摘要：隨著土地市場的不斷完善，土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、作價(jià)入股、拍賣等活動(dòng)日趨活躍。土地評估作為專業(yè)化的咨詢服務(wù)行業(yè)，在為地產(chǎn)交易雙方提供土地價(jià)值量化依據(jù)方面扮演著重要角色。論文剖析了土地評估行業(yè)的執(zhí)業(yè)現(xiàn)狀，指出了行業(yè)面臨的問題，闡述了土地評估風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵與類型，提出了推進(jìn)土地評估行業(yè)改革的思路與規(guī)避行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的對策。

　　關(guān)鍵詞：土地評估;行業(yè)現(xiàn)狀;改革措施;風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

　　Abstract: with the development of land market ceaseless and perfect, the transfer of land use rights, transfer, mortgage, price of shares, the auction activity is brisk with each passing day. Assessment of the land as a professional consulting service industry, in both land value for real estate transactions provide quantitative basis plays an important role. This paper analyses the current situation of land assessment industry practice, points out the problems facing the industry, elaborated land to assess the risk of connotation and type, put forward to advance land assessment industry reform ideas and to avoid the industry risk countermeasure.

　　Key words: land assessment industry present situation and reform measures of risk aversion

　　中圖分類號：{F123.17} 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文獻(xiàn)編碼：

　　1、土地評估行業(yè)的執(zhí)業(yè)現(xiàn)狀

　　隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，土地日漸成為重要的經(jīng)濟(jì)要素之一。在土地資產(chǎn)市場化交易過程中，土地評估行業(yè)日漸發(fā)展、壯大。我國土地評估行業(yè)在蓬勃發(fā)展的同時(shí)也出現(xiàn)了一些問題，如執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)有待規(guī)范、部分地價(jià)評估機(jī)構(gòu)規(guī)章制度不健全、監(jiān)管薄弱、公信力較差、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不夠、執(zhí)法人員素質(zhì)有待提高。這些問題阻礙了土地評估行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，成為土地估價(jià)行業(yè)發(fā)展的瓶頸，具體表現(xiàn)如下：

　　1.1部分地價(jià)評估機(jī)構(gòu)規(guī)章制度不健全

　　①?zèng)]有地價(jià)評估內(nèi)部技術(shù)質(zhì)量控制制度，無人對估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量進(jìn)行把關(guān);

　　②沒有嚴(yán)格的財(cái)務(wù)管理制度，財(cái)務(wù)運(yùn)作不夠規(guī)范;

　　③沒有土地估價(jià)報(bào)告檔案管理制度，給資料的查找和使用帶來了極大的不便。

　　1.2土地評估企業(yè)內(nèi)部治理問題

　　①企業(yè)組織形式過于單一，一部分評估企業(yè)承接業(yè)務(wù)時(shí)惡性競爭，競相壓價(jià)，執(zhí)業(yè)時(shí)隨意省略評估程序，造成評估質(zhì)量下降;甚至迎合委托單位的不當(dāng)要求，出具虛假報(bào)告，導(dǎo)致行業(yè)的社會(huì)公信力下降。土地資產(chǎn)評估或是其他資產(chǎn)評估的評估細(xì)則還不夠明確，使得執(zhí)業(yè)規(guī)范化水平亟待提高。

　　②業(yè)務(wù)流程不夠科學(xué)。土地評估企業(yè)多以條線型管理模式為主，存在著明顯的弊端：一是業(yè)務(wù)承接、承辦、出具報(bào)告、收費(fèi)等全過程是條線形的，易使客戶產(chǎn)生只與公司的條線發(fā)生業(yè)務(wù)關(guān)系，而不是與公司發(fā)生業(yè)務(wù)關(guān)系的錯(cuò)覺;二是三級復(fù)核的人員均來自于承辦業(yè)務(wù)的條線內(nèi)部，易使三級復(fù)核流于形式;業(yè)務(wù)收入與工資獎(jiǎng)金等個(gè)人收入緊密掛鉤，利益的驅(qū)動(dòng)難以保證條線人員嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膱?zhí)業(yè)態(tài)度;三是條線內(nèi)部人員較長時(shí)間一起工作，利益結(jié)合又很緊密，很容易形成小團(tuán)體。

