【摘 要】當(dāng)前物業(yè)企業(yè)管理的項(xiàng)目多以城市居民住宅小區(qū)為主。隨著城市居民對(duì)居住環(huán)境要求的提高，很多房地產(chǎn)中介公司通過(guò)研究二手房交易市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理水平的高低，在一定程度上直接影響著二手房的估價(jià)及售價(jià)。文章介紹物業(yè)管理的起源及作用，淺析物業(yè)管理對(duì)二手房銷(xiāo)售價(jià)格的影響，并指出如何才能挑選出高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，旨在為物業(yè)企業(yè)、業(yè)主及二手房購(gòu)買(mǎi)者提供借鑒或參考。

　　【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理;二手房;影響因素;服務(wù)質(zhì)量

　　20世紀(jì)80年代初期我國(guó)內(nèi)地引入了物業(yè)管理的概念，經(jīng)過(guò)將近40年的探索和實(shí)踐，已然建立起一套完整的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)體系，社會(huì)和城市的發(fā)展也越來(lái)越離不開(kāi)物業(yè)管理的助推作用。

　　隨著人均收入水平的不斷提高，我國(guó)距離全面建成小康社會(huì)的目標(biāo)越來(lái)越近，人民對(duì)美好生活的向往正在發(fā)生微妙的轉(zhuǎn)變，其中住房問(wèn)題反應(yīng)最為明顯，人們從原來(lái)對(duì)于簡(jiǎn)單生活空間的需求轉(zhuǎn)向?qū)κ孢m度、便捷度、人文與自然結(jié)合度及房屋增值度的追求。因此，不論在二級(jí)還是三級(jí)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，物業(yè)管理都正在引起更多人的重視。而二手房交易中的物業(yè)管理更具有直觀(guān)性和可考察性，因此，二手房交易中的物業(yè)管理對(duì)房屋的成交具有越來(lái)越顯著的影響作用。

　　1 物業(yè)管理的起源及作用

　　我國(guó)住房制度從開(kāi)始的福利分房走向商品化、市場(chǎng)化，隨之誕生了與之匹配的物業(yè)管理行業(yè)，成立于1981年的深圳市物業(yè)管理有限公司，標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)行業(yè)的起步[1]。物業(yè)管理指的是業(yè)主對(duì)建筑物的共有部分及建筑區(qū)劃內(nèi)的共有建筑物、場(chǎng)所、設(shè)施的共同管理，或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對(duì)業(yè)主共有的建筑物及附屬的設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所、場(chǎng)地進(jìn)行管理的活動(dòng)。

　　1.1 城鎮(zhèn)化致使人民對(duì)物業(yè)服務(wù)需求增加

　　物業(yè)管理連著民生、內(nèi)需、發(fā)展，與城鎮(zhèn)化有著天然的緊密聯(lián)系。2019年我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口有84 843萬(wàn)，比上年末增加1 706萬(wàn)，年增長(zhǎng)率為2.1%;中國(guó)城市化率從1990年的26.44%持續(xù)上升到2019年的60.60%。與此同時(shí)，2019年我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)在管面積突破300億m2，比上年增長(zhǎng)了21.2億m2，年增長(zhǎng)率達(dá)到了7%。隨著物業(yè)管理從對(duì)“物”的管理到對(duì)“人”的服務(wù)的轉(zhuǎn)變，它進(jìn)一步促進(jìn)了城鎮(zhèn)化的縱深躍進(jìn)。伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，業(yè)主的消費(fèi)群體不斷擴(kuò)大、消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)、消費(fèi)潛力不斷釋放、消費(fèi)熱點(diǎn)不斷聚發(fā)、消費(fèi)領(lǐng)域不斷拓展。城鎮(zhèn)化物業(yè)管理的需求，將是一個(gè)不斷產(chǎn)生、持續(xù)加力的長(zhǎng)期過(guò)程。因而在城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中，有沒(méi)有物業(yè)服務(wù)、物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將成為越來(lái)越多業(yè)主消費(fèi)群體考量的因素之一，且隨著人民對(duì)于物業(yè)服務(wù)需求的增加，高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)將成為人們?cè)谫?gòu)買(mǎi)房屋時(shí)競(jìng)相搶購(gòu)的產(chǎn)品。物業(yè)管理也會(huì)愈發(fā)體現(xiàn)其居民生活離不開(kāi)、安置就業(yè)離不開(kāi)、社會(huì)穩(wěn)定離不開(kāi)的重要角色。

