摘要：為加快實(shí)現(xiàn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健增長(zhǎng)，國(guó)家陸續(xù)發(fā)布出臺(tái)多項(xiàng)監(jiān)管信貸政策，控制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格過(guò)快上漲。本文主要重點(diǎn)分析了部分央行金融刺激政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資的直接影響，并詳細(xì)列舉了在信貸政策持續(xù)收縮的大背景下可行的房地產(chǎn)行業(yè)融資支持工具，期望為當(dāng)下房地產(chǎn)融資業(yè)者提供合理的房產(chǎn)融資支持工具使用建議。

　　關(guān)鍵詞：宏觀經(jīng)濟(jì) 政策收縮 融資工具

　　近年來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在快速增長(zhǎng)的同時(shí)也伴隨著外部環(huán)境一系列不確定因素出現(xiàn)，處在增長(zhǎng)速度換檔期、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期、前期刺激政策消化期的三期疊加時(shí)期。在此時(shí)期，為維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，切實(shí)解決老百姓住房難問(wèn)題，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)相繼頒布了一系列調(diào)控政策。從各項(xiàng)政策可以看出，“穩(wěn)中求進(jìn)”仍是目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主基調(diào)，這也就意味著房地產(chǎn)政策調(diào)控將在未來(lái)一段時(shí)間存續(xù)。因此，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，需要在政策調(diào)控下突破瓶頸，利用金融工具從外部市場(chǎng)融入資金。

　　一、金融政策調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)的影響

　　在維“穩(wěn)”的宏觀背景下，中央及各地政府出臺(tái)各項(xiàng)政策以達(dá)到改革調(diào)控目的。住宅房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)融資等活動(dòng)會(huì)受到政府和金融機(jī)構(gòu)的特別關(guān)注。2016年以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控不段升溫，中央及各地不斷出臺(tái)各項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)融資的限制政策，影響重大。主要有如下政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成影響：

　　(一)房貸政策

　　房貸持續(xù)收緊主要原因始于中國(guó)一線大中城市。北京于2016年9月全市提高首套房最低首付基準(zhǔn)比例至35%，二套房最低首付基準(zhǔn)比例至50%，此后深圳、廣州、廈門(mén)、杭州、南京等一線城市陸續(xù)跟進(jìn)。目前主要一線和二線熱點(diǎn)城市首套房銀行首付貸款比例30%-35%，二套房銀行首付貸款比例40%-80%，利率優(yōu)惠折扣基本取消，首套房房貸基準(zhǔn)利率基本上浮1.1倍左右，二套房房貸基準(zhǔn)利率基本上浮1.2倍左右。房貸個(gè)人首付貸款比例的大幅提高及貸款利率的快速增長(zhǎng)還是不能抑制部分中國(guó)購(gòu)房者尤其是中高杠桿類型投資者的購(gòu)房需求，從而不能起到完全有效遏制中國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)等的作用。

　　(二)委托貸款政策

　　《商業(yè)銀行委托貸款管理辦法》于2018年初頒布，明確了委托人與貸款的相關(guān)業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)定位和各方面的當(dāng)事人管理職責(zé)，規(guī)范管理委托人與貸款的業(yè)務(wù)資金來(lái)源和規(guī)范管理委托人與貸款的業(yè)務(wù)用途，要求我國(guó)商業(yè)投資銀行逐步加強(qiáng)了對(duì)委托人與貸款風(fēng)險(xiǎn)防范管理，加強(qiáng)了對(duì)委托人與貸款相關(guān)業(yè)務(wù)的資督監(jiān)管。

　　(三)并購(gòu)政策

　　各省份相繼出臺(tái)了一系列并購(gòu)政策文件，對(duì)銀行做出嚴(yán)格規(guī)定，要求銀行控制土地并購(gòu)企業(yè)貸款項(xiàng)目投向，尤其對(duì)投向用于房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地投資并購(gòu)或房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)嚴(yán)格穿透銀行監(jiān)管，嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中各大類項(xiàng)目貸款的相關(guān)監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)要求，防范其他關(guān)聯(lián)地產(chǎn)企業(yè)非法借助虛假土地并購(gòu)文件套取貸款資金，確保并購(gòu)貸款投向資金不被非法挪用。在實(shí)際執(zhí)操中，上述政策一定程度上也影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期資產(chǎn)融資。

　　(四)資管新規(guī)

　　資管新規(guī)嚴(yán)格限制資金池模式和限制非標(biāo)業(yè)務(wù)，通過(guò)以上兩個(gè)限制業(yè)務(wù)，引導(dǎo)向標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)投資，達(dá)到做大實(shí)業(yè)融資和做大資本市場(chǎng)的目的。資管中配非標(biāo)資產(chǎn)較多的為信托。在信托的存續(xù)規(guī)模里面，房地產(chǎn)及建筑業(yè)投向占比超過(guò)15%。限制非標(biāo)，對(duì)于房企的整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈影響較大。目前，信托融資需求端旺盛，但由于銀行資金受到監(jiān)管約束，地產(chǎn)項(xiàng)目資金募集非常困難。

　　二、融資工具

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要資金來(lái)源主要為國(guó)內(nèi)企業(yè)貸款、公司自籌資金、其他金融資金、直接外資，下面就對(duì)目前實(shí)際情形下幾種可行的企業(yè)融資管理工具問(wèn)題進(jìn)行探討。

