國務院曾提出：“探索建立國有土地收益基金，遏制片面追求土地收益短期行為。” 我們知道現(xiàn)行土地招、拍、掛制度充分發(fā)揮了市場機制配置土地資源的基礎性作用，實現(xiàn)城市土地開發(fā)利用的高效率和收益分配的合理化。但地方政府有強烈追求經(jīng)濟利益的傾向，容易片面追求土地效益，導致追求經(jīng)濟效益短期行為，是一種“涸澤而漁”的辦法。同時也容易導致尋租活動的出現(xiàn)。隨著經(jīng)濟社會的持續(xù)發(fā)展，現(xiàn)行土地出讓制度的弊端也日益顯現(xiàn)，而土地年租制以其靈活、適用、可持續(xù)發(fā)展更能實現(xiàn)土地的長期、最大化收益。

　　一、鞍山市國有劃撥土地有償使用制度現(xiàn)狀

　　1、鞍山市土地有償使用制度發(fā)展歷史

　　鞍山市的國有劃撥土地有償使用工作是從2000年開始的，為做好此項工作，2000年市物價局下發(fā)了《關于進一步明確土地系統(tǒng)部分收費標準和價格的通知》(鞍價發(fā)【2000】129號)，按不同地類對劃撥土地年出讓金標準做了規(guī)定。2001年，為適應市場經(jīng)濟發(fā)展情況，《關于繼續(xù)執(zhí)行劃撥土地出讓金及土地抵押手續(xù)費標準的批復》(鞍價發(fā)【2001】155號)將劃撥土地使用權出租的年出讓金，由原來的50%以上收取，降為按20%收取。2002年市政府出臺了《鞍山市國有土地資產(chǎn)經(jīng)營管理辦法》(第131號政府令)。2005年又發(fā)布了《關于征收國有土地使用權年租金的通知》(鞍政辦發(fā)【2005】93號)，根據(jù)鞍山市基準地價對土地使用權年租金收費標準重新進行修訂，進一步強化了國有土地有償使用收益的收繳工作，使此項工作更加規(guī)范化。

　　2、鞍山市土地有償使用制度現(xiàn)狀

　　2006年我市估計劃撥用地面積為52.52平方公里，主要道路臨街網(wǎng)點約7000余戶，面積約47萬平方米。由于各種原因，鞍山市有償使用主要集中在一些中心地帶的大型經(jīng)營性用地有償使用費用的征收，對于工業(yè)企業(yè)和臨街商業(yè)網(wǎng)點(改變用途)還沒有全面展開，每年征收金額在200多萬元，與實際市場潛力相差較大。隨著鞍山市政府加大城市改造力度，推進城市化進程，城區(qū)工業(yè)企業(yè)搬遷，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，大量國有劃撥土地通過招牌掛等形式進入土地一級市場，國有劃撥土地總量必將不斷萎縮。

　　3、鞍山市土地有償使用制度存在問題探究

　　造成土地年租金管理工作困難的原因主要有以下幾點：

　　1老工業(yè)企業(yè)占地面積大、經(jīng)濟效益差。鞍山作為一座老工業(yè)基地有其自身的顯著特點：即大型國有企業(yè)居多，且用地多為國有劃撥土地。近年來由于經(jīng)濟形勢嚴峻，很多大型國有企業(yè)經(jīng)濟效益不好，既要解決眾多企業(yè)職工安置問題，還要面對企業(yè)自身發(fā)展、壯大，因此無力支付土地有償使用費用。而這部分企業(yè)占鞍山劃撥土地總量的大部，它們的有償使用進度直接關系到整個鞍山市有償使用制度發(fā)展的進程，因此我們在工作中既要考慮有償使用制度的推進，還要兼顧企業(yè)的持續(xù)發(fā)展和構建和諧社會的需要，從而導致鞍山的有償使用制度進展緩慢。

　　2缺少直接業(yè)務指導和可以借鑒的成熟經(jīng)驗。由于該項工作在省廳沒有對應的業(yè)務處室指導，因此在實際工作中各市基本上都是依靠自己摸索、探討。縱觀全國各地，土地年租制管理也都處于探索之中。由于各地區(qū)差異，即便是征收對象和操作方法也各不相同，有全面實行土地租賃制的，有僅對大型工業(yè)企業(yè)實行的，還有一些省市僅僅對劃撥商業(yè)用地采取年租制。在征收標準制定上也分別采取建筑面積和土地面積各不相同，因此，到目前為止還沒有一套比較成熟的經(jīng)驗可以借鑒和推廣。

