摘要：基于第四次經濟普查數據，發現2018年我國房地產租賃經營業規模不斷壯大且財務績效良好。在展望行業發展趨勢的基礎上，提出了完善我國房地產租賃經營業發展的建議。
關鍵詞：房地產租賃經營業;經濟普查資料
房地產租賃經營業是房地產業的重要組成部分，在中國房地產市場化、專業化、社會化進程中得到了快速發展，在落實中央提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”戰略定位和“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，穩妥落實長效機制，促進房地產市場平穩健康發展，提高房地產資源的配置效率和實現社會公平，實現人民住有所居中具有重要意義。
2017年《國民經濟行業分類與代碼》(GB/T 4754-2017)，將國民經濟行業劃分為門類、大類、中類和小類四級。從該行業分類統計口徑來看，房地產業(代碼70)包括房地產開發經營、物業管理、房地產中介服務以及房地產租賃經營活動。與以前分類相比有所調整的是，將房地產開發企業出租房屋等活動分離出去，單列了房地產租賃經營活動。房地產租賃經營指各類單位和居民住戶的營利性房地產租賃活動，以及房地產管理部門和企事業單位、機關提供的非營利性租賃服務，包括體育場地租賃服務。而以前的分類名稱是自有房地產經營。它是指除房地產開發商、房地產中介、物業公司以外的單位和居民住戶對自有房地產(土地、住房、生產經營用房和辦公用房)的買賣和以營利為目的的租賃活動，以及房地產管理部門和企事業、機關提供的非營利租賃服務，還包括居民居住自有住房所形成的住房服務。兩者的區別是房地產租賃經營將各類單位的營利性經營活動都包括在內，而自有房地產經營則將房地產開發商、房地產中介、物業公司的租賃經營活動除外。本文運用此數據分析了2018年中國房地產租賃經營業的發展狀況，預判我國房地產租賃經營業的發展趨勢，從而為行業健康發展提供政策建議。
1 中國房地產租賃經營業的發展狀況
1.1 規模不斷壯大
從建國初到1978年，經過三大改造之后，我國實行高度集中的計劃經濟，并建立了土地公有制。即城市市區的土地屬于國家所有，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有。在城鎮將很多私房收歸公有，城鎮住房建設由國家統一安排，以國家和國有企業投入為主，并無償或以低租金租給職工使用，并實行與職位、工齡等相聯系的實物福利分配制度。同時，由于計劃經濟強調“先生產后生活”，住房建設和維修均由國家負擔。這一階段不承認房地產是商品，不存在房地產市場。住房作為福利分配，居民住房取決于政府投資決策，個人無意愿購買，消費比重偏低。從1978年開始改革城鎮住房制度，恢復房地產的商品屬性。1987年深圳市率先進行了有償轉讓土地試點，標志著房地產業開始進入商品化時代。這樣，我國的國有土地可以出租，政府和單位公房租金改革逐漸接近市場租金，商品房屋可以銷售和租賃，商場、寫字樓、工業廠房和公寓等以出租為主。
住房是房屋的主體，從國務院《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》(國發〔1998〕23號)停止實物分房以來，我國住房租賃比重不斷提升(易成棟，2018)。住房自有率是國際上考察居民居住條件的常用指標，其含義是指居住在自己擁有產權住房的家庭戶數占整個社會住房家庭戶數的比例。1985年中國城鎮家庭住房自有率僅為15.8%，83.6%的家庭是租賃公房居住。2000年中國城鎮家庭住房自有率已達74.1%，租賃公房和廉租房家庭占比為14.4%，租賃商品房家庭占比為6.1%。2010年中國城鎮家庭住房自有率已達74.9%，租賃公房和廉租房家庭占比為2.5%，租賃商品房家庭占比為18.6%。2015年中國城鎮家庭住房自有率已達79.2%，租賃公房和廉租房家庭占比為2.2%，租賃商品房家庭占比為13.9% (見表1)。
第四次經濟普查數據顯示，截至2018年末，房地產租賃經營企業法人單位數量達80998家，占房地產業總體比例約為10.46%;房地產租賃經營業就業規模已達85.9萬人，占房地產業就業的7%。此外，房地產租賃經營業每單位企業法人就業人數為10.46人，水平介于開發經營業和中介服務業之間。
在房地產租賃業務中，非住宅房地產多是專業機構租賃，住宅租賃有所不同。從供應主體構成來看，以私人住宅出租為主(90%左右)，機構化出租占比較低(5%左右)，當前，在政策的支持下，住宅機構化出租占比在不斷提升。
1.2 財務狀況良好
2018年末，房地產租賃經營業占房地產業總資產比例達到約8%。房地產租賃經營業每法人單位均資產規模約11379.7萬元，已經僅次于開發經營業，遠高于其他子行業水平。從人均資產規模看，房地產租賃經營業1087.77萬元/人，僅次于當年開發經營業2707.8萬元/人。
基于第四次經濟普查資料，分析2018年末我國房地產業各子行業間財務杠桿、負債和收入水平情況。我國房地產業總體資產率為76.71%，開發經營業資產負債率高于平均水平，為78.26%;租賃經營行業水平最低，為63.28%;其他三個子行業相應水平均在70%到75%之間。負債水平方面，房地產業每單位法人負債11987.73萬元/單位，單位從業人員的人均負債水平為703.99萬元/人。開發經營業兩指標水平均是最高，其次為其他房地產業，再次是房地產租賃經營業，其相應水平達到7113.24萬元/單位和679.03萬元/人。收入情況方面，房地產業每單位法人營業收入1936.6萬元/單位，單位從業人員的人均營業收入水平約為113.73萬元/人。房地產開發經營行業的營業收入單位平均和單位從業人員平均最高，且明顯多于房地產業平均水平。單位法人營收水平方面，房地產租賃經營業水平次之，隨后依次為其他房地產業、物業管理業和中介服務業。而從人均營業收入水平看，房地產租賃經營業和其他房地產業基本持平，且遠高于物業管理業的14.23萬元/人和中介服務業的20.70萬元/人。見表2 (其中“營收”為“營業收入”)。
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