　　1.2 收入提高致使物業(yè)服務(wù)購(gòu)買(mǎi)力提高

　　我國(guó)人均GDP與居民可支配收入持續(xù)保持高增長(zhǎng)，2019年，我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比上年增長(zhǎng)6.1%，明顯高于全球經(jīng)濟(jì)增速，在經(jīng)濟(jì)總量1萬(wàn)億美元以上的經(jīng)濟(jì)體中位居第一;同時(shí)，多措并舉促進(jìn)城鄉(xiāng)居民增收，落實(shí)個(gè)人所得稅專(zhuān)項(xiàng)附加扣除政策，居民人均收入水平首次突破3萬(wàn)元。2019年全國(guó)居民人均可支配收入達(dá)到30 733元，比上年實(shí)際增長(zhǎng)5.8%，與GDP增長(zhǎng)基本同步，快于人均GDP增速。隨著收入不斷提高，生活必需品開(kāi)銷(xiāo)占比逐漸下降，越來(lái)越多的人轉(zhuǎn)而追求高品質(zhì)與優(yōu)質(zhì)的服務(wù)消費(fèi)，進(jìn)入消費(fèi)升級(jí)時(shí)代的住房需求傾向提升可拆分為對(duì)住房面積和居住品質(zhì)服務(wù)的需求。住房面積是顯性因素，而之前大多數(shù)人對(duì)于居住品質(zhì)有著重要影響的物業(yè)管理卻知之甚少。買(mǎi)房是一時(shí)的，買(mǎi)房后數(shù)十年的居住才是至關(guān)重要的，毫無(wú)疑問(wèn)，未來(lái)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中物業(yè)管理水平的高低將成為人們買(mǎi)房時(shí)必須考慮的因素之一，并且因?yàn)槎址拷灰字形飿I(yè)管理的可預(yù)見(jiàn)性較強(qiáng)，物業(yè)管理對(duì)于二手房交易市場(chǎng)的影響作用將愈來(lái)愈顯著。

　　2 物業(yè)管理對(duì)二手房?jī)r(jià)格的影響

　　隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，房地產(chǎn)行業(yè)從工業(yè)化住宅的第1個(gè)階段逐步邁向了第2個(gè)階段，即由原來(lái)的“增量開(kāi)發(fā)”階段逐步轉(zhuǎn)向“存量持有”階段。在“存量持有”階段，二手房交易無(wú)疑會(huì)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起著舉足輕重的作用。

　　縱觀(guān)近年來(lái)的二手房交易市場(chǎng)，主要有以下因素影響二手房的交易行為：①一級(jí)因素。學(xué)區(qū)、房屋產(chǎn)權(quán)狀況、房屋成新率、樓層、朝向及戶(hù)型格局、小區(qū)環(huán)境、地段、配套等。②二級(jí)因素。物業(yè)、房屋裝修、燃?xì)狻⒐┡⒐┧⒐╇姷?。③三?jí)因素。未來(lái)發(fā)展前景、消費(fèi)者心理因素等。

　　從二手房購(gòu)買(mǎi)的影響因素中我們發(fā)現(xiàn)諸多因素都與物業(yè)管理有著密切聯(lián)系，倘若物業(yè)管理缺失，房屋會(huì)出現(xiàn)明顯破損，小區(qū)環(huán)境垃圾污染，噪聲污染，設(shè)施設(shè)備老化，消防通道占用，供水、供暖受影響等現(xiàn)象，嚴(yán)重影響房屋的折舊進(jìn)而影響房屋價(jià)格的評(píng)估[3]，以下就影響二手房交易過(guò)程中的物業(yè)管理因素進(jìn)行分析。

　　首先，良好的物業(yè)管理對(duì)于房屋保值增值起著關(guān)鍵作用。在工業(yè)化住宅的“存量持有”階段，物業(yè)管理無(wú)疑是未來(lái)具有發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)之一。房屋售后服務(wù)對(duì)二手房的交易尤為重要，其中交易價(jià)格的影響因子之一便是房屋的成新率，它主要根據(jù)房屋的建筑年代來(lái)計(jì)算，房屋竣工后即進(jìn)入折舊期。按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年，每年的折舊率為2%，除了這些硬性指標(biāo)外，價(jià)格折算還得結(jié)合該房屋的實(shí)際維護(hù)狀況。一般說(shuō)來(lái)，良好的物業(yè)管理可以延長(zhǎng)房屋的使用壽命，同比例提高房屋現(xiàn)有價(jià)值的10%～17%。

