【摘要】 國企老舊住宅小區(qū)大都是福利分房的結(jié)果，面臨著諸多的物業(yè)管理難題。如管理費偏低、繳費意識差、設備設施陳舊、維修資金短缺等實際困難，對物業(yè)管理工作的開展帶來許多的管理難題。

　　【關鍵詞】老舊住宅; 物業(yè)管理; 難題

　　近幾年，物業(yè)管理已經(jīng)成為社會管理的難點問題、群眾反映強烈的熱點問題。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市化的快速推進，居民生活水平和服務要求的不斷提高，物業(yè)管理面臨著物業(yè)管理體制不健全、成本高、收費難、物業(yè)企業(yè)經(jīng)營難以維系，業(yè)主委員會作用有待進一步提高等新情況、新問題。與大部分住宅小區(qū)面臨的物業(yè)難題相比，國企老舊住宅小區(qū)面臨的難題則顯得更加突出。

　　Abstract: The old state-owned residential area is the results of welfare housing, facing many property management problems. Such as low management fees, poor awareness of pay, outdated equipment and facilities, a shortage of maintenance funds and other practical difficulties, the property management work carried out a number of management challenges.

　　Key words: the old house; property management; problems

　　中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：

　　難題之一：消費觀念陳舊，物業(yè)管理意識淡薄

　　老住宅區(qū)業(yè)主住戶對小區(qū)整治和引入規(guī)范物業(yè)管理的愿望強烈，但在出資和繳費問題上態(tài)度消極，多數(shù)老住宅區(qū)住戶普遍緊捂錢袋，態(tài)度消極。即便實行了物業(yè)管理也會提出各種理由而不愿繳納管理費。可見，老住宅區(qū)住戶普遍存在一種矛盾心態(tài)，他們既希望自己居住的小區(qū)引入規(guī)范的物業(yè)管理，又不想因此而增加家庭經(jīng)濟負擔。老住宅區(qū)住戶不愿掏錢有多方面原因，但主要與住戶的經(jīng)濟支付能力低有關。要在這些小區(qū)中引入和推行規(guī)范的物業(yè)管理，不得不考慮住戶的這種特有心態(tài)。因此，老舊小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)多數(shù)虧損，虧損的主要原因是物業(yè)管理收費和其所提供的服務不相符。這些物業(yè)公司所管轄區(qū)域內(nèi)的住戶許多是以前享受福利分房的居民，長期居住在無償服務的環(huán)境中，觀念陳舊，沒有考慮到服務也是商品，物業(yè)公司提供的服務需要和所收取的費用成正比。 物業(yè)管理公司作為經(jīng)營性企業(yè)，是以“取之于民，用之于民”為原則，提供“量入為出”的有償服務的。過于低廉的物業(yè)管理服務費會造成入不敷出的狀況出現(xiàn)。這樣，企業(yè)勢必降低物業(yè)管理成本的投入，降低服務標準，最終以犧牲所管轄區(qū)域的環(huán)境為代價。所以，老小區(qū)居民必須改變觀念，以適應新的形勢;物業(yè)公司也必須實事求是地收取管理費，保證服務的質(zhì)量。

　　難題之二：物業(yè)管理人員素質(zhì)不高，服務意識不強

　　物業(yè)管理作為勞動密集型的服務行業(yè)，最終的顧客是業(yè)主，業(yè)主的滿意才是衡量物業(yè)公司工作的最終標準，服務質(zhì)量是關系到企業(yè)發(fā)展的核心問題。 這就要求物業(yè)管理從業(yè)人員更新服務觀念，寓管理于服務之中，不斷吸納高素質(zhì)的優(yōu)秀人才，建立系統(tǒng)化的人員培訓、學習、進修和深造制度，提高人員的綜合素質(zhì);另一方面要創(chuàng)新服務理念，優(yōu)化服務質(zhì)量，將管理的重點放在對硬件完善上的同時，更加注重對業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務， 為其提供更細致、更周到、更體貼的人性化服務。

　　難題之三： 缺乏足夠的前期整治資金，導致小區(qū)設備設施老化破舊問題未能得到根本改觀，存在嚴重管理隱患。

　　老舊住宅區(qū)建造年代久遠，當初并不是按照正規(guī)物業(yè)管理的要求進行規(guī)劃和建設的，基本沒有物業(yè)管理辦公用房和員工住房;沒有休閑、健身及文化活動場所;沒有綠地或綠化嚴重不足;多數(shù)小區(qū)沒有垃圾中轉(zhuǎn)站。所有這些都需要在引入規(guī)范物業(yè)管理之前先期投資修建，耗資較大。此外，由于老住宅區(qū)普遍歷時較久，各種設施、設備、管網(wǎng)等大多已老化破舊，亟需整修，這也需要投入大量資金。