　　1.3土地評估行業(yè)的監(jiān)管力度不夠，監(jiān)管主體不明確

　　土地作為價(jià)值待估資產(chǎn)，按照目前來看其價(jià)值的確定方式劃分可以由土地估價(jià)師、房地產(chǎn)估價(jià)師甚至可由資產(chǎn)評估師提供其價(jià)值的評估報(bào)告，則勢必要對相應(yīng)的不同執(zhí)業(yè)人員進(jìn)行具體監(jiān)管。現(xiàn)實(shí)中多方監(jiān)管帶來的是監(jiān)管的低效和執(zhí)業(yè)中的嚴(yán)重違規(guī)，從而導(dǎo)致了土地估價(jià)機(jī)構(gòu)存在短期行為多、惡性競爭嚴(yán)重的現(xiàn)象。

　　①部分評估工作以“公關(guān)”為中心，迎合顧客的不合理要求，置評估規(guī)程和規(guī)范于不顧;影響了評估服務(wù)的質(zhì)量，危害了行業(yè)的聲譽(yù)，損害了行業(yè)的利益;

　　②各估價(jià)機(jī)構(gòu)變相改動(dòng)收費(fèi)價(jià)格。評估服務(wù)收費(fèi)是由行業(yè)行政主管部門規(guī)定，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行全國統(tǒng)一。有些評估機(jī)構(gòu)為了達(dá)到爭取市場份額的目的，自行推出收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)、法院等公開，給行業(yè)造成了不良影響;

　　③同行之間互相詆毀，大搞價(jià)格戰(zhàn)，在市場競爭中不擇手段。監(jiān)管不力勢必導(dǎo)致土地評估行業(yè)中出現(xiàn)不合理競爭格局。

　　1 .4土地評估執(zhí)業(yè)人員的執(zhí)業(yè)素質(zhì)不高，土地估價(jià)師職業(yè)道德水平有待提高

　　①部分地價(jià)評估人員不了解土地市場行情，不收集土地市場中地價(jià)交易樣點(diǎn)，不研究土地市場運(yùn)行規(guī)律，造成土地估價(jià)工作質(zhì)量低下。

　　②土地評估過程中廣泛存在“人情價(jià)”、“以收費(fèi)高低定評估結(jié)果”等違規(guī)做法，違背了評估人員獨(dú)立、客觀、公正的基本原則。

　　③部分估價(jià)人員接受估價(jià)委托后，不分析待估宗地周圍各種因索對待估宗地地價(jià)的影響程度，不調(diào)查待估宗地的房地產(chǎn)權(quán)利狀況，只是室內(nèi)查看、翻看委估人送來的幾份材料，就進(jìn)入評估程序，造成土地估價(jià)報(bào)告缺乏科學(xué)性與可信性。

　　2、推進(jìn)土地評估行業(yè)改革的措施

　　2.1完善內(nèi)部質(zhì)量控制制度。評估報(bào)告質(zhì)量是土地評估企業(yè)的生命線，是立身之本。評估企業(yè)內(nèi)部治理的終極目標(biāo)，就是提高評估報(bào)告的質(zhì)量，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)、不斷推進(jìn)土地評估行業(yè)的自律監(jiān)管，充分發(fā)揮行業(yè)自律職能對會(huì)員機(jī)構(gòu)的約束作用。制定“土地估價(jià)行業(yè)職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)”、“土地估價(jià)師守則”，規(guī)范土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的行為，用法制的手段規(guī)范內(nèi)部土地評估機(jī)制。