　　其次，良好的物業(yè)管理改善生活環(huán)境會(huì)產(chǎn)生“口碑效應(yīng)”。在日本的一項(xiàng)社會(huì)調(diào)查統(tǒng)計(jì)中發(fā)現(xiàn)，70%以上的房屋在使用10年后依然能“鮮活如初”，原因在于其物業(yè)管理一直恪守一套科學(xué)完整的建筑物維修保養(yǎng)辦法，諸多人性化的管理對(duì)房屋及附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行及時(shí)維護(hù)保養(yǎng)，最終使得房子“永葆青春”。日本房屋建成之初，物管會(huì)就會(huì)同業(yè)委會(huì)一起商討修訂出一份長(zhǎng)達(dá)50年的關(guān)于房屋維修養(yǎng)護(hù)的計(jì)劃，這份計(jì)劃小到電梯零部件的更換，大到屋頂和外墻的修繕，都有著明確而具體的時(shí)間節(jié)點(diǎn)任務(wù)，這份計(jì)劃每個(gè)業(yè)主都參與其中，按照計(jì)劃節(jié)點(diǎn)配合物業(yè)公司開(kāi)展維修養(yǎng)護(hù)工作并簽字驗(yàn)收。良好的服務(wù)口碑建立起良好的經(jīng)濟(jì)效益，房屋交易變更業(yè)主但不變更維護(hù)計(jì)劃，新業(yè)主可以繼續(xù)享有該人性化的權(quán)利，而物業(yè)公司則繼續(xù)履行住宅小區(qū)“守護(hù)者”的角色，良好的物業(yè)管理不僅可以彌補(bǔ)房屋年代的折舊評(píng)估，實(shí)現(xiàn)“年齡逆生長(zhǎng)”，還能通過(guò)“口碑效應(yīng)”拉動(dòng)二手房的成交量。

　　最后，良好的物業(yè)管理提供個(gè)性化服務(wù)可促進(jìn)二手房的銷(xiāo)售。物業(yè)公司通過(guò)營(yíng)造舒適的生活環(huán)境和個(gè)性化的休閑服務(wù)，滿(mǎn)足不同人群的需要，可豐富業(yè)主的業(yè)余生活從而建立起良好的社區(qū)文化氛圍。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，55周歲以上的老人74%將物業(yè)服務(wù)作為養(yǎng)老購(gòu)房首選，35～50周歲的調(diào)查者中68%的人購(gòu)房時(shí)會(huì)將物業(yè)個(gè)性化服務(wù)、老人小孩的滿(mǎn)意度作為橫向比較的首要考慮因素。這說(shuō)明良好的物業(yè)管理在提供個(gè)性化服務(wù)的同時(shí)也變相提高了二手房的內(nèi)在價(jià)值，相比于新房選購(gòu)形成了特有的吸引力。

　　中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，88%擁有高品質(zhì)物業(yè)管理的房屋資產(chǎn)價(jià)格明顯高于周邊小區(qū)房屋的價(jià)格，比如萬(wàn)科、綠地等旗下的地產(chǎn)均有此價(jià)格優(yōu)勢(shì)，2008—2018年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去的10年中隨著時(shí)間的增長(zhǎng)，此類(lèi)占比已經(jīng)由原來(lái)的不足10%上升到66.7%，與此同時(shí)數(shù)據(jù)還顯示優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)可同比提升房屋租金的10%～15%。

　　總而言之，良好的物業(yè)管理對(duì)提高房屋的估價(jià)、延長(zhǎng)房屋的壽命、二手房的保值和增值發(fā)揮著重要作用，它讓所有的管理過(guò)程都有據(jù)可循，顯性的管理模式能夠讓每一位購(gòu)房者省去物業(yè)的憂(yōu)慮，加快了二手房交易進(jìn)程，也能夠讓物業(yè)企業(yè)更好地應(yīng)對(duì)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

　　3 結(jié)語(yǔ)

　　通過(guò)分析可以看出，在未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中，二手房及物業(yè)管理這兩個(gè)行業(yè)的發(fā)展將對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)的發(fā)展起主導(dǎo)作用，且隨著人們對(duì)于優(yōu)居環(huán)境的追求，在購(gòu)買(mǎi)房屋的過(guò)程中，物業(yè)管理的地位將會(huì)愈加突出，優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理的住宅小區(qū)價(jià)格將會(huì)明顯高于低質(zhì)服務(wù)的小區(qū)，物業(yè)管理對(duì)二手房成交的加成權(quán)重也會(huì)日趨加重，二者互相促進(jìn)，互相完善。二手房交易市場(chǎng)逐漸克服信息不對(duì)稱(chēng)帶來(lái)的障礙，物業(yè)管理也會(huì)在市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)浪潮中找到突破口，實(shí)現(xiàn)管理升級(jí)，為房屋保值增值帶來(lái)多樣化的管理模式。

　　參 考 文 獻(xiàn)

　　[1]石先佐.物業(yè)管理行業(yè)的拐點(diǎn)已現(xiàn)[J].住宅與房地產(chǎn)，2018(9)：23-27.

　　[2]鄒愛(ài)華，劉剛，李繼超.城市舊住宅小區(qū)物業(yè)管理研究[J].中國(guó)管理信息化，2018，21(17)：135-137.

　　[3]楊虹，羅成.物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格的影響分析[J].住宅與房地產(chǎn)，2018(21)：41-42.

　　推薦閱讀：物業(yè)管理二級(jí)職稱(chēng)論文核心期刊論文投稿格式規(guī)范