摘要：隨著土地市場的不斷完善，土地使用權的出讓、轉讓、抵押、作價入股、拍賣等活動日趨活躍。土地評估作為專業化的咨詢服務行業，在為地產交易雙方提供土地價值量化依據方面扮演著重要角色。論文剖析了土地評估行業的執業現狀，指出了行業面臨的問題，闡述了土地評估風險的內涵與類型，提出了推進土地評估行業改革的思路與規避行業風險的對策。
關鍵詞：土地評估;行業現狀;改革措施;風險規避
Abstract: with the development of land market ceaseless and perfect, the transfer of land use rights, transfer, mortgage, price of shares, the auction activity is brisk with each passing day. Assessment of the land as a professional consulting service industry, in both land value for real estate transactions provide quantitative basis plays an important role. This paper analyses the current situation of land assessment industry practice, points out the problems facing the industry, elaborated land to assess the risk of connotation and type, put forward to advance land assessment industry reform ideas and to avoid the industry risk countermeasure.
Key words: land assessment industry present situation and reform measures of risk aversion
中圖分類號：{F123.17} 文獻標識碼:A 文獻編碼：
1、土地評估行業的執業現狀
隨著城市化進程的不斷推進，土地日漸成為重要的經濟要素之一。在土地資產市場化交易過程中，土地評估行業日漸發展、壯大。我國土地評估行業在蓬勃發展的同時也出現了一些問題，如執業標準有待規范、部分地價評估機構規章制度不健全、監管薄弱、公信力較差、風險意識不夠、執法人員素質有待提高。這些問題阻礙了土地評估行業的進一步發展，成為土地估價行業發展的瓶頸，具體表現如下：
1.1部分地價評估機構規章制度不健全
①沒有地價評估內部技術質量控制制度，無人對估價報告的質量進行把關;
②沒有嚴格的財務管理制度，財務運作不夠規范;
③沒有土地估價報告檔案管理制度，給資料的查找和使用帶來了極大的不便。
1.2土地評估企業內部治理問題
①企業組織形式過于單一，一部分評估企業承接業務時惡性競爭，競相壓價，執業時隨意省略評估程序，造成評估質量下降;甚至迎合委托單位的不當要求，出具虛假報告，導致行業的社會公信力下降。土地資產評估或是其他資產評估的評估細則還不夠明確，使得執業規范化水平亟待提高。
②業務流程不夠科學。土地評估企業多以條線型管理模式為主，存在著明顯的弊端：一是業務承接、承辦、出具報告、收費等全過程是條線形的，易使客戶產生只與公司的條線發生業務關系，而不是與公司發生業務關系的錯覺;二是三級復核的人員均來自于承辦業務的條線內部，易使三級復核流于形式;業務收入與工資獎金等個人收入緊密掛鉤，利益的驅動難以保證條線人員嚴謹的執業態度;三是條線內部人員較長時間一起工作，利益結合又很緊密，很容易形成小團體。
1.3土地評估行業的監管力度不夠，監管主體不明確
土地作為價值待估資產，按照目前來看其價值的確定方式劃分可以由土地估價師、房地產估價師甚至可由資產評估師提供其價值的評估報告，則勢必要對相應的不同執業人員進行具體監管。現實中多方監管帶來的是監管的低效和執業中的嚴重違規，從而導致了土地估價機構存在短期行為多、惡性競爭嚴重的現象。
①部分評估工作以“公關”為中心，迎合顧客的不合理要求，置評估規程和規范于不顧;影響了評估服務的質量，危害了行業的聲譽，損害了行業的利益;
②各估價機構變相改動收費價格。評估服務收費是由行業行政主管部門規定，收費標準實行全國統一。有些評估機構為了達到爭取市場份額的目的，自行推出收費標準，并向金融機構、企業、法院等公開，給行業造成了不良影響;
③同行之間互相詆毀，大搞價格戰，在市場競爭中不擇手段。監管不力勢必導致土地評估行業中出現不合理競爭格局。
1 .4土地評估執業人員的執業素質不高，土地估價師職業道德水平有待提高
①部分地價評估人員不了解土地市場行情，不收集土地市場中地價交易樣點，不研究土地市場運行規律，造成土地估價工作質量低下。
②土地評估過程中廣泛存在“人情價”、“以收費高低定評估結果”等違規做法，違背了評估人員獨立、客觀、公正的基本原則。
③部分估價人員接受估價委托后，不分析待估宗地周圍各種因索對待估宗地地價的影響程度，不調查待估宗地的房地產權利狀況，只是室內查看、翻看委估人送來的幾份材料，就進入評估程序，造成土地估價報告缺乏科學性與可信性。
