論文導(dǎo)讀：信托投資，是金融信托投資機(jī)構(gòu)用自有資金及組織的資金進(jìn)行的投資。 以投資者身份直接參與對(duì)企業(yè)的投資是目前中國信托投資公司的一項(xiàng)主要業(yè)務(wù)。文章發(fā)表在《財(cái)會(huì)月刊》上，是土地測(cè)繪工程論文發(fā)表范文，供同行參考。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn),投資信托,土地測(cè)繪工程

　　信托投資是金融信托投資機(jī)構(gòu)用自有資金及組織的資金進(jìn)行的投資。以投資者身份直接參與對(duì)企業(yè)的投資是目前我國信托投資公司的一項(xiàng)主要業(yè)務(wù)，這種信托投與委托投資業(yè)務(wù)有兩點(diǎn)不同。房地產(chǎn)投資信托(Real Estate Investment Trusts，以下簡(jiǎn)稱)概念起源于19世紀(jì)60年代，是指由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資的經(jīng)營管理，并將投資收益按比例分配給投資者的信托基金形式，投資者可以通過證券市場(chǎng)購買，享受投資回報(bào)。是房地產(chǎn)證券化的一種典型形式

　　一、的參與者的直接當(dāng)事人分別為:基金單位持有人、基金管理人和基金托管人。

　　1、單位持有人是市場(chǎng)的投資者，持有人通過持有房地產(chǎn)，因此投資者所持有的是股權(quán)類證券。持有人享有下列權(quán)利:第一，分享基金財(cái)產(chǎn)收益;第二，參與分配清算后的剩余基金財(cái)產(chǎn);第三，依法轉(zhuǎn)讓或者申請(qǐng)贖回其持有的基金份額;第四，按照規(guī)定要求召開基金份額持有人大會(huì);第五，對(duì)基金單位持有人大會(huì)審議事項(xiàng)行使表決權(quán);第六，查閱或者復(fù)制公開披露的基金信息資料，第七，對(duì)基金管理人、基金托管人、基金單位發(fā)售機(jī)構(gòu)損害其合法權(quán)益的行為依法提起訴訟;第八金融論文，基金合同約定的其他權(quán)利。

　　2、基金管理人必須是在的審核過程中，由監(jiān)管部門認(rèn)可的、合格房地產(chǎn)管理公司。管理公司的認(rèn)定應(yīng)該包括基金和物業(yè)管理的兩方面。所投資的房地產(chǎn)必須是由法規(guī)所規(guī)定的能產(chǎn)生租金收入的房地產(chǎn)資產(chǎn)。

　　三方當(dāng)事人在結(jié)構(gòu)中的三角關(guān)系可以概括為:雙重委托和雙重監(jiān)管。第一，基金持有人委托基金管理人投資，委托基金托管人托管;基金單位持有人與基金管理人之間是委托人、受益人與受托人之間的關(guān)系;基金單位持有人與基金托管人之間是委托人與受托人之間的關(guān)系;第二，管理人接受委托進(jìn)行投資管理的同時(shí)，監(jiān)督托管人并接受托管人的監(jiān)督;托管人保管基金資產(chǎn)，執(zhí)行投資指令

　　二、我國運(yùn)作的構(gòu)想

　　的運(yùn)作模式類同于普通上市公司的經(jīng)營模式，以基金單位持有人利益最大化為根本目的，通過投資于以租金收入為主的房地產(chǎn)，為投資者提供回報(bào)。持有人、管理人和托管人在結(jié)構(gòu)中各自發(fā)揮其職能，以保證的正常運(yùn)行。的運(yùn)作機(jī)制由增值模式、發(fā)起、管理、托管、投資、收入分配、評(píng)估、上市及轉(zhuǎn)讓、信息披露和持有人大會(huì)等核心部分組成。

　　1、增值模式

　　的增值模式是指通過有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)管理公司對(duì)所持地產(chǎn)的管理，提高房地產(chǎn)的凈收入，實(shí)現(xiàn)的收入增長。主要是通過以下四個(gè)方面實(shí)現(xiàn)增值:(1) 通過再出租現(xiàn)有的地產(chǎn)獲取更高的租金;(2)通過收購新的地產(chǎn)或項(xiàng)目開發(fā)，以形成新的收入增長;(3) 對(duì)所持有的地產(chǎn)進(jìn)行再開發(fā)以提高收入;(4) 降低運(yùn)行成本。

　　2、管理

　　管理公司的職責(zé)是為持有人管理的資產(chǎn)?駝瘢ü岣咚值夭淖飩鷙陀脅唄緣卦黽鈾鐘械牡夭刺岣叱鐘腥說幕乇āS捎?在我國是一種嶄新的投資產(chǎn)品，現(xiàn)有的共同基金經(jīng)理未必具備管理的專門知識(shí)，因此在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中需充分考慮的兩大管理范疇，即基金管理及地產(chǎn)物業(yè)管理。基金管理公司必須確保物業(yè)管理公司具有良好的聲譽(yù)，物業(yè)管理公司則必須具備地產(chǎn)物業(yè)管理專業(yè)資格和經(jīng)驗(yàn)，基金管理公司在轉(zhuǎn)授物業(yè)管理職后，必須持續(xù)監(jiān)察其轉(zhuǎn)授的職能。

　　管理公司職能。由于物業(yè)管理是管理的重要環(huán)節(jié)金融論文，對(duì)物業(yè)管理職能應(yīng)主要考慮以下因素:第一，由于物業(yè)管理職能的特殊性，在結(jié)構(gòu)的規(guī)定中不應(yīng)對(duì)物業(yè)管理資格作出過于具體規(guī)定;第二，管理公司可雇傭有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)經(jīng)理(個(gè)人)，或?qū)⑵湮飿I(yè)管理職能轉(zhuǎn)授予第三方物業(yè)管理公司;第三，由于物業(yè)管理流程的周期性，物業(yè)經(jīng)理的主要人員應(yīng)具備較長期的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，至少要比一般租約的年期略長。

　　土地測(cè)繪工程論文投稿須知：《財(cái)會(huì)月刊》創(chuàng)刊于1980年3月，是全國三大財(cái)會(huì)刊物之一， 被評(píng)為全國優(yōu)秀經(jīng)濟(jì)期刊、全國中文核心期刊， 在國內(nèi)外財(cái)會(huì)理論和實(shí)務(wù)工作者中都有廣泛的影響。其特色是：普及與提高并重，學(xué)術(shù)性與實(shí)用性兼顧。既是實(shí)務(wù)工作者學(xué)習(xí)新會(huì)計(jì)知識(shí)，提高專業(yè)技能的良師益友，也是專業(yè)理論工作者探討學(xué)術(shù)問題的園地。