房地產開發是以盈利為目的的，如何開發優質的房地產產品，如期將地產交付消費者使用，并節約造價，以獲取高額利潤，均依靠項目管理來實現。因此，房地產開發企業對其工程建設的項目管理顯得尤其重要。 現行的房地產項目管理模式，主要可分為部門制、公司制、事業部制和專業管理制等四種。部門制項目管理按照項目開發流程，一般設置開發、工程、財務、設備材料、銷售、辦公室等部門公司制項目管理，多從事單一項目的運作 。

　　一、房地產開發項目管理存在的問題

　　1、項目決策前，不重視或根本不進行可行性研究

　　當前通過政府一級市場，以“招拍掛”形式獲得開發土地，一味追求拿地，對項目開發前景不進行深入的可行性研究，甚至不進行或來不及進行可行性研究，投資決策倉促盲目，導致了一系列的問題，如在獲得土地后才進行有針對性的策劃和研究，對市場的應對受限于土地規劃條件，導致規劃、設計只能夠按照政府要求進行開發，而政府的政策有時是在調整的，因此開發風險明顯加大。

　　2、方案規劃和施工圖設計，沒有或缺乏設計監理

　　由于在施工圖紙會審時，甚至施工過程中發現的設計問題很多，在工程過程中發生了大量的設計變更。忽視總體規劃和施工圖設計對項目投資控制的重要性，設計監理僅承擔設計變更監理責任，出現工程返工等質量問題，造成投資浪費和工期延誤。

　　3、建設施工階段，項目的過程管理有缺陷

　　建設施工過程中，現場管理機制不規范，責任不明確或權限不清晰，導致工程進度管理及成本控制的失控。如工程變更和零工的簽證管理不嚴肅，工程進度計劃執行不徹底，造成竣工時間延期;管理費用過高及不可預見費用超出預期。

　　4、項目管理不完善，存在管理薄弱點

　　項目管理限于工程施工管理，對工程現場管理以外的工作，如項目的前期策劃、市場調研、銷售控制、客戶服務、融資與資金運用等重視不夠，使開發項目運作成本過高。銷售工作無序管理導致交易過程糾紛不斷。

　　5、對前期物業重視不足，物業服務不到位

　　物業服務管理，對房地產開發企業來講就是售后服務，是項目管理不可分離的一部分。物業管理水平低是導致企業品牌不容易建立和保持的根本原因。開發商是通過委托專業物業公司體現項目物業服務的，因此，物業公司限于自身贏利和管理惰性，未能積極處理售買雙方的關系，售后維修不及時，配套設施不到位，物業服務不到位等。

　　6、項目管理部之間和與職能部門之間工作協調不順暢

　　由于各司其職，各項目管理部對自己的工作能夠認真負責，對公司其他工作或與其他單位有關聯的工作積極性不高，導致相互之間推諉扯皮，影響公司整體項目管理工作水平的提升。

　　二、房地產項目管理的實施

　　1、策劃設計階段

　　(1)要從工程策劃設計抓起, 調研市場, 細致考察, 多方案經濟比較。

　　(2)施工圖設計。房屋產品質量的第一步是從設計開始的,先天不足必將帶來后患無窮。因此, 要擇優選好設計方案,對住宅的戶型、結構體系、內部功能、空間利用、節能節地等要創新創優設計。要在保證結構可靠的前提下,達到三個要求:一要房屋公攤率小,合理開間,動靜分區,居住舒適;二要做到建筑造型和風格有藝術感,對墻體立面形狀、屋蓋形式的處理要靈活得當,能給人以美的享受,使開發的房產具有較高的使用價值和觀瞻價值;三根據費用控制要求,進行限額設計,降低工程開發成本;房地產開發經營涉及面廣,協作單位多,市政園林、郵電通訊、供水、供電、供氣等部門都要涉及到,要協調好關系。一般塔樓公攤率小,戶型布置比較合理,采光均勻,但是南北通透性差,根據經驗成本稍低30元~ 50元左右。板式樓公攤率大,戶型內面積利用不夠好,南北通透性好,根據經驗成本稍高30元~ 50元左右。策劃設計階段已經決定了建筑工程造價的80%,所以要加強策劃設計階段的項目管理。

