摘要：物業稅又稱財產稅或地產稅，主要是針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應繳納的稅值會隨著不動產市場價值的升高而提高。比如說公路、地鐵等開通后，沿線的房產價格就會隨之提高，相應地，物業稅也要提高。從理論上說，物業稅是一種財產稅，是針對國民的財產所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產，并為之提供保護;然后，作為一種對應，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應的支出。物業稅是政府以政權強制力，對使用或者占有不動產的業主征收的補償政府提供公共品的費用。

　　關鍵詞：物業稅,財政制度,經濟發展

　　征收物業稅是否能終結房地產大戰，取決于征收的以下三個前提條件是否具備：第一個前提是理清物業稅與現有稅費之間的關系，第二是建立滿足征收物業稅的技術條件，第三是以物業稅改變現有的土地財政收入大部分未納入公共財政的現狀。

　　首先，簡單地說，物業稅是不動產保有環節的稅收，現行法規采取一次性收取40年、70年土地使用費用，這就導致了購買與交易環節成本高、持有環節成本低的現狀，一些地方政府因此在短期內大量賣地，一次性收取未來幾十年的土地紅利，這是許多地方土地財政盛行的根本原因。物業稅將土地收益分攤于未來40年或70年內收取，可以改變這一逆向激勵制度。同時，政府與開發商為了征收物業稅，也有動力創造良好的社會環境，提供充足的公共產品，吸引消費者到本地安家，提升本地的物業價值。

　　但征收物業稅的合法性前提是取消土地增值稅、土地出讓金、城市房地產稅等與物業稅存在重合的一次性稅費，否則舊的稅費未除，新的稅費又來，對于消費者而言，屬于雙重收稅，于理不合，于法抵牾。

　　一、我國征收物業稅的理論與實踐依據

　　(一)我國現有房地產稅收結構分析

　　我國現行的房地產稅直接征收的主要有房產稅、城市房地產稅、契稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅等;間接的包括營業稅印花稅企業所得稅、個人所得稅和房地產所得稅等。發生在房地產取得環節的稅收有兩種,即耕地占用稅和固定資產投資方向調節稅。房地產保有環節的稅收有三種:城鎮土地使用稅、房地產稅和城市房地產稅(僅針對外商企業和外籍人員)。在房地產流轉環節,目前設置的稅種主要有營業稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅和城市房地產稅、土地增值稅、印花稅、契稅、城市維護建設稅等。

　　(二)現有房地產稅體系存在問題

　　1.房產稅收在地方財政收入比重較小。盡管房地產稅在組織財政收入、實現資源配置、調節經濟發展等方面發揮了一定的作用,但其收入規模較小。據統計,2005年房地產稅收在地方財政收入中的比重為歷年最高,卻僅為10.53%。

　　2、房地產稅收負稅結構不合理,重流轉、輕保有。目前我國的房地產稅收體制中,將大部分稅收重點放在了流轉環節,造成重流轉、輕保有的現象。

　　3、房產稅計稅依據不科學,稅制結構不合理,稅率偏低。現行房產稅規定:房產原值一次性減除10%-30%后的余值,稅率為1.2%;或者以房屋出租的租金為計稅依據,租稅率為12%。這種計稅方式和稅率安排,首先是沒有考慮到因經濟發展而產生的房產增值;其次沒有體現公平、合理的原理,對高檔公寓、別墅等高收入人群住宅依舊采取和一般居住房產同樣減免政策,未免有失公平,也無法體現財產稅調節作用。

　　二、征收物業稅對地方政府的積極影響

　　物業稅是以納稅人所擁有的房地產這種特殊財產作為課征對象,以課征時點計稅對象(房地產)的評估值為計稅依據,房地產保有期間征收的一種財產稅。

　　1、物業稅對地方政府收入直接影響。

　　(1)稅源穩定可持續。以現行的地方稅制來看,地方政府缺少穩定的大宗的能成為主體財源的稅源。而物業稅具有以下特點:房地產稅稅基穩定。房產具有很強的穩定性。而且,土地資源是穩定的,在合理開發的范圍內,土地具有恒久性和不可毀滅性,從而使房地產具有使用的長期性、穩固性。物業稅征收時不易發生稅基隱藏問題;而隨著人均收入的提高,對房地產的需求必然上升,存在持續性。③由于在課稅時納稅人所擁有的房地產通常并不直接參與市場交易,因此不易發生稅負轉嫁,具有直接稅的性質。

　　(2)稅基的擴大。目前,現行的房地產稅的范圍主要包括對城鎮的經營性房地產和部分行政事業單位的房地產征稅,物業稅改革的一個主要思路就是擴大現行房地產稅的征稅范圍,拓寬稅基。

　　2、物業稅征收對地方政府其他積極影響

　　(1)完善稅制結構,構建地方主體稅種,克服地方政府短期行為。物業稅的征收基本思路是:清費立稅、征稅、清費、少稅,規范房地產收入關系,優化房地產收入結構。將房地產稅收征收由流轉環節轉向保有環節,提高房地產保有環節稅收占總稅收比重。物業稅的開征,可以較大幅度地提高房地產保有環節稅收在地方稅中的比重,使其成為地方收入主體。

　　(2)促進地方政府有效轉變政府職能,有效保障政府對社會公共產品的提供。物業稅征收對象是不動產,一般與地方經濟發展水平無關,物業稅的稅收的多少取決于該地區的房產數量與房產價格,房產價格高,物業稅收入越多。因此,如果物業稅成為了地方財政收入的主要部分,地方政府就必然在教育、交通、醫療、環境保護等方面進行投入,從而實現職能轉變。在這種情況下,物業稅作為居民對享受地方公共服務的支付,較高的公共服務質量會使當地物業不斷升值,從而帶動地方稅收收入。通過開征物業稅,可為地方政府提供持續的資金來源。

　　綜上所述,在我國現有房地產稅收制度存在問題之下,優質、合理的物業稅設置于征收具有積極有效地意義。

　　三、對物業稅征收的幾點建議

　　1、規范財政分權,實現地方與中央分工。規范的財政分權是物業稅制發展的前提和基礎。要發揮地方政府作用,地方政府必須有獨立的稅收來源。財政分權的基本前提是要凸顯地方政府的作用,將適用于地方稅種的稅收權利部分以至全部交予地方政府,增加地方政府稅收收入,而不是單純依靠其他收入來維持地方政府行為。

　　2、明確征收對象、范圍和稅率設計。(1)征收對象和范圍。物業稅(或者房產稅)應該把現有征收的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅和土地出讓金合并為一。(2)稅率的形式和模式。要根據各個地區的實際情況和經濟發展水平,因地制宜,確定物業稅的具體內容。同時,物業稅的稅率應該考慮到納稅人收入情況,住宅物業和非住宅物業也要有所區分,非住宅物業要高于住宅物業。

　　2、建立完善的財產登記制度。現在許多城市已經采取房產實名制登記,詳細搜集房產資料(包括所有人、所在地、性質、面積和類型等),進行登記,方便物業稅稅基確定和征收。

　　3、建立客觀公正的房地產評估地方機構。地方政府可設立隸屬于政府機關但是并不以盈利為目的的評估機構,機構的運行主要依靠政府撥款,也可以接受社會評估委托,以維持運行。