摘要：限購是為了避免住房買賣市場的出現(xiàn)投機行為，不過很明顯該政策的施行會影響到買賣住房市場和租賃住房市場。國家在日后形成政策的過程當(dāng)中，需要重視形成長效調(diào)控機制，促使政策更為可行，與此同時也要適應(yīng)另外的市場化調(diào)控措施等，形成和健全承租人保護制度、支持租賃市場多種多樣的供給方式、引領(lǐng)和調(diào)控住房供需架構(gòu)，促使我國住房市場能夠按照一定的標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)健康發(fā)展。

　　關(guān)鍵詞：限購政策;租買互動;動態(tài)均衡;住房價格;住房租金

　　現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)市場正在逐漸走向市場化供需體系，居民對居住環(huán)境和住房質(zhì)量提出了越來越高的要求，不過依舊存在著住房供應(yīng)和需求之間的架構(gòu)無法更好地調(diào)節(jié)、大型城市當(dāng)中的房價不斷上漲等諸多問題。住房買賣和租賃市場彼此之間有著密切的關(guān)聯(lián)，需要把兩個市場統(tǒng)一起來進行研究并且了解其內(nèi)在的聯(lián)系。與此同時，現(xiàn)階段的政策方面的探究很少關(guān)聯(lián)到租賃市場，更沒有形成系統(tǒng)的針對租賃市場和買賣市場放在一起展開探究，所以站在理論和具體操作的視角上，針對日后國家需要，怎樣促使住房市場持續(xù)取得進展和市場機制逐步健全方面，還有很多需要改進和完善的地方。

　　一、限購政策研究綜述

　　限購政策需要歸屬到管制行為當(dāng)中，通常情況下，政府管制關(guān)鍵是面向公用事業(yè)、通訊、電力、交通等多個產(chǎn)業(yè)展開的。國外研究人員針對政府管制展開的探究也多數(shù)匯聚在這些方面。房地產(chǎn)具備的兩面性導(dǎo)致其在國民經(jīng)濟取得進展的過程當(dāng)中地位非常關(guān)鍵。與此同時，也出現(xiàn)了大量的市場方面失控的狀況，所以大部分國家和地區(qū)會針對房地產(chǎn)市場進行干預(yù)。美國干預(yù)政策大部分從住房金融市場著手，也通過土地用途和資金進行管制。綜合來看，大部分采取的是價格管制。歐洲對于住房進行干預(yù)措施，大部分匯聚在住房保障和租賃市場。住房管制也存在于亞洲諸多國家和地區(qū)，比如韓國、馬來西亞在很長的一段時間里，都是進行住房分配制度并且進行住房價格限制，香港在二戰(zhàn)之后很長的時間里也是采取了租房管制。

　　二、限購政策對住房市場價格影響機理分析

　　頒布限購政策是為了避免住房市場上出現(xiàn)投機行為，盡可能使住房具備居住屬性。依照經(jīng)濟學(xué)原理在住房市場上對一些需求進行抑制會降低總需求量。在供應(yīng)不變的前提下，價格會隨之下降。不過對于目前住房市場來說，限購政策造成的影響相對復(fù)雜。一方面限購對于投資性需求造成了抑制，導(dǎo)致總的需求量降低。另一方面，限購也直接不利于開發(fā)商進行開發(fā)，從而降低了供應(yīng)量。

　　站在限購政策對于住房價格影響方面來分析，應(yīng)該是階段性進行的，第一個階段，政府頒布相關(guān)措施之后導(dǎo)致銷量下降，但是一級價格市場沒有出現(xiàn)波動，二級市場價格有可能發(fā)生變化。第二階段，預(yù)期出現(xiàn)了變化，市場主體預(yù)期價格會進一步降低，與此同時供應(yīng)也隨之而減少。第三階段價格有可能降低，在這種影響下，前期猶豫不決的人們開始根據(jù)本身的需求進入市場，成交量因此而上升。