　　2、項目施工階段

　　質量、投資及進度管理是施工階段的三大控制。

　　(1)技術質量管理,是提高房產質量的中心環節和重點,包括施工技術和現場施工兩個方面。施工的技術質量管理,包括對施工隊伍及監理隊伍的選擇,施工材料、配件和設備的采辦,動力供應和后勤服務等方面,直接關系著施工質量和房產質量。為了提高房產質量,一定要擇優選用現場管理經驗豐富、施工技術質量強、人員素質高、資質等級夠格的建筑企業;擇優選用現場管理經驗豐富、責任心強、人員配備合理、業績優良的監理單位。對建筑材料和各種構件的性能、規格、品種、色澤等,必須完全符合設計要求,完全達到有關規范、標準的要求,并必須有出廠合格證。在進入工地前,進行嚴格復檢?，F場施工的技術質量管理, 是確保提高房產質量的核心,在其管理過程中,應把握好三點: a.必須強化施工隊伍的質量意識。通過思想教育,達到從企業領導到全體職工,都樹立起“百年大計、質量第一”的觀念,形成“人人講質量, 質量第一”的良好風氣。b.不斷強化施工隊伍的技術培訓。強化施工隊伍的技術培訓,方法多種多樣,既可以采取“請進來,送出去”的形式學習先進技術和先進經驗,也可以在施工現場扎實的普及基本知識,強化技能提高。c.強化施工現場的技術質量管理。具體說來,就是嚴格把好“四關”:一是材料關。對施工單位使用的建筑材料、裝飾材料、半成品、預制品及其他一切構件,要嚴格把關檢驗,不合格的不準使用。二是抽驗關?，F場工程技術人員要督促施工單位按規定制作混凝土及砂漿試塊,如期進行試壓,做出試壓報告記錄,并實行隨時抽檢制。三是施工關。現場工程技術人員和質量監督員,要現場監督施工人員嚴格按照施工設計圖紙、方案施工,不得有一絲一毫的含糊。如果發現施工單位在施工中不按照設計圖紙、方案施工, 應立即采取果斷措施,做出返工處理。四是記錄關?，F場施工管理人員,每天都要認真負責填好“施工日記”,使施工質量的每個環節都達到設計要求,切實保證房產質量的提高。施工完成后,要組織好竣工驗收,要組織專家,按照國家《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》嚴格進行驗收,對不合格的工程,決不交付使用。

　　(2)合理安排工期,在項目專業化的今天,積極進行專業化分包,充分利用好專業化隊伍的優勢,開發商積極組織協調好各施工人員,按照施工組織設計中的網絡計劃,按期完工。

　　(3)項目費用管理貫穿于施工整個階段,采用材料甲供控制,施工中加強監控機制,合理用材,不浪費,降低材料損耗率,積極進行材料設備招標及市場調研等,實踐經驗可以降低工程成本的10%~ 15%。

　　3、房屋竣工交付后的質量管理

　　其質量管理并沒有劃上句號,至少還有兩方面的管理工作要做。首先,可以委托資質優良的物業公司介入房地產后期的物業管理,有豐富的管理經驗,管理成本低廉,有專業的維修人員。以往,房地產公司成立物業公司,如果樓盤較少,住戶不多,物業就成了房地產公司的大包袱,虧本經營,常此以往,不是辦法, 故必須委托出去才無后顧之憂。

　　(1)要做好售后服務。按照建設和管理并舉的方針,對開發出售后的房產,配備專人管理,并采取切實可行的管理方法。常年開展服務工作,及時進行維修,使住戶滿意。

　　(2)要做好征求意見和調查研究工作。要組織人員廣泛征求住戶的意見和要求,并及時地進行處理。要深入調查研究開發的房產尚需改進的方面,并對調查后的材料進行全面整理分析,及時反饋到有關部門,以進一步提高房產開發項目管理的質量。

　　綜上所述，工程項目管理是一個動態的過程。業主方對工程項目的管理與造價的控制應貫穿于項目的全過程，在工程項目建設的各個階段、各個環節，時時都要有控制投資的經濟頭腦。充分利用和認真分析建設周期中的重要信息。把握住市場經濟的脈搏，減少或避免建設資金的流失，最大限度地提高建設資金的投資效益。把建設工程造價控制在批準的造價限額以內。隨時糾正發生的偏差，以保證項目管理目標的實現。以求在項目建設各個階段中能合理使用人力、物力、財力，以取得最大的投資效益和社會效益。

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