【摘要】房地產(chǎn)價(jià)格與國家的經(jīng)濟(jì)政策，居民的收人水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的景氣度等因素的變化有重要關(guān)聯(lián)性。分析這些影響因素，對(duì)于準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格趨勢(shì)有重要意義。本文主要分析了影響房地產(chǎn)變動(dòng)的主要因素及未來幾年我國房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的趨勢(shì)。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);價(jià)格;變動(dòng)趨勢(shì);經(jīng)濟(jì)效應(yīng);分析

　　房地產(chǎn)是居民消費(fèi)和投資的重要組成部分，房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)一方面直接影響到房地產(chǎn)自身的消費(fèi)和投資水平，另一方面還將通過替代效應(yīng)、收入效應(yīng)和財(cái)富效應(yīng)影響到其它商品和服務(wù)的消費(fèi)。

　　1 影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的宏觀因素分析

　　房地產(chǎn)價(jià)格與國家的經(jīng)濟(jì)政策，居民的收人水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的景氣度等因素的變化有重要關(guān)聯(lián)性。分析這些影響因素，對(duì)于準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格趨勢(shì)有重要意義。

　　1.1 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平

　　房地產(chǎn)業(yè)不僅具有較高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)和較高的就業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)，而且與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)密切相關(guān)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的景氣度高，房地產(chǎn)業(yè)通常較易于繁榮，反之，房地產(chǎn)業(yè)就會(huì)下滑和衰退。隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們可支配收入的增加, 促使我國居民對(duì)住宅的需求不斷增加, 而供需矛盾突出則導(dǎo)致房?jī)r(jià)非理性上升。人們對(duì)經(jīng)濟(jì)前景普遍持樂觀預(yù)期，是導(dǎo)致我國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的重要影響因素之一。

　　1.2 國家政策的影響

　　我國的房地產(chǎn)價(jià)格不僅在構(gòu)成過程中含有較多行政因素，而且由于購房由財(cái)政主體向私人主體的轉(zhuǎn)換過程帶起了許多抱沫成分，形成了若干不良的示范導(dǎo)向，理論上的價(jià)格決定機(jī)制在巨大行政消費(fèi)的慣性影響下，真正變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)還有待一定的時(shí)日。在此情況下，深化體制改革，積極塑造健康的市場(chǎng)主體和提高市場(chǎng)監(jiān)督力度，對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化和房地產(chǎn)價(jià)格的合理回歸極為重要。

　　2 我國房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的趨勢(shì)分析

　　未來很長(zhǎng)一段時(shí)間我國的房地產(chǎn)價(jià)格普遍大幅下跌的可能性較小，房?jī)r(jià)仍會(huì)持續(xù)上漲但飆升的勢(shì)頭將得到有效地遏制，這是因?yàn)椋?1 住房消費(fèi)需求不斷增加

　　近期, 我國房屋價(jià)格漲幅總體趨緩, 顯現(xiàn)了宏觀調(diào)控的初步效果, 但是未來形勢(shì)依然不容樂觀。由于住房需求堅(jiān)挺、土地成本上升, 導(dǎo)致少數(shù)城市房?jī)r(jià)漲幅仍然較高。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)資料分析, 在房產(chǎn)投資置業(yè)過程中, 88%的購買者均以自住為目的, 而僅有12%的購買者以投資為目的, 這就意味著只有12%的人群會(huì)隨著投資環(huán)境的變化而出現(xiàn)投資需求轉(zhuǎn)移的狀況。此外, 大量國際資本流入使長(zhǎng)期利率走低,一方面, 有可能降低居民利息支付壓力, 保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求; 另一方面, 也可能因投資機(jī)會(huì)成本下降而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供給增加, 并且國際投資凈收益增長(zhǎng)也提高了中國居民的住房支付能力, 這些因素將導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上升。 2 消費(fèi)意識(shí)的提升使得房產(chǎn)泡沫將逐漸被剔除

　　伴隨消費(fèi)者經(jīng)驗(yàn)的積累和日趨理性化的選擇，目前房?jī)r(jià)中的許多泡沫將逐漸被剔除。而泡沫成分的剔除和消費(fèi)者理性的回歸，又將對(duì)房?jī)r(jià)的上升形成相應(yīng)的平抑作用。從這一意義上說，未來幾年，國內(nèi)各大城市房?jī)r(jià)飆升的勢(shì)頭將得到有效地遏制。 3 國家政策的變化 3.1 房貸政策的影響

　　隨著房改進(jìn)程的加快，住房金融的發(fā)展已進(jìn)人了一個(gè)新的時(shí)期，人們的貸款消費(fèi)意識(shí)不斷升溫，消費(fèi)貸款已成為商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。從消費(fèi)者的角度看，選擇超前消費(fèi)不僅使社會(huì)各階層購房的承受能力大幅度提升，對(duì)不同價(jià)格的房產(chǎn)的選擇余地?cái)U(kuò)大，而且使人們的消費(fèi)觀念發(fā)生了重要變化，它不僅為房地產(chǎn)開發(fā)商們提供了更為廣闊的用戶群和市場(chǎng)基礎(chǔ)，而且使得中端產(chǎn)品甚至“經(jīng)濟(jì)適用房”的開發(fā)商找到發(fā)展空間。 3.2 住房制度的調(diào)整

