影響房地產價格波動的因素可分為社會經濟基礎性因素和非基礎性因素兩大類，下面是小編搜集整理的一篇房地產論文：探究房地產價格與區(qū)域經濟互動機制的論文范文，歡迎閱讀查看。
前言
房地產是構成整個社會財富的重要部分，它的發(fā)展是推動工業(yè)化和城市化的重要力量。20世紀80年代以來，尤其在1998年進行住房改革以后，隨著市場經濟制度改革的深入實施，市場化的住房政策帶動了中國住宅業(yè)的持續(xù)繁榮，并逐步轉變?yōu)槔瓌又袊洕闹鲗Мa業(yè)，對國民經濟發(fā)展起著舉足輕重的作用。
金融危機的浪潮使房地產業(yè)遭受了巨大損失，房價也一度陷入動蕩，而它的波動影響著金融體系的安危和經濟的穩(wěn)定。如何保證房地產價格與經濟協調發(fā)展是各個國家和區(qū)域經濟面臨的難題。具有典型區(qū)域性特征的房地產行業(yè)，其價格的波動受其所處區(qū)域的經濟背景影響，也就意味著房地產價格的變動與區(qū)域經濟之間呈現出地域差異性關系。日本20世紀90年代初的經濟泡沫崩裂使房地產市場萎靡，整體經濟一落千丈，日本政府需要千方百計尋找對策試圖刺激經濟回轉。與之相反，美國“911”事件促使房價上升，刺激了居民消費，從而抵消了經濟蕭條的負面影響。近幾年來，關于我國房地產是否存在“泡沫”、價格是否達到“拐點”等問題眾說紛紜，難以統一，因此房地產價格與區(qū)域經濟是否處于協調發(fā)展軌道上的問題深受多方關注。
國外關于房價的研究始于20世紀60年代[1]并逐步成為都市經濟學的重要組成部分。房價的波動是住宅經濟學的中心問題之一[2],它與住宅建設成本、就業(yè)率和收入直接相關[3],經濟的變化對住宅價格的變化具有較好的預測能力[4,5].Jud[6]利用美國1984~1998年130個大都市區(qū)樣本分析實際影響住宅價格變化的動力因素，發(fā)現住宅價格上漲受到人口增長、實際收入、實際建筑成本和實際利率的強有力的影響。區(qū)域經濟是一種綜合性的經濟發(fā)展概念，單純從經濟指標并不能準確反映情況，還要全面考察區(qū)域內總體經濟效益及生態(tài)效益。從長期趨勢來看，房價的變化和總體經濟的發(fā)展是同步的[7],兩者的增長速度若保持1.4:1的固定比率就可以保持經濟增長的平穩(wěn)發(fā)展[8].一般來說，高住宅價格對移民的進入造成了障礙，失業(yè)率會比較低，可以間接反映房價與經濟狀況[9].
由于我國房地產市場的發(fā)展僅20多年，因此國內關于房地產業(yè)及其價格波動的研究起步較晚[10].房地產價格受制于市場供給和需求關系，在綜合諸多因素后，周杰[11]發(fā)現，影響北京市房地產價格的最強烈因素是經濟因素與政策因素。房地產價1產總值等宏觀經濟指標緊密相連[12],一些城市房價產生較大的波動首先來自于地方經濟基本面和供給限制[13].隨著時間的推移、經濟發(fā)展水平、居民消費水平等宏觀經濟基本面的改變，房地產業(yè)與地區(qū)經濟之間的均衡協調關系也處在不斷地調整狀態(tài)中[14].相關研究表明，我國房地產市場處于剛性需求階段，房地產價格波動存在棘輪效應，貨幣信貸投放、土地交易成本、城鎮(zhèn)居民可支配收入和經濟增長共同推動了房地產價格持續(xù)上漲[15].同時，地區(qū)GDP與房地產價格之間具有雙向因果關系，二者互相促進[16].
因此準確把握我國房地產價格與區(qū)域經濟的關系十分重要以及必要。考慮到實際情況與研究目的，本文所研究的房地產價格實際為的住宅商品房的價格，并簡稱為“房地產價格”.
