力工作。

　　目標成本應根據項目的管理架構和職責分工，在項目內部分解細化，落實到部門及人員。例如項目的工程管理人員，不僅清楚自己分管工程的質量和進度要求，同時也應清楚目標成本要求，如此“三位一體”融入到意識當中，使工程的質量、進度和成本在他們的日常管理中不至于脫節，只有這樣才能使成本得到真正有效控制。

　　在工程營造過程中，以分解目標成本為導向，對比實際成本與目標成本的差異，超目標成本時，有相應的措施加以合理解決，如優化方案、內部平衡等等，以確保最終成本與目標成本的差異不至于太大。

　　四、加強結算的審核工作

　　作為房產開發商，在工程已經完成的情況下，做好結算審核工作，避免不合理、不必要的成本支出，因此，結算工作也是成本控制至關重要的一個環節。結算審核要做到有理可依、有據可查，把審增額控制在合理的范圍以內。結算工作完成后，校審很有必要，能有效避免多算、重算，提高結算的準確性，加快工作進展。審核的重點為工程量計算是否準確，結算單價套用是否正確，各項取費標準是否符合現行規定。而在審核工作的具體步驟中要注重以下幾個方面：

　　(一)工程量的審核

　　工程量是否正確是關系到結算準確性的一個重要方面，應著重注意如下幾點：

　　1. 審核工程項目劃分是否合理;

　　2. 審核工程量的計算規則是否與合同約定的保持一致;

　　3. 審核簽證憑據，核準工程量。

　　(二)結算單價選用的審核

　　1. 工程項目特征與設計圖紙標準是否一致，如：砼標號;

　　2. 單價子目內容是否與設計及簽證相符;

　　3. 主材價格套用是否合理。

　　(三)取費審核

　　取費應根據當地工程造價管理部門頒發的文件及規定嚴格執行。審核時應注意如下幾點：

　　1. 取費文件的時效性;

　　2. 執行的取費文件是否與工程性質相符;

　　3. 費率計算是否正確;

　　4. 價差調整的材料是否符合有關規定。

　　五、結 語

　　綜上所述，在房地產項目開發中必須對影響成本的各個階段實施全過程控制，把房地產開發過程中設計、目標成本、結算等幾個關鍵工作管理好，就抓住了房地產項目開發工程成本控制的重點，從而針對重點環節加強管理，真正做到降低成本，確保預期利潤的目的，實現投資的良性循環。