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摘 要:農村集體建設用地流轉價格是市場價格,是供求雙方在權衡了自身利益的基礎上達成的市場交易價格,所以應該遵循市場規則和估價原理,對土地流轉價格進行評估。本文主要對農村集體建設用地流轉價格評估采用的法定補償擴充法和準建設用地剩余法進行了闡述,主要的目的是為了通過對集體建設用地流轉價格的合理確定,為農村土地交易創造一個公平的競爭環境。并且采用市場交易價格,這就使價格機制和供求機制充分的發揮重要的調節作用,加強了政府對城鄉統一建設用地市場的管理,加快了我國城鎮化進程,與此同時引導農民對土地資源實施集約利用。
關鍵詞:農村,集體建設用地,土地流轉,價格評估,市場價格
鑒于我國國民經濟的發展和新農村建設取得了令人可喜的成績,我國國有建設用地價格評估的理論和方法已經相對成熟,在城鄉中形成了以基準地價和標定地價為基礎的地價體系。但是在我國還沒有出臺對農村集體建設用地流轉價格評估的規范,所以在農村集體建設用地流轉價格的評估過程中,加大對價格評估問題的探究是當前新農村建設中關于土地問題重點所在。
一、我國集體建設用地流轉價格的現狀分析
集體建設用地流轉是我國土地市場的重要組成部分,因此要遵循市場供求關系和價格規律的變化,通過市場來調節和平衡我國土地的供求。我國所特有的土地是所有制度和使用制度,決定我國集體建設用地流轉活動并不是完全公開的,農村集體土地轉變為國有土地的形式,主要的途徑就是征用,盡管在實際上我國城鄉結合部的土地和房屋交易活動頻繁,但是很多的情況下都是屬于私下交易,因此交易的價格不能反映市場的真實供求情況。政府對土地的征用,補償和出讓的價格之間的差距會造成較低的征地補償和較高的出讓價格,帶來對征地要求的不斷提高。并且城鄉建設用地范圍會出現嚴重的膨脹,農用地逐漸的被侵占,越來越少。這個巨額的差價會吸引集體以非征方式把集體土地拿到市場上進行私下的交易,從而擾亂了我國土地市場的穩定。
二、集體建設用地流轉價格的構成
隨著我國經濟的發展,城市化進程不斷的加快,城市的擴展,土地區位條件也隨著土地區位價值的變化而改變,從而使位于城鄉結合部的集體土地在流轉中產生巨大的價格增值。無論是政府對農民的農地征用,還是集體建設用地的流轉,價格都會發生增值,而集體建設用地在流轉的過程中,市場價格所包含的土地所有價值和發展權的價值。
發展權價值,是指由于用途和區位變化造成價值的增加。城市的發展和擴大,在使農地不斷轉為建設用地的同時,也使土地的區位條件發生相對變化,相應的使土地的價格也發生變化,這種變化使集體建設用地流轉價格構成中,除了所有權價值以外,還應該包括發展權的價值。
所有權價值就是集體建設用地所有權在農業用途時的未來收益價值體現,是農業級差地租與絕對地租之和。
三、我國農村建設用地流轉價格的評估方法
1、法定補償擴充法
(1)對法定補償擴充法的概述
近幾年來,我國主要通過采用試點的形式在征地制度改革中積累了大量的經驗,并且根據其中的理論研究成果不難發現,集體土地流轉價格實際上就是國家征收集體土地時的補償價格。我國的《土地管理法》中的補償標準,主要是按照土地農業生產的原有用途進行加倍后測算征地補償費,但是主要的問題對土地本身潛在的收益和價值被忽略了,對于社會主義市場存在的因素也被忽略了。把土地只是簡單的看作了農民所擁有的生產資料,而土地對農民的其他功能,以及土地的財產權因素等都沒有考慮。之所以《土地管理法》中對于農民土地有眾多的忽略,這主要是受到農作物品質的差異、物價波動等因素影響,對同一塊地內,由于植物不同,畝產值存在差異而造成的征地補償費的差異很難用科學衡量。政府征用的集體建設用地,由于各種差異因素的影響,也就無法科學的進行測算。