1房地產價格與區(qū)域經濟互動機制分析
房地產業(yè)的發(fā)展和區(qū)域經濟發(fā)展密切相關。經濟水平提高會帶動房地產業(yè)蓬勃發(fā)展，促使房價上漲;同時房地產業(yè)作為區(qū)域經濟的重要組成部分，是區(qū)域經濟得以穩(wěn)定運行的條件和基礎。目前，除部分地區(qū)外，我國的住房價格與區(qū)域經濟基本走上協調發(fā)展的軌道，即房地產銷售價格指數與區(qū)域GDP、城鎮(zhèn)人口就業(yè)人數等存在長期穩(wěn)定的動態(tài)均衡關系。
1.1區(qū)域經濟主要變量對房地產價格的影響
影響房地產價格波動的因素可分為社會經濟基礎性因素和非基礎性因素兩大類，其中基礎性因素是決定房地產價格中長期波動的因素，非基礎性因素是影響房地產價格中短期波動的因素[17].基礎性因素包括地區(qū)人口數量、勞動力收入、就業(yè)率、房地產供給、利率、通貨膨脹率、建筑成本等。非基礎性因素主要涉及消費者心里預期、銀行信貸政策等因素。目前，已有多名學者通過實證研究驗證了基礎性因素是決定房地產價格波動的基礎[18,19])。一般而言，區(qū)域經濟對房地產價格的作用主要通過投資水平、消費水平、利率水平等經濟變量表現，這些因素可歸納為從供給和需求兩個角度影響房地產價格。在社會總供給與總需求大體平衡、社會結構協調、區(qū)域經濟健康合理發(fā)展時，房地產業(yè)就具有良好的發(fā)展條件和基礎[20];反之，如若社會結構失衡、區(qū)域經濟整體效益差或增長質量不高，房地產業(yè)的發(fā)展就會受到限制。
房地產開發(fā)離不開資本投資的運作。房地產開發(fā)投資額越大，消費者及其他房地產開發(fā)商對市場預期越高，從而對房地產市場發(fā)展的激勵作用就越大。從供給角度考慮，開發(fā)商投資水平越高，越有能力提供更多住房，規(guī)模效益越大，就越有可能降低房價。
從消費水平角度分析，理論上消費者消費水平越高，支付能力越強，住房需求越旺盛;從微觀經濟學供需曲線上來看，在供給不變的情況下住房價格也越高。然而需要注意的是，盡管消費由收入被動決定，但收入增加對房價的影響程度不能一概而論，還取決于消費者個人邊際消費取向等其他方面因素。
利率水平主要作用于宏觀層面，概括來說即通過利率高低能夠影響開發(fā)商的運營成本和購房者的購房成本，從而影響商品住房的供給和需求，進而達到影響房地產價格的目的。近期，中國人民銀行發(fā)布消息決定下調金融機構人民幣貸款基準利率，試圖調整由于房地產市場遇冷，開發(fā)商開發(fā)勢頭低迷，消費者買房熱情減弱，區(qū)域GDP增速放緩的局面。
1.2房地產價格對區(qū)域經濟的影響
區(qū)域經濟是市場宏觀經濟的重要組成部分，區(qū)域經濟的可持續(xù)發(fā)展是我國宏觀經濟可持續(xù)的主要支撐，是拉動我國宏觀經濟向前發(fā)展的原動力。
需要指出的是，區(qū)域經濟的可持續(xù)并非只停留在關注地區(qū)經濟指標層面，其實質是在繼續(xù)推進經濟增長的同時兼顧社會進步和生態(tài)和諧，是一個三者融合協同發(fā)展的有機統一過程[21].過去，人們一度認為追求高房地產投資額可以得到區(qū)域經濟指標倍數增長，然而卻忽略了對社會與生態(tài)的負面影響。
前文提到高房地產投資額會導致高預期和高房價，彼此呈正向影響，因此要研究房地產價格對區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的影響亦需從三方面考慮：即對生態(tài)可持續(xù)性的影響、對經濟可持續(xù)性的影響及對社會可持續(xù)發(fā)展的影響[22].