　　3相關法律保障較差。《土地管理法》第2條，《城市房地產(chǎn)管理法》第3條，《土地管理法實施條例》第29條都有土地收益租金的相關規(guī)定，鞍山市政府2002年出臺了《鞍山市國有土地資產(chǎn)經(jīng)營管理辦法》(第131號政府令)。2005年又發(fā)布了《關于征收國有土地使用權年租金的通知》(鞍政辦發(fā)【2005】93號)，都進一步強化了國有土地有償使用收益的收繳工作，但是這些規(guī)定或針對性和可操作性差或地方法律文件執(zhí)行力有限，都不能為年租制的全面推廣提供有效的法律保障。

　　二、鞍山市國有劃撥土地推行年租制管理措施

　　年租制管理工作是一項長期、艱苦的工作，它涉及到社會各方面的經(jīng)濟利益，相對于土地一次性出讓收益，它是一項長期、穩(wěn)定的財政收入，是可持續(xù)發(fā)展觀在土地管理制度改革的一次集中體現(xiàn)。既是建立公平的市場經(jīng)營環(huán)境，也能實現(xiàn)社會財富的再次分配。但考慮到該項工作仍處于初級階段，所以工作中應采取：“低點起步，引導入軌，逐步推進，適度調整”的工作原則。借鑒全國各地經(jīng)驗，結合我市實際情況，針對年租制管理提出如下建議：

　　1、制定切實可行的土地年租金征收法律

　　結合我市實際情況，針對《關于征收國有土地使用權年租金的通知》(鞍政辦發(fā)【2005】93)在適當時機盡量以地方性法規(guī)形式出臺相關細則，明確征收對象、標準核定、相關罰則等具體內(nèi)容，增強法規(guī)的實用性及可操作性。

　　2、建立現(xiàn)代化信息管理系統(tǒng)

　　“工欲善其事 必先利其器”，一個現(xiàn)代化的信息管理系統(tǒng)，不僅有利于領導層的決策，統(tǒng)籌全市的土地市場管理，而且能夠提高工作效率，實現(xiàn)信息的直觀、動態(tài)化管理。因此，我們應充分利用現(xiàn)有條件，不遺余力的進行信息系統(tǒng)的現(xiàn)代化建設。

　　3、制定規(guī)范化流程及監(jiān)管制度

　　年租制管理作為土地有償使用制度的一個重要組成部分，與百姓生活有著更加直接的聯(lián)系，一個規(guī)范、標準的流程不僅可以方便百姓對政策的了解，積極配合政府的行政執(zhí)法，同時也有利于樹立良好的政府工作形象。此外，一個規(guī)范的流程還可以細化責任、強化管理，杜絕各種腐敗行為的滋生。

　　4、強化執(zhí)法措施和監(jiān)管力度

　　對于目前還不是非常成熟的土地租賃市場，嚴格執(zhí)法是完善土地市場管理的有力保證，只有對那些偷逃國家收益，暴力抗法的土地使用者嚴懲不貸才能保證法律的公信力和公正性，才能保證國家的資產(chǎn)不流失，保護那些合法土地使用者的正當權益。

　　年租制度雖然不像土地出讓一次性為地方財政提供大量的資金來源，但它可以促進國有土地收益的可持續(xù)發(fā)展，是造福子孫的一件好事。因此我們在完善房地產(chǎn)開發(fā)等一次性出讓的基礎上，不斷探討工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用地的年租制度改革，逐步以“年租制”作為土地有償使用制度主要形式，相信在全社會的共同努力下，一定能開創(chuàng)出土地管理市場的新局面。

　　參考文獻

　　1、王衛(wèi)國《中疆土地權益的法制樹立》,中國政法大學出版社,2002年,第65頁.

　　2、邁克爾·D·貝勒斯《法律的準繩—一個規(guī)范的剖析》,張文顯等譯,中國大百科全書出版社,1996年,第429頁.