摘要：為加快實現我國經濟穩健增長，國家陸續發布出臺多項監管信貸政策，控制房地產市場價格過快上漲。本文主要重點分析了部分央行金融刺激政策對房地產行業融資的直接影響，并詳細列舉了在信貸政策持續收縮的大背景下可行的房地產行業融資支持工具，期望為當下房地產融資業者提供合理的房產融資支持工具使用建議。

　　關鍵詞：宏觀經濟 政策收縮 融資工具

　　近年來，中國經濟在快速增長的同時也伴隨著外部環境一系列不確定因素出現，處在增長速度換檔期、結構調整陣痛期、前期刺激政策消化期的三期疊加時期。在此時期，為維護社會穩定，切實解決老百姓住房難問題，國家針對房地產行業相繼頒布了一系列調控政策。從各項政策可以看出，“穩中求進”仍是目前經濟發展的主基調，這也就意味著房地產政策調控將在未來一段時間存續。因此，對房地產行業來說，需要在政策調控下突破瓶頸，利用金融工具從外部市場融入資金。

　　一、金融政策調控對房地產的影響

　　在維“穩”的宏觀背景下，中央及各地政府出臺各項政策以達到改革調控目的。住宅房地產的開發建設融資等活動會受到政府和金融機構的特別關注。2016年以來，房地產調控不段升溫，中央及各地不斷出臺各項針對房地產融資的限制政策，影響重大。主要有如下政策對房地產市場造成影響：

　　(一)房貸政策

　　房貸持續收緊主要原因始于中國一線大中城市。北京于2016年9月全市提高首套房最低首付基準比例至35%，二套房最低首付基準比例至50%，此后深圳、廣州、廈門、杭州、南京等一線城市陸續跟進。目前主要一線和二線熱點城市首套房銀行首付貸款比例30%-35%，二套房銀行首付貸款比例40%-80%，利率優惠折扣基本取消，首套房房貸基準利率基本上浮1.1倍左右，二套房房貸基準利率基本上浮1.2倍左右。房貸個人首付貸款比例的大幅提高及貸款利率的快速增長還是不能抑制部分中國購房者尤其是中高杠桿類型投資者的購房需求，從而不能起到完全有效遏制中國房價過快增長等的作用。

　　(二)委托貸款政策

　　《商業銀行委托貸款管理辦法》于2018年初頒布，明確了委托人與貸款的相關業務機構定位和各方面的當事人管理職責，規范管理委托人與貸款的業務資金來源和規范管理委托人與貸款的業務用途，要求我國商業投資銀行逐步加強了對委托人與貸款風險防范管理，加強了對委托人與貸款相關業務的資督監管。

　　(三)并購政策

　　各省份相繼出臺了一系列并購政策文件，對銀行做出嚴格規定，要求銀行控制土地并購企業貸款項目投向，尤其對投向用于房地產投資開發項目土地投資并購或房地產投資開發項目，應嚴格穿透銀行監管，嚴格遵守房地產項目開發中各大類項目貸款的相關監管標準要求，防范其他關聯地產企業非法借助虛假土地并購文件套取貸款資金，確保并購貸款投向資金不被非法挪用。在實際執操中，上述政策一定程度上也影響了房地產開發項目的前期資產融資。

　　(四)資管新規

　　資管新規嚴格限制資金池模式和限制非標業務，通過以上兩個限制業務，引導向標準化資產投資，達到做大實業融資和做大資本市場的目的。資管中配非標資產較多的為信托。在信托的存續規模里面，房地產及建筑業投向占比超過15%。限制非標，對于房企的整個產業鏈影響較大。目前，信托融資需求端旺盛，但由于銀行資金受到監管約束，地產項目資金募集非常困難。

　　二、融資工具

　　房地產開發企業的主要資金來源主要為國內企業貸款、公司自籌資金、其他金融資金、直接外資，下面就對目前實際情形下幾種可行的企業融資管理工具問題進行探討。

　　(一)停車場建設債

　　停車場項目建設開發債主要是以推進停車場建設為主要目的，債券成功發行能為停車場項目開發建設提供資金保障，有效破解停車難的困境，激發房地產行業市場主體投資建設熱情。在國家相繼頒布一些列政策支持鼓勵城市停車場建設運營后，房地產行業緊隨國家紅利政策，研讀城市停車場專項債的盈利模式、還本付息方式、債券期限等方面，快速從外部市場融入資金，支持企業的經營發展。

　　(二)私募房地產股權基金

　　私募房地產開發股權投資基金，指的是通過非公開的投資方式直接募集社會資金，投資于房地產開發項目或者房地產開發企業的股權基金。私募股權基金組織管理形式主要包括有限投資合伙型、公司型和共同契約型，以有限投資合伙型基金居多。通常由一批專業基金資產管理人負責管理，退出基金方式主要包括了房地產投資項目開發銷售資金回款、開發商股權回購、基金資產清算等。2017年2月，中國基金業協會正式發布私募資產管理計劃投資房地產開發企業項目，專門針對私募股權基金向中小房企提供融資方式進行了嚴格的管理規范。

　　(三)資產證券化

　　資產證券化產品可以讓地產企業提前實現現金流回籠，也可以讓存量不動產由企業資產轉化為財富配置的金融工具，讓房地產走向輕資產時代，為當下房地產比較火熱的一個融資工具。

　　1.購房尾款資產證券化。資產負債證券化(abs)產品是以企業購房支付尾款余額作為資產基礎配置資產，在實際操作中，由于一般按揭型購房尾款由商業銀行或住房公積金管理中心審批支付，需要一定的銀行審批及貸款支付持續時間，相較于非一般按揭型購房支付尾款，其銀行剩余的購房款審批支付持續時間相對較長，同時貸款風險相對較小，為資產證券化經營創造了有利條件。因此目前市場上較多建議發行的品種是以住房按揭型家庭購房者的尾款資產為主要基礎配置資產的品種abs。

　　購房者的尾款以及資產配置證券化也仍然存在一定程度問題，一方面，開發商需要進行住房項目對外融資時，銀行可以要求開發商設立回款監管管理賬戶，將項目銷售款的回款余額優先發放用于銀行償付項目融資款，現金大量流出可能受到嚴格限制;另一方面，只有開發商及時支付交房，購房人的尾款支付債權義務才能及時實現，如果開發商逾期沒能及時履行支付交房尾款義務，購房人依然有權主動拒絕銀行支付購房尾款，導致部分購房人的尾款不能按照預期及時回收。

　　2.保理融資證券化。房地產開發企業因為處于整個產業鏈中的核心競爭地位，議價、裁定等的權力較強，上游供應商可能需要被迫自行承擔較長的應收賬款賬期，為有效解決上游供應商的到期資金不足問題，保理商遂進入上游供應鏈，供應商將應收賬款債權打包轉讓支付給上游保理商進行融資，保理商將其債權作為貸款基礎資產進行打包合并轉讓支付給資產支持專項融資計劃，籌得款項后再為上游資產供應商按期提供固定資金，賬款債權到期時再由固定債務人，即房地產開發企業向專項融資計劃申請支付到期價款，款項主要用于按期償付上游投資者固定本金和預期收益。

　　三、結束語

　　房地產行業發展對社會經濟發展方面做出了重要貢獻，熟稱經濟“穩定器”，但同時因高房價等問題也一直備受市場詬病。房地產如何有效做好快速轉型，如何有效充分利用各類資金融資支持工具，從面向外部市場進行資金籌措轉移到提高內部資金調劑運用效率，支持地產業務健康發展，成為房地產行業急需解決的重大難題之一。

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