(2)法定補償擴充法公式
根據我國《土地管理法》的相關規定,目前農用土地的征用補償價格只能是由政府規定的“法定補償價格”,而非是市場價格。所以以我國傳統的價格核算為基礎,立足原有農業土地的用途,把法定補償含義的使用范圍擴充到集體建設用地,把農用地或是位于同一水平線的集體建設用地價格要全部的補給農戶,這樣就得到了法定補償擴充法,來測算土地征收的價格。征地補償主要包括了安置補助費、土地補償費、青苗和附著物補償費,集體建設用地價格參照集體農用地價格計算,其公式是:土地征收價格=農用地基準地價+最低生活保障躉交保險費≈農用地質量價格+農地保障價格=土地補償費+安置補助費+青苗和附著物補償費
2、準建設用地基準地價剩余法
(1)準建設用地
“準建設用地”就是按照土地利用總體規劃和城市規定的建設用地,而目前屬于集體所有土地的區域,測算征收的價格主要是以規劃用途的準市場價格作為依據進行推算的。
(2)準建設用地基準地價剩余法的公式
集體土地征收價格=準建設用地綜合基準地價-國家綜合投資回收-轉換成本稅費-征地調節基金。(以上的綜合基準地價,主要是以基準地價為標準,按照工業、商業、住宅、輔助用地比例以及商業、工業、住宅分類定級的級別疊加區片測算的綜合地價。)
縱觀世界對地租的定義,其中馬克思主義認為,地租就是土地使用者在使用了土地而繳納給土地的所有者,超出平均利潤以上的剩余價值。按照地租產生的原因和條件,我們把地租主要分為了三大類:級差地租、絕對地租、壟斷地租。我國是社會主義國家,我國的土地可以分為集體所有和國家所有,農民個人只是擁有土地的使用權。農村集體所有的土地轉為非農業建設用地以后,土地所具有的經濟效益大大的高于經營農業的收益,假如這筆不小的“增值收入”無償的全部歸為農村集體經濟組織或是國家所有,無論是從理論上,還是從實際上,都是不符合經濟原理的,因此只有在農村集體經濟組織和國家之間進行合理的分配,才能實現公平公正。
3、合理分配機制的分析
以上闡釋的在集體和國家之間進行合理分配的機制是以集體土地權利的實現和土地投資的回收為基礎的。
(1)土地權利的實現
集體所有土地權利,只要包括農用地的占有、使用、收益、處分,這些權利在集體土地征用中全部得以補償。我國的農用土地的地租全部歸農民集體所有,作為土地的所有者,農村集體經濟組織擁有取得征用前農用地全部絕對地租、級差地租的權利,該部分是對集體所有土地權利中農用地的占有、使用、收益、處分權利的補償。因征用后土地用途改變、土地位置差異而形成的“準建設用地新增級差地租”,其收取的權利,要在集體與國家之間合理分割,而并非自然而然地全部歸農村集體經濟所擁有。
(2)土地投資的回收
土地投資的回報主要是指農地所有者對農地投資所形成的土地資本要得到回收,其中與土地結合在一起不可分割的部分已經包含在農用地地租中,理論上已經回收。社會性的基本建設投資輻射到“準建設用地”上而形成的外部輻射性土地資本也要得到回收,歸國家所有,這部分投資已經包含在“準建設用地”地租中,理論上已經回收,用于征地調節基金。
四、總結
本文主要對我國集體建設用地流轉價格的現狀進行了分析,介紹了集體建設用地流轉價格的構成,重點對我國農村建設用地流轉價格的兩種評估方法進行了探究,主要的目的就是通過對集體建設用地流轉價格的合理確定,為城鄉土地交易創造一個公平的競爭環境,從而提高我國農村土地資源的合理利用。
參考文獻
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