在當今競爭激烈的市場環境下，如何能夠在眾多競爭對手中脫穎而出，求得發展是擺在每個房地產企業面前的重要問題。隨著房地產市場的不斷擴大及規范化，以及競爭的不斷加劇，其投資效益的高回報這一特點已越來越淡化。在同一開發環境下，如何能在保證項目質量的基礎上，最大限度地提高其投資開發收益，實現開發項目的最大經濟效益，需要不斷地對其成本進行有效的管理和控制，成本控制處于極其重要的地位。合理有效地控制房地產項目的開發成本，貫穿于項目開發建設的全過程，包括項目的決策階段、設計階段、施工階段和工程竣工結算階段，它具有全員性和全過程性的特點。下面就針對這4個方面分別談談應注意的問題。

　　一、決策階段

　　在項目決策投資過程中，首先策劃人員要認真進行市場調研，提出既滿足消費者需求而利潤水平又較高的投資方案，分析人員根據現有的資料和特定的方法，對建設項目的投資金額進行估計(即投資估算)，投資估算是項目建設前期編制項目建議書和可行性研究報告的重要組成部分，是項目決策的重要依據之一。決策者依據科學嚴謹的策劃報告書，對擬建項目的建設標準、項目地點、建設周期、資源價格、容積率、市場需求、設計方案、財務評價、風險分析及最重要的成本目標等進行科學地分析和研究，最終決定決策是否可行。

　　決定項目可以實施后，在投資估算的基礎上制定目標成本和資金計劃。這也是整個決策階段造價管理的重要任務，是后面各階段成本控制的起點和基礎。隨著工程項目的施工進展，當計劃∕實際成本超出目標成本時，對目標成本進行調整。隨著項目的推進，成本動態發生變動，當動態成本與目標成本發生較大差異時，須分析產生差異的原因，并修訂目標成本。

　　二、設計階段

　　項目設計階段是控制開發成本實現經濟效益的最直接最重要的環節，因為設計階段可鎖定可控成本的90%以上。整個設計階段既是目標成本進一步優化的階段，又是具體分解目標成本并進行落實的階段;在這個階段，成本管理要掌握一個重要原則：以決策階段的目

　　標成本作為設計階段的控制標準，那就是已經確定的目標成本只能優化不能超標。具體到實際操作可以借鑒的主要途徑是：

　　1.將競爭機制運用到設計階段。要有多個設計單位投標從中擇優選定最佳的設計方案，并吸收未中標單位好的設計要點，取各家之長，達到優化設計方案的目。這樣才有利于工程成本的控制，使中標的設計方案能夠達到預定的成本控制目標。

　　2.推行限額設計。在概算確定后明確地對設計單位提出限額要求，如每平方米用鋼量、含混凝土量、混凝土標號等。設計總負責人按安全、可靠、實用、經濟的建設方針將概算按單位工程，分工種、按專業分解，并要求設計人員采用新技術、新工藝反復優化設計方案，達到安全可靠、經濟合理的要求。

　　3.實行設計監理。設計監理通過對設計的審查，提出改進意見，設計院應采納其合理的建議，無償進行改正。

　　4.防止設計階段與工程竣工驗收相脫節。設計單位應保證其設計能通過相關部門的驗收，防止工程施工完畢而不能通過驗收及浪費工程費用。

　　三、實施階段的投資控制

　　工程項目施工階段是工程投資的具體實施階段，也是建筑物實體形成階段和人力、物力、財力消耗的主要階段，投資支出大部分都要在這一階段落實。

　　1.嚴格按合同辦事，訂立嚴密的合同條款，特別是施工過程中可能產生職責不清，互相推倭，影響造價，延誤工期等的因素進行事先約定，以法律的形式確定下來，確保雙方按約履行，推行履約擔保制度，保障承發包雙方合法權益。

　　2.工程洽商是編制預算增減帳的依據。為了加強工程洽商的管理，防止不正當的索賠，建立規范的工程洽商制度是必要的，制度應分工明確，規定工程、規劃、預算合同等有關部門的職責，建立起相互配合又相互制約的管理機制。預算部門應指定專人對項目工程造價實施跟蹤管理，隨時收集了解工程造價動態變化資料，并采取多種手段如合理化復制同類項目或集中采購來控制材料設備價格。

　　3.嚴格控制工程變更和加強材料管理。在施工過程中，房產建設單位應高度重視工程變更，對單項變更達到一定金額時要有相應的審批制度，同時堅決杜絕施工單位因合同標的不夠或施工過程中因管理不完善借提出工程變更來調整合同造價的情況，對一些確需變更的情況房產建設單位應嚴格控制變更單價和施工工藝，并做好現場記錄和有關數據的收集整理工作,避免浪費的發生。另外預算部門應指定專人對項目工程造價實施跟蹤管理，隨時收集了解工程造價動態變化資料，落實進場材料的報驗制度。

　　4.當工程發生索賠時，投資控制人員要仔細的審核施工單位提出的索賠文件，并依據原有的合同文件、技術資料等，剔除其中不合理的索賠要求，另外建設單位要加強現場施工管理，嚴格控制來自施工方的工程變更、材料代用、現場簽證、額外用工及各種預算外費用，無特殊情況堅決不做設計變更。對必要的工程變更應先做預算后付款，由專業預算人員與施工方當時算清應增減的款項，隨時掌握工程造價的增加額度。相關人員要督促施工方做好各種記錄，特別是隱蔽工程記錄及簽證工作，減少結算時的扯皮現象。

　　四、竣工階段的投資控制

　　建設項目實施階段結束、工程竣工驗收后，加強工程決算審計是一項非常重要而有效的措施。工程項目的終結階段是一種具有特殊性質的工作階段，其工作量雖然不是很大，但是非常復雜繁瑣。目前就有許多建設單位在竣工驗收階段與施工單位發生糾紛的問題。

　　1.建設單位在項目財務投入方面，應該有兩套技術經濟團隊。第一團隊負責解決合同中出現的問題。即加強合同管理，在項目合同簽訂之前，由該團隊全權模擬將來可能出現的各種糾紛并提出對策,完善合同。第二團隊是竣工時的審計小組，可以由第三方審計單位完成。建設項目竣工決算審計涉及面廣，適用法規多，相對繁雜。所以在組成審計組時，應綜合考察被審單位基本情況，審計任務繁簡程序，審計人員的專業特長、工作能力，尤其是要考慮審計人員的綜合適應能力。

　　2.加強結算管理，嚴把審核關,嚴格審查工程量。根據施工合同要求，對工程預算外的費用嚴格審核，不符合規定簽證以及設計變更，一律核減費用;凡合同明確包含的費用，屬于風險包含的費用，未按合同條款履行的違約責任等一律核減其費用;對實際發生的工程量變更和工程量清單漏項或計算誤差按合同的約定進行調整;結算時工程量清單中原有的項目，應按報價中的綜合單價確定;工程量清單中有類似的項目，參照類似工程項目報價中的綜合單價商定，工程量清單中沒有的項目，按現行預算定額及有關規定結算。

　　3.建立健全后評價制度對房地產開發企業也很重要。在項目建成以后，對投資決策、項目建設的效果進行評價，總結投資項目建設的成功經驗和項目建設過程中存在的問題，為今后的項目決策和投資計劃政策的制定提供依據。

　　五、結束語

　　綜上可見，工程的投資控制應該貫穿于開發項目建設的全過程。開發商要對工程項目進行投資控制，就一定要根據建設程序全面展開。只要展開全程控制，抓住重點環節，針對具體情況實施切實有用的措施，就能真正有效地控制工程投資。