　　三、限購政策對住房市場價格與租金的影響分析

　　第一，限購政策能夠更好地抑制一線房價，同時能夠更好地刺激租金，政策的施行造成了一線城市房價降低7.5%左右，與此同時，租金上漲幅度達(dá)到4.4%，限購措施影響下，房價和租金之間可以看出有明顯的關(guān)聯(lián)，房價上漲導(dǎo)致租金上升，租金上升又直接作用于房價。綜合來分析房價和租金彼此雖然產(chǎn)生影響的要素不一樣，但是并不是完全獨立的，而是彼此互相約束的，一線城市對房價造成影響的因素包含經(jīng)濟基本面因素、房地產(chǎn)投資開發(fā)狀況等多個方面，租金則關(guān)鍵是由于經(jīng)濟基本面、家庭收入情況等幾個方面的影響。

　　第二，政策施行之前和之后，房租和租金彼此之間的關(guān)聯(lián)出現(xiàn)了明顯的波動，限購之前租金對房價之間的關(guān)系是正向的，但是并不是很明顯，限購之后，租金對房價有明顯的正向作用，并且影響效果顯著。限購之前和之后房價上漲都造成租金明顯的上漲，因此能夠看出施行了限購政策之后，房價和租金彼此有著更強的關(guān)聯(lián)，發(fā)生的波動也是同步的，租金因為城市的特點以及經(jīng)濟基本面造成的影響相對更大，和城市經(jīng)濟取得進展方面有著密切的關(guān)聯(lián)，房價則是不需要依托于經(jīng)濟基本面，不會因為租金受到波動，而限購政策的施行，能夠?qū)Ψ績r迅速增長起到抑制作用，利用對部分人的購房需求加以限制，引領(lǐng)其進行租賃活動，對于需求架構(gòu)能夠適當(dāng)?shù)募右哉{(diào)節(jié)，需求量上升和需求人員多種多樣，也促使租賃市場更為健全的發(fā)展，有利于購房和租房彼此之間的相互替代。

　　第三，限購政策的施行，有利于對房價和租金造成影響的各類因素的波動，限購之后股票價格指數(shù)對于房價出現(xiàn)了明顯的負(fù)面影響，與此同時，住房銷售面積產(chǎn)生的負(fù)面影響也變得明顯起來，這有可能是因為開發(fā)商的供給措施發(fā)生波動造成的。限購措施施行之后，城鎮(zhèn)居民可以支配的資金和第三產(chǎn)業(yè)在國內(nèi)生產(chǎn)總值當(dāng)中所占的比例，對于租金產(chǎn)生明顯的正面影響，但隨著一線城市人口越來越多和產(chǎn)業(yè)架構(gòu)出現(xiàn)進一步調(diào)節(jié)一線城市的租賃市場規(guī)模正在增大，而限購政策雖然造成租金上升，不過也能夠促進住房租賃市場發(fā)展，越來越多樣化的住房消費需求面前，租賃市場必須在逐步取得進展的過程當(dāng)中進一步健全，這對于住房市場供求架構(gòu)的調(diào)節(jié)和租買選擇機制逐步產(chǎn)生是有利的，市場機制能夠更好地發(fā)揮出其價值，住房買賣市場和租賃市場能夠更為協(xié)調(diào)。

　　四、政策建議

　　(一)注重政策差異化，提供多元保障

　　依照本文研究的結(jié)果，租賃市場因為受到限制導(dǎo)致原本進行房屋租賃的人需要面臨突然上漲的租金，不得不接受房租的上漲，或者是搬進租金更便宜的房屋當(dāng)中，消費者在租房市場當(dāng)中能夠享受到的福利因此而降低。所以國家實施限購政策時，要盡可能的精準(zhǔn)貫徹，將范圍進行控制，以免導(dǎo)致另外的群體能夠得到的福利減少。

　　與此同時，需要全方位的考量不一樣的層面的人群的住房消費情況，特別是對于低收入家庭來說，限購政策會對其造成巨大影響。比如可以為低收入家庭采取經(jīng)濟性保障措施，但是需要盡可能減少因為各類資源的錯誤配置導(dǎo)致的價格管制措施，要對租金補貼、減少和免除稅收、公租房、廉租房等方面進行考量，從而能夠進一步降低因為住房產(chǎn)生的壓力。

　　推薦閱讀：關(guān)于房價的論文發(fā)表過什么