摘要：房地產(chǎn)交易按交易形式的不同，可分為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)租賃。按交易客體中土地權(quán)利的不同，可分為國有土地使用權(quán)及其地上房產(chǎn)的交易與集體土地使用權(quán)及其地上房產(chǎn)的交易。文章發(fā)表在《管理科學(xué)》上，是雙核心經(jīng)濟(jì)論文發(fā)表范文，供同行參考。

　　關(guān)鍵詞：商品房廣告,認(rèn)購書,定金

　　目前，關(guān)于房地產(chǎn)前期交易的法律性質(zhì)在理論界說法不一，加之法律法規(guī)還不健全，缺乏可操作性，這給實(shí)踐中案件的判決帶來一定難度。一般說來，商品房前期交易包括商品房廣告、認(rèn)購書及定金等法律問題。

　　一、商品房銷售廣告的法律性質(zhì)

　　王小姐某日看到一則商品房廣告所寫：“城市靜謐花園，百米間距，挑高空間，一梯兩戶、南北通風(fēng)，純板樓設(shè)計(jì)”。這則廣告讓追求居住品質(zhì)的王小姐非常心動(dòng)，雖然價(jià)格較高，但王小姐仍然與開發(fā)商簽訂了正式的商品房買賣合同。然而當(dāng)王小姐準(zhǔn)備入住時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)該樓盤旁邊緊鄰五環(huán)路，夜晚貨車通行;樓間距僅為20米;廣告中的純板樓設(shè)計(jì)變成了方正的塔樓，就更見不到南北通風(fēng)的影子了，王小姐非常氣氛，準(zhǔn)備將開發(fā)商告上法庭。

　　在以上的案例中，王小姐認(rèn)為該樓盤實(shí)情與廣告不符，開發(fā)商違約。那么商品房廣告的內(nèi)容對(duì)開發(fā)商是否有約束力呢?這則較為典型的案例給人們以啟示。

　　(一)合同法的相關(guān)規(guī)定

　　商品房銷售廣告根據(jù)內(nèi)容界定可分為要約與要約邀請(qǐng)，根據(jù)合同法的規(guī)定，要約是希望和他人訂立合同的意思表示。要約是訂立合同的第一步，是必經(jīng)程序，一經(jīng)受要約人承諾，要約內(nèi)容即視為合同條款，對(duì)當(dāng)事人雙方均有拘束力。而要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。

　　(二)相關(guān)司法解釋的規(guī)定

　　2003年3月24日由最高人民法院審判委員會(huì)第1267次會(huì)議通過了《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)，第三條就商品房銷售廣告的法律性質(zhì)做出了規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)。

　　《解釋》針對(duì)商品房的銷售廣告的法律性質(zhì)仍然與合同法一脈相承，也就是在通常情況下，商品房銷售廣告為要約邀請(qǐng)，《解釋》同時(shí)就商品房銷售廣告構(gòu)成要約的必要條件做出規(guī)定，為實(shí)踐審判提供了可具操作性的依據(jù)，根據(jù)《解釋》的規(guī)定，商品房銷售廣告構(gòu)成要約的必要條件為：

　　第一，出賣人就商品房“開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”的房屋及相關(guān)設(shè)施的說明和允諾。這一規(guī)定將開發(fā)商的允諾限定在“開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”，縮小了可能產(chǎn)生爭議的范圍，而何為開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)，一般應(yīng)指《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》規(guī)定的用地范圍。

　　第二，該說明和允諾具體確定。何謂具體確定呢?《解釋》沒有規(guī)定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，這便增加了司法實(shí)踐中的不確定因素，筆者認(rèn)為具體確定是指廣告用語是明確的，可以量化的，而不是模糊不清、模棱兩可的。如對(duì)房屋結(jié)構(gòu)的允諾：一梯兩戶，南北通風(fēng);層高達(dá)2.8米;樓間距為100米等。總之，購房人通過具體確定的廣告內(nèi)容可以判斷與開發(fā)商之間的基本權(quán)利義務(wù)，同時(shí)為避免不確定因素帶來的爭議，《解釋》應(yīng)進(jìn)一步明確“房屋及相關(guān)設(shè)施”的具體類別。

　　二、商品房認(rèn)購書及定金的法律性質(zhì)

　　(一)商品房認(rèn)購書的法律性質(zhì)

　　商品房認(rèn)購書通常是指商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前，就交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)所簽訂的文書。它是對(duì)雙方商品房交易的初步確認(rèn)。認(rèn)購書的內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人基本情況;房屋基本情況(含位置、面積等);價(jià)款計(jì)算;簽署正式商品房買賣合同的時(shí)限約定。

　　在現(xiàn)實(shí)交易中，開發(fā)商占據(jù)著主動(dòng)地位，認(rèn)購書的具體格式及內(nèi)容往往由開發(fā)商一方制定，而開發(fā)商往往制定對(duì)自己有利的條款，約定定金條款就是一例，買受人交付定金后，無論什么原因，只要不與開發(fā)商簽訂正式的商品房買賣合同就有定金被沒收的風(fēng)險(xiǎn)。目前，學(xué)界對(duì)認(rèn)購書及定金的性質(zhì)眾說紛紜，這給司法實(shí)務(wù)帶來了一定的困惑，而購房人的利益同樣無法得到維護(hù)。

　　關(guān)于認(rèn)購書的性質(zhì)，主要有以下幾種觀點(diǎn)：1.意向說。認(rèn)為認(rèn)購書只是買賣雙方的合作意向，不具有任何法律效力;2.擔(dān)保說。認(rèn)為認(rèn)購書是擔(dān)保簽訂正式合同的定金合同;3.正式合同說。認(rèn)為只要雙方意思表示自愿真實(shí)，簽訂的認(rèn)購書即可認(rèn)定為正式的商品房買賣合同，而日后簽訂的正式合同應(yīng)做為認(rèn)購書的補(bǔ)充。4.預(yù)約合同。認(rèn)為認(rèn)購書是約定將來簽訂正式的商品房買賣合同的契約。

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