關聯效應與乘數效應是常用于表示其他產業(yè)指標和區(qū)域經濟指標彼此相互作用程度的經濟效應。可通過循環(huán)和因果積累這種作用不斷強化放大、不斷擴大影響，從而研究經濟活動中某一變量的增減所引起的經濟總量變化的連鎖反應程度。
本文所指“關聯效應”,即房價與區(qū)域經濟之間相互發(fā)展的作用效果。房地產價格所表現出來的物質流、資金流、信息流等通過一定的經濟效果增加區(qū)域經濟中各個要素的關聯度，從而體現拉動或抑制區(qū)域經濟的外在效應。房價對區(qū)域經濟的“乘數效應”是一種宏觀的經濟效應，表現在一個變量的變化以乘數加速度方式引起最終量的增加。從市場供給與需求角度引起的房地產價格的變動，間接反映在區(qū)域內的資源整合、資金流通、聯動發(fā)展，對經濟增長有“乘數效應”.
眾所周知，每一塊有限面積土地能承載的環(huán)境壓力與人口壓力都有一個上限。然而，隨著城市大量人口涌入催生了住房的剛性需求量，抬高房地產價格進而刺激房地產開發(fā)商大量投資開發(fā)土地的同時，“混凝土森林”導致城市環(huán)境難以荷載，熱導效應、噪聲效應、疾病頻發(fā)。與此同時，房地產價格的區(qū)域性分布不均亦會造成地區(qū)內交通壓力增大，普通居民因無法承受市區(qū)內高價房而不得不選擇離市中心較遠的房屋，致使上班高峰時城市交通擁堵現象嚴重，拉動效應與成熟效應同時顯現。
此種房地產價格對社會可持續(xù)發(fā)展造成負面效應。
2房地產價格與區(qū)域經濟系統構建
2.1房地產價格與區(qū)域經濟系統的結構
區(qū)域經濟子系統與房地產子系統之間在相互影響和制約的作用過程中共同演進。區(qū)域經濟的發(fā)展為房地產業(yè)提供各種物質資料的生產，包括通過資源配置所帶來的房地產資金投資分配，調整土地市場供應，通過物價指數和消費者投資預期調整房地產業(yè)投資力度，從而帶動房地產業(yè)與區(qū)域經濟的協調可持續(xù)發(fā)展。房價子系統除了直接作用于區(qū)域經濟系統以外，還通過資源、環(huán)境、人口、社會間接對區(qū)域經濟系統施加影響，如圖1所示。
在充分考慮房地產價格與區(qū)域經濟及深入分析其內在關系的基礎上，得到模型的總體因果關系圖，如圖2所示。
(1)房地產價格→房地產產業(yè)值→區(qū)域經濟產值→區(qū)域固定資產投資→土地市場供應→房地產市場供應→消費需求→房地產市場需求→供求比→房地產價格。
(2)房地產價格→房地產產業(yè)值→區(qū)域經濟產值→人均收入→消費水平→消費需求→房地產市場需求→供求比→銀行支持力度→地產企業(yè)開發(fā)能力→房地產價格。
(3)房地產價格→房地產產業(yè)值→區(qū)域經濟產值→人均收入→信貸需求→信貸規(guī)模→存貸利息→利率→地產企業(yè)開發(fā)能力→住宅建筑用地邊界→房地產價格。
(4)區(qū)域固定資產投資→房地產投資→房地產市場供應→供求比→房地產價格→房地產產業(yè)值→區(qū)域經濟產值。
(5)區(qū)域經濟產值→人均收入→信貸需求信貸規(guī)模→存貸利息→利率→地產企業(yè)開發(fā)能力→房地產價格→房地產產業(yè)值→區(qū)域經濟產值。
2.2整體系統流圖
房地產價格與區(qū)域經濟系統子系統、人口就業(yè)子系統和房價標準構成，整體系統流圖如圖3所示。
(1)區(qū)域經濟子系統。區(qū)域經濟子系統的核心概念涉及區(qū)域GDP、區(qū)域經濟增長率、區(qū)域經濟投資等。
(2)人口就業(yè)子系統。人口就業(yè)子系統的核心概念涉及就業(yè)人口增長率、第三產業(yè)就業(yè)人口、城鎮(zhèn)化就業(yè)人口增長率乘子等。
(3)房價子系統。房價子系統的核心概念涉及房地產價格、房地產價格變化率等。
3房地產價格與區(qū)域經濟系統動力學仿真
3.1模型檢驗
模型的信度及效度檢驗采用了與歷史數據比較分析的方法，結果如圖4所示。其中2012年數據偏差最大，但也僅為6.31%,表明仿真結果與實際數據基本一致，該系統動力學模型可用。
3.2模型運行結果及分析
根據現狀條件下的各參數值，運用系統動力學VENSIM仿真軟件，可得2004~2013年哈爾濱市房價與區(qū)域經濟系統的仿真結果，主要為驗證性作用，詳見圖5~圖7.