　　由于缺乏足夠資金開展先期整治，致使小區(qū)設備設施老化破舊問題未能得到根本解決，程度不同地存在管理隱患。希望企業(yè)再為小區(qū)整治補充投入大筆資金是不現(xiàn)實的，而且對企業(yè)也是極其不公正的。

　　難題之四：業(yè)主“主體缺位”現(xiàn)象嚴重，造成管理溝通不暢

　　由于老舊住宅小區(qū)的房屋出租率普遍較高，業(yè)主“主體缺位”現(xiàn)象比較嚴重。在這些老住宅區(qū)，許多業(yè)主都不在小區(qū)內(nèi)生活，其中有的人購房本身就是為了出租，有的是二次置業(yè)后遷往別處居住，有些住房多年人去屋空，根本找不到業(yè)主本人，有的甚至連業(yè)主是何人都無人知曉。

　　業(yè)主“主體缺位”從多方面制約著老住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。如工作人員入戶征詢意見時往往會因找不到業(yè)主本人而難以奏效;收取管理費或因故欲與業(yè)主溝通聯(lián)系時也會因業(yè)主“主體缺位”而變得困難重重;某些特殊情況下需要組織多數(shù)業(yè)主討論決定一些事關全體業(yè)主的重要事務時，也會因業(yè)主人數(shù)達不到應有比例而以無效告罷。可見，要在老住宅區(qū)順利實施規(guī)范的物業(yè)管理，必須從實際出發(fā)研究解決這一“主體缺位”問題。

　　難題之五：老舊住宅小區(qū)普遍沒設物業(yè)管理用房，不僅給日常管理帶來不便，而且增加了物業(yè)公司的成本支出。

　　由于歷史原因，老住宅小區(qū)都沒有配備物業(yè)管理用房，如何解決管理用房，已成為接管老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理公司必須面對的問題之一。 有關單位無償提供的房屋往往面積狹小，用于管理尚且不足，更無法解決員工日常生活了。因此，物業(yè)公司只能通過租賃途徑自己解決，加大成本支出已成必然。

　　難題之六、老舊住宅小區(qū)的管理成本較高，物業(yè)管理收費標準普遍較低，造成物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)程度不同的經(jīng)營虧損。

　　老舊住宅區(qū)比新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理成本要高得多。一方面，老住宅區(qū)一般布局比較分散，管理公司只要接管了某一老住宅區(qū)，就必須在各服務項目上進行相應的人力、物力配備，難以實現(xiàn)規(guī)模化管理。另一方面，由于各種原因，先期接管的老住宅區(qū)無論是房屋本體，還是各種設施、設備和場地，都到了“問題時段”，這就使物業(yè)管理的后續(xù)成本大大提高。

　　管理費是老住宅區(qū)管理企業(yè)能夠獲得經(jīng)濟收益的主要來源，在一些小區(qū)，管理費甚至成為物管企業(yè)的唯一收益來源。但是，由于種種原因，老住宅區(qū)的物業(yè)管理收費標準普遍較低，這種成本與收益之間的不平衡必然會造成多數(shù)物業(yè)公司效益不良，在一些項目上甚至出現(xiàn)虧損。

　　問題之七、既無大修資金存儲，本體維修資金不足量，遇到大修或本體維修項目資金無處開支，并因此引發(fā)其他問題。

　　業(yè)主認為，既然我已給你們公司繳納了本體維修金，出了問題當然應由企業(yè)出資維修，個別住戶甚至公然表示，如企業(yè)不負責維修，他們就會因此而拒絕繳納管理費。

　　因此，老舊住宅小區(qū)基礎條件不一、情況復雜，物業(yè)管理必須因地制宜，區(qū)別不同情況采取相應措施。老住宅區(qū)在產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、房屋年限、業(yè)主結(jié)構(gòu)、配套設施方面差異很大，改進和引入物業(yè)管理的條件好壞不一，就應采取不同的管理方式，區(qū)別對待。如對目前條件稍差，尚不具備引入規(guī)范物業(yè)管理的老住宅區(qū)，可由社區(qū)居委出面將治安、衛(wèi)生等主要服務項目外包給專業(yè)公司，社區(qū)居委會充當專業(yè)公司與老住宅區(qū)業(yè)主之間的中介，負責對專業(yè)公司的服務進行監(jiān)督，并代收費用;亦可由社區(qū)居委會出面引導老住宅區(qū)居民成立業(yè)主委員會，組建樓宇管理小組，人員由業(yè)主自己推選，管理經(jīng)費由小區(qū)業(yè)主自籌，實行業(yè)主直接自治管理。