　　(一)停車場(chǎng)建設(shè)債

　　停車場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)債主要是以推進(jìn)停車場(chǎng)建設(shè)為主要目的，債券成功發(fā)行能為停車場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)提供資金保障，有效破解停車難的困境，激發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)主體投資建設(shè)熱情。在國(guó)家相繼頒布一些列政策支持鼓勵(lì)城市停車場(chǎng)建設(shè)運(yùn)營(yíng)后，房地產(chǎn)行業(yè)緊隨國(guó)家紅利政策，研讀城市停車場(chǎng)專項(xiàng)債的盈利模式、還本付息方式、債券期限等方面，快速?gòu)耐獠渴袌?chǎng)融入資金，支持企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展。

　　(二)私募房地產(chǎn)股權(quán)基金

　　私募房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股權(quán)投資基金，指的是通過(guò)非公開(kāi)的投資方式直接募集社會(huì)資金，投資于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的股權(quán)基金。私募股權(quán)基金組織管理形式主要包括有限投資合伙型、公司型和共同契約型，以有限投資合伙型基金居多。通常由一批專業(yè)基金資產(chǎn)管理人負(fù)責(zé)管理，退出基金方式主要包括了房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷售資金回款、開(kāi)發(fā)商股權(quán)回購(gòu)、基金資產(chǎn)清算等。2017年2月，中國(guó)基金業(yè)協(xié)會(huì)正式發(fā)布私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目，專門(mén)針對(duì)私募股權(quán)基金向中小房企提供融資方式進(jìn)行了嚴(yán)格的管理規(guī)范。

　　(三)資產(chǎn)證券化

　　資產(chǎn)證券化產(chǎn)品可以讓地產(chǎn)企業(yè)提前實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回籠，也可以讓存量不動(dòng)產(chǎn)由企業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為財(cái)富配置的金融工具，讓房地產(chǎn)走向輕資產(chǎn)時(shí)代，為當(dāng)下房地產(chǎn)比較火熱的一個(gè)融資工具。

　　1.購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化。資產(chǎn)負(fù)債證券化(abs)產(chǎn)品是以企業(yè)購(gòu)房支付尾款余額作為資產(chǎn)基礎(chǔ)配置資產(chǎn)，在實(shí)際操作中，由于一般按揭型購(gòu)房尾款由商業(yè)銀行或住房公積金管理中心審批支付，需要一定的銀行審批及貸款支付持續(xù)時(shí)間，相較于非一般按揭型購(gòu)房支付尾款，其銀行剩余的購(gòu)房款審批支付持續(xù)時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，同時(shí)貸款風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，為資產(chǎn)證券化經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造了有利條件。因此目前市場(chǎng)上較多建議發(fā)行的品種是以住房按揭型家庭購(gòu)房者的尾款資產(chǎn)為主要基礎(chǔ)配置資產(chǎn)的品種abs。

　　購(gòu)房者的尾款以及資產(chǎn)配置證券化也仍然存在一定程度問(wèn)題，一方面，開(kāi)發(fā)商需要進(jìn)行住房項(xiàng)目對(duì)外融資時(shí)，銀行可以要求開(kāi)發(fā)商設(shè)立回款監(jiān)管管理賬戶，將項(xiàng)目銷售款的回款余額優(yōu)先發(fā)放用于銀行償付項(xiàng)目融資款，現(xiàn)金大量流出可能受到嚴(yán)格限制;另一方面，只有開(kāi)發(fā)商及時(shí)支付交房，購(gòu)房人的尾款支付債權(quán)義務(wù)才能及時(shí)實(shí)現(xiàn)，如果開(kāi)發(fā)商逾期沒(méi)能及時(shí)履行支付交房尾款義務(wù)，購(gòu)房人依然有權(quán)主動(dòng)拒絕銀行支付購(gòu)房尾款，導(dǎo)致部分購(gòu)房人的尾款不能按照預(yù)期及時(shí)回收。

　　2.保理融資證券化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因?yàn)樘幱谡麄€(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中的核心競(jìng)爭(zhēng)地位，議價(jià)、裁定等的權(quán)力較強(qiáng)，上游供應(yīng)商可能需要被迫自行承擔(dān)較長(zhǎng)的應(yīng)收賬款賬期，為有效解決上游供應(yīng)商的到期資金不足問(wèn)題，保理商遂進(jìn)入上游供應(yīng)鏈，供應(yīng)商將應(yīng)收賬款債權(quán)打包轉(zhuǎn)讓支付給上游保理商進(jìn)行融資，保理商將其債權(quán)作為貸款基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行打包合并轉(zhuǎn)讓支付給資產(chǎn)支持專項(xiàng)融資計(jì)劃，籌得款項(xiàng)后再為上游資產(chǎn)供應(yīng)商按期提供固定資金，賬款債權(quán)到期時(shí)再由固定債務(wù)人，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向?qū)ｍ?xiàng)融資計(jì)劃申請(qǐng)支付到期價(jià)款，款項(xiàng)主要用于按期償付上游投資者固定本金和預(yù)期收益。

　　三、結(jié)束語(yǔ)

　　房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面做出了重要貢獻(xiàn)，熟稱經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)定器”，但同時(shí)因高房?jī)r(jià)等問(wèn)題也一直備受市場(chǎng)詬病。房地產(chǎn)如何有效做好快速轉(zhuǎn)型，如何有效充分利用各類資金融資支持工具，從面向外部市場(chǎng)進(jìn)行資金籌措轉(zhuǎn)移到提高內(nèi)部資金調(diào)劑運(yùn)用效率，支持地產(chǎn)業(yè)務(wù)健康發(fā)展，成為房地產(chǎn)行業(yè)急需解決的重大難題之一。

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