　　近年來,國家先后出臺(tái)了廉租房制度、經(jīng)濟(jì)適用房制度, 并實(shí)行土地、信貸、稅收等經(jīng)濟(jì)杠桿聯(lián)動(dòng)的方式, 使偏高的房?jī)r(jià), 特別是一些大城市過高的房?jī)r(jià)得到抑制。未來年 ，我國將繼續(xù)堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，實(shí)施投資和消費(fèi)雙向拉動(dòng)的發(fā)展戰(zhàn)略。住宅建設(shè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，其投資力度和建設(shè)規(guī)模勢(shì)必繼續(xù)擴(kuò)大，但伴隨市場(chǎng)供給規(guī)模的擴(kuò)大，房產(chǎn)供需關(guān)系將會(huì)發(fā)生顯著變化，開發(fā)商單邊決定價(jià)格、不愁產(chǎn)品賣不出去的局面將會(huì)發(fā)生根本性的改變。房地產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)人買方市場(chǎng)，并不意味著價(jià)格水平一直下降，但買方市場(chǎng)的形成對(duì)于房產(chǎn)價(jià)格來說，將平抑價(jià)格的非理性上升，使房?jī)r(jià)的構(gòu)成要素和內(nèi)部比例關(guān)系發(fā)生重大調(diào)整。

　　3.3 貨幣政策的影響

　　針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)過度, 我國央行采取了一系列措施, 試圖控制過剩的資金流動(dòng),但是效果并不理想。以提高準(zhǔn)備金率為例, 2006年央行把準(zhǔn)備金率上調(diào)了50基點(diǎn), 但此次準(zhǔn)備金率的調(diào)整, 對(duì)整體流動(dòng)性及貨幣環(huán)境影響并不是很大。從以上分析看出, 央行的措施只會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)短暫而溫和的停頓, 導(dǎo)致交易量減少而不是建設(shè)量減少, 隨著銀行貸款力度的加大和投機(jī)者重返市場(chǎng), 流動(dòng)性過剩會(huì)重新出現(xiàn)。

　　3 房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的政策建議 1 政府部門應(yīng)加強(qiáng)宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)

　　政府應(yīng)強(qiáng)化對(duì)土地的控制和管理,土地供給限制會(huì)對(duì)土地價(jià)格、住宅價(jià)格產(chǎn)生溢出效應(yīng), 土地利用限制越嚴(yán)格, 住宅價(jià)格和已開發(fā)土地價(jià)格上升得就越快。因此, 我國政府需要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化情況, 保持房地產(chǎn)投資規(guī)模, 適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式、供應(yīng)節(jié)奏及供應(yīng)時(shí)間; 加大對(duì)城市存量土地的清理力度, 盤活存量土地; 要嚴(yán)格控制政府用地, 特別是應(yīng)以立法方式控制和減少政府部門占用城市高級(jí)差地租地區(qū)的土地;另外, 針對(duì)不同結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)商品, 應(yīng)采取相應(yīng)的土地出讓方式, 避免土地供應(yīng)價(jià)格上漲拉動(dòng)普通商品房?jī)r(jià)格的上揚(yáng)。近年來, 政府出臺(tái)的一些措施, 在一定程度上抑制了房地產(chǎn)消費(fèi)。但是, 目前中國居民的消費(fèi)模式不是單一的模式, 小戶型、高密度、節(jié)儉化的住房不能滿足對(duì)住房有不同需要的消費(fèi)群。因此, 政府在制定政策時(shí)應(yīng)該考慮不同人群的需求, 根據(jù)不同居民的收入水平設(shè)計(jì)不同的住宅,以解決各個(gè)層次居民的住房問題。 2 完善住房保障制度

　　從多個(gè)角度來建立社會(huì)保障體系。一是對(duì)低收入者供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用住房, 可以實(shí)行政府定房?jī)r(jià)、定套型、定供應(yīng)對(duì)象; 二是對(duì)最低收入者供應(yīng)廉租屋, 由政府審定供應(yīng)對(duì)象, 可以只租不售; 三是重視廉租房的建設(shè)與管理, 各地廉租房建設(shè)的現(xiàn)狀實(shí)行網(wǎng)上信息公開, 接受社會(huì)各界的評(píng)價(jià)和監(jiān)督;四是采取減免稅收等激勵(lì)手段, 支持房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房和廉租屋的建設(shè)。這樣既有利于提升企業(yè)開發(fā)普通商品房的積極性, 又有利于加快廉租屋政策落實(shí)的速度。 3 加大房地產(chǎn)信貸監(jiān)管力度,

　　加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)運(yùn)行情況的監(jiān)管, 嚴(yán)格規(guī)定金融部門向房地產(chǎn)貸款的比例和房地產(chǎn)抵押貸款融資的比率, 緊縮信貸總量;嚴(yán)格審查土地使用權(quán)抵押貸款條件, 降低融資比率, 加大對(duì)抵押物與信用擔(dān)保方的核實(shí)力度,建立一套全面評(píng)估貸款方的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系;遏制投機(jī)性需求。可以限制同一宗房地產(chǎn)在一定期限內(nèi)的交易次數(shù), 加大對(duì)房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度, 從交易環(huán)節(jié)抑制炒房。

　　4 結(jié)束語

　　在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)沒有出現(xiàn)嚴(yán)重衰退的情況下，預(yù)計(jì)在未來的幾年房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅下跌的可能性較小甚至略有上漲，房地產(chǎn)價(jià)格上漲在通過消費(fèi)的擠出效應(yīng)減少非住房消費(fèi)的同時(shí)，也通過財(cái)富效應(yīng)促進(jìn)了居民的消費(fèi)和投資。

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