摘要 在經歷了房地產高速發展的2010-2017年，房地產在2018年的增速出現了明顯的下滑，根據中國的經濟狀況和房產供需分析，中國房地產市場將要進入穩步發展的新常態，新常態下房地產企業的管理能力顯得越加重要。傳統的成本領先戰略已經不能滿足新常態下房地產企業的發展要求，整合物流、資金流、商流和信息流。如何利用信息化的方法提升供應鏈管理水平，提高供應鏈穩定性成為企業必須重視度的問題。供應鏈管理是生產管理中重要的一環，對企業供應鏈的深入研究有助于企業在實踐中節約成本、降低風險，供應鏈急需確定新模式，尋找創新點，因此，根據企業存在的問題，結合前沿的供應鏈金融、信息化管理、物聯網技術，確定優化方案，對于企業的發展有明確的現實意義。房地產企業必須從需求管理、供應商管理、招投標管理、物流管理、成本管理等方面來優化流程管控，從信息化管理、風險管理、人力資源管理、供應鏈金融管理等方面提升供應鏈穩定性。

　　關鍵詞 供應鏈管理 房地產 穩定性

　　《中國地產市場》(月刊)1994年創刊，是國內最早的地產類雜志之一，是由中華人民共和國國土資源部主管、中國國土資源報社主辦，囊括地產行業全產業鏈，面向海內外公開發行的地產類權威刊物。

　　一、引言

　　從宏觀角度來看，中國目前的經濟下行壓力巨大，并且呈現L型走勢，短期內很難出現觸底反彈，產能過剩和社會需求低迷并存，房地產和經濟走勢相同，短期內壓力明顯;從人口角度來看，人口紅利逐漸消失，中國目前的購房主力是八零后，研究分析九零后比八零后少4100萬，零零后比九零后少3100萬，人口結構出現明顯的變化;從房地產行業來看，人均住宅面積已經超過四十平米，套戶比1.13，住宅的剛需已基本被滿足，另外，國家政策層面堅持房住不炒，住宅的投資屬性被抑制，基于以上判斷，房地產從2018年起已經進入發展的新常態，高速發展不復存在，產品競爭更加激烈，這要求房地產企業必須在內部管理方面進行提升。

　　在房地產的整個開發鏈條，房地產的營銷策劃、工程管理、供應鏈管理都是重要環節，供應鏈管理的主要工作是組織外部資源為內部服務，供應鏈的穩定性直接影響著房地產公司的穩定性，對于供應鏈，傳統的采購模式已經不能滿足企業的增長速度，必須從供應鏈的角度對采購重新梳理，把員工從簡單的重復的采購工作中解放出來，提高供應鏈的運營效率，為企業的發展提供有力支撐。

　　二、房地產公司供應鏈穩定性優化方案

　　房地產供應鏈穩定性需要從供應鏈的各個角度進行維護，并且針對工程量合作伙伴和材料類合作伙伴采用不同的管理辦法，總包、精裝修、景觀、監理主要依靠項目管理來實現可持續合作，材料類供應商主要通過采購部和成本部來實現長期合作，基于房地產企業越來越明顯的頭部效應，二三線的房地產公司必須從內部做好供應鏈管理，以管理提升吸引優秀的合作伙伴，為合作伙伴提供優秀的履約環境。

　　(一)信息化的需求管理、虛擬化的生產管理

　　需求管理是采購供應鏈管理的基礎，也是采購成本最主要的決定因素。需求管理一方面是要和供應商一起提前介入到產品設計中，另一方面通過信息化的工具，提前進行需求收集，做好采購計劃。

　　1.信息化的需求管理系統

　　強化需求團隊對戰略采購的認識，建立信息化的采購需求管理系統。提高需求人員的成本意識，建立集中化的需求信息填報平臺，通過信息化建立集中化下單并且逐步建立需求信息共享機制，使整個團隊對需求的預測更加準確統一。

　　2.健全的雙向履約評價體系

　　完善提前的、雙向的需求管理體系。建立需求、采購雙向監督體系，對不準確的采購需求不能進入采購程序，對臨時性的需求不予受理，提高下單的準確性和及時性;材料進場以后，需求部門對采購部門的材料進行評價，進一步提升采購管理水平，雙向互助。提供供應商和甲方的雙向評估體系，健全對雙方的監督管理。

　　3.虛擬生產體系建設

　　完善虛擬生產體系建設，設定安全庫存：對房地產企業來說，對于科勒等核心品牌，建立安全庫存制度，時刻讓材料生產處于半成品狀態，有效地保持生產需求處于同步。供應鏈管理是將供應鏈上各個節點的供應商的分散的資源、分散的材料、分散的信息全部集中到供應鏈上來，總體提升供應鏈的價值，所以在供應鏈模式下的生產管理需要有集合效應，互惠互利。

　　(二)外引內培、雙向供應商選拔管理機制

　　企業的穩健發展需要優秀的合作伙伴，引入認同雙方企業文化、誠實負責任、講規矩重合同、守信用重信義的合作伙伴，對于合作伙伴不僅要加大引入力度，還要加強內部培養，對于優秀的有潛力的供應商培養成與開發企業公同成長的戰略合作伙伴，分享共同利益。

　　1.前置調研擴大供應商引入

　　供應商的管理是采購的核心，提升供應鏈的競爭力的重點就是提升供應商的質量，資源調研工作是招采的前置工作，在調研完成以后可以通過主流媒體或者其他公開渠道公開征集潛在合作伙伴;引入戰略合作伙伴時，需定期組織高層互訪，戰略供應商將有效提升供貨品質與效率。

　　2.分類管理、恩威并施

　　根據供應商的重要性，分類管理：基石類供應商、培育型供應商、成長型供應商和潛力型供應商，不同的供應商采用不同的管理方案以有效地提高他們的積極性。基石類供應商是指合作評價較好，雙方依賴度都較高，需要重點留下的重點供應商，培育型供應商指合作項目不多，比較穩定的單位，成長型指剛剛開始合作，尚待觀察的單位，潛力型是指尚未合作，正在接觸的單位，對于基石型供應商可以采用特殊的方法進行留用，比如優先談判權，優先談判系數修正價(用于確定排名)=清標后投標價/優先談判系數。