摘 要 物業管理企業作為伴隨著房地產開發企業蓬勃快節奏的發展而衍生出來的一種綜合性經營服務企業，從新興逐步走向成熟階段。但當今不同物業管理企業內部的財務管理水平差距大，預算管理制度差距相應也比較大，有的中小型企業甚至還沒有建立適應自己的全面預算管理制度，有些則剛準備建立還在摸索中，如何選擇最合適本企業的全面預算方案，并把這預算方案在企業管理過程中得到貫徹實施，這就要求企業管理者應基于市場對企業的運作進行科學的預測，站在戰略的高度，合理優化并配置相關資源。凡事預則立，不預則廢，全面預算管理有助于提高物業公司整體的工作效率，樹立良好的企業形象，對物業管理公司的長遠、穩步發展意義重大。本文通過分析全面預算管理工作的影響因素，對一些關鍵問題進行探討，并提出了相關改進策略，為全面預算管理工作的實施的執行創造良好條件。為物業管理企業更好地發展提供合理建議，實現客戶利益最大化，實現股東利益最大化，從而實現企業利益最優化。

　　關鍵詞 物業公司 全面預算管理 策略

　　一、物業管單位全面預算管理的理論與方法

　　(一)物業企業全面預算管理的含義

　　全面預算是指企業為實現預算期內的戰略規劃和經營目標，按照一定的程序編制、批準和審查的在預定期內經營活動的總體安排。全面預算反映的是企業未來某一特定期間(一般不超過一年或一個經營周期)價值活動的計劃。隨著市場經濟的不斷發展，我國眾多的企業已經意識到全面預算管理是實現企業整合的最有效的方法，越來越多的企業開始推行全面預算管理。

　　物業管理服務企業的全面預算管理是實現物業管理企業戰略目標的重要手段，是在企業的戰略指導下，明確當年或預算期的經營政策的目標后，通過事前預測、事中分析控制、事后績效考核實現當年或預算期戰略目標落地的管理方式。具體內容包括全面預算的編制、全面預算的執行和業績考核。

　　(二)全面預算管理在物業企業中的重要意義

　　全面預算管理體系作為一種比較有效的企業內部控制方法，實現了對資金流、實物流、業務流、信息流相整合，對企業規劃戰略目標、控制日常活動、分散經營風險以及優化資源配置具有重大意義，因此，實現全面預算管理是一種比較有效的企業內部控制方法。

　　物業管理行業屬于利潤低、人員相對密集型的行業。市場經濟全球化進程不斷加快，為實現可持續發展與進步，物業管理服務企業的生存必須建立在市場競爭的基礎上，才能適應市場，增強服務意識、提升服務質量、增強競爭力、開拓外部市場的同時，采用全面預算管理方法加強經營管理是實現企業增加效益、集團化發展的推動力量。其經營范圍物業管理及咨詢，水泵設備維修，制冷設備安裝及維修，管道安裝及維修，室內裝潢及設計，建筑工程，市政工程，園林綠化工程及養護，停車服務，室內外保潔服務，銷售日用百貨、辦公設備、環保設備、保潔材料等，其主要收入也是來源與此。物業企業本身具有業務比較單一而且客戶數量比較多、單個客戶費用相對低、相對穩定的特點，雙方之間是一種平等的合同委托服務與被服務的關系，所以物業服務是基于委托合同而提供的一種服務內容。合同中詳細說明了固定的收費標準、服務項目、服務內容及服務標準等，客戶和物業相應的權利和義務。

　　二、物業企業全面預算管理的現狀

　　目前市場上大部分物業管理服務企業是應開發商開發產品銷售及售后服務需要而衍生出來的附屬企業，其創立的初始目的是為了配合和促進開發產品銷售及開發品牌的延伸，因此，這類物業管理企業，其品質服務是放在第一位的，可以被定位為房地產企業的衍生品，其戰略發展的重點是品質至上、服務于銷售。而應現代服務的需求，市場上同樣存在于另一類物業管理企業，這類企業不依附于任何開發商，以其靈活的經營管理模式廣泛存在于市場當中，其戰略發展的目標和方向是經濟效益最大化。

　　(一)全面預算的編制

　　物業管理服務企業全面預算編制具有全員、全額、全程參與的特點。中小型物業企業的管理層級受成本影響人員較少，組織結構比較簡單，預算的責任重點可以為項目管理部，在不同的管理項目中直接劃分本企業的預算目標。大型物業企業則不一樣，由于其管理項目數量較多，應該根據項目的實際規模、地理位置、業態等特點，遵守成本效益和管理時效相融合的原則，通過集團制度管理模式，對其進行集合總結，確定責任中心。

　　1.營業收入。營業收入預算是全面預算編制的第一個環節，主要包括：物業服務費、車位費、經營場地租金等收入，其中物業服務費收入是主營業務收入的重要組成部分，是控制收入預算編制的關鍵所在，其主要涉及三方面的內容，即收費標準測算、收費面積和收費率的完成。

　　2.經營成本。經營成本預算是全面預算編制的第二個環節，而且是非常重要的環節，主要包括：人工成本、能源費、公共設施設備運行維護保養費、秩序服務費、保潔服務費、綠化費、管理費等。

　　人工成本是經營成本的一個重要組成部分，大概占25%左右，因此如何節約人工成本是至關重要的。可以從優化崗位，促使一人多崗、一崗多能得以體現，合理實施崗位合并制度，實現減少人工成本的目標。明確崗位薪酬標準，以崗定薪，以市場指導價格為標準，結合本行業標準，來制定切實符合本企業發展的有競爭性的薪資標準。

　　公共設施設備運行維護保養費屬于專業項目投入，是經營成本預算的重要組成部分，大概占10%左右，新項目公共設施設備都在維保期，所以需要物業公司投入的并不多，但相對于北京市場上有好多10幾年甚至20年以上的項目則不同，項目老舊除正常維保外還會經常有些維修，費用就會因具體項目特點而不同。總之項目越是老舊，維護保養成本會越來來越高。

　　其他能源費、秩序服務費、保潔服務費、綠化費等其他成本，以常規物料消耗數量為基準，進行測算，以歷年數據、標桿企業數據為基礎，考慮到新的環境變化，項目差、量差、價差、結構差等制定出合理的適合本項目的預算成本支出。

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