2、推進土地評估行業改革的措施
2.1完善內部質量控制制度。評估報告質量是土地評估企業的生命線，是立身之本。評估企業內部治理的終極目標，就是提高評估報告的質量，為客戶提供優質的服務。設立風險管理機構、不斷推進土地評估行業的自律監管，充分發揮行業自律職能對會員機構的約束作用。制定“土地估價行業職業道德標準”、“土地估價師守則”，規范土地估價機構和估價師的行為，用法制的手段規范內部土地評估機制。
2.2逐步實現土地評估企業組織形式的多元化。逐步限制土地評估企業的有限責任制形式，鼓勵采用合伙制或有限責任合伙制。制定相關的配套措施如提高評估收費標準，增加評估收入，提高估價師和評估機構承擔風險的能力，完善個人財產登記制度。同時加強評估業務流程的控制。建立逐級質量檢查制度。針對線條管理模式中的三級復核制度流于形式的問題，實行評估質量責任制，使評估過程中的每一個層次的評估人員的評估工作都有高一層次的評估人員來檢查。實行評估項目全過程質量管理，把評估過程中影響土地評估報告質量的因素消滅在它的形成過程中。
2.3繼續加強和完善行政監管力度.充分發揮行政監管對評估機構的約束和規范能力。要對原來的監管模式和監管方法進行思考、進行創新，營造土地評估行業公平、公開、公正的競爭環境。盡快制定土地估價行業管理的各項規章，明確行業協會、土地評估機構和注冊土地估價師的權利、義務和職責。完善處罰措施，使違規者、失信者在利益上受到損失，建立接受社會監督的反饋機制。
2.4切實加強土地評估人員執業素質的后續教育, 提高土地評估行業的整體業務服務水平與職業道德水平。對估價機構在實踐中遇到的重大的、帶有普遍性的問題要集中起來研究;學習行業發展的新趨勢、新理論、新方法和新技術;規范行業從業人員的社會公德和行業道德。
3、土地評估風險的內涵、類型
土地估價風險，是指由于估價人員的估價活動所可能帶來的經濟上和法律上的責任，這種責任不但包括行政責任、民事責任，還可能包括刑事責任，承擔責任的主體即包括土地估價機構，也包括土地估價人員。土地估價風險中的行政責任、民事責任包括警告、停業整頓、吊銷機構等。主要類型如下：
3.1故意性風險：估價機構和人員不執行行業標準和不遵守職業道德規范所致，
3.2過失性風險：由于估價人員專業水平不高，或粗心大意，而使出具的估價報告失實，造成嚴重后果，從而承擔經濟上的損失和法律上的責任。
3.3委托方提供虛假情況的風險。如果估價師不能洞察這些虛假信息和資料，必然會出具與事實不符的評估報告。
3.4技術操作風險。估價人員素質水平低，對于土地估價基本理論掌握不牢靠，缺乏實際估價經驗，在參數選擇和方法運用上存在這樣或那樣的漏洞，也會產生一定的估價風險。
3.5內部管理和不協調風險。如代表機構的公章被隨意使用;機構內無統一的評估報告書格式;內部沒有定期的案例討論以使土地估價師分享項目經驗和技巧。
4、土地評估風險的規避
4.1對土地評估項目進行可行性分析
可行性分析的重要性與內涵：隨著土地評估的工作量急劇增加，為了規避風險，減少費用，在接到一個土地評估項目后，應先對該項目進行可行性分析，得出是否可行的結論。其本質是在正式評估之前對評估項目的一種考察和鑒定，通過對擬議的項目進行全面與綜合的技術、經濟能力的調查，合理安排時間及人員，規避風險，保證估價質量。內容包括確定估價對象;土地位置描述包括地產座落位置、街道、街坊、地號、門牌號;土地范圍的界定;土地類型的界定;對估價對象存在的抵押權、擔保權、地役權、地上地下權等他項權利、相鄰關系權利要詳加說明。
4.2可行性分析的方法
4.2.1經濟可行性分析
成本估計與效益分析兩個方面。對于成本估計應該全面規劃，避免因對工期考慮不周而導致工作日不斷增加，費用一次次追加的狀況。效益分析是對直接經濟效益、間接經濟效益的分析。
4.2.2技術可行性分析
①風險分析。社會經濟環境的復雜多變是土地評估存在著各種風險的根源。估價機構必須進行科學合理的決策，在一定收益下使風險最小甚至完全回避風險。
②技術分析:根據該項目的目標，考慮目前的技術能否完成項目評估。
③資源分析:論證是否具備評估項目所需的各類人員和工作環境。
4.3建立土地評估的信息查詢系統
土地估價執業環境存在的一個重要問題是信息不暢。要改變目前的狀況，最好由行業協會和有條件的估價機構來建立信息網絡，盡力收集迅速變化而有眾多的地產交易信息和規范性文件，從而使土地估價師在執業中能夠及時、準確地掌握信息和文件，為客戶提供準確的專業意見，使客戶滿意。
4.4建立土地估價風險保障制度
4.1建立土地估價機構風險保障金制度。定期從估價機構的純收入中提取一定數額的資金，作為風險保障金，建立估價機構風險保障金賬目。
4.2建立土地估價人員執業風險保障金制度。使估價人員強化執業風險意識，時時意識到應遵守職業道德、按照評估法規、技術規范從業，為委托方提供客觀、公正、可信的估價報告。
4.5強化估價人員的風險意識
土地估價師應強化風險意識，保持應有的職業謹慎，嚴格按照國家有關法律法規進行評估工作，擬定科學的評估計劃采用正確、恰當的評估程序和方法，制作全面規范的估價報告，
參考文獻：
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