　　2.2逐步實(shí)現(xiàn)土地評估企業(yè)組織形式的多元化。逐步限制土地評估企業(yè)的有限責(zé)任制形式，鼓勵(lì)采用合伙制或有限責(zé)任合伙制。制定相關(guān)的配套措施如提高評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，增加評估收入，提高估價(jià)師和評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力，完善個(gè)人財(cái)產(chǎn)登記制度。同時(shí)加強(qiáng)評估業(yè)務(wù)流程的控制。建立逐級質(zhì)量檢查制度。針對線條管理模式中的三級復(fù)核制度流于形式的問題，實(shí)行評估質(zhì)量責(zé)任制，使評估過程中的每一個(gè)層次的評估人員的評估工作都有高一層次的評估人員來檢查。實(shí)行評估項(xiàng)目全過程質(zhì)量管理，把評估過程中影響土地評估報(bào)告質(zhì)量的因素消滅在它的形成過程中。

　　2.3繼續(xù)加強(qiáng)和完善行政監(jiān)管力度.充分發(fā)揮行政監(jiān)管對評估機(jī)構(gòu)的約束和規(guī)范能力。要對原來的監(jiān)管模式和監(jiān)管方法進(jìn)行思考、進(jìn)行創(chuàng)新，營造土地評估行業(yè)公平、公開、公正的競爭環(huán)境。盡快制定土地估價(jià)行業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)章，明確行業(yè)協(xié)會(huì)、土地評估機(jī)構(gòu)和注冊土地估價(jià)師的權(quán)利、義務(wù)和職責(zé)。完善處罰措施，使違規(guī)者、失信者在利益上受到損失，建立接受社會(huì)監(jiān)督的反饋機(jī)制。

　　2.4切實(shí)加強(qiáng)土地評估人員執(zhí)業(yè)素質(zhì)的后續(xù)教育, 提高土地評估行業(yè)的整體業(yè)務(wù)服務(wù)水平與職業(yè)道德水平。對估價(jià)機(jī)構(gòu)在實(shí)踐中遇到的重大的、帶有普遍性的問題要集中起來研究;學(xué)習(xí)行業(yè)發(fā)展的新趨勢、新理論、新方法和新技術(shù);規(guī)范行業(yè)從業(yè)人員的社會(huì)公德和行業(yè)道德。

　　3、土地評估風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵、類型

　　土地估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，是指由于估價(jià)人員的估價(jià)活動(dòng)所可能帶來的經(jīng)濟(jì)上和法律上的責(zé)任，這種責(zé)任不但包括行政責(zé)任、民事責(zé)任，還可能包括刑事責(zé)任，承擔(dān)責(zé)任的主體即包括土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，也包括土地估價(jià)人員。土地估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)中的行政責(zé)任、民事責(zé)任包括警告、停業(yè)整頓、吊銷機(jī)構(gòu)等。主要類型如下：

　　3.1故意性風(fēng)險(xiǎn)：估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員不執(zhí)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和不遵守職業(yè)道德規(guī)范所致，

　　3.2過失性風(fēng)險(xiǎn)：由于估價(jià)人員專業(yè)水平不高，或粗心大意，而使出具的估價(jià)報(bào)告失實(shí)，造成嚴(yán)重后果，從而承擔(dān)經(jīng)濟(jì)上的損失和法律上的責(zé)任。

　　3.3委托方提供虛假情況的風(fēng)險(xiǎn)。如果估價(jià)師不能洞察這些虛假信息和資料，必然會(huì)出具與事實(shí)不符的評估報(bào)告。

　　3.4技術(shù)操作風(fēng)險(xiǎn)。估價(jià)人員素質(zhì)水平低，對于土地估價(jià)基本理論掌握不牢靠，缺乏實(shí)際估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，在參數(shù)選擇和方法運(yùn)用上存在這樣或那樣的漏洞，也會(huì)產(chǎn)生一定的估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