仿真結果表明，2004~2013年區(qū)域GDP、就業(yè)總人口數、房地產平均價格總體上升，符合我國市場總體狀況。其中，2006年哈爾濱市房價增速放緩，有走低趨勢，其原因可能是同年央行對貸款利率進行的兩次上調增加了消費者購房成本，抑制了購房行為;2008年爆發(fā)全球金融危機，哈爾濱市房價不降反升，這與央行同年4次下調貸款利率不無關聯，同時亦可判斷此時購房者主要為剛性需求;此外圖中可見哈爾濱地區(qū)經濟和就業(yè)情況依舊維持穩(wěn)健增長，分析原因可能為本文在搜集數據時以區(qū)域為單位，通過區(qū)域內的指標統計和修正，弱化了危機在指標及數量關系上對經濟和產業(yè)的影響;另一方面，由于哈爾濱市的地理位置和對外發(fā)展狀況，從經濟各項指標以及房價的統計數據上看，危機的影響不能作為研究的關鍵因素，因此本研究不予考慮，這也充分體現了房價與區(qū)域經濟互動關系的地域差異性。
2011~2012年間區(qū)域GDP增速放緩，區(qū)域房地產價格走低，就業(yè)人口總數穩(wěn)定增長。可見區(qū)域GDP對房地產市場有一定依賴作用，彼此呈正相關作用。2011年7月起，各地緊隨“國八條”推行限購限貸政策，一時價格走低;然而穩(wěn)步發(fā)展的經濟態(tài)勢刺激就業(yè)，增長的就業(yè)人口也一定程度上推動了區(qū)域GDP的發(fā)展，兩者呈正向影響，但人口增長對區(qū)域GDP作用效果并不明顯，有理由推測新增的就業(yè)人口為簡單勞動力。2012年后，地方政策作用效果減弱，房價反彈，又促進了區(qū)域GDP的加速增長，再次證明了兩者正向影響的關系，且房價增長對區(qū)域GDP作用效果顯著。
2004~2013年區(qū)域GDP和房價的仿真結果，很好的擬合了區(qū)域經濟與房地產價格協調發(fā)展的理論結論，二者相互促進，具有緊密的內在聯系。
4結語
本文運用系統動力學方法切入房價與區(qū)域經濟的互動性研究中，有重點地將房價與區(qū)域經濟系統拆分，進行了理論的與實證的研究，通過建立區(qū)域經濟、房價以及就業(yè)人口三個子系統，深入分析了各子系統之間的內在聯系以及指標間的密切關系。本文立足于大量樣本數據的分析，完善了以往對偏遠地區(qū)房地產價格與地區(qū)經濟的互動性關系研究不足的缺陷。通過實證結果，進一步揭示了房地產價格與區(qū)域經濟的互動性本質，這對研究房價規(guī)律以及宏觀經濟領域具有積極的借鑒作用。
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