2010年是房地產調控新政密集出臺的一年，“國十條”、“國五條”、“國八條”等樓市調控政策相繼出臺，對全國大中城市之一的昆明市的高房價現象形成了一定程度的打壓。在執行了一系列的樓市調控政策后，昆明市又于2011年2月25日推出新的“限購令”政策。這一新政緊跟全國房地產調控政策的基調，措施力度與政策強度在云南省前所未有。

　　一、2010年昆明樓市房價走勢分析

　　近年來昆明房價飛速上漲，部分樓盤甚至直逼一線城市的房價，作為一個三線城市來說這一現象極不合理，表明昆明的房地產市場經過近幾年的發展，已經存在一定的泡沫。相關的研究報告顯示：昆明的房價存在10%-30%的泡沫。亦有相關研究指出：昆明房價年均合理漲幅區間是：10%-15%，盡管這一結論不是十分完善，但是目前沒有關于昆明的房價的合理漲幅的任何權威性結論，所以在后續分析中，本文以13%作為房產價格的合理漲幅閾值來進行判斷與研究。并且目前各種房價數據統計與咨詢機構在進行房價數據信息搜集時，因為統計口徑的不一致性與不完整性，造成其發布的房價漲幅信息有一定的偏差。針對這一情況，本文將來源于焦點地產網、搜房網、搜數網的2005-2009各年的昆明市年度房價漲幅數據和2010年昆明市月均房價數據進行綜合，分別取權重為2、2、1，以加權平均計算后之值來進行分析。

　　2010-2011年出臺的各種全國性、云南省和昆明的房地產調控政策從房地產融資、建設、項目規劃、出售條件、購買條件和房貸比例等方面做出了嚴格的規定，對昆明的房價上漲構成了較大的壓力。根據上文中的方法計算得：2005年房價漲幅10%，2006年為19%，2007年為31%，2008年為45%,2009年為48%，2010年為41%對比后可以看出2010年全年房價上漲幅度小于2008年和2009年，房價漲幅環比下降了7%，這是2010年房地產調控措施所產生的效果，但是相比較與2005、2006和2007年，昆明市2010年的房產價格漲幅仍然比較突出，超過了“合理漲幅閾值13%”，表明2010年昆明房價上漲的勢頭雖然受到一定程度的打壓，但是仍然存在過快上漲的問題。

　　在2010-2011年間，各種類型的房地產調控政策在不同時點密集出臺，下面對其影響進行具體分析。在2010年昆明房價的月度變化情況有所差異。下面將針對2010年房地產調控政策出臺的每一個政策時點來分析房價曲線的走勢變化情況，從而判斷政策的影響與效果：

　　(1)在2010年1月份處有一個明顯的拐點，之后一月至二月間房價跌至2009年12月份水平，可以看出2010年1月8日出臺的“國十一條”有著明顯的效果，民眾對房價下行的預期使得房價走低。但是隨著政策所帶來的對民眾購房預期的影響逐漸減弱，從二月份開始房價又呈現上升趨勢，有了較大幅度的上漲。

　　(2)隨著2010年4月份針對首付款和貸款比例的新政的出臺，民眾投機性購房的資金來源渠道受到擠壓，獲取貸款變得困難，購房的要求條件升高，迫使部分民眾放棄投機性購房的愿望，市場需求主體減少，因而房價上漲幅度相較前兩月有所減少。

　　(3)2010年6月出臺的關于住房套數的認定措施是一種住房調查性措施，目的在于房地產需求市場信息的收集，對房地產供求雙方并無直接影響，因此對房價的上漲態勢并無明顯影響，從圖中可以看出房價上漲幅度維持不變。

　　(4)之后從6月到9月中7月份云南省出臺了關于家庭擁有住房套數的認定細則，是對6月份國家政策的具體執行措施，對房價的影響與前政一樣不明顯，故房價上漲幅度較穩定，但8月份有了明顯上漲，原因可能是由于購房者和房地產商找到了政策漏洞加以利用，使得之前的政策影響減弱，從而造成房價上漲加快。

　　(5)2010年9月份出臺的針對購房首付款比例調整和停止第三套貸款的政策對于購房者的資金來源和購房條件都提出了更為嚴格的要求，更高的購房門檻使得部分購房者推出房地產需求市場，需求減少，從而對樓市有了明顯的影響，房價上漲幅度有了明顯的下降，從圖中可以明顯看出。

　　(6)2010年10月份云南省出臺的調控政策是針對房地產開發企業的政策，其中雖然有針對開發商“捂盤”行為的處罰，但是考慮到政策執行時可能受到各種因素干擾，使其作用大打折扣，而且存在“捂盤”行為的開發商屬于少數，因此政策而新入市場的樓盤數量較少，對房地產市場的供給狀況影響不大，故對房價并未造成明顯影響。

　　二、調控和限購政策對2011年昆明樓市影響分析與預測

　　2010年出臺的各種調控政策并未打破房地產市場原有的格局，相關的調控政策都并未觸及到房地產價格高企的實質原因。昆明房價漲幅在2010年雖然有所放緩，但是仍然出現了較大幅度的增長。要想真正地把昆明的房價調節到一個合理的狀態，還需要繼續從供應與需求兩方面著手，從政府、房地產開發企業和居民三個角度分析房價高企原因，推出具體的調控措施。而對于2011年出臺的限購令，其對昆明房價的影響，今年上半年還很難看出來。成交量和價格也不會有太大的變化，因為剛性需求存在。一段時間以后，限購令會對投資和投機性購房帶來一定的影響。

　　從短期效果來看，限購令對控制房價將會是有效的。因為限購政策的出臺，最直接的效果就是減少商品房成交量，房價也會有所回落，從而影響到開發商銷售回款。但長期來看，限購令并不利于房地產市場的健康發展。因為資金鏈的壓力很有可能迫使開發商縮小開發范圍、減少拿地數量、延遲開工建設時間，從而減少公司現金流出量，最終將會使房地產市場上的商品房有效供給量減少。

　　從全國的房地產調控政策趨勢來看，2011年房地產市場的調控政策是圍繞擴大住房投資的市場面，增加房地產市場上的住房供給，堅決抑制投機性需求，嚴厲打擊房地產市場上的不正當交易行為，大力滿足居民日益增長的住房消費需求，擴大保障性住房的供給量等措施來展開的。針對昆明市具體來說，相應的可以采取的措施有:政府應加強住房供給，增加土地供應，對房地產市場加強監管。并且隨著昆明市城中村改造進程加快，在土地供應和市場放量上能夠逐漸加大，土地和房產供給會持續增多，房地產市場上供給量的擴大有利于抑制投機性的購房需求，滿足消費性的商品房購房需求。在實行上述措施的同時政府需要加大經濟適用房、廉租房等保障性住房的建設，這也與住建部出臺的“2011年全國建設1000萬套保障性住房”的要求相適應。通過上述措施，如果能使房地產市場的供應量跟上市場的需求，那么房價會逐步回歸到一個理性的狀態。

　　參考文獻：

　　1、 "金融界"網站 《中央樓市最強組合拳》專題 2011

　　2、中國社會科學研究院 《中國住房發展報告(2010-2011)》 2010

　　3、田野咨詢機構 《2009年昆明房地產市場報告》 2009