　　3.5內(nèi)部管理和不協(xié)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)。如代表機(jī)構(gòu)的公章被隨意使用;機(jī)構(gòu)內(nèi)無統(tǒng)一的評估報(bào)告書格式;內(nèi)部沒有定期的案例討論以使土地估價(jià)師分享項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)和技巧。

　　4、土地評估風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避

　　4.1對土地評估項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析

　　可行性分析的重要性與內(nèi)涵：隨著土地評估的工作量急劇增加，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，減少費(fèi)用，在接到一個(gè)土地評估項(xiàng)目后，應(yīng)先對該項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，得出是否可行的結(jié)論。其本質(zhì)是在正式評估之前對評估項(xiàng)目的一種考察和鑒定，通過對擬議的項(xiàng)目進(jìn)行全面與綜合的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)能力的調(diào)查，合理安排時(shí)間及人員，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保證估價(jià)質(zhì)量。內(nèi)容包括確定估價(jià)對象;土地位置描述包括地產(chǎn)座落位置、街道、街坊、地號、門牌號;土地范圍的界定;土地類型的界定;對估價(jià)對象存在的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、地上地下權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利、相鄰關(guān)系權(quán)利要詳加說明。

　　4.2可行性分析的方法

　　4.2.1經(jīng)濟(jì)可行性分析

　　成本估計(jì)與效益分析兩個(gè)方面。對于成本估計(jì)應(yīng)該全面規(guī)劃，避免因?qū)て诳紤]不周而導(dǎo)致工作日不斷增加，費(fèi)用一次次追加的狀況。效益分析是對直接經(jīng)濟(jì)效益、間接經(jīng)濟(jì)效益的分析。

　　4.2.2技術(shù)可行性分析

　　①風(fēng)險(xiǎn)分析。社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的復(fù)雜多變是土地評估存在著各種風(fēng)險(xiǎn)的根源。估價(jià)機(jī)構(gòu)必須進(jìn)行科學(xué)合理的決策，在一定收益下使風(fēng)險(xiǎn)最小甚至完全回避風(fēng)險(xiǎn)。

　　②技術(shù)分析:根據(jù)該項(xiàng)目的目標(biāo)，考慮目前的技術(shù)能否完成項(xiàng)目評估。

　　③資源分析:論證是否具備評估項(xiàng)目所需的各類人員和工作環(huán)境。

　　4.3建立土地評估的信息查詢系統(tǒng)

　　土地估價(jià)執(zhí)業(yè)環(huán)境存在的一個(gè)重要問題是信息不暢。要改變目前的狀況，最好由行業(yè)協(xié)會(huì)和有條件的估價(jià)機(jī)構(gòu)來建立信息網(wǎng)絡(luò)，盡力收集迅速變化而有眾多的地產(chǎn)交易信息和規(guī)范性文件，從而使土地估價(jià)師在執(zhí)業(yè)中能夠及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握信息和文件，為客戶提供準(zhǔn)確的專業(yè)意見，使客戶滿意。

　　4.4建立土地估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)保障制度

　　4.1建立土地估價(jià)機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)保障金制度。定期從估價(jià)機(jī)構(gòu)的純收入中提取一定數(shù)額的資金，作為風(fēng)險(xiǎn)保障金，建立估價(jià)機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)保障金賬目。

　　4.2建立土地估價(jià)人員執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)保障金制度。使估價(jià)人員強(qiáng)化執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，時(shí)時(shí)意識(shí)到應(yīng)遵守職業(yè)道德、按照評估法規(guī)、技術(shù)規(guī)范從業(yè)，為委托方提供客觀、公正、可信的估價(jià)報(bào)告。

　　4.5強(qiáng)化估價(jià)人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

　　土地估價(jià)師應(yīng)強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎，嚴(yán)格按照國家有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行評估工作，擬定科學(xué)的評估計(jì)劃采用正確、恰當(dāng)?shù)脑u估程序和方法，制作全面規(guī)范的估價(jià)報(bào)告，

　　參考文獻(xiàn)：

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